深圳市地铁蛇口西车辆段上盖物业开发项目可行性实施报告

地铁车辆段上盖物业开发设计分析摘要：随着城市可用土地资源的不断缩减，如何进一步提高城市土地资源利用率成为相关人员考虑的重要问题，由于地铁车辆段区域的构筑物相对较少，具有一定的复合利用价值，因此，越来越多的人将关注的目光投向地铁车辆段上盖开发，由于地铁车辆段上盖开发比较特殊，对工程设计的要求也有一些不同之处，基于此，本文以某地铁车辆段上盖物业开发项目为实际案例，深入分析梳理地铁车辆段上盖物业开发设计原则与设计要点，供同业人士参考。

关键词：地铁车辆段；上盖物业；开发设计分析引言目前各个地区都在致力于推进城市化建设，城市土地资源几乎被开发殆尽，为了不闲置每一寸城市土地资源，很多城市都开始进行地铁车辆段上盖物业开发，由于该类开发项目涉及到多方面的问题，所以开展项目开发设计作业时，不仅要重点考虑特点，还要同时兼顾地上地下空间的综合利用，这就要求设计人员首先要充分了解和明晰地铁车辆段上盖物业开发设计的基本原则，也需要通过对实际设计方案的深入分析，梳理和总结该类开发项目的交通消防等各设计环节的侧重点。

1.地铁车辆段上盖物业开发设计原则1.1.空间利用最大化对地铁车辆段进行上盖物业开发，首要的设计原则是对占地进行集约化利用，这也是这项建设任务的初衷。

地铁车辆段分三个组成部分，即落地区，运用库以及连接出入段线，物业开发过程中还须立足于实际，科学分析盖上及盖下的空间分布利用，既要保证地铁正常运转不受影响，还要保证盖上物业开发设计方案的科学合理性，达到最大化利用空间。

1.2.结构经济化以物业开发形式开发地铁车辆段的上盖，主要是开发住宅建筑，要为地铁运行期间的正常通行及检修留出足够盖下空间，同时地铁运行的常态化清洁及巡检也要得到充分保证，这就导致盖下通常会有很高的空间。

而上盖物业开发的主要形式是高层建筑，这就要求开发过程选择最适用的转换层，对设计人员来说难度较大。

所以，工程设计的转换层和柱网设置的合理性就成为关键节点，需要充分保障经济适用性和空间的最大化利用。

城市地铁车辆段上盖物业开发建筑方案设计有关问题探讨摘要：在城市土地日益紧张的今天，如何利用车辆段上部空间，将工业建筑与民用建筑在保证各自使用功能的前提下，有机结合起来，以节约用地、促进经济、社会和环境和谐可持续发展具有重要意义。

本文以某车辆段为例，详细阐述地铁车辆段上盖物业开发设计中遇到的几个问题。

关键词：地铁；物业开发；建筑方案；可行性abstract: urban land in the growing tension today, how to use the car depot upside space, will industrial building and civil construction in assure respective use function, under the premise of organic combine, save of land use, promote economic, social and environmental harmony sustainable development to have the important meaning. taking a car depot as an example, a detailed explanation of the subway car depot cover property development encountered in the design of a few questions.key words: the subway; property development; construction project; feasibility中图分类号： u231+.2文献标识码：a文章编号：地铁车辆段及综合基地，是保证地铁正常运营的后勤基地，它包括停车、日常检修、综合维修等功能，以及物资总库、培训中心和必要的生活设施。

深圳地铁车辆段上盖建筑结构设计标准深圳地铁车辆段上盖建筑是城市轨道交通系统的重要组成部分，为确保其建筑结构安全可靠，需要制定相应的设计标准。

本标准依据《城市轨道交通工程建设标准》等相关规定及实际需求制定，适用于深圳地铁车辆段上盖建筑的设计和审查。

一、设计原则1. 建筑结构应满足承载、稳定、适应、经济、美观的要求。

2. 设计应充分考虑地铁车辆段的特殊要求，如车辆行驶安全、车辆维修、通风、照明等。

3. 设计应符合相关法规、规范、标准的要求，并经过安全性、可靠性、可操作性的论证。

二、设计内容1. 建筑基础：应根据场地地质条件确定适宜的基础形式，满足承载、稳定、耐久等要求。

2. 结构体系：应选用合理的结构体系，满足强度、刚度、稳定、耐久等要求。

3. 建筑材料：应选用符合国家、行业和地方标准的材料，保证建筑结构的安全、可靠、经济、美观。

4. 设计荷载：应根据车辆段上盖建筑的使用功能和设计要求确定设计荷载。

5. 建筑构件设计：应满足建筑结构的强度、刚度、稳定、耐久等要求，同时考虑施工技术和工艺条件。

6. 防火设计：应符合国家、行业和地方标准，采取防火隔离、防火涂料、防火板等措施，保证建筑结构的防火性能。

7. 防雷设计：应符合国家、行业和地方标准，采取防雷装置、接地装置等措施，保证建筑结构的防雷性能。

三、审查要求1. 设计文件应齐全、准确、合理，符合相关法规、规范、标准的要求。

2. 设计文件应符合实际需求和操作要求，能够保证建筑结构的安全、可靠、经济、美观。

3. 设计文件应经过相关专业技术人员的论证和审查，确保设计方案的合理性和可行性。

四、结论本标准的制定旨在规范深圳地铁车辆段上盖建筑的设计和审查，保证其建筑结构的安全、可靠、经济、美观。

同时，应根据实际情况进行不断的修订和完善，以适应市场和技术的发展。

2.5 车辆段、停车场及主变电所专项施工方案2.5.1 昂鹅车辆段施工方案深圳市城市轨道交通14号线工程昂鹅车辆段位于深汕高速公路以北，秀沙路以西，淡水河南侧。

占地面积44.04公顷，车辆段预留上盖物业开发条件，段内设大架修库及定临修库、运用库、物资总库、材料库、蓄电池间、易燃品库、洗车库、污水处理站、牵引变、工程车库、试车用线房、镟轮库、综合体、空压机房等20个盖内外单体，总建筑面积为332653.15m2。

含土建工程、轨道工程、常规设备安装、系统设备安装、建筑装饰工程等施工内容。

施工组织时，结合前期征地拆迁进度，分区域、分专业进行给排水、燃气、电力、绿化的迁改；待前期工程征拆及改迁完成后，各施工区域根据接车、卸车、静调、动调、精调的接车调试思路，按照场坪土石方工程→软基处理工程→上盖平台及单体建筑主体工程→站后及附属工程的总体施工流程，各区域优先施工接车相关区域，再施工其它区域。

2.5.1.1 场坪土石方工程场坪阶段土石方工程主要施工内容为：植被清理、鱼塘回填、场地截排水沟修建以及边坡防护。

车辆段需挖方约98万m3、填方约86万m3，场地呈东北高西南低走势，场地内有大量堆土区、空地、荒地、鱼塘、工厂、民房。

土石方施工属本工程重点，施工前整平场地，截水沟、边坡防护及挡土墙紧随土方施工。

车辆段东北荒地挖方高度大，属于挖方工程重点；西侧场地及场内鱼塘地势低，属于填方工程重点；按照先施工区域先平衡、后施工区域做补充、先低洼地段处理、后高处范围的原则进行场内土方调配；为最大限度地减少土方转运，分别将①区～⑥区、⑩区、○11区及○15区的可利用土方按照就近原则填往⑦区～⑨区、○12区～○14区。

该具体施工方案见表2.5.1-1。

表2.5.1-1 场坪土石方施工方案表施工顺序车辆段场地西低东高，根据现场情况，清表后4个作业面分别从四周往西侧平衡土方，土方开挖后及时进行边坡防护、挡土墙及截排水沟施工。

资源配置及施工计划施工队伍投入：拟投2支土方队伍、1支土建队伍，分为4个工作面进行施工。

蛇口西车辆段建设项目管理实践孙汉贵【摘要】地铁车辆段因其自身特点,工程建设与地铁正线车站、区间存在差别,本文对考虑上盖物业开发的蛇口西车辆段工程特点以及工程内容进行了总结,并对该车辆段建设过程中的建设管理实践经验进行了介绍,希望能为同类工程建设提供借鉴.【期刊名称】《广东土木与建筑》【年(卷),期】2014(021)001【总页数】4页(P59-62)【关键词】车辆段;建设;工程特点;实践【作者】孙汉贵【作者单位】深圳市地铁集团有限公司深圳518026【正文语种】中文1 概述城市轨道交通是目前缓建城市交通压力的有效途径，国内已经有20多个城市正在进行城市轨道交通建设，车辆段作为城市轨道交通的重要组成部分，作为列车停放、整备、检查、运用、维修保养、备用物资存放和运用人员办公、管理的综合基地，从功能上与轨道交通线路的区间、车站存在较大差异，因此相应的工程建设特点也存在一定的不同之处。

本文将对深圳地铁蛇口线蛇口西车辆段工程建设经验进行总结和介绍。

为满足运营需要，深圳地铁蛇口线分别配置了1个车辆段和1个停车场。

蛇口西车辆段位于蛇口线的西端头的蛇口港区，平南铁路蛇口站及兴海大道以东，大南山南麓，华美钢厂以北，松湖支路至蛇口工业区清洁公司压缩中转站之间呈马鞍形的地带。

腹地东西向长720m，南北向宽210m，最大长宽尺寸分别为1200m和310m，占地面积约17.83公顷，段内设有联合检修库、运用库、综合维修中心、派出所、单身公寓及餐厅、物资总库、门卫及废水处理站等单体建筑（如图1）。

本车辆段承担着蛇口线配属车辆的定修（含）以下各级定期检修的任务，以及车辆停放、整备、运用、检修以及各种运营设备保养维修和物资保障等任务。

同时从充分利用土地资源的角度出发，该车辆段通过设计布局的整合，在建设中考虑了后期的上盖物业开发。

2 蛇口西车辆段工程特点2.1 车辆段主要工程内容图1 蛇口西车辆段总平面图作为深圳地铁蛇口线的车辆综合基地，本车辆段工程几乎涵盖地铁所有专业，工程内容繁杂，主要包括：①试车线隧道工程；②土石方及桩基工程，包括场地平整、挖填土石方、岩土及斜坡整治、场地围蔽、红线内侧排水系统和通断道路工程；③市政及房屋建筑（含装修）工程，包括段内道路、给排水构筑物、排水沟槽、管线沟槽、设备基础、检查坑、站台、围墙等及段内房屋建筑工程；④机电设备安装工程，含给排水、低压配电（含室外照明）、通风空调、燃气、电梯、FAS、BAS、主控、气体灭火、门禁、工艺管道和工艺设备的安装调试、网络系统及安防系统的电缆敷设、设备安装和联动调试和临管；⑤电务工程，含电气牵引（接触网）、供电、通信、信号工程的安装、调试和临管；⑥轨道工程（有碴混凝土整体道床铺轨、道岔和轨道附属工程），含轨道、道岔、车挡、平交道、线路标志工程等的施工、养护和临管；⑦绿化及景观工程。

关于城市轨道交通车辆基地上盖物业开发的成本分析及探讨2德威工程管理咨询有限公司浙江宁波 315000摘要：轨道交通车辆基地上盖物业开发是一个庞杂的工程，从前期业态策划、规划设计到上盖建筑方案深化落地，首层盖板下内容与轨道场段共建涉及设建设和物业资金的分析也是一项复杂的工作。

本文的研究方法仅是车辆基地上盖物业开发造价分摊的其中一种，对于有无对比的的“无”，每个城市有不同标准。

但尽管如此，场段基本的结构相同。

本文分析的成果在以后的上盖开发中可以作为控制投资的参考。

关键词：上盖车辆基地；库区指标；非库区指标；成本分析1.引言轨道交通车辆基地上盖物业开发的工程特点是上盖物业开发预留工程由轨道交通建设同步规划、同步设计、同步建设。

一般来说，同步实施的上盖物业开发预留工程的建设资金需要在轨道交通建设资金和物业开发资金两项中列支。

在此背景下，对轨道交通上盖车辆基地物业开发的成本进行分析，从而准确的对建设资金和开发资金的进行分摊是很有意义的。

2.实施车辆基地上盖物业开发的工程特点与传统土地开发模式不同，地铁车辆基地上盖物业开发并不是在“白地”上进行，而是要通过复杂的技术处理，在车辆基地用地上部建设首层盖板平台，在首层盖板平台上进行上盖物业开发。

其特点有：一是创新用地方式。

车辆基地上盖物业开发是在划拨土地上“无中生有”地造出一块地（首层盖板平台），实现了车辆基地土地的“一地两用”，拓展了空间资源，集约利用土地资源。

二是创新建设方式。

城市轨道交通车辆基地要进行上盖物业开发，必须在地铁车辆基地建设时同步规划、同步设计、同步建设上盖物业预留工程，为后续物业开发预留条件，否则在地铁车辆基地建设完工后将不具备施工条件，不能进行上盖物业开发。

三是增加建设运营成本。

由于上盖开发需在车辆基地建设时进行复杂的技术处理，除首层盖板自身建设费用外，还有可能增加车辆基地降噪减震等建设成本。

在车辆基地投入使用后还会增加消防、照明、通风等长期运营维护成本。

深圳地铁蛇口西车辆段上盖物业工程三号地块栏杆百叶窗施工方案施工单位：深圳市东江世纪装饰工程有限公司编制人：审核人：审批人：审批单位: 深圳市第一建筑工程有限公司审核（工程师）：审批：日期：目录一、编制依据 (4)二、工程概况 (5)1、工程简介 (5)2、施工部位 (6)3、组织机构 (6)三、施工准备 (7)1、技术准备 (7)2、机具准备 (7)3、施工条件 (9)四、主要施工方法及质量要求 (7)1、钢管栏杆施工方法及质量要求 (10)2、阳台玻璃栏杆施工方法及质量要求 (10)3、空调百叶窗施工方法及质量要求 (19)五、安全文明施工保证措施 (22)1、安全施工保证措施 (22)2、文明施工保证措施 (22)一、编制依据：《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2010《建筑工程质量验收统一标准》GB50300-2013《建筑防腐蚀工程施工及验收规范》GB50212—2002《建筑节能工程施工质量验收规范》GB50411-2014《建筑工程施工质量评价规范》GB/T50375-2006《民用建筑工程室内环境污染控制规范》GB50325—2010《住宅装饰装修工程施工规范》GB50327—2010《安全防范工程技术规范》GB50348-2004《建筑涂饰工程施工及验收规程》JGJ/T29-2003《建筑钢结构焊接技术规程》JGJ81—2002《高层民用建筑钢结构技术规程》JGJ99—2012《居住建筑节能检测标准》JGJ/T132－2009《建设工程施工现场供用电安全规范》GB50194-93《施工现场临时用电安全技术规范》JGJ46—2005《建筑施工机械使用安全技术规程》JGJ33—2012《建筑施工安全检查标准》JGJ59—2011《施工企业安全生产评价标准》JGJ/T77—2010《建筑施工现场环境与卫生标准》JGJ146—2004《建设工程文件文档管理规范》GB/T50328—2001二、工程概况：1、工程简介：工程名称：深圳地铁蛇口西车辆段上盖物业工程三号地块项目地点：深圳市南山区蛇口街道松湖支路建设单位：深圳市地铁集团有限公司监理单位：深圳市中海监理有限公司设计单位：悉地国际（深圳)设计顾问有限公司施工单位：深圳市第一建筑工程有限公司杆栏百叶施工单位：深圳市东江世纪装饰工程有限公司项目概况：本项目是深圳市地铁有限公司开发建设的地铁2号线蛇口西车辆段上盖物业，本地块位于大南山脚下，南临兴海大道，北靠大南山，东侧为松湖支路，处于大南山、小南山、赤湾山环抱之中,自然条件十分优越。

地铁车辆段上盖综合性物业开发典型问题分析摘要：在当今土地资源日益紧缺的形势下，地铁车辆段上盖开发利用已成为一种趋势。

然而，在提高了城市土地综合利用效率的同时，地铁上盖项目与常规项目的开发间存在较大差别。

本文主要针对方案设计、施工组织、成本管控、物业运营等诸多常见的典型问题进行了分析，为进行地铁上盖开发的从业者提供借鉴。

关键词：TOD开发，车辆段上盖，综合物业开发，典型问题分析引言上盖开发，也称“上盖物业开发”，是指在轨道交通途经地区的上方或邻近周边进行民用建筑开发建设的土地开发方式，根据轨道交通的类型可区分为铁路上盖开发和地铁上盖开发等（亦可按拥有权，分为实益拥有权出让，以及发展权出让），符合TOD开发模式的理念。

TOD（Transit-Oriented Development）是指在城市区域开发、规划设计的过程中，以交通运输为导向的一种发展模式，而非简单意义上的地铁上盖。

其中，交通运输是指基于轨道交通或机场的公共交通站点，在城市中一般以火车站、机场、地铁站点或轻轨站点为主。

区别于依赖私家车出行的形式，TOD更注重引导公共交通的通勤方式。

同时，在公共交通站点的延伸区，主要通过步行、自行车等方式出行。

近年来，越来越多的规模房企参与TOD项目的投资开发，如万科、龙湖、绿地、绿城在广州、上海、杭州、珠海等城市都有TOD项目的布局。

对于政府而言，TOD可以提升城市公共出行的交通效率以及土地的利用效率，优化城市结构。

对于房企而言，可以通过挖掘轨道交通物业的商业价值，实现区域物业的价值增长、并提升项目溢价能力。

进而通过沿线商业及土地开发收益反哺轨交建设，构建城市发展良性循环。

但同时，TOD项目也具有开发周期长、前期投入高、整体回报慢以及空间设计难度高、业态规划复杂等特性，对开发企业的开发经验和资金实力有较高的要求。

本文主要针对方案设计、施工组织、成本管控、物业运营等诸多常见的典型问题进行了分析，为进行地铁上盖开发的从业者提供借鉴。

地铁车辆段上盖项目开发技术难点摘要：目前轨道上盖物业越来越普及，上盖开发过程中的设计及施工技术难点也随之而来。

这类项目资金投入大，技术壁垒高，对开发企业的综合能力提出了更高的要求。

本文介绍了某车辆段上盖项目在开发过程中，特别是结构转换及装配式施工时遇到的难点，给出相应的解决措施。

为后续类似的项目开发提供一定的借鉴价值。

关键词：车辆段上盖，结构转换，装配式1项目介绍本车辆段上盖项目位于上海市虹桥商务区西侧，总体量100余万方，包括了大量的高品质住宅和高品质办公。

项目分为四期开发建设，一期二期已经交付，目前正在进行三期、四期的建设。

值得一提的是，三期建设为车场上盖，下部为地铁车辆段，进一步强化了TOD集约开发的理念，同时也增加了项目开发的难度。

四期是4.2万方的办公与8.8万方的商业的开发，办公楼高度为100m，打造片区地标项目。

上盖平台距离地面高度为8.4米，局部有抬高。

平台下方为轨道交通列车停车库和检修车库等功能性库房。

2. 结构转换技术研究本项目盖上、盖下开发隶属于不同的开发主体，且开发顺序有先有后，合理考虑二者的衔接关系是设计中的重点。

本项目抗震超限评审从启动至今共经历两次预审，一次终审，结构方案几经修改，住宅部分由于高宽比相对于规范严重超限，远超出上海地铁上盖类似住宅的设计高度，且由于车辆运行段和检修段等盖下工艺设计条件的限制，住宅盖下的柱网又极其不规则，技术问题繁多且复杂。

图1隔震转换层典型剖面在8.4m平台以上共有两层车库夹层，自下而上成为B2和B1层。

B2层层高5.4m，主要建筑功能为设备管线以及局部车库，B1层层高3.6m，主要建筑功能为上盖住宅及商业的停车库。

该两层为混凝土框架结构，由下部车场不规则柱网转换为采用较为规则的8.1mx8.1m柱网。

地库的框架结构与住宅投影面范围内的结构采用隔震缝分开，缝宽50cm。

图2 隔震支座示意由于下部大底盘柱网较为不规则，上部绝大部分剪力墙无法落地，无法满足《高规》要求剪力墙承担50%以上倾覆力矩的要求，因此，本项目采用隔震方式，在下部大底盘框架和上部住宅剪力墙之间设置隔震层进行结构转换。