2018年5月龙湖上海虹桥天街B区 B2层商业定位规划方案

上海虹桥万科中心商业综合体设计摘要介绍了项目概况、设计思路和设计特点，主要探讨了在现今多维度设计审查、复杂的规划及法规制约条件下，作为设计师如何以技术思辨的方式，从法规中寻求解决方案和策略，并充分运用各种设计手段，实现设计的原始理念，最大限度还原设计构想，同时满足业主对项目产品定位及运营的要求，从而最终实现政府对项目宏观定位，业主对项目运营生命周期、成本控制、建筑地标形象的诉求，以及设计单位对设计产品的完善性、绿色环保等诸多方面的追求目标。

关键词商业综合体公共空间设计手法1战略定位2000年，上海成立虹桥商务区，与上海浦东新区、上海浦西共同形成上海经济圈三足鼎立、多极发展之势。

虹桥商务区，位于上海市中心城西侧，沪宁、沪杭发展轴线的交汇处，结合虹桥综合交通枢纽布局设置，规划用地面积约86.6km2。

虹桥商务区是实现上海“四个率先”、建设“四个中心”的重要载体和现代化国际大都市的重要商务集聚区，是加快上海与长江三角洲地区一体化发展的重大战略部署，也是贯彻国家战略，促进上海服务全国、长江流域和长江三角洲地区的重要载体。

虹桥商务区核心区主体是现代商务功能，是上海“多中心”中央商务区的重要组成部分，将建设成为上海市第一个低碳商务社区。

2011年底，万科拍得上海虹桥商务区核心区一期03#地块；2012年2月，签订了该地块的土地开发合同，开始借此全力打造由住宅产业向商业转型的开山试水之作。

2项目概述项目地块位于虹桥商务区核心区，申虹路以西申长路以东，锡虹路以南苏虹路以北地段，基地面积为32 170m2。

地块东侧隔申虹路即是包含了高铁站、城市轨道交通和虹桥二号航站楼的虹桥交通枢纽。

该项目由地上七栋单体建筑构成了集办公、商业、文化娱乐于一体的大型商业与办公综合建筑群，建成后将成为区域内又一标志性建筑。

地上建筑面积约为11万m2，地下面积共计8.5万m2，总面积约19.5万m2，各单体地上7～8层，建筑高度38m，地下满铺3层地下室。

解读社区商业地产领先密码----社区级商业地产项目总图定位、业态布局及动线规划近些年随着商业地产在各地拔地而起，“大而全”的商业模式开始面临面积过剩、同质化严重、电商冲击等困局。

在此背景下，“小而专”的社区商业地产开发开始受到前所未有的重视。

社区商业开发相比于社区住宅开发差别大，更复杂，试错成本高，其实践创新和理论研究总结远远落后于住宅开发。

因此，业界迫切盼望既有实践经验又有理论高度的专家就社区商业开发的技术与要点、趋势、经验与教训进行总结研讨。

符合市场需求、符合消费者体验的社区商业有哪些共同点？如何在项目实施前期有效规避风险并实现效益最大化？如何有效改善已有项目的经营现状？如何正确把握市场机会步入良性发展？三大法宝:优秀的总图定位既关乎项目的成败，同时锁定项目的最优价值。

准确的业态布局既保证项目树立的品牌形象又保障项目的收益。

巧妙的动线规划与未来的招商运营、投入产出回报紧密相关。

二天时间，专家会与您详细解析，供您借鉴参考。

⏹了解最新社区商业发展的新理念、新趋势；⏹掌握各大知名地产商不同的经营模式⏹掌握项目早期确立最为适合的发展模式的方法；⏹掌握最佳商业模式和系统解决方案制定的方法。

⏹熟悉、了解社区商业设计的前沿方法、案例；⏹把握社区商业的发展趋势。

邀请对象地产企业及相关企业的董事长、总经理、项目总经理等公司决策层领导；地产企业及相关企业的投资定位中心,研发中心.策划中心,设计中心,招商中心等专业技术人员讲师简介Lecturer：宋老师（Mr.Song）商业地产资深人士高级建筑师国家一级注册建筑师浙江省重点项目评标专家同济大学上海交大房地产总裁班特邀讲师商业地产香港上市公司集团定位研发中心总经理25年工作经验，历经19年大型设计院和6年大型房地产公司工作。

曾任大型一线甲级设计院所长总建筑师等，有主持万科，绿城，金地等上市公司大型项目的全过程设计工作经验，理解品牌房地产开发公司的业务流程，能从细节对建筑产品进行把控。

虹桥商务区商业分析第一章虹桥商务区当前现状描述第一节虹桥商务区规划简介上海虹桥商务区东起外环高速公路S20，西至沈阳海口高速公路G15，北起北京上海高速公路G2，南至上海重庆高速公路G50，占地面积86平方公里，其中虹桥商务区主功能区东起外环高速公路S20，西至现状铁路外环线，北起北翟路，南至上海重庆高速公路G50，占地面积26.3平方公里。

在26.3平方公里范围内，规划总建设规模，约1100万平方米，其中对外交通规划设施约300万平方米，商务办公等公共设施约490万平方米。

在26.3平方公里里面，有一个商务功能核心区，约1.4平方公里。

核心区的开发总规模约170万平方米，其中商务办公占57%，商业约12%，文化娱乐约5.5%，酒店约为6.5%，会展约10%，2010年核心区商业地块已开始对外拍卖，目前核心商务期一期土地已出让完毕，其中虹桥商务区核心区一期06（虹桥天地）、08（虹桥绿谷）地块已进入开工建设阶段。

预计两年内开发建筑面积170万平方米，完成核心区一期建设。

五年内开发建筑面积450万平方米，全面完成核心区建设。

第二节虹桥商务区当前的交通网络建设情况虹桥综合交通枢纽将建设成为世界最大的铁路客运中心——京沪（2011年7月1日已开通）、沪杭（2010年10月19日已开通）、沪宁城际高速铁路（2010年7月1日已开通），浦东国际机场—虹桥国际机场城市高速；虹桥国际机场——已开通日本东京、韩国首尔直飞航线，第二条跑道（2010年1月15日试飞）和第二航站楼（2010年3月16日），逐步扩容国际航班；轨道交通——地铁2号线（虹桥枢纽—浦东机场）【2010年3月16开通】、10号线（虹桥枢纽—外高桥）【2010年11月30日全线贯通】、17号线（虹桥枢纽—军工路）【规划中】、5号线（虹桥枢纽—闵行开发区）【规划中】和青浦线【规划中】；高速巴士中心——枢纽衔接沪宁、沪杭、沪嘉、A9高速公路等通往长三角地区的交通要道，30余条公交巴士专线汇聚于此。

龙湖天街策划书3篇篇一《龙湖天街策划书》一、项目背景随着城市的发展和人们生活水平的提高，对于高品质商业综合体的需求日益增长。

龙湖天街作为一个具有影响力的商业品牌，致力于打造集购物、餐饮、娱乐、休闲等多种功能于一体的综合性商业空间，以满足消费者的多样化需求。

二、项目定位1. 目标客群主要面向城市中高收入群体、年轻家庭以及时尚潮流追求者。

2. 功能定位打造成为城市的时尚地标和生活中心，提供全方位的消费体验。

三、项目规划1. 商业布局2. 空间设计采用现代化、时尚的设计风格，打造舒适、宽敞、明亮的购物环境。

3. 配套设施完善停车场、公共休息区、卫生间等配套设施，提升消费者的满意度。

四、营销策略1. 品牌推广通过线上线下的广告宣传、活动策划等方式，提升龙湖天街的品牌知名度和美誉度。

2. 会员制度建立完善的会员制度，提供积分、优惠、专属活动等权益，增强消费者的粘性。

3. 活动策划定期举办各类主题活动、促销活动、文化活动等，吸引消费者前来体验。

五、运营管理1. 招商管理精选优质商家入驻，确保商业品质和品牌形象。

2. 物业管理提供专业、高效的物业管理服务，保障商业环境的整洁和安全。

3. 人员培训加强对员工的培训，提高服务水平和业务能力。

六、经济效益预测七、风险评估与应对措施1. 市场风险密切关注市场动态，及时调整营销策略和商业布局。

2. 竞争风险不断提升自身竞争力，打造差异化优势。

3. 经营风险加强运营管理，提高应对突发情况的能力。

八、实施计划制定详细的项目实施计划，明确各个阶段的工作任务和时间节点，确保项目能够按时、高质量地推进。

篇二《龙湖天街策划书》一、项目背景龙湖天街作为一个具有影响力的商业综合体，致力于打造一个充满活力、时尚与品质的消费场所。

为了进一步提升其市场竞争力和吸引力，特制定本策划书。

二、目标定位1. 打造成为城市的地标性商业中心，吸引广大消费者。

2. 提供多元化的商业业态，满足不同消费者的需求。

《上海市商业网点布局规划（2013-2020）》规划方案一、规划背景《上海市商业网点布局规划纲要》（以下简称《规划纲要》）于2009年9月由市商务委、市规土局发布。

《规划纲要》发布实施以来，在规范和引导全市商业网点建设、合理商业布局、扩大消费需求、促进全市社会经济协调可持续发展等方面发挥了积极作用。

2012年8月，国务院39号文件《国务院关于深化流通体制改革加快流通产业发展的意见》指出我国流通产业自改革开放以来交易规模持续扩大，设施基础显著改善，新型业态不断涌现，已经成为国民经济的基础性和先导性产业，但总体看来仍处于粗放发展阶段，网络布局不尽合理，集中度偏低，信息化、标准化、国际化程度不高，效率低、成本高问题日益突出。

各大城市应尽快编制商业网点规划，明确商业网点发展建设需求，制定合理的商业网点发展目标，并纳入城市总体规划和土地利用总体规划。

为了更好地顺应上海商业发展新要求，落实国务院39号文件精神并结合2009年的《规划纲要》，市商务委和市规土局在对全市商业网点发展现状实施评估的基础上，结合城市未来发展总体目标和空间布局导向，编制本次规划。

二、规划范围规划范围为上海市域，重点关注中心城、新城、重点发展地区。

三、规划对象商业网点主要包括零售业网点、餐饮业网点、生活服务业网点、主要大型商品交易市场。

本次规划对象主要包括各级商业中心、特色商业街、重点发展地区商业、各类产业园区配套商业以及商业流通基础设施。

四、规划期限规划期限分为三个阶段：近期2013-2015年；中期为2016-2020年；远景为2020年以后。

五、规划目标按照上海市委、市政府“创新驱动、转型发展”和服务全国、发挥示范作用的总体要求，紧紧围绕上海“四个中心”和现代化国际大都市建设的战略，以建立统一开放、竞争有序、管理规范的现代化大都市商业流通体系为目标，以满足人民生活需求为出发点，以服务上海国际贸易中心市场体系建设为重点，统筹全市商业发展实际情况和未来需求，在市场机制作用下对商业网点建设进行调整、引导和规范，提升完善商业功能，促进商业模式和业态创新，满足多样化消费需求，引导城市建设和投资，建设布局协调、结构合理、层次分明、功能健全、配套完善、经营有序、可持续发展的现代商业网点体系。

龙湖虹桥天街区COMMERCIAL LOCATION PROPOSAL May.2018CommercialBB2桥天街虹商业条件概述龙湖/龙湖商业产品线大世界的◆世界向东、上海向西，虹桥是继陆家嘴之后又一增长极◆长三角的，上海未来的西部中心东有陆家嘴，西有大虹桥，两大国家级发展中心公里圈的商务产业相对聚集的范围它将是继上海中心城区、上海浦东陆家嘴之后的第三个经济增长区域。

大虹桥项目介绍/天街简介&区位龙湖虹桥天街龙湖集团持有的主要商业地产品牌，定位为面向中等收入新兴家庨的区域型购物中心，为集购物、餐饮、休闲、娱乐等多业态的一站式商业综吅体。

随着天街品牌化运营，未来龙湖天街将成为越来越多城市转念即达的欢乐入口。

/B B280%2500已经基本退出。

LocationBB2桥天街虹项目定位规划龙湖ONTENTS目录项目市调数据分析项目商业定位分析项目经营管理规划12340101 项目市调数据分析Market Data Analysis项目市调数据分析/周边办公人群项目市调数据分析/周边办公人群入驻大虹桥的企业世界500强和行业领先企业上市公司投资不管理总部城市发展开发运营商罗氏、壳牌、阿里巴巴、科恩博格、冠捷、宣伟等为代表唯品会、广联达、贵人鸟、安踏体育等为代表正荣、中骏、卋信、旭辉、龙湖等城市开发运营商也将其总部移至虹桥虹桥商务区核心区入驻企业已超千家，已呈现出500强及名企云集的景象。

三年内预计将吸引近3000家企业入驻，约10万白领在此办公。

数据来源：上海虹桥项目市调数据分析/周边业态情况虹桥天地餐饮业态分布餐饮业态总共124家，小吃快餐共33家，占比27%小吃快餐, 33 面包甜点, 25 , 7下午茶, 26 各式菜系 , 330202 项目商业定位分析BusinessLocation Analysis项目商业定位分析/SWOT分析◆◆◆◆◆80%◆应俱全◆◆StrengthWeaknessOpportunity & Threaten机会◆巨头企业持续入驻大虹桥板块，未来人气更加旺盛◆政策规划全面利好，带劢周边新迁移居民，带劢整体消贶需求◆本案不水之霸汗蒸馆相邻，占据天然地理优势，吸纳众多汗蒸客群◆虹桥天地业态丰富，各式餐饮种类也十分齐全，培养客户消贶习惯难度加大◆周边写字楼自带底商，对商务人群也会形成分流项目商业定位分析/SWOT分析总结/Summary◆项目发展需结吅项目优势（能做重餐饮、不水之霸相邻、内部空间有衍生性等等），总体优势大于劣势，机会不威胁幵存◆以周边商务办公人群的需求为突破口，培养商务区客群的消贶习惯◆项目作为龙湖天街的一部分，需要不天街品牌理念一致，打造城市的欢乐入口◆不虹桥天地错位营销，多元化满趍消贶者细分需求能做重餐饮，有自身特点主要朋务于周边商务办公&气质聚集人气为首要仸务项目商业定位分析/项目商业定位分析/◆◆◆◆项目商业定位分析/参考案例大食代（环球港庖）项目商业定位分析/参考案例芮欧0303 项目业态布局规划CommercialFormat Layout Plan项目业态布局规划/板块划分整个板块分为四大块最大程度地利用面积保证经营多样性01020304美食集市咖啡/移动集市美食集市户 摊位单 品店移动摊位◆ 美食集市：易于◆ 单品◆◆ 移劢 集市：有趌轻餐饮项目业态布局规划/美食项目业态布局规划/西式中式轻餐茶饮项目业态布局规划/单品庖品牌列丼项目业态布局规划/咖啡轻餐饮面包项目业态布局规划/各板块效果展示公共区域丼办小型展会、节日活移动市集劢等项目业态布局规划/集市区域效果设计开放式厨房剧场在布局上使用座位区围绕卉开放式料理台的组吅，将料理台变成剧场计计风格简约、明亮、通透计项目业态布局规划/空地空间设计Plan 1: 火车头移劢集市/简餐餐吧复古火车头+茶饮/休息区：打造复古怀旧风，让匆忙的上班/商务一族暂时停留片刻，获得午后的宁静项目业态布局规划/空地空间设计Plan 2: 室内有机种植区增添一抹绿色的空间，让人们放下匆忙的脚步。