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物业承接查验操作指南(全)【模板范本一】：一、准备阶段1. 梳理承接：明确物业承接的具体项目、和要求。
2. 准备相关材料：收集承接所需的文件、资料和工具等。
3. 分配：确定责任人员，明确各人的职责和工作分工。
二、查验前准备1. 工具准备：确认所需的查验工具是否齐备，并进行检查和校准。
2. 测量设备：检查测量设备的完整性、准确性和可靠性。
3. 查验场所准备：整理查验场所，保证工作区域清洁、整齐且安全。
三、查验流程1. 查验前准备：对待查验客户进行事前告知，明确查验目的、流程和规则。
2. 查验过程：按照规定的程序，逐项查验物业的各项情况和设施设备的运行状态。
a. 外观检查：对物业的外部状况进行细致的检查，包括建筑结构、外墙、屋顶等。
b. 内部设施检查：对物业内部的设施设备进行检查和测试，包括电气、水暧、空调等。
c. 安全检查：针对可能存在的安全隐患进行检查，如消防设施、紧急疏散通道等。
d. 环境检查：对物业周围环境进行检查，包括噪音、尘土、垃圾等。
e. 功能检查：测试物业内部设施设备的功能是否正常，如电梯、门禁系统等。
四、查验记录和报告1. 记录详细信息：对每个查验项目进行记录，包括现场照片和相关数据。
2. 填写查验报告：根据查验结果，编制查验报告，明确问题和改进建议。
3. 报告审核和提交：报告由责任评审人进行审核，确保准确性和完整性后，提交相关部门。
五、收尾工作1. 问题整改：根据查验报告，制定整改计划，并跟进问题的整改进度。
2. 归档和存档：将查验记录、报告和相关资料进行归档和存档，方便后续查阅和参考。
【附件】：1. 物业承接查验书2. 物业查验报告模板【法律名词和注释】：1. 物业：指国家法律法规规定的公共法人、企事业单位、其他社会组织以及个人所有的房屋、场地或其他不动产和附属设施。
2. 查验：对物业的状况、设施设备的运行情况和安全隐患等进行检查和评估的过程。
3. 归档：将文件、记录等按照一定规则整理、分类并妥善保存的过程。
花城物业公司承接查验操作手册 (1)一、承接查验概述以及内容和依据 (10)物业承接查验指南 (23)物业管理承接查验及工作移交 (47)花城物业公司承接查验操作手册目录第一章物业承接查验的基本条件第二章物业承接查验应检索提交的材料第三章物业承接查验交接双方的责任第四章物业承接查验程序第五章新建房屋承接查验第六章物业承接查验中需注意的问题第七章工程完善和工程遗留问题处理竣工验收时应提交的资料系统图接管应移交的产权与技术资料系统图第一章物业承接查验的基本条件1．建设工程全部施工完毕，并经竣工验收合格（1）全部施工完毕，是指工程范围不仅是房屋的主体工程，而且也包括房屋的附属工程，以及设计规定应与主体工程同步交验的配套项目（不得漏项、甩项）。
住宅小区内分期建设的工程项目，可以分阶段组织验收、交接，但公用项目未竣工不得影响前期已接管工程的正常使用。
（2）竣工验收合格，是由建设单位会同施工单位及有关专业部门，按照国家建筑施工验收规范及其他专业质量标准，进行工程竣工验收，由验收部门对工程项目进行检查、考核、鉴定，取得数据材料、凭证，证明符合标准，工程合格，呈报批准通过。
2．供电、给排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用即要求供水、供电、供气等设施正常运转，做到电通、水通、气通、路通（高级住宅还要求电话线路进户，电视信号到位，安全技防联网等）并做到：雨污水排放畅通；废弃物处理的落实；绿化面积达标；房屋配套齐全；设备功能完备，满足业主生活必需的要求。
3．房屋幢、户编号已经有关部门确认即要求建设单位在房屋竣工验收前，应同当地公安干部门联系，确认幢、户编号，提前申领门牌，安装到位。
以免业户入住后，无法申报户口、入托入学、就业安置、邮电通信等；也避免幢、户编号不清，给产权登记、物业服务、房产交易带来后遗症。
第二章物业承接查验应检索提交的材料在物业承接查验前，建设单位应将有关产权资料和技术资料系统整理，分类立卷，在验收时交物业服务单位归档保管，以适应产权管理、维护保养的需要。
（A0版）绿城物业服务集团有限公司生效日期：2013年1月15日目录第一部分承接查验流程1. GT-ZY-FZ-001集团接管项目交付前准备工作职责分配表................. - 1 -2. GT-BF-GC-001物业承接查验管理办法................................................ - 19 -3. GT-ZY-GC-009接管物业需移交资料清单（模板）........................... - 42 - 第二部分承接查验指引1. GT-ZY-GC-001配电系统设施设备承接查验操作指引 ...................... - 51 -2. GT-ZY-GC-002给排水系统设施设备承接查验操作指引 .................. - 57 -3. GT-ZY-GC-003楼宇及精装修系统承接查验操作指引 ...................... - 64 -4. GT-ZY-GC-004空调暖通系统设施设备承接查验操作指引.............. - 89 -5. GT-ZY-GC-005消防系统设施设备承接查验操作指引 ...................... - 97 -6. GT-ZY-GC-006电梯与升降系统设施设备承接查验操作指引....... - 101 -7. GT-ZY-GC-007安防及弱电系统设施设备承接查验操作指引....... - 103 -8. GT-ZY-GC-008人防系统设施设备承接查验操作指引 ................... - 110 -9. GT-YJ-016交付突发事件应急预案..................................................... - 117 - 第三部分记录表单一接管验收移交表单1. GT-R-GC-001接管物业移交资料清单............................................... - 127 -2. GT-R-GC-002接管物业未移交资料明细表 ...................................... - 128 -3. GT-R-GC-003共用设施设备系统移交明细表 .................................. - 129 -4. GT-R-GC-004接管验收设施设备遗留问题清单.............................. - 130 -5. GT-R-GC-005共用设施设备资料移交清单 ...................................... - 131 -6. GT-R-GC-006共用设施设备备品件移交清单 ................................... - 132 -二业主户内验查表1. GT-R-GC-007毛坯房一房一验验查表............................................... - 135 -2. GT-R-GC-008精装修房一房一验验查表........................................... - 140 -3. GT-R-GC-009私家泳池验查表 ........................................................... - 147 -4. GT-R-GC-010自动喷、滴灌验查表................................................... - 148 -5. GT-R-GC-011户外燃气烧烤炉验查表............................................... - 149 -6. GT-R-GC-012室外厨房设备验查表.................................................... - 150 -三共用区域承接查验表1. GT-R-GC-013配电房验查表 ............................................................... - 152 -2. GT-R-GC-014水泵房验查表 ............................................................... - 155 -3. GT-R-GC-015排污泵验查表 ............................................................... - 157 -4. GT-R-GC-016单元配电间验查表....................................................... - 159 -5. GT-R-GC-017单元门厅验查表 ........................................................... - 162 -6. GT-R-GC-018单元楼道验查表 ........................................................... - 163 -7. GT-R-GC-019单元屋顶验查表 ........................................................... - 164 -8. GT-R-GC-020公共设施验查表 ........................................................... - 166 -9. GT-R-GC-021公共卫生间验查表....................................................... - 169 -10. GT-R-GC-022地下车库验查表......................................................... - 171 -11. GT-R-GC-023风机房验查表............................................................. - 172 -12. GT-R-GC-024消防设施设备验查表................................................. - 175 -13. GT-R-GC-025消防设施设备联动检测表........................................ - 179 -14. GT-R-GC-026电梯验查表................................................................. - 180 -15. GT-R-GC-027电梯机房验查表......................................................... - 182 -16. GT-R-GC-028无机房电梯验查表..................................................... - 183 -17. GT-R-GC-029安防设施设备验查表................................................. - 186 -18. GT-R-GC-030门禁系统验查表......................................................... - 189 -19. GT-R-GC-031背景音响系统验查表................................................. - 191 -20. GT-R-GC-032人防设施设备验查表.................................................. - 192 -四其他表单1. GT-R-ZL-003事件调查与处理报告.................................................... - 194 -2. GT-R-ZHGL-XXX工作联系单.............................................................. - 195 - 第四部分物业承接查验办法_1. 名词解释................................................................................................... - 198 -2. 《物业承接查验办法》的理解和适用................................................. - 199 -3. 物业承接查验办法.................................................................................. - 205 -4. 《物业承接查验办法》条款内容重点解读 ........................................ - 213 - 第五部分参考资料1. 如何书写缺陷报告.................................................................................. - 219 -2. 各专业施工合同质量保修年限表......................................................... - 221 -3. 精装修入户维修管理方案...................................................................... - 226 -4. 入户维修成品保护措施........................................................................... - 235 -第一部分承接查验流程绿城物业服务集团有限公司集团接管项目交付前准备工作职责分配表GT-ZY-FZ-001-2013（A/0）一、需报集团审批的事项（一）年度交付计划...（二）项目交付前与开发公司的各类沟通事项（三）项目承接查验具体工作（四）各类方案、手册等的编制（五）项目交付前具体现场活动事项绿城物业服务集团有限公司物业承接查验管理办法GT-BF-GC-001-2013（A/0）1 目的为规范物业承接查验行为，加强前期物业管理活动的指导和监督，维护业主的合法权益，根据建房[2010]165号《物业承接查验办法》等国家相关法律法规的规定，并结合集团实际情况，制定本办法。
（A0版）绿城物业服务集团有限公司作工序号．日2013生效日期：年115月目录第一部分承接查验流程1. GT-ZY-FZ-001集团接管项目交付前准备工作职责分配表 ........ - 1 -2. GT-BF-GC-001物业承接查验管理办法 ....................... - 16 -3. GT-ZY-GC-009接管物业需移交资料清单（模板） ............. - 33 - 第二部分承接查验指引1. GT-ZY-GC-001配电系统设施设备承接查验操作指引 ........... - 39 -2. GT-ZY-GC-002给排水系统设施设备承接查验操作指引 ......... - 44 -3. GT-ZY-GC-003楼宇及精装修系统承接查验操作指引 ........... - 49 -4. GT-ZY-GC-004空调暖通系统设施设备承接查验操作指引 ....... - 68 -5. GT-ZY-GC-005消防系统设施设备承接查验操作指引 ........... - 74 -6. GT-ZY-GC-006电梯与升降系统设施设备承接查验操作指引 ..... - 77 -7. GT-ZY-GC-007安防及弱电系统设施设备承接查验操作指引 ..... - 79 -8. GT-ZY-GC-008人防系统设施设备承接查验操作指引 ........... - 84 -9. GT-YJ-016交付突发事件应急预案 .......................... - 89 - 第三部分记录表单一接管验收移交表单1. GT-R-GC-001接管物业移交资料清单 ........................ - 97 -2. GT-R-GC-002接管物业未移交资料明细表 .................... - 98 -3. GT-R-GC-003共用设施设备系统移交明细表 .................. - 99 -4. GT-R-GC-004接管验收设施设备遗留问题清单 ............... - 100 -5. GT-R-GC-005共用设施设备资料移交清单 ................... - 101 -6. GT-R-GC-006共用设施设备备品件移交清单 ................. - 102 -二业主户内验查表1. GT-R-GC-007毛坯房一房一验验查表 ....................... - 104 -2. GT-R-GC-008精装修房一房一验验查表 ..................... - 108 -3. GT-R-GC-009私家泳池验查表 ............................. - 114 -4. GT-R-GC-010自动喷、滴灌验查表 ......................... - 115 -5. GT-R-GC-011户外燃气烧烤炉验查表 ....................... - 116 -6. GT-R-GC-012室外厨房设备验查表 ......................... - 117 -三共用区域承接查验表1. GT-R-GC-013配电房验查表 ............................... - 119 -2. GT-R-GC-014水泵房验查表 ............................... - 121 -3. GT-R-GC-015排污泵验查表 ............................... - 123 -4. GT-R-GC-016单元配电间验查表 ........................... - 125 -5. GT-R-GC-017单元门厅验查表 ............................. - 127 -6. GT-R-GC-018单元楼道验查表 ............................. - 128 -7. GT-R-GC-019单元屋顶验查表 ............................. - 129 -8. GT-R-GC-020公共设施验查表 ............................. - 130 -9. GT-R-GC-021公共卫生间验查表 ........................... - 133 -10. GT-R-GC-022地下车库验查表 ............................ - 134 -11. GT-R-GC-023风机房验查表 .............................. - 135 -12. GT-R-GC-024消防设施设备验查表 ........................ - 137 -13. GT-R-GC-025消防设施设备联动检测表 .................... - 140 -14. GT-R-GC-026电梯验查表 ................................ - 141 -15. GT-R-GC-027电梯机房验查表 ............................ - 143 -16. GT-R-GC-028无机房电梯验查表 .......................... - 144 -17. GT-R-GC-029安防设施设备验查表 ........................ - 147 -18. GT-R-GC-030门禁系统验查表 ............................ - 149 -19. GT-R-GC-031背景音响系统验查表 ........................ - 150 -20. GT-R-GC-032人防设施设备验查表 ........................ - 151 -四其他表单1. GT-R-ZL-003事件调查与处理报告 ......................... - 152 -2. GT-R-ZHGL-XXX工作联系单 ............................... - 153 - 第四部分物业承接查验办法_1. 名词解释............................................... - 156 -2. 《物业承接查验办法》的理解和适用....................... - 157 -3. 物业承接查验办法....................................... - 161 -4. 《物业承接查验办法》条款内容重点解读................... - 167 - 第五部分参考资料1. 如何书写缺陷报告....................................... - 171 -2. 各专业施工合同质量保修年限表........................... - 172 -3. 精装修入户维修管理方案................................. - 176 -4. 入户维修成品保护措施................................... - 183 -承接查验流程第一部分绿城物业服务集团有限公司集团接管项目交付前准备工作职责分配表GT-ZY-FZ-001-2013（A/0）一、需报集团审批的事项（一）年度交付计划序号工作内容工作要求/实现目标时间阶段主责部门审批部门/人配合部门/人企业发展部每年12月底之前分管领导一级单位绿城项目交付计划每年12企业发展部月底之前分管领导非绿城项目交付计划一级单位 1 年度交付计划的编制整体计划整合（明确交付项目、时间表、每年12月底之前一级单位分管领导企业发展部（二）人力资源及培训序号工作内容工作要求/实现目标时间阶段主责部门/人审批部门/人配合部门/人一级单位行政管理中心发文成立物业服务中心本体建设部物业交付前3-6个月一级单位物业服务中心负责人选定本体建设部物业交付前3-6个月行政管理中心1物业服务中心成立重点首次交付项目经理、工程主管、秩序维护主管对口物业交付前6个月一级单位行政管理中心（考核）各对口项目轮岗一级单位物业交付前4-7个月分管领导编制交付小组（本体系统）/ 批准本体建设部/ 个月物业交付前3-6一级单位/ 根据到岗计划管理员按计划招聘、到岗 / （本体系统） 2人员配置方案及到岗计划一级单位/ 根据到岗计划/ 工程人员按计划招聘、到岗（本体系统）秩序维护员按计划招聘、到一级单一级单本体建设部序号工作内容工作要求/实现目标时间阶段主责部门/人审批部门/人配合部门/人根据公司一级单位/ / 物业服务中心新员工培训培训计划（本体系统）物业交付前根据培训材料范本确定本园一级单位交付小组各分管领导 3个月（本体系统）区的培训材料和方案参加培训人员：物业一级单位交付小组、工程技物业交付前服务中心人员物业承接查验（除保（本体系统、工程术部 3个月安、保洁外）系统）前期物业服务合同、前期物业 1 交付培训的实施物业交付前交付小组、企业发参加培训人员：物业服务协议、商品房买卖合同、一级单位个月 1展中心服务中心全体人员临时管理规约物业交付前交付小组、企业发参加培训人员：主序号资料、设备安装基础竣工图、带配电柜的要有电气原理图、设备总装图7 、装工作内容竣工13、隐蔽工程检查、验收记录图及14、质量检查站验收报告图及3、竣工验收证明书资料4、竣工验收报告需要22、工程质量验收记录的技23、竣工验收证明书竣工33、高、低压电气系统原理图图安34、高、低压电气系统免费维保合同或协议设备9、电梯机械及电气控制图纸图纸10、电梯备品备件清单表面不应有起壳、起砂或裂缝，钢筋位置混凝土防4 有排除液体的地面合格工作要求/实现目标观察检查或用尺检查。
物业承接查验工作手册编制日期审核日期批准日期名词、术语解释物业竣工验收工程项目在竣工之后，施工单位需向开发公司办理交付手续。
在办理交付手续时需经政府主管部门专门组织的验收委员会对竣工项目进行验收，在认为工程合格后办理工程接收手续，把产品移交给开发公司。
竣工验收是对其设计质量和施工质量的全面检验。
竣工验收后标志着物业可以交付使用。
物业承接查验承接查验是指物业公司接管开发公司或业主委员会委托管理的新建房屋或原有房屋时，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的承接查验。
物业公司代表全体业主（包括现有业主和未来业主）从确保物业日后的正常使用与维修的角度出发，同开发公司、施工单位一起对物业质量进行的综合评定。
对新建房屋而言，承接查验是开发公司向物业公司移交物业的过程，是在竣工验收之后进行的再检验。
承接查验标志着物业正式进入使用阶段。
物业的承接查验包括对房屋本体自用部位及设施、房屋本体共享部位及设施、公用设施设备、公共场所(地)的验收，具体包括主体建筑、附属设施、配套设备以及道路、场地和环境绿化等内容。
房屋本体自用部位及设施自用部位是指户门以内，毗连部位以外的全部自用部位。
设施指包括自用阳台、门、窗、防盗网，室内自用隔墙、墙（板）面等。
房屋本体自用部位及设施的产权属于小业主。
房屋本体共享部位共享部位是指结构相连或具有共有、共享性质的部位，主要包括：房屋的承重结构部位（包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等）、抗震结构部位（包括构造柱、名词、术语解释梁、墙等）、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、共享排烟道（管）等。
公共场所(地)、公用设施公共场所(地)、公用设施包括：区内道路（市政道路除外）、路灯、沟渠、池、井、园林绿化地、文化娱乐体育场所、停车场、连廊、自行车房（棚）、地下排水管等。
公用设备公用设备是指与建筑物相配套，具有共享性的设备，主要包括：供配电设备、发电机、电梯、供水设备、直饮水系统、交通道闸、智能化系统、消防系统、水景系统等。
承接查验手册 Revised as of 23 November 2020某某物业有限公司承接查验工作手册总页数： 159页生效日期：审核人：审核日期：批准人：批准日期：（此处加盖受控文件章）20 年月日发布 20 年月日实施声明：本册及所含内容属某某物业有限公司所有，未经许可，不得复印和外借！目录第一章承接查验条件第二章承接查验工作依据第三章承接查验工作流程第四章承接查验职责第五章承接查验规程一、资料交接工作规程二、各系统承接查验工作规程（一）土建部分1、地下室区域查验工作规程2、外广场区域查验工作规程4、房屋室内查验工作规程5、楼层公共区域（步梯）查验工作规程（二）、装饰部分6、大厦幕墙查验工作规程7、楼层公共区域查验工作规程8、样板间查验工作规程—新增9、物业办公用房查验工作规程（三）、给排水系统10、二次供水系统查验工作规程11、室内雨污系统查验工作规程12、室外雨污管网查验工作规程（四）、电气系统13、高低压配电查验工作规程14、强电井查验工作规程15、公共区域照明查验工作规程16、泛光照明系统查验工作规程17、防雷系统查验工作规程（五）、弱电系统17、综合布线系统查验工作规程18、楼宇自控系统查验工作规程19、车场系统查验工作规程21、计费系统查验工作规程（六）、消防系统22、消防水系统查验工作规程23、智能报警系统查验工作规程24、安全指示查验工作规程25、防火卷帘门查验工作规程26、消防联动测试查验工作规程（七）、空调系统27、中央机组查验工作规程28、空调末端查验工作规程29、新风系统查验工作规程30、空调水系统查验工作规程31、防排烟系统查验工作规程（八）、电梯系统32、电梯系统查验工作规程（九）、绿化景观33、空中花园查验工作规程34、外围广场绿化查验工作规程35、屋顶花园绿化查验工作规程（十）、其他36、大堂查验工作规程第六章交接作业指导一、方案制定作业指导二、计划制定作业指导三、过程控制作业指导四、交接确认作业指导第七章不合格品的处理程序—新增第八章备品配件的验收交接工作规程第九章记录表格第一章承接查验条件一、房屋建筑及公用设备设施等单项工程已按照批准的规划设计方案和有关专业管理要求建成，通过竣工验收；二、消防通过验收；三、资料齐全；四、物业共用设施设备、共用部位等运行正常，完好面具备交付使用条件；五、电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控、电气防雷、夜景照明系统等共用设施设备取得使用合格证书；六、建设期间的临时建筑、临时架线等已全部拆除并按规定处理、清理完毕，现场环境整洁、场地平整；五、房屋标号、标识铭牌等安装到位，已经有关部门确认；六、有符合规定的物业服务用房；七、法律、法规规定应具备的的其他条件。
（A0版）绿城物业服务集团有限公司工程承接查验工作手册生效日期：2013年1月15日目录第一部分承接查验流程1. GT-ZY-FZ-001集团接管项目交付前准备工作职责分配表........ - 1 -2. GT-BF-GC-001物业承接查验管理办法....................... - 16 -3. GT-ZY-GC-009接管物业需移交资料清单（模板）............. - 33 - 第二部分承接查验指引1. GT-ZY-GC-001配电系统设施设备承接查验操作指引........... - 39 -2. GT-ZY-GC-002给排水系统设施设备承接查验操作指引......... - 44 -3. GT-ZY-GC-003楼宇及精装修系统承接查验操作指引........... - 49 -4. GT-ZY-GC-004空调暖通系统设施设备承接查验操作指引....... - 68 -5. GT-ZY-GC-005消防系统设施设备承接查验操作指引........... - 74 -6. GT-ZY-GC-006电梯与升降系统设施设备承接查验操作指引..... - 77 -7. GT-ZY-GC-007安防及弱电系统设施设备承接查验操作指引..... - 79 -8. GT-ZY-GC-008人防系统设施设备承接查验操作指引........... - 84 -9. GT-YJ-016交付突发事件应急预案.......................... - 89 - 第三部分记录表单一接管验收移交表单1. GT-R-GC-001接管物业移交资料清单........................ - 97 -2. GT-R-GC-002接管物业未移交资料明细表.................... - 98 -3. GT-R-GC-003共用设施设备系统移交明细表.................. - 99 -4. GT-R-GC-004接管验收设施设备遗留问题清单............... - 100 -5. GT-R-GC-005共用设施设备资料移交清单................... - 101 -6. GT-R-GC-006共用设施设备备品件移交清单................. - 102 -二业主户内验查表1. GT-R-GC-007毛坯房一房一验验查表....................... - 104 -2. GT-R-GC-008精装修房一房一验验查表..................... - 108 -3. GT-R-GC-009私家泳池验查表............................. - 114 -4. GT-R-GC-010自动喷、滴灌验查表......................... - 115 -5. GT-R-GC-011户外燃气烧烤炉验查表....................... - 116 -6. GT-R-GC-012室外厨房设备验查表......................... - 117 -三共用区域承接查验表1. GT-R-GC-013配电房验查表............................... - 119 -2. GT-R-GC-014水泵房验查表............................... - 121 -3. GT-R-GC-015排污泵验查表............................... - 123 -4. GT-R-GC-016单元配电间验查表........................... - 125 -5. GT-R-GC-017单元门厅验查表............................. - 127 -6. GT-R-GC-018单元楼道验查表............................. - 128 -7. GT-R-GC-019单元屋顶验查表............................. - 129 -8. GT-R-GC-020公共设施验查表............................. - 130 -9. GT-R-GC-021公共卫生间验查表........................... - 133 -10. GT-R-GC-022地下车库验查表............................ - 134 -11. GT-R-GC-023风机房验查表.............................. - 135 -12. GT-R-GC-024消防设施设备验查表........................ - 137 -13. GT-R-GC-025消防设施设备联动检测表.................... - 140 -14. GT-R-GC-026电梯验查表................................ - 141 -15. GT-R-GC-027电梯机房验查表............................ - 143 -16. GT-R-GC-028无机房电梯验查表.......................... - 144 -17. GT-R-GC-029安防设施设备验查表........................ - 147 -18. GT-R-GC-030门禁系统验查表............................ - 149 -19. GT-R-GC-031背景音响系统验查表........................ - 150 -20. GT-R-GC-032人防设施设备验查表........................ - 151 -四其他表单1. GT-R-ZL-003事件调查与处理报告......................... - 152 -2. GT-R-ZHGL-XXX工作联系单............................... - 153 - 第四部分物业承接查验办法_1. 名词解释............................................... - 156 -2. 《物业承接查验办法》的理解和适用....................... - 157 -3. 物业承接查验办法....................................... - 161 -4. 《物业承接查验办法》条款内容重点解读................... - 167 - 第五部分参考资料1. 如何书写缺陷报告....................................... - 171 -2. 各专业施工合同质量保修年限表........................... - 172 -3. 精装修入户维修管理方案................................. - 176 -4. 入户维修成品保护措施................................... - 183 -第一部分承接查验流程绿城物业服务集团有限公司集团接管项目交付前准备工作职责分配表GT-ZY-FZ-001-2013（A/0）一、需报集团审批的事项（一）年度交付计划（二）人力资源及培训（二）项目交付前与开发公司的各类沟通事项（三）项目承接查验具体工作（四）各类方案、手册等的编制（五）项目交付前具体现场活动事项绿城物业服务集团有限公司物业承接查验管理办法GT-BF-GC-001-2013（A/0）1 目的为规范物业承接查验行为，加强前期物业管理活动的指导和监督，维护业主的合法权益，根据建房[2010]165号《物业承接查验办法》等国家相关法律法规的规定，并结合集团实际情况，制定本办法。
物业新项目承接查验操作手册本手册物业承接验收是指在物业正式接管项目之前，地产、物业联合组成房屋承接验收小组，对房屋建造质量、使用功能、管理资料等进行的综合性验收。
物业承接验收是物业管理进入实质操作阶段的第一步、是协助地产梳理项目遗留问题点、把握施工质量的重要关口，同时，物业承接验收制度是《物业管理条例》重要制度之一，是为了维护业主的合法权益，明确物业开发建设单位、物业服务企业、项目业主各自的责任，避免物业服务中因物业质量责任不清而导致的物业服务纠纷,进而影响到正常的物业管理秩序、影响到地产的质量口碑，造成不必要的品牌损失。
目录1、物业承接查验工作流程 (03)2、物业承接查验工作准备 (04)3、物业资料的承接查验 (05)4、物业设备设施的承接查验 (06)5、房屋本体及公共设施的承接查验 (11)6、供配电系统设备设施承接查验 (12)7、电梯系统设备设施承接查验 (13)8、安防系统设备设施承接查验 (13)9、消防系统设备设施承接查验 (14)10、楼宇自控系统设备设施承接查验 (14)11、综合布线系统设备设施承接查验 (15)12、空调系统设备设施承接查验 (19)13、给排水系统设备设施承接查验 (20)14、绿化园林建筑工程承接查验 (21)15、绿化园林植物工程承接查验 (24)16、其他重要配套的承接查验 (25)17、钥匙承接查验 (25)附：国家相关行业标准物业承接查验工作流程1.1.物业承接查验工作准备1.1.1.新建物业验收应具备的条件：1.1.1.1.建设工程施工全部完成，已经竣工验收合格，取得相关证件；1.1.1.2.供电、供气、给排水、卫生、道路、配套设施等能正常使用；1.1.1.3.房屋具备初步交付条件。
1.1.2.物业承接查验前的准备1.1.2.1.承接查验前应做好以下准备工作：(1)与地产项目部联系好查验事项、查验日期、进度、查验标准等；(2)物业选派专业技术人员到现场摸底，有针对性地编制验收计划；(3)前期介入组提前参与物业竣工验收和机电设备的安装调试，做到心中有数；(4)准备好承接查验用的各类设备设施、记录表格等。
物业新项目承接查验操作手册本手册物业承接验收是指在物业正式接管项目之前，地产、物业联合组成房屋承接验收小组，对房屋建造质量、使用功能、管理资料等进行的综合性验收。
物业承接验收是物业管理进入实质操作阶段的第一步、是协助地产梳理项目遗留问题点、把握施工质量的重要关口，同时，物业承接验收制度是《物业管理条例》重要制度之一，是为了维护业主的合法权益，明确物业开发建设单位、物业服务企业、项目业主各自的责任，避免物业服务中因物业质量责任不清而导致的物业服务纠纷,进而影响到正常的物业管理秩序、影响到地产的质量口碑，造成不必要的品牌损失。
目录1、物业承接查验工作流程 (03)2、物业承接查验工作准备 (04)3、物业资料的承接查验 (05)4、物业设备设施的承接查验 (06)5、房屋本体及公共设施的承接查验 (11)6、供配电系统设备设施承接查验 (12)7、电梯系统设备设施承接查验 (13)8、安防系统设备设施承接查验 (13)9、消防系统设备设施承接查验 (14)10、楼宇自控系统设备设施承接查验 (14)11、综合布线系统设备设施承接查验 (15)12、空调系统设备设施承接查验 (19)13、给排水系统设备设施承接查验 (20)14、绿化园林建筑工程承接查验 (21)15、绿化园林植物工程承接查验 (24)16、其他重要配套的承接查验 (25)17、钥匙承接查验 (25)附：国家相关行业标准物业承接查验工作流程1.1.物业承接查验工作准备1.1.1.新建物业验收应具备的条件：1.1.1.1.建设工程施工全部完成，已经竣工验收合格，取得相关证件；1.1.1.2.供电、供气、给排水、卫生、道路、配套设施等能正常使用；1.1.1.3.房屋具备初步交付条件。
1.1.2.物业承接查验前的准备1.1.2.1.承接查验前应做好以下准备工作：(1)与地产项目部联系好查验事项、查验日期、进度、查验标准等；(2)物业选派专业技术人员到现场摸底，有针对性地编制验收计划；(3)前期介入组提前参与物业竣工验收和机电设备的安装调试，做到心中有数；(4)准备好承接查验用的各类设备设施、记录表格等。
物业承接查验工作手册编制：辛山燕审核：批准：编制单位：宜昌市信德物业有限公司编制部门：品质管理部目录一名词、术语解释 (2)二承接查验法律依据 (3)三承接查验条件 (3)四承接查验流程 (4)五承接查验组织设计 (5)六承接查验的准备工作 (7)七房屋本体自用部位及设施的查验 (9)八房屋本体共用部位及设施的查验 (11)九公用设施设备、公共场所(地)的查验 (21)十工程资料的接管 (22)十一业主入伙时的承接查验 (25)十二缺陷整改与保修 (26)十三承接查验相关记录表 (29)十四附件1 本手册引用法规、标准目录 (67)附件2《房屋接管验收标准》ZBP30001-90 (68)附件3《物业承接查验办法》 (73)十五信德物业公司新建物业承接查验方案 (79)十六信德物业承接查验表格 (85)十七信德物业公司在管项目查验接收方案 (89)一、名词、术语解释物业竣工验收工程项目在竣工之后，施工单位需向开发商办理交付手续。
在办理交付手续时需经政府主管部门专门组织的验收委员会对竣工项目进行验收，在认为工程合格后办理工程接收手续，把产品移交给开发商。
竣工验收是对其设计质量和施工质量的全面检验。
竣工验收后标志着物业可以交付使用。
物业承接查验物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。
物业公司代表全体业主（包括现有业主和未来业主）从确保物业日后的正常使用与维修的角度出发，同开发商、施工单位一起对物业质量进行的综合评定。
对新建物业而言，承接查验是开发商向物业公司移交物业的过程，是在竣工验收之后进行的再检验。
承接查验标志着物业正式进入使用阶段。
物业的承接查验包括对房屋本体自用部位及设施、房屋本体共用部位及设施、公用设施设备、公共场所(地)的验收，具体包括主体建筑、附属设施、配套设备以及道路、场地和环境绿化等内容。
房屋本体自用部位及设施自用部位是指户门以内，毗连部位以外的全部自用部位。
设施指包括自用阳台、门、窗、防盗网，室内自用隔墙、墙（板）面等。
房屋本体自用部位及设施的产权属于小业主。
房屋本体共用部位共用部位是指结构相连或具有共有、共用性质的部位，主要包括：房屋的承重结构部位（包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等）、抗震结构部位（包括构造柱、梁、墙等）、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、共用排烟道（管）等。
公共场所(地)、公用设施公共场所(地)、公用设施包括：区内道路（市政道路除外）、路灯、沟渠、池、井、园林绿化地、文化娱乐体育场所、停车场、连廊、自行车房（棚）、地下排水管等。
公用设备公用设备是指与建筑物相配套，具有共用性的设备，主要包括：供配电设备、发电机、电梯、中央空调、供水设备、采暖系统、交通道闸、智能化系统、消防系统、水景系统等。
二、承接查验法律依据:实施物业承接查验，主要依据下列文件：（一）物业买卖合同；（二）临时管理规约；（三）前期物业服务合同；（四）物业规划设计方案；（五）建设单位移交的图纸资料；（六）建设工程质量法规、政策、标准和规范。
三、承接查验条件物业承接查验是在项目竣工验收全部合格的基础上，物业公司代表全体业主以满足安全及使用功能正常为主要内容的再次检验。
应满足的条件为：（一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、质监等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；（二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；（三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；（四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、电子安防监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；（六）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；（七）法律、法规规定的其他条件。
四、承接查验流程注：对于技术资料的移交，最迟应在开发商将楼宇资料报交市建筑档案馆的同时， 移交一份给物业管理公司存档。
五、承接查验组织设计一、编制承接查验计划，与开发商沟通物业承接查验一般是由房地产有限公司工程部牵头组织，物业管理公司接到开发商承接查验通知后，按《承接查验条件》进行核对，具备条件的应在一周内签发验收复函并约定查验时间。
根据项目的具体情况，物业公司应主动与开发商联系承接查验事宜，并将验收计划报开发商审核，通过后由开发商通知施工单位配合查验。
对项目的接收应包括对相关工程资料的接收。
1、根据项目的进度，编制承接查验进度计划，计划承接查验的时间一般在政府相关部门完成验收后一周左右。
（工程竣工至政府相关部门完成验收一般历时约一个月左右，物业公司现场人员须及时与开发商沟通，以确定最终承接查验时间）2、物业现场人员应积极熟悉图纸及现场情况，配合开发商发现问题，对影响物业接管入伙的工程问题，物业公司应及时向开发商反映，制定解决方案。
二、进行验收前的准备工作详见《承接查验的准备工作》。
三、对物业进行承接查验一）、初验物业公司先组织人员进行初验，将初验过程中发现的问题及时以书面的形式提交给开发商，以便开发商组织人员进行整改，为正式验收打好基础。
初验可以多次组织进行。
（对于已入伙的项目，由物业公司组织做前期项目考察，接管时不作初验）二）、正式承接查验根据物业产权性质及使用特点，将承接查验分为对房屋本体自用部位及设施的验收、对房屋本体共用部位及设施的查验、对建筑物公用设施、设备、公共场所（地）的查验三部分。
房屋本体自用部位及设施的查验应先进行，以便于小业主能及时进入进行装修。
房屋本体共用部位、共（公）用设施设备、公共场所（地）的验收可综合在一起组织人员进行查验，由于该部分不影响业主进场装修，相对可以晚些开始；此部分验收技术含量较高，应组织专业力量实施。
四、承接查验重点是对物业的使用功能及安全进行检验，其验收方法与竣工验收不完全相同。
承接查验要清点设备、设施、装置等数量，故要全检，而不像竣工验收按10%的点抽检。
承接查验多对影响使用功能、安全的事项进行检查，不需要像竣工验收那样按验评标准对所有项进行检查。
承接查验采用的检验方法主要有：看、嗅、听、摸、敲、量、试验（试机）、对照图纸清点等。
1、对自用部位及设施的验收物业公司代小业主对其室内部分进行承接查验，入伙时移交给小业主，最终验收意见以小业主验房的记录为准。
现场由开发商、物业公司、施工单位组成验收组，按建设部《房屋接管验收标准》（ZBP 30001-90）标准要求，分别每单元每层每户（每个铺位）逐个房间按设计要求清点物件及进行外观检查，主要是对楼宇质量与使用功能的检验。
①确定物件数量是否符合；②外观上有无人为损坏；③房屋建筑或屋内物件有无明显不符标准要求。
将检查结果记录在对应表格中，整理后将两联返回开发商，由开发商将其中一联交施工方进行整改，物业公司负责对整改后项目进行查验。
根据检查结果，物业公司对检查合格的房屋接管钥匙，对仍存在缺陷的房间等整改好后再接管钥匙。
物业公司对接管了钥匙的房屋承担保管责任。
对于旧楼宇,在双方对如何解决缺陷问题达成协议后,物业公司接管钥匙。
物业公司对接管了钥匙的房屋承担保管责任。
2、对共用部位、共（公）用设施设备、公共场所（地）的查验查验时须有开发商、施工单位和物业公司三方共同参加，逐项进行查验，填写相应记录单，每份验收记录单上均须有三方人员的签名，验收记录单一式三份，三方各执一份。
对验查合格的项目，列出清单，进行交接，交接双方在清单上签字；对不合格的产品，注明存在的问题，提交开发商和施工单位，限期整改，整改项目须经复验，合格后方可接收。
此部分的查验直接影响到以后的管理工作，设施设备完好的接收，可以减少物业公司在接管后对设施设备整改的工作量，可将更多的精力投入到对业主（客户）的服务中。
五、设施设备的交接和查验原则上是待工程完全完工后（已经有合验证）进行，但考虑物业公司与开发商之间的关系，可降低要求，分系统进行验收，合格一个（系统）接收一个，办理其凭证。
但应注意：对其他未完工系统将会出现的后果以书面形式告之开发商，并与其就所提问题进行协商，以达到共识，并采取相应的防范措施。
（注意：只能按系统验收，不能将系统再细化进行查验，例如将给水系统中的电气控制部分与水泵分开，水泵分台验收等。
）按系统对设备型号、数量、位置进行记录，对设备外观、设备系统性能进行检验，记录技术状态数据，填写验收单。
验收结束由移交方和接收方在验收单上填写评语并签字。
功能上不能达到要求的物业公司不接收，对于不影响使用的可先进行交接。
对于检查出来的缺陷以书面的形式提交给开发商，由其督促施工单位限时整改。
根据施工单位的承诺，物业公司应及时跟踪施工单位的整改情况，达到要求后接收。
设备接收后，按国家有关规定，物业公司将承担保管责任。
三）、复验对于开发商、物业公司、施工单位三方在承接查验过程中发现的缺陷，开发商组织相关人员进行整改，并与物业公司商定复验时间。
待开发商将缺陷整改完后，物业公司对原缺陷情况进行复验，如原缺陷情况已整改完毕（或双方认可解决方法），物业管理公司在７日内签署验收合格、同意接管凭证。
双方签署交接记录。
六、承接查验的准备工作为了熟悉项目情况，方便管理，物业公司应尽可能提前介入项目（最好从项目的规划设计开始介入），最迟应在入伙前三个月派驻现场设备管理人员，积极参与设备安装和调试，发现问题及时提出合理建议。
1、物业公司人员准备物业公司建立承接查验领导小组，按业主自用部位和公共部位、设施设备分别组织验收。
对业主自用部位的验收按项目的规模设置验收组，每组配备3－4人：验收土建1人，验收给排水1人，验收电气1人，另外1人负责验收所有的钥匙。
对业主自用部位验收完后，再组织对公共部位、设施设备的验收，根据不同的验收对象，组织公司内相关专业力量及维修工构成，按系统进行验收。
2、成立查验小组验收组组成建议如下：组长：物业公司总经理组员：服务中心经理、事务部经理、物业工程组、物业客服组、物业环境组、物业秩序组。
3、学习、培训组织验收组人员进行相关培训，培训内容有：①学习规范、研读施工图纸②对配合验收的工程技术人员进行强化培训（主要配合业主自用部位验收）③熟悉工程情况、设备概况④组织承接查验演练培训4、购置、准备工具根据项目的规模及查验时分组情况，准备下列物品及工具，数量自定。
捣棍（小锤）、卷尺、靠尺、电笔、万用表、绝缘摇表、接地电阻测试仪、红外测温仪、电子测漏仪、网络测试仪，梯子、PVC吹烟管、电吹风、塑料水桶、写字夹板、塑料扎带、不干胶贴、签字笔（圆珠笔）等。
