房地产市场前景展望

Ｖａｌｕｅ　Ｅｎｇｉｎｅｅｒｉｎｇ　

辽宁省房地产市场回顾与展望　

Ｒｅｎｅｗ　ａｎｄ　Ｐｒｏｓｐｅｃｔ　ｏｆ　ｔｈｅ　Ｒｅａｌ　Ｅｓｔａｔｅ　Ｍａｒｋｅｔ　ｉｎ　Ｌｉａｏｎｉｎｇ　Ｐｒｏｖｉｎｃｅ　

柳扬ＬＩＵ　Ｙａｎｇ　

（辽宁省房地产研究中心，辽宁城市建设职业技术学院房地产研究中心，沈阳１　１０１２２】　（Ｌｉａｏｎｉｎｇ　Ｐｒｏｖｉｎｃｅ　Ｒｅａｌ　Ｅｓｔａｔｅ　Ｒｅｓｅａｒｃｈ　Ｃｅｎｔｅｒ，　Ｌｉａｏｎｉｎｇ　Ｕｒｂａｎ　Ｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎ　Ｔｅｃｈｎｉｃａｌ　Ｃｏｌｌｅｇｅ　Ｒｅａｌ　Ｅｓｔａｔｅ　Ｒｅｓｅａｒｃｈ　Ｃｅｎｔｅｒ，Ｓｈｅｎｙａｎｇ　１１０１２２，Ｃｈｉｎａ）　

摘要：回顾辽宁省房地产市场发展的主要历程，可分为雏形阶段、发展阶段、活跃阶段和调整阶段四个时期。总结“十一五”期间　辽宁省房地产市场发展情况，并从多方面为“十二五”辽宁省房地产市场的健康发展建言献策。　Ａｂｓｔｒａｃｔ：Ｒｅｖｉｅｗｉｎｇ　ｔｈｅ　ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ　ｏｆ　Ｌｉａｏｎｉｎｇ＇ｓ　ｒｅａｌ　ｅｓｔａｔｅ　ｍａｒｋｅｔ，ｉｔ　ｃａｎ　ｂｅ　ｄｉｖｉｄｅｄ　ｉｎｔｏ　ｆｏｕｒ　ｔｉｍｅｓ：ｅｍｂｒｙｏｎｉｃ　ｓｔａｇｅ，ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ　ｓｔａｇｅ，ｔｈｅ　ａｃｔｉｖｅ　ｓｔａｇｅ　ａｎｄ　ａｄｊｕｓｔｍｅｎｔ　ｓｔａｇｅ．Ｔｈｉｓ　ｐａｐｅｒ　ｓｕｍｍａｒｉｚｅｄ　ｔｈｅ　ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ　ｏｆ　Ｌｉａｏｎｉｎｇ　ｒｅａｌ　ｅｓｔａｔｅ　ｍａｒｋｅｔ　ｄｕｒｉｎｇ”Ｅｌｅｖｅｎｔｈ　Ｆｉｖｅ－　ｙｅａｒ　Ｐｌａｎ”．ａｎｄ　ｐｒｏｐｏｓｅｄ　ｓｏｍｅ　ｓｕｇｇｅｓｔｉｏｎｓ　ｆｏｒ　ｔｈｅ　ｈｅａｌｔｈｙ　ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ　ｏｆ　Ｌｉａｏｎｉｎｇ　ｒｅａｌ　ｅｓｔａｔｅ　ｍａｒｋｅｔ　ｄｕｒｉｎｇ”Ｔｗｅｌｆｔｈ　Ｆｉｖｅ－ｙｅａｒ　Ｐｌａｎ”．　关键词：房地产市场；宏观调控；发展建议；市场展望　Ｋｅｙ　ｗｏｒｄｓ：ｒｅａｌ　ｅｓｔａｔｅ　ｍａｒｋｅｔ；ｍａｃｒｏ－ｃｏｎｔｒｏｌ；ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ　ｓｕｇｇｅｓｔｉｏｎ；ｍａｒｋｅｔ　ｐｒｏｓｐｅｃｔ　中图分类号：Ｆ２９３．３５　文献标识码：Ａ　文章编号：１００６—４３１１（２０１４）１６—０００１—０３　

杜仲市场行情分析

论文标题：杜仲的市场行情

作者：***

学号：*********

作者班级：10级药营3班

指导老师：***

完成日期：2011年5月23日

杜仲的市场行情

桂欢欢

10级药营（3）班

【摘要】 ： 杜仲是我国特有贵重中药材,市场供不应求,各地出现许多伪品,为克服目前仅依据形态、显微特征及理化性状进行鉴别的不足。本文介绍了杜仲的药理效应及其综合利用的研究情况，通过介绍它在医疗、保健、环境、农副产品、日常品等方面的应用，指出杜仲所具有的开发潜力，以期找到科学合理的开发途径，充分发挥杜仲的药用价值。

【关键词】 ：杜仲 ； 市场行情； 药理作用 ；总结

杜仲的原植物来源于杜仲科植物杜仲的干燥树皮，杜仲树是我国特有的珍贵植物，国家二级保护植物，是名贵中药材。我国可种植杜仲面积占全世界的96％，原料资源具有垄断性优势，野生杜仲为国家重点保护的三木药材之一。

1. 市场行情

1．1、杜仲林亩产药材量

杜仲林亩栽杜仲树约70-120棵，种植密度越大，薄皮，枝皮货就多，产量就越低，质量就越次。杜仲林亩产药材量：12年以上的杜仲树产量约300-500公斤，杜仲价高时亩产量高一点，因为小树枝皮都剥下来了，价低时小树枝就不剥了，只剥干皮，浪费也大。亩附产值量：杜仲叶约50-100公斤，价低就无人采摘，杜仲籽20-50公斤，近十几年没人要了。

1.2、杜仲的生产成本

现在药农每人一天能砍树剥皮（12年以上的杜仲树）约3-5棵，每棵树约产鲜皮约15-20公斤左右，一天约50-100公斤，折干约15-30公斤。晒干约需2-3天。晒干及晒干后到收购点去卖都不计工钱，但砍树必须是壮年人的事。而目前壮年人一人一天工价70至100元。

目前产地杜仲的价格，15年左右的树，目前厚皮统庄收购价8元，枝皮5.5-6元，平均就按7元一公斤，一天能获得120-210元，扣除当日成本大概才有50-140元左右（按最低工钱70元算）。亩产药材约300-500公斤，折价约3500元（按最高产量500公斤算）。就算再涨一倍价格按14元一公斤，12年的毛收入才7000元。一年才600元左右，可是土地12年的使用，还有栽树苗的工费，苗子的成本，看管，砍树剥皮费等等都算进来的话能保本就不错了，就是赚一点也没人愿意做了，谁愿意等12年以上才毛收入几千元，而且还不一定可靠。所以价格不涨，就不会有人种树，就是现有的树，剥皮的人也会减少，产量肯定会大大降低。

现阶段房地产行业已经从黄金时代过渡到行业的白银时代，行业利润水平下滑已是业内的普遍现象，在利润率下行趋势下，高杠杆、快周转的模式在前两年被很多企业广泛采用，但随着行业调控手段的多样化和严格化，一味追求高杠杆、快周转又受到了限购限贷和融资收紧等调控手段的打压，在这种利润和规模的平衡之下，追求资产回报率的提升，应该是房地产开发企业这个阶段的重点。

去年，长沙市场以及很多大中型城市的房地产市场，企业的竞争力主要集中在土地资源的获取上，重拿地，轻开发，有些企业甚至不计成本的拿地，以达成快速扩展的目标，从前年下半年开始，调控政策不断加码，过热的市场逐渐得到抑制，土地市场在去年和前年的涨幅与房价的涨幅不同步，地价的涨幅远大于房价的涨幅，行业的毛利率不断下降，现在大规模囤地的做法已经在适用，很多企业也放慢了拿地的节奏。另一方面，受限于各种调控政策以及融资难度越来越大，高杠杆加高周转的模式也面临较大的压力。在这些因素的影响下，有些企业倾向于关注有质量的成长，重点控制成本，提高管理效率，在激励机制以及其他方面都做出了一些调整，管理倾向扁平化，将权责下方至单个项目，提高决策速度和效率。

从近些年的房地产市场变化来看，从前期的靠利润提升效益，到后面的靠周转提升效益，都离不开房价的稳定以及上行，现阶段房价的增速得到有效控制，有些企业为保证效益，在加快周转过程中将销售环节充分前置，快速回笼资金，减少融资依赖。从2016年下半年开始，主流城市率先实施调控，2017年行业调控不断加码，在政府预售证制度上加强管制，2017年房价增速明显放缓，2018年行业定调房住不炒，房价在短期内难以保持上涨趋势，行业的利润水平也难以像之前那样保持高速发展，由于前期高价拿地，有些企业有可能从2019年开始，房地产行业的利润率正向贡献周期可能就会结束。

综合这几年行业的发展数据，只有2011年和2012年房价的增速高于地价的增速，其余时段地价的涨幅均大于同期房价的涨幅，从不库存的角度来看，十年前，每补充100平米的土地储备大概需要销售23.6平米的商品房，到去年，每补充100平米的土地储备大概需要销售36.7平米的商品房，拿地成本的压力在不断上升，企业的利润在不断摊薄。对土地涨幅和房价涨幅进行分析，这两年拿地的项目，利润率要低于16年和15年获取的项目，虽然2017年有些企业拿地的溢价率有所下降，但成本并没有同步下行，虽然土地楼面均价有所下行，但常常会增加配建保障房、装配式建筑、自持比例等附加条件，这些条件都会对利润产生一定影响。假设房价受政府调控因素，难以上涨，那么销售利润水平在短期内也难以改善，房地产企业的持续扩张应该非常困难。

维普资讯 国２００８年５月平均房价比４月下跌２　５％，达到约１７．３６万英镑（约等于３４４万　

美元），创下１　９９１年开始统计以来的最大跌幅，同比衰退４．４％。数据公布　

后，英国市场上弥漫着一股悲观气氛。业内人士预测，房地产价格可能进　

一步下跌，英国经济已有衰退的风险。　

早在２００８年４月第一周英国房价创３年最大跌幅时，英国建筑家协　

会就认为，这一波房价下跌，是由房屋买卖成交量下跌造成的，而成交量　

下跌的原因是：首次购房者需求下降、贷款利率升高，以及放贷标准收　

紧。其实，这三个因素中，后两者才是最根本的，因为这意味着多数购房　

者无法从市场上得到利率合适的按揭贷款，自然也就无法进行购房交易。　

根据芙格兰银行４月２９目公布的数据，３月份全英国批准发放的按揭贷款　

共只有６　４万份，同比下跌１　１％，已经接近了上一次英国楼市大衰退　

（１　９９２年第四季度）时的水平，与２００６年１１月的巅峰水平相比，跌幅将近　

半。在这样的严峻形势下，不乏有买卖双方已经达成协议，却因买方无　

法从银行获得贷款，致使交易不得不作罢的例子。归根结底，还是次贷危　

机惹的祸。目前，英国资金市场的流动性仍　

未缓解，银行同业拆借利率仍远高于英格　

兰银行的基准利率，这大大抬高了银行的　

放贷成本　迫使银行将这部分成本转嫁到　

消费者，也即贷款人身上。过去几个月来，　

虽然英格兰银行连续降息，英国主要贷款银　

行却不断调高贷款利率，同时提高首付比　

率，不少贷款人怨声载道，连英国财政大臣　

达林都出面调停，呼吁银行将基准利率下调　

的“好处”与贷款人共享。　

当房价下跌成为现实后，负资产问题也就　

多少人会陷入这样的境地？英国《金融时报　

行了一次测算，并为公众提供了一些基础数据　

价下跌１　０％，那么全英国会有３５万名房主陷　

英国房主总数的２　８％左右；房价下跌１　５％，　Ｍａｒｋｅｔ　Ｓｕｒｖｅｙ　Ｉ市场观察　

陷入负资产，这比上世纪８０年代末、９０年代初的