第11讲_房地产开发经营业务的所得税处理(2)

房地产开发企业递延所得税会计处理一、影响房地产开发企业的递延所得税项目对于房地产开发企业来说，目前对损益影响较大的递延所得税项目主要有：一是预收款收入预交企业所得税。

依据新会计准则的规定，房地产企业的预收房款收入应当作为可抵扣暂时性差异处理。

但这一问题相对比较复杂。

对于一般内资房地产开发企业而言，根据国税发[2006]31号文件规定，“开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整”。

需说明的是，房地产企业预收房款收入在两个方面影响应纳税所得额：一方面是预收收入乘以预计毛利率调增当期应纳税所得额，对所得税的影响形成递延所得税资产；另一方面是与预收收入相应的流转税金及预交的土地增值税等可在税前扣除，从而调减当期应纳税所得额，对所得税的影响形成递延所得税负债（或作为递延所得税资产的抵减项）。

按照上述规定，应确认的递延所得税资产＝当期预收账款×预计毛利率×预计转回时的所得税税率；应确认的递延所得税负债（或作为递延所得税资产抵减项）＝当期预收账款×流转税等税率（含预交的土地增值税）×预计转回时的所得税税率；当已售商品房开始确认收入时，当期应转回的递延所得税资产＝当期已确认的收入×预计毛利率×当期所得税税率；当期应转回的递延所得税负债（或递延所得税资产抵减项）＝当期确认收入×流转税等税率（含预交的土地增值税）×当期所得税税率二是应收款项计提坏账准备。

新所得税法并没有规定坏账准备可税前列支的比例，因此，在计算当期应纳税所得额时，当期计提的坏账准备应全额做纳税调增。

相应的，应确认的递延所得税资产＝当期计提的坏账准备金额×预计转回时的所得税税率。

房地产开发业务主要会计核算与税收处理1. 引言房地产开发业务是指房地产开发企业通过购买土地、进行房屋建设和销售等活动。

这个行业的特点是投资大、风险高、周期长，会计核算与税收处理成为房地产开发企业管理中重要的一环。

本文将重点介绍房地产开发业务的主要会计核算和税收处理。

2. 房地产开发业务的主要会计核算房地产开发业务的会计核算主要包括以下几个方面：2.1 投资性房地产的会计处理投资性房地产是指房地产开发企业为了出租或增值目的而持有的房地产。

在会计核算中，企业需要根据《企业会计准则》的相关规定对投资性房地产进行分类和计量，并进行资产减值测试。

此外，企业还需要定期对投资性房地产进行计提折旧以及计量公允价值变动。

2.2 开发性房地产的会计处理开发性房地产是指房地产开发企业为了销售而进行开发的房地产项目。

在会计核算中，企业需要根据实际发生的成本计量开发性房地产，并在项目完工后将其转化为存货进行核算。

同时，企业需要注意对存货的计提折旧和存货跌价准备。

2.3 合同工程的会计处理房地产开发企业在进行房屋建设时，通常会与承建方签订合同进行施工。

合同工程的会计处理涉及合同收入的确认、合同成本的计量以及合同预计损失的计提等方面。

企业需要根据实际发生的合同收入和合同成本进行会计核算，并及时进行预计损失的计提。

2.4 财务费用的会计处理房地产开发企业在进行资金筹措和使用的过程中会产生一定的财务费用，如利息费用、贷款手续费等。

这些财务费用在会计核算中需要根据实际发生的费用进行确认和计量，并纳入利润表进行核算。

3. 房地产开发业务的税收处理房地产开发业务的税收处理主要涉及以下几个方面：3.1 增值税的税收处理房地产开发企业在销售房地产时，通常需要缴纳增值税。

增值税的税率根据具体情况有所不同，企业需要根据国家相关税收法规，按时缴纳增值税，并及时申报纳税。

3.2 房产税的税收处理房地产开发企业在持有投资性房地产或自用房地产时，需要缴纳房产税。

（税收问题70问及答案）1问题：发票违法被处罚后再次出现同样的问题，是否还要进行处罚，再次处罚是否违反一事不二罚的原则？答案：根据《行政处罚法》第二十四条规定，对当事人的同一个违法行为，不得给予两次以上罚款的行政处罚，然而发生发票违法行为后，再次出现同样问题的，就应该理解为第二次发票违法行为，不属于同一个违法行为。

因此，再次处罚不违反一事不二罚的原则。

2问题：企业向个人支付佣金，如果个人没有从事中介行业的合法资质，是否允许在企业所得税前扣除？例如，房地产企业向没有资质的个人支付手续费。

答案：根据财税{2009}29号文件规定，企业只有同具有合法经营资格的中介服务机构或个人签订合同或协议，才允许佣金手续费按照不超过合同交易金额的5%在税前扣除，因此支付给个人的手续费，个人应当具有合法经营资格，否则企业支付的佣金手续费，不允许在企业所得税前扣除。

实际操作中一般按服务费开发票，允许列支。

按佣金开发票，不能列支。

3问题：地下停车场是否可以作为公共配套设施计入公摊成本在企业所得税前扣除？答案：根据国税发{2009}31号文第十七条规定，地下停车场产权归属于业主的，可以作为公共配套设施计入公摊成本处理。

产权归企业所有的，或者没有明确产权关系的，应按照开发产品或者固定资产进行税务处理。

4问题：房地产企业从政府获得的补偿将公共配套设施移交给政府获得的补偿应如何处理？答案：房地产企业因从事拆迁安置从政府部门取得的补偿以及财政补贴款项，抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额，房地产开发企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设的公共配套设施建设完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿，抵减房地产开发成本中的建筑安装工程费。

5问题：房地产企业以地下人防设施作为地下车位出售或出租，是否作为计算计税成本的可售面积？有产权的地下车库是否作为计算计税成本的可售面积？答案：根据国税发{2009}31号文件第三十三条规定，企业以地下基础设施作为停车场所的，作为公共配套设施处理，而公共配套设施在计算计税成本时，是不作为可售面积的，因此无论是无产权的地下人防设施，还是有产权的地下车库，都是以地下基础设施建造的停车场所，因此均可以不作为可售面积计算。

CONTENTSl理解收并购模式本质 l收并购筹划思路 l收并购环节税务筹划 l收并购溢价税务筹划理解收并购模式本质看懂收并购项目特点及本质分析什么是股权收并购1传统拿地方式钱2股权收并购方式钱地 开发商政府公司股权开发商地主地3 为什么要搞收并购l 优质地块基本 l 拿地竞价不具已经出让完毕， 备资金或是勾较稀缺地优势l 集团战略布局： 如融创收购万 达，世茂收购 福晟l 收并购价格 较出让价更 低，付款方 式更灵活l 特殊途径介绍3收并购透视①—是什么导致收并购的项目税负高招拍挂A公司支付10个亿获取土地土地账面价 值10个亿假设货值卖出11个亿，利润为1个亿（11-10），利润率9%。

极简模型： 不考虑开发 成本及费用收并购地主老王获取A公司股权支付9个亿我方公司土地账面价 值7个亿假设货值同样卖出11个亿， 利润为4个亿（11-7）， 但实际净得2个亿（11-9） 利润率达到36%！虽然股东层面获利仅增加一个亿（不考虑税费增加的情况下），但是公司层面实际利润率高达36%，导致税负率也会急剧上升4收并购透视①—是什么导致收并购的项目税负高l 实质是原地主方提前获得了土地增值的收益，变现走人l 因为股权溢价某种程度上也是获取土地的代价，所以一般测算时也将溢价放到土地 成本中，这也导致了同一公司内部、或不同公司之间的投资测算时出现了多种口径。

l 按照经验值，当溢价占比超过预计货值总额超过20%，项目基本很难再赚钱。

招拍挂VS收并购价格一样，或是收并购略贵，选招拍挂 收并购价格低于招拍挂，要测算5收并购透视②—如何分辨无票成本l 实操中在协议中经常将付款分成多笔内容，且每笔付款分别对应不同的内容。

l 此时如何能够在复杂的条款中梳理出哪些能够税前扣除，哪些是溢价？假设： A公司先增资进入某项目公司，取得该公司80%股 权，后续又通过股转方式取得剩余20%股权 为方便理解，简化业务：公司名下仅有一块土地， 发生过一笔贷款借款，并已支付本金及利息 除此之外无其他业务。

企业所得税历年考题及答案解析一、单项选择题1.(2010年)根据企业所得税相关规定，企业债务重组确认的应纳税所得额占当年应纳税所得额()以上的，可以在5个纳税年度内均计入各年度应纳税所得额。

A. 50%B. 60%C. 75%D. 85%【答案】A【解析】根据企业所得税相关规定，企业债务重组确认的应纳税所得额占当年应纳税所得额50%以上的，可以在5个纳税年度内均计入各年度应纳税所得额，所以符合题意的是A选项。

2.(2010年)某日本企业(实际管理机构不在中国境内)在中国境内设立分支机构，2009年该机构在中国境内取得咨询收入500万元，在中国境内培训技术人员，取得日方支付的培训收入200万元，在香港取得与该分支机构无实际联系的所得80万元，2009年度该境内机构企业所得税的应纳税收入总额为()万元。

A. 500B. 580C. 700D. 780【答案】C【解析】非居民企业在中国境内设立机构、场所的，应当就其所设机构、场所取得的来源于中国境内的所得，以及发生在中国境外但与其所设机构、场所有实际联系的所得，缴纳企业所得税。

据此，该日本企业来自境内所得额应该是500万元的咨询收入和境内培训的200万元，合计为700万元；香港取得所得不是境内，而且和境内机构无关，所以，不属于境内应税收入，符合题意的是C 选项。

3.(2010年)2009年，某居民企业收入总额为3000万元(其中不征税收入400万元，符合条件的技术转让收入900万元)，各项成本、费用和税金等扣除金额合计1800万元(其中含技术转让准予扣除的金额200万元)。

2009年该企业应缴纳企业所得税()万元。

A. 25B. 50C. 75D. 100【答案】B【解析】应纳税额=[3000(收入总额)-400(不征税收入)-1800(扣除项目)-500(技术转让免税所得)]×25%-[(900-200-500)]×25%÷2(技术转让所得减免的所得税额)=50(万元)【提示】本题是按照申报表口径计算的。

解读国税发[2009]31号：房地产企业的企业所得税税务处理明确2009-4-1 11:02:00 文章来源：网络打印|复制链接|本文Pdf下载|本文Word下载今年的企业所得税政策变化是近年来最大的一次，由于开始实施时间不长，有很多具体问题都急待明确，尤其是对于一些特殊行业的特殊业务更是让广大纳税人困惑。

目前各地所得税汇算工作正在紧张进行，以上问题均显现出来，大家都盼望着总局能早日对这些不确定问题进行明确。

三月六日，国家税务总局发布了《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）（以下简称通知），通知中对于房地产企业的企业所得税税务处理的诸多具体问题给予了明确，大家通过学习，觉得通知下得相当的及时和必要。

作为一名税收从业人员，近年来笔者也十分关注房地产企业的企业所得税处理。

通过对通知的学习，在这里我想对一些具体规定再次给大家提一下醒：收入方面一、通知第五条规定：企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

房地产开发公司在出售房屋时常常为政府代收基金或代有关企业代收费用，如取暖费，有线电视费等。

代收款是指企业代为收取的，且不是所售产品的售价组成部份的款项。

出具的应是委托方的票据，而不应是代收企业的票据；在会计处理上应做往来处理。

如果出具的是代收企业的票据，那是要做为收入处理，而不管会计上如何核算。

另依据是《中华人民共和国发票管理办法》实施细则第三十三条规定：填开发票的单位和个人必须在发生经营业务确认营业收入时开具发票。

未发生经营业务一律不准开具发票。

通知中对此进行明确后，更便于操作。

二、通知第六条规定：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，并且明确了具体的确定标准。