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城市房屋征收评估中的难点分析及其建议本文对城市房屋征收评估中的难点进行了分析，详细的说明了城市房屋征收评估中委托合同无法及时签订、实地勘察难以顺利完成以及评估收费难以按时到位等问题，并提出了强化合同签订的重要性、加强房屋征收评估宣传、制定合理的收费标准和支付评估的前期经费等建议。
标签：城市;房屋征收;房地产评估自我国出台了与房屋征收相关的法律法规以来，国有土地上的房屋征收工作与以往有了很大的不同，作为房屋征收项目中的重要部分，房屋征收评估工作也在不断地进行调整。
如何使房屋征收评估工作能够顺利的展开，并能够在工作结束后拿到应有的费用，是目前评估机构最为关注的问题。
一、城市房屋征收评估中的难点（一）委托合同无法及时签订根据我国相关法律法规的规定，房屋征收评估机构在对国有土地上的房屋进行评估工作时，一般都是将房屋征收的部门作为评估工作的委托人，向评估机构出示评估委托书，然后与房地产价格评估机构签订合同。
但是在实际的工作过程中，往往是选择评估机构后，向其出示评估委托书，但却迟迟不与对方签订正式的房屋征收评估委托合同[1]。
出现这种现象主要两个原因：第一，政府相关部门的主观意识过于强烈，希望评估机构能够尽早的进行工作，但是委托方内部往往会出现多个部门进行管理的情况，导致内部不能达到协调统一，都不愿承担签约的责任。
第二，评估合同的具体内容无法确定，各地的评估价格也有所不同，缺乏统一的收费标准，一般情况下房地产的评估收费标准是以评估值为基数进行收费，但是评估工作尚未完成，具体的评估值还不能确定，因此无法对评估工作的费用进行核算。
（二）实地勘察难以顺利完成想要对房地产进行准确的估价，对房屋进行实地勘察是十分重要的，但是这一点往往很难实现。
因为房屋征收涉及的户数较多，且征收工作本身带有一定的强制性，很多住户并不情愿，自然不会配合进行评估勘探工作;同时也存在很多想要通过政府的征收大捞一笔的人，他们会尽可能的拖延时间，以求拿到更多的补偿款，因此不会配合评估勘探工作;还有些住户因为出国或工作等原因已经搬走了很久，根本无法取得联系，使得勘探工作难以进行等等。
随着工业化和城镇化步伐的加快，城市发展规模迅速扩张，棚户区改造、城中村改造、旧城改造等成为城市建设中不可避免的“三大改造”。
与“三大改造”相关联的征地拆迁安置补偿也就成为了社会的热点、政府工作的重点、人民群众关切点，如何管好、用好征地拆迁补偿安置资金，保证有限的国有资金用在“刀刃”上，维护人民群众的切身利益，笔者结合近期开展的某棚户区改造和拆迁补偿项目审计，谈一谈自己对征地拆迁安置补偿项目审计方法及重点的一点看法。
一、征地拆迁安置补偿审计认识上常见的三大误区棚户区改造项目的重要特点是改造范围较大、涉及拆迁户较多，无证房和历史遗留房屋情况复杂，是社会关注度高的重要民生工程，也是政府工作的重点，拆迁资金的规范使用和拆迁安置政策的有效落实，直接关系到人民群众的切身利益与社会稳定，关系到地区社会经济的和谐发展，但在审计查证过程中，审计人员易出现以下三大误区：误区一：除拆迁跟踪审计外，审计项目中的拆迁房屋早已被拆除，有些拆迁项目原地域已经被建成了还建房，有些棚户区改造项目起始于多年前，大部分被拆迁的房屋已经灭失，原住户也早已搬离，时过境迁，审计人员面临调查难、核实难、取证难的“三难”境地，因此造成拆迁项目审计难以开展的错觉。
误区二：拆迁改造项目已经实行了一户一档制，所有的拆迁项目都进行了跟踪审计，档案资料的规范程度应该较高，资料齐全，因此审计核查的价值不大。
误区三：拆迁改造审计项目的内容繁杂，既涉及住宅项目又涉及非住宅项目，既涉及有证房又涉及无证房与历史遗留房屋，既要计算区位价还要计算重置价等等，同时对每个房屋的计量标准与条件，也必须要根据实际情况加以区分，审计人员如果对政策法规及拆迁方案的熟悉程度不够，很难分辨或发现问题，因此审计人员认为花费太多的时间和精力投入到拆迁项目中是件吃力不讨好的事情。
以上三大误区容易造成审计人员不愿意对拆迁项目进行深查细究，审计内容也仅浮于表面，因此也容易错失发现案件线索的机会，走出误区还需从细微处入手。
第1篇一、案例背景某市某区某街道某小区因城市规划需要进行旧城改造，政府决定对该小区进行拆迁。
该小区共有居民1000户，其中80%的居民同意拆迁，20%的居民因各种原因不同意拆迁。
不同意拆迁的居民中有部分居民因房屋面积、安置补偿等问题与开发商产生纠纷，部分居民因个人原因拒绝拆迁。
以下是其中一个典型拆迁案例及法律分析。
二、案例概述（一）案情简介居民张先生是该小区的业主，拥有该小区一套100平方米的住房。
张先生因房屋面积、安置补偿等问题与开发商产生纠纷，拒绝拆迁。
经多次协商未果，张先生将开发商告上法庭，要求法院判决开发商赔偿其损失。
（二）争议焦点1. 张先生的房屋面积是否符合拆迁政策规定？2. 开发商是否应赔偿张先生的损失？3. 法院应如何判决？三、法律分析（一）房屋面积问题根据我国《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁房屋面积应按照实际测量面积计算。
张先生的房屋面积为100平方米，符合拆迁政策规定。
因此，张先生的房屋面积问题不属于争议焦点。
（二）安置补偿问题1. 安置方式：根据我国《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁人应当为被拆迁人提供安置住房或者货币补偿。
本案中，开发商提供了安置住房，张先生对此无异议。
2. 补偿标准：根据我国《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁补偿标准应按照被拆迁房屋的评估价值、被拆迁人的实际损失等因素确定。
本案中，张先生认为开发商的补偿标准低于市场价值，要求法院判决开发商赔偿其损失。
（三）赔偿问题1. 开发商是否应赔偿张先生的损失？根据我国《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁人应当依法对被拆迁人给予补偿。
本案中，开发商提供的补偿标准低于市场价值，存在违法行为。
因此，开发商应承担相应的赔偿责任。
2. 赔偿金额如何确定？赔偿金额应根据以下因素确定：（1）被拆迁房屋的市场价值：根据房地产市场评估机构评估的被拆迁房屋的市场价值确定。
（2）被拆迁人的实际损失：包括搬迁费用、临时安置费用、停产停业损失等。
征地稳评风险报告审查要点一、前言征地稳评风险报告是对征地项目进行风险评估和预测的重要工作，对于确保征地工作的合法性、合规性以及社会稳定具有重要意义。
本文将针对征地稳评风险报告的审查要点进行详细说明，以帮助相关人员更好地进行审查工作。
二、报告结构审查1. 报告是否包含了标准的报告结构，包括封面、目录、摘要、引言、方法、结果和结论等部分。
2. 摘要是否对征地项目的重要信息进行了概括和总结，以便读者快速了解报告的主要内容。
3. 引言是否清晰地介绍了征地项目的背景、目的和研究意义，以及报告的编制目标和方法。
4. 方法部分是否详细描述了征地稳评的具体方法和步骤，以及所采用的数据来源和分析工具。
三、风险评估审查1. 征地项目是否明确了可能存在的风险，包括法律风险、社会风险、环境风险等，并给出了相应的评估指标和标准。
2. 风险评估是否充分考虑了征地项目的特殊性和复杂性，是否包含了全面、客观、科学的评估内容。
3. 征地项目的风险评估是否具有可操作性和实用性，是否能为决策者提供有针对性的建议和措施。
4. 风险评估结果是否合理，是否能够准确地反映出征地项目的风险程度和影响范围。
四、结果分析审查1. 结果分析部分是否对风险评估结果进行了详细的解读和分析，包括对各项指标的权重和得分进行说明。
2. 结果分析是否能够准确地识别出征地项目中的重大风险和关键问题，并提出相应的优化和改进建议。
3. 结果分析是否充分考虑了征地项目的可持续性和长远发展，是否能够为未来的决策提供参考和支持。
五、结论和建议审查1. 结论部分是否对征地项目的风险状况进行了明确的总结，并指出了未来可能出现的风险和挑战。
2. 建议部分是否提出了针对性的政策和措施，以应对征地项目中存在的风险和问题。
3. 结论和建议是否具有可操作性和可实施性，是否能够为相关部门和决策者提供有价值的参考和指导。
六、总结本文对征地稳评风险报告审查要点进行了详细的说明，包括报告结构审查、风险评估审查、结果分析审查以及结论和建议审查等方面。
评估报告审查要点第一篇：评估报告审查要点评估报告审查要点格式规范、内容全面是对土地估价报告的基本要求，报告的质量差异主要体现在估价依据的充分性、相关说明的严谨性、市场及区位分析的深入程度等方面。
为了使评审专家对各等级报告的评定标准有一个整体把握，以下从定性和定量两个方面加以说明。
需要特别强调的是，评分标准只是针对一般情况而言，在评审过程中，由于估价对象及估价目的不同，估价报告评审不可能完全套用同一模式，请评审专家针对不同情况，正确把握评审标准的内涵，具体问题具体分析。
一、估价报告形式审查要点估价报告的规范性、要件齐全性是最基本要求，凡不符合下列要求的视为形式不合格，直接作为不及格报告不进行评分。
(1)不符合《土地估价报告规范格式》要求的；(2)土地估价报告、土地估价技术报告、附件不齐全的。
二、估价报告关键技术问题审查要点估价报告存在下列技术问题直接视为不及格报告不进行评分。
(1)估价方法存在严重技术性错误的；(2)地价定义、土地权利界定存在严重技术错误的；(3)采用3年以前的基准地价又没有进行合理的期日修正的；(4)会审会认为的其他问题。
三、各等级报告评审标准1、一等报告(大于等于90分)的质量要求一等报告不仅要格式规范，内容全面，估价目的、估价对象及价格定义界定清楚、准确，估价方法选择及应用合理，各项参数选取依据充分、合理，还要针对特定估价对象进行深入细致地分析，资料充实、时效性强，对特殊问题的处理恰当、合理，且有独到之处。
整个报告分析论证严谨、逻辑性强，没有明显瑕疵，估价结果可信度高。
2、二等报告(80一90分)的质量要求二等报告要求格式规范，内容全面；估价目的、估价对象及价格定义界定清楚、准确；估价依据充分、合理，市场及影响因素分析较全面、合理，能体现政策变化对土地价格的影响；估价方法选择及应用合理，各项参数选取依据较充分、合理；整个报告分析较严谨、逻辑性较强，估价结果有较高的可信度，估价过程不存在明显错误。
拆迁评估方案一、背景介绍随着城市发展的需要，拆迁工作已成为许多地方不可回避的问题。
然而，拆迁涉及到大量的利益关系和复杂的程序，因此，有必要制定科学合理的拆迁评估方案来确保各方利益的平衡和公正。
本文将就拆迁评估方案进行探讨。
二、拆迁评估的目的拆迁评估的目的是为了确定拆迁范围内的房屋、土地等财产的合理评估价格，为拆迁补偿提供科学依据。
通过评估，可以使得拆迁补偿的过程更加公正、公平，保护拆迁群众的合法权益，维护社会安定。
三、拆迁评估的原则1.公正公平原则：评估过程中，必须做到公正、公平，不偏袒任何一方利益，确保各方利益的平衡。
2.科学可靠原则：评估过程应遵循科学的评估标准和方法，确保评估结果的准确性和可靠性。
3.尊重权益原则：评估过程中，应充分尊重被拆迁人的合法权益，确保其利益得到充分保障。
4.社会效益原则：评估应充分考虑拆迁对于城市发展和社会效益的贡献，避免不必要的损失和浪费。
四、拆迁评估的流程和方法1.收集资料：对于要拆迁的地区，必须全面收集相关资料，包括房屋、土地的权属、使用权情况，以及拆迁范围内的基础设施、社会环境等方面的信息。
2.制定评估方案：根据收集到的资料，确定评估的范围和目标，制定评估方案。
评估方案应明确评估的标准、方法和程序，并经各方确认和同意。
3.评估过程：按照评估方案，进行实地勘察、测量、资料分析等工作，得出评估结果。
评估过程中应做到公正、公平，确保数据真实可信。
4.评估报告：评估完成后，编制评估报告，将评估结果详细记录下来，并加以说明和解释。
评估报告应成文并进行备案，以备后续使用。
5.结果公示和申诉：评估结果应公示一定的时间，给予被拆迁人合理的申诉期限。
对于申诉事项，组织相关专家进行复核和调查，并及时做出合理的处理措施。
五、拆迁评估中的问题与对策1.信息不对称：拆迁评估涉及到大量的信息和数据，但被拆迁人往往对此不了解，存在信息不对称的问题。
因此，应加强对被拆迁人的信息沟通和教育，使其了解评估过程和标准，以保护其合法权益。
拆迁补偿评估报告一、引言本评估报告旨在对拆迁补偿进行综合评估，以确保拆迁方案的公平合理性，并为相关各方提供决策依据。
本报告将从以下几个方面进行分析和评估：拆迁范围、拆迁政策、房屋评估、补偿计算以及风险评估。
二、拆迁范围根据拆迁方案，拆迁范围涵盖了A区、B区和C区，共计300亩土地。
其中A 区为居民住宅区，B区为商业用地，C区为公共设施用地。
拆迁范围的划定需要考虑到相关法律法规，确保拆迁的合法性和合理性。
三、拆迁政策拆迁政策是确保拆迁过程公平合法的重要保障。
针对不同区域和用途，制定了不同的拆迁政策。
在A区，居民将获得房屋补偿和搬迁费用，同时享有优先购房权；在B区和C区，业主将获得土地补偿和相应的搬迁费用。
拆迁政策的公正性和可执行性对于拆迁方案的成功实施至关重要。
四、房屋评估房屋评估是拆迁补偿的重要环节。
根据市场价值和房屋状况，对拆迁范围内的居民房屋进行评估，确定合理的补偿金额。
评估过程应遵循科学客观的原则，确保评估结果具有可信度。
五、补偿计算补偿计算是根据房屋评估结果和相关政策，确定每个拆迁对象的具体补偿金额。
根据拆迁政策规定的补偿标准和补偿比例，计算出每个拆迁对象应获得的房屋补偿和搬迁费用。
在计算过程中，应充分考虑到各种因素，如房屋价值、周边环境等。
六、风险评估拆迁过程中存在一定的风险，如补偿金额无法满足当地房价上涨的情况、拆迁过程中的纠纷等。
因此，在拆迁补偿评估报告中进行风险评估是必要的。
通过对可能出现的风险进行评估和分析，制定相应的风险应对措施，以确保拆迁过程顺利进行。
七、结论本拆迁补偿评估报告对拆迁方案进行了全面分析和评估，包括拆迁范围、拆迁政策、房屋评估、补偿计算以及风险评估等方面。
基于评估结果，可以判断出该拆迁方案在拆迁范围、补偿政策以及补偿计算方面具有合理性和可行性。
然而，需要进一步关注拆迁过程中可能出现的风险，并制定相应的风险应对策略。
本报告可供相关各方参考和决策依据。
征地拆迁评估报告一、报告目的本报告旨在对征地拆迁项目进行评估，分析其影响范围及可能产生的社会、经济和环境问题，为相关政府部门决策提供科学依据。
二、项目概述该征地拆迁项目位于市中心区域，总面积约100亩。
拟征收的土地主要用于新建商业区和交通枢纽建设，计划拆除既有住宅和商业建筑共计100栋。
项目计划分为三个阶段进行，预计总工期为三年。
三、影响范围评估1.社会影响根据调查结果显示，在征地拆迁过程中，将有500户住户受到影响，约2000人将被迁移。
征地拆迁将导致很多居民失去家园，面临住房困境和生计问题。
因此，在拆迁过程中，要确保对受影响居民的合理补偿和安置，保障他们的基本生活和权益。
2.经济影响征地拆迁将导致一定范围的就业岗位减少，对当地经济产生影响。
同时，新建的商业区和交通枢纽将为就业创造新的机会，并带动周边商业发展。
因此，在拆迁过程中，需制定合理的就业安置方案，最大限度地保障就业岗位的稳定和发展。
3.环境影响拆迁过程中会产生大量的建筑垃圾和废弃物，对环境造成污染。
此外，新建项目还可能对周边的生态环境产生一定的影响。
因此，在拆迁和建设过程中，必须采取科学的环境保护措施，减少污染和破坏，并进行相应的环境修复工作。
四、风险评估1.社会风险在拆迁过程中，可能会出现居民抗议和纠纷等社会问题，需加强沟通和协调，保持社会稳定。
2.经济风险新建商业区和交通枢纽的市场需求是否充分，以及项目是否能符合市场发展趋势，可能对项目的经济效益产生一定的风险。
3.环境风险建设过程中的环境保护和修复措施是否到位，以及项目建成后对周边环境的影响是否得到有效控制，可能对项目的可持续发展带来一定的风险。
五、建议1.在人员安置上，要制定合理的政策和方案，确保受影响居民的基本生活和权益得到保障。
2.在经济方面，建议进行市场调研，确保项目的可行性和经济效益。
3.在环境保护方面，要 strictly遵守环境相关法律法规，严格执行环保要求，确保项目对环境的影响最小化。
房屋征收社会稳定风险评估报告本文旨在对房屋征收的社会稳定风险进行评估，全面分析征收过程中的利弊与影响，以便于政府及各方面了解相关问题，并制定出更为具体的改革方案。
一、概述房屋征收是当地政府为了实现城市规划、建设公共设施或开发用地等目的而采取的一种手段。
在征收的过程中，居民必须依法接受征收，并遵守相应的程序。
然而，房屋征收往往涉及到大量群众的利益，可能会影响到大家的生活和工作，因此必须进行社会稳定风险评估。
二、征收风险评估房屋征收风险评估是在法律程序的前提下评估可能产生的风险。
评估应涉及房屋征收对当地社会秩序、居民安置、生态环境等方面的影响。
以下为具体评估内容。
1. 社会秩序风险评估房屋征收容易引发社会矛盾，征收政策不合理或实施方式不当，很可能引起群众不满甚至反抗。
在评估社会秩序风险方面，必须考虑以下问题：（1）社会矛盾和抗议的可能性。
政府和征收机构应充分了解当地群众的诉求和痛点，策略性地安排征收细节，尽量满足当地群众的利益诉求。
（2）动员和管理问题。
政府和征收机构要实时掌握动员和管理当地群众的情况。
2. 居民安置风险评估房屋征收引起的居民安置问题，通常与当地的社会保障体系和公共服务体系有关。
为了确保征收顺利进行，政府和征收机构必须确保征收方案具有安置保障，并为居民提供妥善的安置服务。
评估应涉及以下问题：（1）安置方案的可行性。
将在何处安置受征收居民，安置方案应考虑面积、居住条件、交通、环境问题等。
（2）安置费用的合理性。
政府和征收机构应依据法律规定计算安置费用，确保居民获得公正的补偿。
（3）公共服务的稳定性。
安置后，居民们能否享受到同等的公共服务？例如医疗、教育、交通等。
3. 生态环境风险评估房屋征收还可能引起生态环境问题。
评估应涵盖以下问题：（1）生态环境保护。
当地政府和征收机构应考虑征收对当地生态环境的影响。
征收计划中必须包括相应的环保措施。
（2）资源利用效率。
在征收过程中，还必须考虑新土地能够承担的人口压力和资源利用效率。
如何看懂拆迁评估报告拆迁评估报告是指在拆迁项目进行前或进行中，由专业人员根据一系列的评估标准、方法和程序对被强制拆迁者及其相关权益进行评估，并用书面形式输出的一份重要评估文件。
拆迁评估报告一般由四个部分组成：拆迁评估的背景和目的、拆迁评估的内容和方法、评估结果和评估结论。
下面我将结合拆迁评估报告的具体要素，为您详细解读如何看懂拆迁评估报告。
拆迁评估的背景和目的拆迁评估报告的第一部分主要介绍拆迁评估的背景和目的。
拆迁评估的背景即拆迁项目所在地区的具体情况，包括政治、经济、社会等各方面的背景信息。
这些信息可以帮助我们全面了解拆迁项目的整体环境和背景，为后续的评估工作奠定基础。
拆迁评估的目的则是阐明评估报告的主要目标，包括对被拆迁者及其相关权益进行评估，找出评估过程中可能存在的问题和风险，并提出相应的对策和建议。
拆迁评估的内容和方法拆迁评估报告的第二部分主要介绍拆迁评估的内容和方法。
拆迁评估的内容包括被拆迁者及其相关权益的评估、被拆迁者的意愿和需求评估、被拆迁者的补偿和安置评估等。
这些内容涉及到被拆迁者的经济状况、社会关系、生活习惯等方面的问题，需要通过调查和研究获得相关数据和信息。
拆迁评估的方法包括定性分析、定量分析、案例分析、专家评估等多种技术和手段。
评估报告将详细介绍所采用的方法和过程，以及数据的来源和采集方式，以保证评估结果的可信性和科学性。
评估结果和评估结论拆迁评估报告的第三部分主要是评估结果和评估结论。
评估结果是拆迁评估的核心内容，评估报告将详细介绍被拆迁者及其相关权益的现状、需求和风险，并对其进行科学的分析和评估。
评估报告将基于评估结果，给出相应的评估结论，包括被拆迁者的补偿标准、安置方案、风险控制措施等。
评估结论是拆迁评估的最终输出，对于政府、拆迁单位和被拆迁者等各方面决策和行动具有重要指导和参考意义。
从以上的解读可以看出，拆迁评估报告是一份具有重要参考价值的文件。
通过仔细阅读和理解拆迁评估报告，我们可以了解拆迁项目的整体情况，掌握被拆迁者及其相关权益的现状和需求，以及可能存在的问题和风险。
城市房屋拆迁估价报告的证据审查分析补偿安置是城市房屋拆迁中的核心内容，拆迁活动所涉及的民事法律关系主要表现为补偿安置，补偿安置的基础是被拆迁房屋价格的评估，评估结论的载体是估价报告。
那么，估价报告在裁决和诉讼中究竟起什么作用呢？下面路永强律师为您详细介绍一下;在实践中，有两种认识：一是依据；二是证据。
路永强律师同意第二种观点，估价报告在补偿安置纠纷处理中仅起证据作用。
建设部2000年《关于房地产价格评估机构脱钩改制的通知》要求应当按照《公司法》和《合伙企业法》的规定改制为估价师出资的有限责任公司、合伙企业。
根据《国务院办公厅关于清理整顿经济鉴证类社会中介机构的通知》（国办发[1999]92号，评估机构属于“法律规范、政府监督、行业自律”模式的机构，其行为不具备行政行为效力的全部内容。
行政行为包括公定力、确定力、拘束力和执行力四个方面：（1）公定力是指行政行为一经成立，不论其是否合法，即具有被推定为合法而要求所有机关、组织或个人予以尊重的一种法律效力。
之所以要对行政行为作这样的推定，是因为社会对行政主体的地位和作用予以充分信任和尊重，从而稳定权力义务关系。
（2）确定力是指已生效行政行为对行政主体和行政相对人所具有的不受任意改变的法律效力。
它要求行政主体不得任意改变自己所作的行政行为，否则应当承担相应的法律责任。
这是因为，行政行为是行政主体向行政相对人所作的设定、变更或消灭权利义务的一种承诺，行政主体有义务信守和兑现自己的承诺，否则就损害了行政相对人对这种承诺的信任。
（3）拘束力是指已生效的行政行为所具有的约束和限制行政主体及行政相对人行为的法律效力。
拘束力是对行政主体和行政相对人双方而言的，对他人不具有拘束力。
（4）执行力是指已生效的行政行为要求行政主体和行政相对人对其内容予以实现的法律效力。
房地产估价机构所作的估价报告不具有行政行为所具有的公定力、确定力、拘束力和执行力，但它是行政机关和人民法院作出判断和决定的重要参考，产生影响力而非决定力。
因此，估价报告符合证据的特征。
既然在行政执法和审判中估价报告仅作为证据而非依据，行政执法机关或者人民法院就应当对其从合法性、真实性、相关性方面进行审查。
《城市房屋拆迁估价指导意见》的出台，为城市房屋拆迁管理部门和人民法院对估价报告进行证据“三性”审查提供了可能性。
本文从证据审查的角度，来审视估价报告的证据效力。
一、房地产估价报告的合法性审查证据的合法性标准是指证据的主体、取得证据的程序、方法以及证据的形式是否符合法律的规定。
证据的合法性直接决定证据能力。
证据能力是指根据法律的规定，某证据能否成为定案依据的资格。
证据资格在一些西方国家被称为证据能力、证据的容许性或者可采性，我国将证据能力称为证据的合法性。
我国刑事诉讼法规定，严禁刑讯逼供和以威胁、利诱、欺骗以及其他非法的方法收集证据；我国行政诉讼法规定，在行政诉讼过程中，被告不得自行向原告和证人收集证据。
证据的合法性包括：（1）证据主体必须符合法律的有关规定。
这里的法律规定属于广义理解，包括法律、法规、规章及规章以下的规范性文件。
证据主体是指拥有、占有证据或者提供证据的自然人和组织。
《城市房屋拆迁估价指导意见》第四条规定：“拆迁估价由具有房地产价格评估资格的估价机构承担，估价报告必须由专职注册房地产估价师签字。
”证据的主体只有符合法律的有关规定才具有证人资格，否则，即使其提供的证据客观真实的并与案件事实有关，也不具有合法性，不能被采用。
据此，估价报告只有法定的房地产估价机构作出并由房地产估价师签字，才能作为证据被采用。
例如，江苏省某拆迁项目，就补偿安置的问题没有达成协议，经拆迁人申请，拆迁管理部门作出补偿安置裁决，被拆迁人不服裁决，向人民法院提起行政诉讼，经过庭审举证、质证发现，裁决所依据的估价报告签名的“估价师”不具有房地产估价师资格，法院否定该证据的效力，并以事实不清为由撤销裁决责令重新作出。
（2）证据的收集和取得证据的方法必须符合法定程序和要求。
估价报告的形成必须符合法定程序，《城市房屋拆迁估价指导意见》第六条第二款规定：“拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。
”如果违反该程序规定完全由拆迁人确定估价机构，所作的估价报告就违反了证据的合法性而不被采信。
之所以规定了估价机构确定的法定程序，是有其内在逻辑性和现实背景的：作为拆迁人的开发公司大多数与房地产管理部门具有种种密切关系，特别是一些国有的开发公司更是如此。
这样，房地产估价机构便通过房地产管理部门与作为拆迁人的开发公司都成了“同行”。
拆迁评估的委托人比较普遍的是拆迁人委托，在众多估价机构“争饭吃”的情况下，估价机构一旦获得拆迁人的委托，便屈从于委托人的压力，过低评估以迎合拆迁人的要求，企图与开发公司建立“良好的关系”以求下一个拆迁项目评估的委托；出现这种情况的另一个因素在于估价机构的委托和确定没有引入公开、公平、公正的招标投标机制，整个评估市场在拆迁人的操纵之下，估价机构很难有独立人格，只能在妥协与干预之中生存与发展。
估价机构不是在诚信上下功夫，而是在拉关系上下力气，这里作者丝毫没有贬低估价机构的意思，造成这种状况的原因不在于估价机构本身，而在于相应的制度和机制的完善和不科学。
作为行业自律的管理部门，中国房地产估价师学会正在完善公平竞争、公正评估的制度和规范，当然，我国房地产估价师制度建立仅十年，对其要求不能象西方发达国家几十年乃至上百年发展的标准。
作为国家主管部门，建设部制定的《城市房屋拆迁估价指导意见》，这从制度上保证拆迁房屋评估公正进行，为证据的合法性审查提供了可能。
（3）证据的形式必须符合法律规定。
估价报告应当具备的形式要件包括委托人、评估标的、估价方法、估价机构、救济途径、估价师。
缺少必备要件就属于证据的形式不符合法定要求而不被采信。
二、房地产估价报告的真实性审查证据的真实性是指是否具有能够客观反映案件事实真相的属性，或者说是否具有客观存在性。
证据的真实性是使证据获得证据能力的本质要求，任何虚假的或者不真实的证据都不能作为认定案件事实的依据。
行政执法和审判都是如此。
补偿安置裁决及其相关行政诉讼中的证明任务是查明案件的客观真实或案件的真实情况。
查明案件的客观事实，归根到底就是要求行政执法人员和法官的主观认识符合客观实际。
客观真实是行政执法和行政审判的标准，因为它是认定案件事实的根据，只有根据客观的证据，才能再现案件的真正事实真相，进而才能保证案件的处理正确和公正。
行政执法和行政诉讼的证据，客观真实的标准是认定案件事实的根据，只有根据客观的证据，才能再现案件真正事实真相，进而才能保证案件的公正处理。
然而问题是在审判实践中，客观真实的标准难以达到这样的标准。
这里涉及到行政执法和行政审判究竟要求客观上的真实还是法律上的真实，法律的价值包括公正和效率，行政执法和行政审判的价值应当首先追求法律上的真实而非客观上的真实。
当然，二者的统一最为理想，但在实践中难以成为现实。
现代司法证据理念表明，证明标准在客观真实的基础上允许法官适用高度盖然性。
行政机关作出裁决时，由举证义务的拆迁人提供估价报告，如果被拆迁人不能反驳的，可以估价报告为依据作出裁决，当事人不服向人民法院提起行政诉讼的，行政机关负有举证义务，在不能反驳估价报告时，人民法院可以估价报告作出判决。
被拆迁人否定负有举证义务的拆迁人或者行政机关提供的估价报告，可以通过横向、纵向，同类、近类比较的方法分析和反证。
行政执法和行政诉讼无一例外的要考察证据的真实性，证据的真实性要求证据的内容和形式都必须具有客观性，证据的内容应当以客观事物为基础，离开事物客观存在的主观臆断，无根据的猜测、幻觉以及迷信邪说都不具有证据的客观真实性。
据此，估价报告的结论存在主观臆断，无根据的猜测因素的，就不具有客观真实性。
证据形式的客观性要求证据必须以一定的有形载体展示在人们面前，应当是直接或间接的被人们所感知。
由于证据是对未知事实的反映，对于证据的真实性的认定，要靠人的主观认识活动来完成，因此，证据的真实性往往并不能完全等于客观真实，存在着片面性和误差等不符合案件真实的可能性。
这就要求必须对证据进行严格的审查和甄别，通过证据的出示、质疑和抗辩程序，排除对证据的虚假和不真实的怀疑，从而使最能够反映案件事实真相的证据成为定案的依据。
《城市房屋拆迁估价指导意见》的一些规定保证了估价报告客观真实的反映被拆迁房屋客观真实的价值。
其第五条规定：“拆迁评估应当坚持独立、客观、公正、合法的原则。
任何组织或者个人不得非法干预拆迁估价活动和估价结果。
”第十条规定：“受托估价机构和估价人员需要查阅被拆迁房屋的房地产权属档案和相关房地产交易信息的，房地产管理部门应当允许查阅。
”第十四条规定：“拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格，结合被拆迁房屋的房地产状况进行。
”这些规定为行政执法机关和人民法院对估价报告真实性的判断提供了线索。
目前，我国房地产估价常用的方法有比较法、成本法、收益法、假设开发法、长期趋势法等多种。
《城市房屋拆迁管理条例》确定的补偿原则的实质是一种赎买政策，也就是说，拆迁中拆迁人首先通过市场价格将被拆迁房屋购买，然后进行拆除。
因此,城市房屋拆迁估价最适宜的办法应当是比较法。
但在实践中，由于同类交易案例缺乏等因素，没有条件采取比较法时，也可以采取其他办法。
比如，对公益事业的房屋、对经营性用房，用比较法可能很难找到合适的比较案例。
一般来讲，公益事业性用房更多地使用成本法，而经营性物业的评估，使用收益法可能更有利。
“比较法”是将被拆迁房屋与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
“收益法”是根据被拆迁房屋未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
“成本法”是根据被拆迁房屋在估价时点的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算被拆迁房屋的客观合理价格或价值的方法。
这些方法无非是尽量使估价报告更加接近客观真实。
三、房地产估价报告的相关性审查证据的相关性又称为关联性，是指证据是否与案件的待证事实具有一定的关系。
证据只有与案件事实具有关联性才可能被采用，与案件事实没有关联的证据对于案件事实的认定没有意义，因而不能作为定案的依据。
证据的相关性是相对而非绝对的，是具体而非抽象的。
马克思主义哲学认为，任何事物都存在一定的联系，只是联系的方式、联系的程度和联系的性质不同而已。
例如，估价师视力不好可能影响对勘查丈量被拆迁房屋的结果，但不能称为辩驳不真实估价报告的正当理由。
证据的关联性是指证据与案件事实的认定具有直接影响的联系，而非哲学上客观事物的普遍联系。
