郑州市房地产业运行情况通报

郑州市房地产业运行情况通报郑州市人民政府副市长丁世显（2006年1月18日）新闻界的各位朋友们、同志们：上午好！为让大家更好地了解我市房地产业发展状况，现在我向各位通报2005年全市房地产业运行情况并对2006年有关工作作一简要介绍。

从整体上看，2005年我市房地产主要表现有：投资增幅回落，商品房市场供应和销售增速同步下降，市场供求总量保持平衡，供应和消费结构基本合理，房价涨幅趋缓、基本稳定，商品房空置水平适当，住房二级市场理性调整，郑东新区房地产投资增长较快，消费信心不断增强。

一、房地产业投资总量上升，增幅回落2005年，我市房地产业完成投资168亿元，与2004年相比投资规模增长18.3％，其中，市区完成投资148.4亿元，增幅18.7％，增幅较2004年下降了56.1个百分点。

2005年房地产业完成投资占全市城镇固定资产投资总量（610亿元）的27%，比2004年上升2.2个百分点。

运行情况表明，我市的房地产市场投资是总量上升、占固定资产投资比重加大、增幅回落。

房地产业依然是全市城镇投资增长中的活跃因素，拉动经济增长的作用明显。

二、房地产业增加值稳定增长2005年，我市房地产业完成增加值55亿元，同比增长16.5%，增速与全市国内生产总值增速（初步核算在16％以上）基本同步，占全市GDP中的比重继续保持在3％以上。

全年房地产业共完成税收15亿元，通过房地产交易完成市级财政收入4.5亿元，对全市经济稳定增长做出了一定贡献。

三、商品房新开工面积与往年相比基本持平，竣工面积大幅增长2005年全市商品房新开工面积633.8万平方米，同比下降0.1％，与2004年基本持平。

市区新开工面积558.7万平方米，同比下降0.5％，郑东新区商品房新开工面积130.9万平方米，同比增长12.8％。

2005年全市商品房竣工面积422.3万平方米，同比增长37％。

市区竣工面积381.9万平方米，同比增长39.8％，其中，郑东新区竣工面积46.7万平方米（往年没有竣工房）。

四、商品房供应和销售增速同步趋缓，总量保持平衡2005年，郑州市区新批商品房预售面积663万平方米，同比增长2.7%，增速较2004年下降了67.6个百分点，其中，住宅新批商品房预售面积544.4万平方米，同比增长6.6%，非住宅面积118.8万平方米，同比下降12.4%，郑东新区新批商品房预售面积115.5万平方米，同比增长16.8％。

市区商品房销售合同备案面积599.42万平方米，同比增长7.9%，增速较2004年下降了31.1个百分点，其中，商品住宅销售合同备案面积532.39万平方米，同比增长7.3%，非住宅销售合同备案面积67.03万平方米，同比增长13%；郑东新区销售合同备案面积为77.83万平方米，同比增长96.44％。

上述数据表明，在国家宏观调控政策的双向调节下，我市2005年商品房供应和销售增速同步趋缓。

企业开发行为更趋理性，消费者心理更趋成熟，商品房供应和销售总量的增长速度与2004年相比均明显下降，但市区商品房市场供求总量依然保持平衡，市场供求比为1.1：1，商品住宅供求比为1.02：1，而非住宅市场供求比为1.77：1，供过于求。

五、商品房供求结构基本合理从不同物业类型的供求结构上看，多层和高层住宅仍是商品房供应和销售的主体，二者相加分别占2005年市场供给和需求总量的81%和86%，多层和高层住宅的供需比分别为1：1和1.1：1，表明商品房物业类型结构较为合理。

从不同区域供求结构上看，二七区、金水区、中原区和管城区仍然是中心城区商品房供应和销售的主要区域，4区合计占市区供应总量的77%，占销售总量的81％，表明我市商品房整体上区域供应和销售结构比较合理。

此外，从区域供求特点看，郑东新区发展迅速，2005年商品房市场投放量占市区的17％，销量占13％，均比2004年有较大幅度上升，已成为仅次于金水区的第二大发展区域。

从市场供求比来看，除管城区供应稍显过大外（供需比为1.25：1），其它各个区域市场供需比基本在1：1和1.2：1之间，供求均较为平衡。

从商品房需求套型面积结构上看，单套住宅面积在140平方米以下的普通商品住宅销售套数占商品住宅总销售套数的80％，其销售面积占商品住宅销售总面积的55%，较2004年上升了5.6个百分点；单套面积在140平方米以上的商品住宅销售面积占商品住宅总销售面积的比重为45%，较2004年（50.7%）有明显下降，说明在宏观政策引导下，我市住房需求面积结构更趋合理。

六、市区商品房价格增长幅度低于人均可支配收入增长幅度，涨幅回落2005年，我市市区商品房市场销售均价2966元/平方米，同比上涨12.4%，涨幅较2004年（13.8%）略有下降，扣除物价上涨等因素后，2005年商品房价格实际上涨6.7％。

市区商品住宅均价为2614元/平方米，同比上涨12.3%，非住宅均价为5766元/平方米，上涨幅度为9%。

单就郑东新区而言，2005年郑东新区商品房均价3481元/平方米，同比上涨13.7％，住宅均价3173元/平方米，同比上涨3.3％，非住宅4249元/平方米，同比上涨37％。

2005年，我市城镇居民人均可支配收入10977元，同比上涨13.6％，该涨幅高于同期市区商品房价格涨幅（12.4％）。

促使我市商品房市场价格持续稳步增长的主要原因有：一是土地价格自然上涨和土地出让全面实行招拍挂致使土地成本增加；二是随着房改进程的加快，住宅商品化观念已深入人心，住房二级市场活跃，居民求购新房或以旧换新需求旺盛；三是郑州城市框架拉大、形象改观、品位提高吸引了周边地区大量外来人员投资、就业、居住，带动了巨大的住房需求；四是郑东新区开发建设的拉动，2004年东区商品房销售均价为3061元/平方米,2005年已达3481元/平方米，高出中心城区591元/平方米，且价格上涨幅度高出中心城区3.2个百分点；五是近年来，商品房开发建设中重规划、重设计、重配套、重绿化等理念已经普及，使商品房自身综合品质大大提升，商品房的宜居性更为突出。

整体上看，2005年商品房市场价格的上涨，大部分是品质提升和需求拉动的自然上涨，且与人均可支配收入增长相适应。

这一稳健发展的态势，有利于房地产市场的繁荣和快速发展，有利于改善居民居住条件，改善城市人居环境，有利于郑州市城市框架的拉大和对外形象的确立。

七、市场消费更趋理性成熟（一）外地人群购房仍是主要力量，首次出现境外购房。

2005年外地（郑州市区以外，含郊县市）个人在郑州市区购买商品房面积达323万平方米，占年度个人购房总量（不含单位购房面积）的55.3%，本地居民（市区）购房占44.7％。

受宏观政策影响，外地个人购房比例较2004年略有下降（2002年以来依次为41.7％、44.9%、56.9%、55.3％），但仍然是商品房消费的主力。

与此同时，2005年我市首次出现了境外人士购房，虽然仅有10套，面积只占商品房销售总量的0.02％，但已充分表明，经过近年城市面貌的改善，郑州市的外部影响力在逐步增强。

就郑东新区而言，2005年郑东新区外地人购房比例为59.5％，比例稍高于中心城区（54.7％）。

（二）中、青年是购房主力。

2005年商品房消费人群主要分布在23-50岁之间，占总购买量的85％，比去年同期上升5个百分点，其中31-40岁是购买力最旺盛的年龄段，占总购买量的39％。

（三）按揭贷款仍是付款方式首选。

在居民购房付款方式中，按揭贷款购房比例占59%，较2004年下降了8.6个百分点，表明按揭贷款依然是购房的首选付款方式。

需要说明的是，市区购房中一次性付款比例持续上升，2005年已占36%，比2004年上升7.8个百分点。

以上付款方式比例的变化，既反映出人民群众经济收入水平不断提高，也反映出市场消费更趋成熟。

八、商品房空置水平适当，结构合理2005年底市区商品房空置总面积为92.3万平方米，比2004年底增加12.4万平方米，增幅为15.5%；商品房空置率为20%，较2004年底下降了1.6个百分点，处于国家认可的商品房空置率15%-30%之间，表明我市房地产市场空置适当、供求平衡、价格平稳、资金充裕，处于良性发展区间。

从空置时间结构上来看，2004年底我市商品房空置一年以内的待销面积、三年以内的滞销面积和三年以上的积压面积占商品房空置总量依次为10.5％、58％和31％，而2005年底三者占比依次为30%、44.7％和25.3％，比例变化表明，在目前的商品房空置中合理的待销面积在增加，长期空置房（尤其是滞销商品房）占比有较大幅度下降，商品房空置时间结构更趋合理。

九、全年住房二级市场交易波动大，下半年理性回归2005年，全市各类二手房交易累计16387套，同比增长22.1％，增幅较2004年下降了30.9个百分点，交易面积139.4万平方米，同比增长21.2%，增幅较2004年下降了36.8个百分点。

二手房交易占同期商品房交易面积的比例较2004年下降24.2个百分点。

2005年，全市住房二级市场交易量受税收政策影响波动较大：在一年内先是剧增，后是锐减，8月份以后逐步回升，趋于理性。

2005年，二手房交易均价达1921元/平方米，按可比价计算，较2004年同比上涨28.5％，涨幅较大。

二手房价格上涨较快的原因主要有：一是近年来二手房交易中的次新房数量明显增多，旧的房改房比例逐渐减小，二手房供应结构已发生较大变化；二是随着城市框架的拉大及老城区的综合整治，使不少存量住房从地理位置、交通环境、配套服务、市场价格等优越性逐步显现，从而备受市场青睐；三是商品房价格上涨的拉动作用明显；四是交易税费的调整增加了交易成本。

十、房屋租赁市场发展平稳2005年，全市房屋出租面积达580.6万平方米，平均出租率为95.8％，较2004年提高近3个百分点。

其中，居住用房平均月租金每平方米6元，同比下降7.7％；营业用房平均月租金每平方米50元，同比下降1.4％；办公写字楼平均月租金每平方米30元，与上年度持平。

各类房屋出租量及出租率与2004年相比变化不大，整体上房屋租赁市场发展平稳。

十一、郑东新区房地产投资增长较快，消费信心不断增强2005年，郑东新区房地产业开发完成投资28.6亿元，同比增长49.7％，商品房新开工130.87万平方米，同比增长12.8％，竣工46.7万平方米，商品房新批预售115.49万平方米，同比增长16.8％，销售合同备案77.83万平方米，同比增长96.4％，商品房市场销售均价3481元/平方米，同比上涨13.7％。

以上情况表明，随着东区建设步伐加快，该区域房地产投资快速增长，商品房市场需求旺盛，投资和消费信心增强。