物业税对中国房地产市场的影响

关 系， 以及物 业税 与房地 产 市场 内在 的相 关性 等 问题 ， 论证 了开征 物业税 将对成 都 房地 产 市场产
生重要 的影 响。
关键 词 ： 物业税 ； 房地 产 市场 ； 价 房
中图分 类号 ：８０４ １ １、２ ７
文献 标识 码 ： Ａ
文章 编号 ：６ ｌ ９４ （０ ８ Ｏ ０４ ０ １７ 一 ５９ ２０ ）２— ０２— ４
开征物业税对房地产市场影响的实证分析
— —
以成 都 市 为例
何 苗
（ 西南财经大学 财税学院。 四川 成都 ６０７ １０４）
摘要 ： 开征 物业税 已成 为我 国税 制改革 的 必然 税制 政 策方 向 ， 它将对房 地产 市场 产 生重要 的
影响。基于成都现状 ， 从实证角度分析 了开征物业税所引起的税 费变化 因素与房价之 间的相关
ｒｔ ｒ ｅｕ ｎｍｏ ａ ， ｉ ｒ ｄｅ ａ ａｙ ｅ ｈ ｅ ｃ ｒ ｌｔ ｎ ｌｄ ｐ ｎ ｅ ｃ ｅ ｗ ｅ ｈ ｅｔ ｘ ８ｃ ａ ｇ ｄｆｃ ｏ ｎ ｄｔ ｅｈ ｕ ｅ ｐ ｉｅ ａ ｄ ｄ ｔ ｓａ ｔ ｎ ｌ ｚ ｓｔ ｏｒ ａ ｏ ａ ｅ ｅ ｄ ｎ ｅ ｂ ｔ ｅ ｎｔ ｄ ｅ ｈ ｎ ｅ ａ ｔｒａ ｌ ｈ ｉ ｃ ｉ Ｌ ｈ ｏ ｓ ｒｃ ， ｎ
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２０ ０ ８年 ６月 第２卷 第２ ｌ 期
贵州商业 高等专科学校学报
Ｊｕｎ ｌｏ ｕｚ ｏ ｍｍｅｃａ ｏｌｇ ｏ ｒ ａ ｆＧ ｉ ｕＣｏ ｈ ｒｉ Ｃ ｌ ｅ ｌ ｅ
Ｊｎ ｕ ． ２０ ０８
Ｖｏ ． ． １ ２１ Ｎｏ ２
将现行的房产税 、 城市房地产税 、 城镇 土地使
用税 、 土地增值税 以及相关收费合并 ， 转化为房产 保有阶段统一收取的物业税。税基是改变现行 的

（ ） 征 物 业 税 将减 少 房 地 产 投 资 开 发 的 风 险 １开
目前 高 额 的 土地 出让 金 加 剧 了 国 内房 地产 开发 投 资 的风
险 ， 而 加 剧金 融 部 门尤 其是 银 行 的风 险 。物 业 税 开 征 后 ， 进 会
大 幅度 挤 出土 地 出 让金 对 的泡 沫 ，减 少 房 地 产 投 资 开 发 的 风
有税。
２０ ０ ７年 １ ２月 １ 日 ． ０ 中央 财 经 工 作 领 导 小 组 办 公 室 副 主 任 刘 鹤 在 《 经 》 志 年 会上 预 测 ， 业类 税 种 ２ ０ 财 杂 物 ０ ８年将 在试
点 开 征 。 而在 ２ ０ ０ ８年初 ， 国 国家 税 务 总 局 有 关 部 门负 责人 中 向《 球 财 经》 示 ， 环 表 客观 环 境 所 致 ，０ ８年 物 业 税 不 会 开 征 ， ２０
嬲 ２８第 期 … ０年 ？ ０
．
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物业税开征对我 国房地产市场影响研究
东南大 学土木工程 学院 穆诗 煜
厂
摘要 ： ． 物业税究竟应不应该开征 ， 么时候开征 ， 什 无疑是 ２ ０ ０ ８年的一个热点 本文对我 国房地产税收的 历史沿革及房地 产税收的基本理论进行 了阐述和研 究 ，并简要论述 了开征 物业税对我 国房地产市场的积极 影响和消极影响。最后笔者简要 阐述 了开征物业税的现 状， 并对开征物业税 的前景做 了的总结分析。 ｌ ｊ 关键诩 ： 物业税 房地产市场 影响 现状 前景
一
、
弓Ｉ 言
效 ，物权 法 》 确 了产 权 的 所 属 ， 而 为 物 业 税 的 征 收提 供 了 《 明 从
法 律 保 障

社 会稳 定有 效举 措。 源配 置 、调 控房 地产 市场 、有利 于转 变政府 职 能的现 实意 义。
营 销 策 略
谈物业税 的开征对房地产价格 的影响
ｉ Ｎ倪维栋 南京化工职业技术学院
［ 要 ］ 目前 ，世界 上 大 多数成 熟 的 市场经济 国 家都对房 地产 征收 物业税 ，并 以财 产的持 有作 为课税 前提 、 以财产 的价值 为计税依 摘
据 。依 据 国际・ ，物 业税 多属 于地方 税 ，是 国家财政 稳 定而重要 的 来源 。 喷例

３ 调 整 贫富 差距 ． 目前 国 内贫 富差 距 日趋拉 大 是 中国 面 临 的一 个 严 重 的社 会 问
家，转让的只是使用权。在我国买房人在买房的时候，实际上已经
Ｏ 题 ，而 物业税 可 以作 为化 解这 一 问题 的 一个 有效途 径 。通过 对 居住 向政府 一次 性交纳 了７ 年 的土地 出让金 ，是 一次 性交付 而且 已经交 豪宅者 以及房 产投 机者 （ 占有 多套住 宅 者 ） 以高税 。对贫 穷 家庭 讫 ，这 些钱 已经 纳入 财政 进行公 共建 设 ，从某 种意 义上 讲这 与物业 课 居住 条 件 差的减 少征 税甚 至减 免税 费 ，是调 节社 会贫 富差 距 、维护 税 的征 收其 实是 具有 相通 性 的。 因此如 果开 征物 业税 ，必须 考虑政
在 目前 的房 价 构 成 中 ，土 地 出让 金 、税 费及 房 产 商 利润 约 占 付 息 的期 限更长 的（０ 或７ 年） 付款 ，土地 出让金 改革 后 。房 ５年 Ｏ 分期 到 ６ ％ ，建 筑 成本 仅 占４ ％。 购房 者 所 购 买 的房 价 中不 但包 含 了 地 产只 是名 义价 格而 不是 实际价 格 的下 降 ，对 房屋 购买 者来说 ，购 Ｏ ０

垒 ！
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经
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物业税对中国房地产市场的影响
◎李 锋
（ 深圳 市京益房地产开发有 限公 司， 东 深圳 ５ ０ ２） 广 １ ０６ 摘要 ： 以经济学理论和权威的统计数据 为基本依据全 面梳理 当前不动产税 制领域的相 关理论， 客观阐述 关于开征物业税的 诸 多相关问题 ， 中国国情 出发提 出了确保房地产经济健康发展的主要 策略和基本原则。 从 关键词 ： 业税； 物 房地产市场； 需求； 供给
而需要交纳物 业税的购房者则由于未来每年 减免包括房地产税在 内的各 类税收 ，同时将 都需要交纳一定额度 的物业税 。 能会选择 大量 工业用地廉价 ， 可 甚至免费出让 ， 由此造成
结 论

在本文中， 我们分析 了 ２０ 年 以前房价 ０９ 将一部分收入储蓄起来用以支付未 来的税收 的损失用垄断住宅 用地供应 的方式 ，来拉高 高涨形势和此后 的房价走势及其 原因，探讨 负担 ， 而不是增大对购房的投入 ， 从而使得购 住宅用地价格 ， 用住宅用地收益来维持“ 经营 了开征物业税对房地产市场的影响 ，阐述了 条件和难 点 ， 并进而提 出 房需求与物 业税开征之前没有明显的变化 。 城市” 的收支平衡 。 这既造成了各地区在房地 开征物业税 的意义 、
也有人从宏观调控 的角度 ，主张物业税可 以 奢华的居住需求。 也就是说 ， 物业税 的开征一 激活二手房市场 ，而供应量的增加对稳定房 大幅降低房价 ， 抑制过度投机行为不过反对 方面可 以通过税收手段抑制富人过度 占有资 价具有十分积极的意义。 ２ 税费的整合具有减税效应， 为扩大 ． ４ 成 者强调物业税对房价没有影响 ， 为房价 不 源 ， 认 特别是 占有优质资源 ； 另一方面可以使政

年 的基 础 上 再 上新 台阶 ，预 计 达 到 ５ 亿 元 ，这 使 得 我 国 减税 也 而且 ， 目前 的税 制 保 有 阶段 税 少 ，税 负 轻 ，流 通 环 节税 重 ，就 相 １
存 在 一 定 的空 间和 可 行 性 ， 目前 国 家 财 政 也 有 承 担 此 种 减 税 的 当 于给 土 地 保 有 者 的无 息 贷 款 ， 实际 上 鼓 励 了投 机 。 进入 流 通 时 ，
本， 从而增大投机风险 。 更多的人会衡量买房投资是否合适 ，
必须支付的成本 ，仟何税改都无法避免，但税制改革也将带来税 很 多人会将买房投资的想法暂时搁置，降低购买欲望，这样可以
收 增长 。１ ９ 年 税 制 改革 后 ，税 收 比 率（ 际上 通 用 的税 收 负担 适 当给 房地 产市 场 降温 。而 己经 拥 有 几套 房 产 的人 ，同样 因 为 保 ９４ 国 衡 量指 标 ，即 一个 国家 在 一定 时 期 税 收 收 入 总额 占 同期 ＧＤ 的 有财 产的成本增 加可能会卖房 ，这样就 增加了二手房市场的供 Ｐ 比重 ） 不 断上 升 趋势 。从 １９ 年 后 ，税 收增 长 开 始 高于 经 济 增 应 ，从 而 更 有利 于 盘 活 二 手 房 市场 。 呈 ６ ９ 长 ，从 １９ 年 起 ，税 收 占 Ｇ ９８ ＤＰ的 比 重 基本 Ｊ每 年增 加 １ ． 个 二 －１５
百分点。
３ 对 房 价 的影 响 ． 物 业 税 开征 后 ，房 价 未必 会 随 之 大幅 下 调 。 因为 房 价上 涨 由
二、开征物业税对房地产业的影响 １ 对房地产商的影响 ．
多种因素构成，它蕴含着 中央政府 与地方政府 、供求与需求、经
济 过 热 与硬 着 陆 、市 场 化 与 计划 经 济 等诸 多博 弈 ，对 于 中国 经 济

理 、 费 过 高 等 问题 。本 文 对 物 业 税 改 革 税
对 房 地 产 市 场 的预 期 影 响 作 了分析 ． 力
求为我 国物 业税 改革提 供 具 有一 定 参考
价 值 的 资 料 关 键 词 ：房 地 产 税 物 业 税 房 地
员征收城 市房地 产税 ， 征 收对象 为 同一 在
５ 结 语 、
一
基本面。但 当前 中国房 地产的房价问题 、 人民币币值问题和股指期 货 大跌等一系列 问题 都要求上海要谨 慎地走好 “ 建设 国际金融 中 心” 的每一步。比如被称为“ 亚洲四小虎” 之一的泰 国没有重视其经 常 性 项 目的 逆 差 和房 地 产 泡 沫 问题 且 未 能 采 取 有 效 的 措 施 。 曼 谷
国际金融 中心所欠缺 的。
（） ３ 能否 有效 地解 决 中国房 地产 问题 和人 民 币币值 问题 ， 将 对 上海 国际金融 中心 的建设步伐 的快慢起 到至关重要 的影响 。 资 产 价格和汇 率波动与金 融市 场关系 日益 紧密 ， 响不断增 强 。目 影 前 中 国的房价 问题 、 民币 币值问 题 已饱 受关 注与 争议 ， 旦名 人 一 义 价 值 与 实 际 价 值 发 生 巨 大 偏 差 ． 么 房 地 产 市 场 与 外 汇 市 场 将 那
ＦＮ Ｃ ＆ Ｅ ＩＡＮ Ｅ ＣＯＮ ＯＭＹ 金 融 经 济
浅析物业税 改革对房地 产行业的影响
口 王锦 秀
摘 要 ： 房 地 产 业 与 我 国人 民 群 众 的 日 常 生 活 休 戚 相 关 ． 在 我 国 国 民 经 济 发
展 中 占有 重 要 地 位 。 建 国 以 来 历 经 多 次
房 产 时 显然 重 复 征 税 。又 如 购 置 土 地 时 既

露 了很 多问题 。集 中表 现在房地 产 价格 上 ， 根据
国家统计 局 ２０ ０８年一 季度 的调查 显 示全 国商 品
房销 售 价 格 同 比上 涨 １． ％ ， 历 史 新 高 。除 １８ 创
在 ２０ ０ ８年年 末 ， 为 国家 发改 委 多 次 对 房 地 产 因 价格过 高提 出批评 和征 收物业 税 的预 期 ， 导致房 地产 的价 格 出 现 暂 时性 回落 以外 ，０９年全 国 ２０
超过 ２ ０ ０ ８年 全年 水平 ， 接近 ２ ０ 并 ０ ７年 的历史 峰 值 。到 ２ １ ０ ０年初 ， 国重 点 城 市 的房 地 产 价 格 全
１７ ７
个大 中城市 的房 屋 销 售 价格 同 比上 涨 ３ ９ ， ． ％ 前
对转 让房 地产 的收益课 税 ， 以所 得 额或 收益 额 为 计 税 依据 。在 我 国 ， 备开 征 的物业 税 应属 于第 准
二种 情况 。
１ Ｏ个月 ， 国商 品房 销 售 面积 同 比增 长近 ５ ％ ， 全 ０
题 ， 至是一 个政治 问题 。 甚
一
房地产行 业是工 业化 、 市化 和现代 化过 程 城 中产 生形成 的独立产 业 ， 国民经 济的重 要组 成 是 部分 ， 具有产业链 条长 、 联度 大 、 动性 强 的特 关 带 点 。其 自身发展不 仅 能直 接促进 经 济 的发展 ， 还 能带动相关 联 的上 、 下游 产 业群 的发 展 ， 而强 从 有 力地拉动 国 民经 济 的整 体发 展 。据 统计 资 料 表明， 工业 发达 国家 房地产值增 加 １ 单位 能使 个 相关 产业 的产值 增加 １５— ． ２个单 位 … 。 由此 可 见房地 产业在 国民经 济中的重要 地 位 。同时 ， 房

Ａｐ ．２ ０ ｒ ０９
开 征 物 业 税 对 房 地 产 市 场 的 影 响
林 家彬 刘 毅 ，
（． １ 国务 院发 展 研究 中心 ， 京 １０ １ ； ． 北 ０００ ２ 北京 师范 大学 房 地 产 研 究 中心 ， 京 １０７ ） 北 ０８５
、 ～ ： ５ ＃ 、 “
的讨 论 可 以 发 现 ， 由于 讨 论 者 心 目 中 的物 业 税 的 内 涵 各 不
５ ）对 每个 纳税 主 体 以其 拥 有 的 全 部 房 地 产 价 值 作 为
征税 对 象 。
６ ）免 征 额 和 税 率 的 设 计 要 使 结 果 大 体 符 合 “ 八 原 二
则 ” 即 ８ ％ 的税 收 来 自 ２ ％ 的纳 税 主 体 ， 地 方 处 于 平 均 ， ０ ０ 各
行 全 面 的 清 理 ， 消 那 些 不 合 理 的 收 费 项 目 ， 总 体 税 费 取 使 负 担 水 平 保 持基 本稳 定 。 要 分 析 开征 物业 税 对 房 地 产 市 场 的 影 响 ， 必 须 分 别 就 从 供 给 和 需 求 两 个 方 面来 进 行 分 析 。
一
初始税费负担减轻 ， 但未来须对 超过基本 居住需要 的部 分
纳 税 。这 种 变 化 对 于 购 房 者 的决 策 不 会 产 生 太 大 的影 响 。
定 额 度 的 免征 额 ， 体 现 保 障 公 民 基 本 居 住 需 求 的政 策 以
１ ）物 业税 是 财 产税 性 质 的赋 税 ， 其课 税 对 象 是 企 业 和
个 人 所 拥 有 的不 动 产 。
２ ）物 业 税 不 是 “ 一 次 性 收 取 的 土 地 出 让 金 分 年 收 将 取 ” 土地 出让 金 属 于 地 租 的范 畴 ， 与 税 有 本 质 的 不 同 。 ， 租 ３ ）在 不 动 产 的 保 有 环 节 ， 目前 存 在 的 房 产 税 、 市 将 城 房地 产 税 和 城 镇 土 地 使 用 税 ３个 税 种 合 并 为 统 一 的 物 业 税 ， 现 税 种 的 简 化 和 内外 税 制 的 统 一 。彻 底 改 变 目前 房 实 地 产 税 制 流 通 环节 畸重 、 有环 节 畸轻 的现 状 。 保

地增值税以及土地出让金等收费合并 ， 转化为房产保有阶段统
一
税、 城镇 土地使 用税 等。如果 改用许多国家采用 的逐 年缴 纳的 办法 ， 以财 产税的形式分期 支付地租和 税费 ， 现在 的开发成 本
就可以大幅下降 ， 房价也会跟着大幅度下降。 因此 ， 新 的税制势在必行 ， 而物业税 的开征正 好可 以适 当 缓解以上问题 。那么 ， 随 着将 来物业税 的开征必 然对于市 民 日
得税 等 ， 以及 房地 产 占用 的房产 税 、 城市 房地产 税 、 耕 地 占用
【 关键 词 】物 业 税
一
房价
楼市
投 资
、
国 内外 物 业 税 开 征 的 背景 情 况
物 业税也被称为财产税或地产税 ， 主要针对不动产 。根据 政府的要求 ，不动产所有者或使用者须按期缴纳一定 的税费。 简单地理解物业税 ， 对政府而言就 是将 一次性收的钱现在分期 来收。其改革的基 本框架是将现行的房产税 、 城市房地产税 、 土
时间表 ， 物业税可能在 １ ０月左右推 出。目前一些城 市已经开始
入 ＷＴＯ组 织以后 ，一 直强调未 来我 国将 要大 力发展市场 经 济， 以此带 动国内其他 产业经济 结构 的合理正常 发展 ， 因此 我
国此时提出开征物业税的想法是可行的。
推广或试点 ， 例如包括北京、 重庆 、 广州等。
实 行征收物业税 后 ，对 楼市的影 响不是 来 自于 自用型住 房， 而是来 自于投资性购房 。上海 中心城 区地段的商用投资价
虽然各界都对物业税的开征意 见并未统 一 ， 但是 国家 出台
物业税 法规 的方案早 已构思成熟 ， 如此势在必行 的决心 是有其

文章在界 定物业税概念的基础上， 重点探讨 了我国物业税的构成 内容 ， 认为我 国房产税可等同 于物 业税 。 最后 就 开 征 物 业税 对 我 国房 价 、 购房者、 地 方 财政 和 房 地 产 开发 商 的影 响 进行 分
析。
关键 词 ： 物 业税 ； 房产税 ； 房地产 市场 ； 房 价 中图分 类号 ： Ｆ ２ ９ ３ ． ３ ５ 文献 标识 码 ： Ａ 文章 编号 ： １ ０ ０ ７— ９ ７ ３ ４（ ２ ０ １ ４ ） ０ １ — ０ ０ ４ ９—０ ４
目（ ｍｋ ｑ ２ ０ １ １ ０ ７ ）
作者简 介 ： 陈晓川 ， 男， 湖北武穴人 ， 讲师， 主要从事 房地 产管理研 究。
郑 州 航 空 工 业 管 理 学 院 学 报
第３ ２卷
增值 的手段 之一 。而 且 住 房 占有 量 的 多少 ， 不 仅 在 一定 程度 上成 为 人们 衡 量 财 富 的标 志 ， 也 拉 大 了人们 问 的贫 富差 距 。房 产 税税 源较 为稳 定 ， 可
我国颁布 的《 物权法》 为物业税 的开征创造
了条 件 ， 其 中 明 确 了 物 的归 属 权 问题 ， 充 分 发 挥 了物 的作 用 ， 同时 也 保护 了权 利 人 的 物权 。 目前 我 国房地 产在各 个 环 节 形成 的税 种 、 税 负 的差 异 是显 而易 见 的 ， 房 地产 从 开 发 商转 移 到 购 买 者 的
认 为 物业 税 是 对付 高 涨 房 价 的杀 手 锏 。 目前 在
我国， 开征物业税是否像人们期待 的那样降低房 价， 需 要根 据 中 国 的 实 际 情 况 ， 深 入 分 析 物 业 税
住 房货 币化 改 革后 ， 我 国房 地 产业 进 入 快 速 发展 阶段 ， 房 地产 业 逐 渐成 为 国 民经济 的支 柱 产 业， 但 伴 随 而 来 的房 地 产 市 场 “ 泡 沫论 ” 、 “ 过 热

物业税立法的必要性和可行性分析随着物业市场的快速发展，物业税的立法问题也成为了一个亟待解决的问题。

本文将从必要性和可行性两个角度，对物业税立法的意义进行分析。

物业税立法的必要性体现在以下几个方面：1. 赋予地方政府更多财政收入来源。

物业税是一种地方税种，通过立法规定物业税的征收范围和标准，可以让地方政府有更多的财政收入来源，进一步提升地方财政的独立性和可持续性。

2. 促进房地产市场健康发展。

当前我国房地产市场存在大量的投机行为和炒房现象，物业税的立法可以通过征收房屋的持有税，降低投机炒房的成本和收益，减少市场投机行为，促进房地产市场的健康发展。

3. 促进城市土地资源的合理利用。

随着城市人口的快速增长，土地资源日益紧缺。

物业税的立法可以通过征收空置房屋的税收，推动房屋的有效利用，促进城市土地资源的合理利用。

1. 立法作为解决问题的手段。

当前我国的物业税征收存在一定的问题，通过立法规范物业税的征收标准和程序，可以解决目前征收中存在的不公平和不合理现象。

2. 学习国际经验。

很多国家和地区已经建立了完善的物业税法律体系，并且取得了一定的成效。

我国可以借鉴这些国家的经验，通过立法实施改革，提高物业税的征收效率和公平性。

3. 依托现有的税收法律体系。

我国已经建立了一套完善的税收法律体系，包括个人所得税、企业所得税等。

在立法物业税时可以借鉴这些法律的经验和制度，做到有序衔接和协同发展。

物业税立法具有很大的必要性和可行性。

立法可以为地方政府提供更多财政收入来源，促进房地产市场的健康发展，促进城市土地资源的合理利用。

立法可以解决当前物业税征收存在的问题，并结合国际经验和现有税收法律体系进行改革。

建议相关部门尽快启动物业税立法的工作，推进我国物业税制度的完善。

2007年，对于中国房地产市场是不平凡的一年，一方面房价飞涨，另一方面房产有价无市，但房产开发依然如火如荼，政府调控手段收效甚微。

在新的一年里，对于房地产市场的调控再次成为政府和各界人士关注的焦点，而开征物业税，完善现行房产税收制度被人们视为一种有效手段。

到目前为止,我国并没形成一套专门的房地产税制。

现行税制中,涉及到房地产的税收主要有12种,即营业税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税、耕地占用税、印花税、企业所得税、个人所得税、城市房地产税、城市维护建设税、外商投资企业和外国企业所得税。

我们把这些税种单列出来,按照征税环节的不同可以划分为四类:即房地产开发环节征收的税收、房地产保有环节征收的税收、房地产转让环节征收的税收、房地产出租环节征收的税收。

除了在交易环节中由买房者支付的契税、印花税外,其余税费先由开发商投资时垫付,然后分摊到房价。

与世界注重房地产保有税的通行做法相反,我国现行房地产税制是“轻保有,重流转”。

我国房地产市场运行过程主要包括四个阶段:土地批租阶段,房地产开发阶段,房地产流转(租赁与交易)和房地产保有阶段。

在土地批租阶段,一方面由于我国土地所有权的国有性质,对国家课税没有意义,另一方面在土地受让者已交纳土地出让金的情况下再课税将人为增加土地供给成本,在目前房价高的情况下也不妥当。

在房地产开发和流转阶段,土地批租制导致的对房地产税费的一次性征收,使此阶段税费多,负担重,仅在房地产开发阶段就涉及营业税、印花税、房地产税、契税、城乡维护建设税、土地使用税、耕地占用税、所得税等,此外还有各种收费,据有关专家统计多达—种之多。

同时,在房地产保有阶段,只有城镇土地使用税、房产税和城市房地产税,税负过轻。

这种典型的窄税基模式造成了明显的税负不公。

交易环节的税费过于集中将提高新建商品房的价格，从而带动整个市场价格的上扬，制约市场正常的生产进程。

另一方面，房地产保有环节税费种类过少，阻碍了土地有偿使用市场的建立与健全，大多数由使用者无偿取得的土地仍然近似无偿地被持有着，抑制了土地的正常交易，阻碍了划拨存量土地步入市场的进程，使得土地作为资产的要素作用无法得到发挥，土地闲置与浪费的现象日趋严重。

点 。 为 当前我 国房 地 产 税 制 改 革 的 目标 。 成 关 键 词 ： 动 产 ； 屋 ； 业 ； 收 ； 业 税 ； 法 不 房 物 税 物 立
中图分类号 ： ８ ２４ 文献标识码 ： 文章编号 ：０ ５ ５ １ （ ０ ０ ０ — ０ ８ ０ Ｆ １ ．２ Ａ １０— ３２２ １ ）１０９ — １ 任何事物都具有两面性 ， 物业税也不例外。 就其对我 国房 地产市场发展 的影响来看 ， 开征物业税有利还是有弊 ， 受观察 问题的角度 限制 ， 实践 中产生了两种截然不同的观点 。 有的学 者认为 ，开征物业税可以有效遏制土地 囤积和商品房投机炒 作， 从而抑制房价 的快速上涨 。而有的学者 持反对意见 ， 他们 认为开征物业税可能导致房地产 的过度开发 ，诱使和刺激开 发商囤积土地 ， 且房价下调空间可能被过分夸大 ， 开征物业税 房价也未必将 ， 中国社科院专家提醒说 ， 人们所预期的物业税 改革带来的房价下降 幅度可能不会 出现 ，其中相当大一 部分 会被开发商等各种利益团体截取 。
原则是现代民主与法制原则在税收关系 中的集中体现。 最后 ，
房 地 产 评估 市场 的规 范 发 展 。在 混 合 分 离 制 的特 别 财 产 税 立
物业税 的计税依据通 常是房地产的市场评估价值 。 理论体系， 才能制定 出一部科学的物业 税法 ， 从而为物业税的 法模式下 ， 可以通过专门条款对不动产评估机 构的资格 限制 、 评估程序 、 开 征 提供 有 效 地 法 律保 障 。
和投资性需求 ，在房地产消费环节 和保有环节实行差别性的 税收政策 ， 鼓励消费性需求 ， 抑制投 资性需求 。物业税的开征 会大幅降低房屋 开发成本 ， 平抑房价 ， 引导住房 理性 消费 ， 从
而言， 我国是否具备 开征物业税 的条件 ， 主要取决于是否彻底

开征物业税对中国房价的影响[摘要]2003年10月14日,十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》指出:“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关的收费。

”中央提出的这个建议,让物业税进入人们的讨论范围。

随着这几年中国房价的持续高涨,公众对开征物业税对房价的影响也展开了热烈的讨论。

不少人认为物业税的开征一定会极大程度地抑制房价的增长,但笔者认为我国的高房价根本上是受市场的供求关系决定的,其他原因只是起辅助作用的。

现在房地产市场仍是供不应求,所以开征物业税不一定会缓和我国现有的高房价局面。

[关键词]物业税;房价;市场供求;房地产2003年10月14日,十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》指出:“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关的收费。

” 2009年5月25号,中国政府网公布了《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》,同时公布了发改委《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》,其中,“开征物业税”再次纳入。

2010年4月初,国务院总理温家宝在《求是》杂志发文表示,要研究适时开征物业税,同年4月6日,财政部公布的2010年工作重点包括完善房产税制度。

从一系列迹象表明,在中国开征物业税是大势所趋。

一、物业税的概念物业税又称房地产税,主要是针对土地、房屋等不动产,要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款。

从理论上说,物业税是一种财产税,是针对国民的财产所征收的一种税收。

现代国家更多的是履行它的经济职能与社会职能,因此,政府必须尊重国民的财产,并为之提供保护;而国民必须缴纳一定的税收,作为获取公共产品的对价,以保证政府相应的支出。

物业税是政府对使用或者占有不动产的业主征收的补偿政府提供公共产品的费用。

在世界范围内,物业税几乎在所有的市场经济国家已经开始执行。

２ ０ ， １ ０ ７ （）
【 关键词】 物业税
一
物业税 的定义 物业税又称财产税或地产税 ， 主要是针对土地 、 房屋 等不动产， 要求其 承租人或所有者每年都要缴纳一定税款， 而应缴纳 的税值会 随着不动产市 场价值 的升高而提高 。 比如说公路 、 地铁等开通后 ， 沿线 的房产价格就会 随
种对应 ， 国民必须缴纳一定的税 收， 以保证政府相应 的支 出。 物业税是政府以政权 强制力， 对使 用或者 占有不动产 的业主 征收的补 偿政府提供公共品的费用物业税 改革 的基 本框架是 ，将现行 的房产税 、 城 市房地产税 、 土地 增值税 以及土地 出让金等税 费合并 ， 转化 为房产保有 阶 段统一收取的物业税 ， 并使物业税 的总体规模 与之保持基本相 当。这样 一 来， 物业税一旦开 征， 将对地方政府 、 消费者 、 机者 的经济 行为产生不 小 投
、
之提 高 ， 应 地 ， 业 税 也 要 提 高 。 相 物 从 理 论 上 说 ， 业 税 是 一 种财 产 税 ， 物 是针 对 国 民 的财 产 所 征 收 的 一 种 税收 。 因此 ， 首先 政 府 必 须 尊 重 国 民的 财 产 ， 为 之 提 供 保 护 ； 后 首先， 物业税 是公共财政透 明化运作 的产物 。物业税是地方税 收的最
科 学 论 坛
浅议物业税与房产 市场 调控
周
（ 沂市房产服务中心 新
红
江苏新沂 ２ １０ ） ２ ４ ０
【 摘
与对 策 。
要】 本文试 图从物业税 的概念和税收功 能角度 ， 浅议和探讨物业税 与房地产 关系， 去 就如何尽快 开征物业税与稳 定房价的治本之策 ， 出思考 提 房产市场 调控 场总体体现 为卖方 市场 的情 况下， 那种奢望通过 降低 房地产开发环节政府 收 费、 而降低房价 的想法 是不太切合 实际的 ， 是与市场经济 的基本规 进 也 律相悖 的。倒是开发 商非 常乐于支持这种观点 ， 因为降低的政府收费实际 流进 了他们 的钱袋子 ， 一步 增加了其获利空间 ， 高了利 润率， 进 提 而房价倒 未 必 能 降下 来 目前 ， 北 京 、 海 、 卅ｆ 大 城 市 中 许 多 有 钱 人 买 上 好 几 套 房 子 ， 在 上 杭 等 空 置在那里 。在深圳等地投机炒房成风 。中国人多地少 ， 土地资源特别紧缺， 许多家庭还存 在着严重 的住房 困难 ， 因此 ， 不应 当鼓励 个人 占有过 多的住 房 面 积 ， 不 应 当 纵 容 房 地 产 过 度 投 机 。 收 物 业 税 可 以提 高 占有 成 本 ， 更 征 促 进不动产的有效利用 ， 降低空置率 ， 高资源的配置效率 ， 提 在一 定程度 上抑 制房地产投机需求 。 长期看 ， 开征物业税后 会加大 房地产保有 环节 的税 收负担， 降低投 资 和投机者 的收入预 期 ， 这仅 仅是影 响房地产市 场需求 的一个 因素 ， 房地产 价格 的 走 向 还 要 受 到 供 给 和 影 响 需 求 的其 他 因素 的影 响 四、 尽快开征物业税 乃是稳定房价与地价 的治本之策 信贷调控 短期效果显著但只能治标 。 在房价与地价明显虚 高并仍在膨 胀 时 期 ， 资 性 需 求 对 于 信 贷 成 本 的 变 化 相 当敏 感 ， 紧 二 套 房 房 贷 等 政 投 收 策确 实可以推动房 价回归理性。 但是 由于房 价回调将 意味着地方政府财政 收入 的减 少 ， 因遭 到地 方 政 府 的 强 烈 抵 制 而 难 以持 续 。 这 个 角 度 来 看 ， 会 从 任 何 调 控 房 地 产 的政 策 都 必 须 考 虑 地 方 财 政 的现 实 ， 则 ， 否 必将 面 临 无 效 的结局 。信贷政策 即使有 效， 也只能是暂时的 。 开征物业税 ， 帮助地 方政府 脱困， 才是治本之策。 正如我 国分税制改革 帮助 中央财政摆脱 了通胀 融资困境一样， 开征物业税将 帮助地方政府获得 稳 定 的财 政 收 入 ， 步 摆 脱 对 一 次性 土 地 出 让 收 入 的 过 度 依 赖 。 有 如 此 ， 逐 唯 房地产调控政策才可 能回归真正 的理性 ， 抑制房地产泡沫 才可能成为各级 政 府 一 致 的 目标 。物 业 税 将 会 增 加 非 消 费 性 房 地 产 、 别 是 投机 性 房 地 产 特 的持有成本 ， 降低房地产 的实 际空置率 ， 免社会资源 过度 向房地 产集中 避 从而阻碍经济结构调整 。 开 征 物 业 税 宜 早 不 宜 晚 。物 业 税 的 开 征 需 要 具 备 众 多条 件 ， 市场 信 如 息 较 为 透 明 、 场 估 价 体 系 成 熟 、 关 法 律 和 税 制 体 系 健 全等 。 是 改 革 的 市 相 但 历史表 明， 任何 新税制都 是在实施 过程 中逐 步完善的 ， 快开征物业税 恰 尽 恰能够促进市场信息透明、提升政府税收 征管水平和完善相关 法律 体系。 拖延开征物业税则可能产生非常不利 的后果 。 总而言之 ，鉴于构建 社会主义和 谐社会 已经成为全 国上下 的奋斗 目 标 ， 鉴 于 贫 富 差 距 的持 续 拉 大 已经 成 为 构 建 社 会 主 义 和 谐 社 会 的最 大 障 碍 ， 尽 快 开 征 物 业 税 从 而 更 好 地 促 进 我 国房 地 产 业 健 康 发 展 和 税 制 的 日 应 臻 完 善 ， Ｎ － 者 和 谐 的 目的 。 达 参 考 文 献 （） 于 我 国 开 征 物 业 税 的 理 性 思 考 一 《 业 经 济 》 ０ ８年 １ １关 商 ２０ ２期 （） ２ 肖坚． 收与构建和谐 社会 的关系 ［ ． 税 Ｊ］ 山西财 政税务专科 学校学报，

资金 周转 ， 促使 房 价 回落和 降低 购 房 门槛 。如 实 行土 地 年租 制 ， 将 一次 性交 纳 的土 地 出让 金分 摊
（ 二） 预 售制 度取 消对 房地 产市场 的影响
先
到 未来 多年 的物 业税 中 ， 必 然 降低 房地 产 开发 成 本 。根 据全 国工商 联 的研 究报 告 （ ２ ０ ０ ９ ） ， 土地 出
不 改 革 当前土 地 出让 制度 ，即保 留土 地批 租 制 ， 仅 将 房产税 、 土 地 使用 税 和城 市房 地产 税 等合 并 为物 业 税 按年 征 收 ， 合 并 印花 税 和 契 税 ， 取 消 土 地 增值 税 以及 其他 不合 理 的收 费 。
物 业税对 房 地产 市场 的可 能影 响是 ： １ ． 可 以使 房地 产开 发 成本 下 降 ， 有 助 于房 企
器” 。
２ ． 增 加物 业 的持 有成 本 ， 打击“ 捂盘 惜 售 ” 和 “ 囤房 投机 ” 行为， 房价 将 随着 供给 量 的增加 而 下 降。 物业税 将 弥补房 地产 持有环 节税 费缺 位， 开发商 的推盘
速 度将 有 所提 高 ，商 品房 供给 量将 显著 增 加 ， 这 必然 改变 市场 的供 求 关系 ， 房地 产 市场 很 可能 由 “ 卖方 市场 ” 向“ 买方 市场 ” 转变 ， 房 价将 随着 供给
量 的增 加而 下 降。
（ 一） 物 业税 对房 地产 市场 的 影响 物 业 税 主要 是 针 对 土 地及 其上 建 筑 物 等 不
动产 ， 要 求其所 有者 在保 有 阶段 按照 一定 比率 和 税 基 每年 缴纳 税 款 ，在本 质上 是 财产 税 的一 种 。
３ ． 根 治地 方政 府“ 土地 财政 依赖 症 ” ， 遏 制地 方政府 的短视行 为 。 根据 中 国指 数研 究 院检测 数 据， ２ ０ ０ ９年 中 国土 地 出让 金 总额 达 到 １ ． ５万 亿 元， 占全 国 ６ ． ８ 万 亿 元总财 政 收入 的 ２ ２ ． ０ ６ ％ 。如 果从地 方 财政 一般 预算 收入 来 看 ， 部分 城市 土地 出让 金收 入远 大于 一 般预 算收 入 ， 地方 政府 具有 明显 ‘ 土地 财政 依赖 症 ” 。 对土 地财 政 的依赖 决

２２ 实施 物业 税 对 我 国 房 地 产 开 发企 业行 为 的 影 响 实 施 物 业 ． 税 后 ， 重 了房 地 产持 有 阶段 的税 收 负担 。 当前 存在 的房 地 产开 发 加 对 Ｏ 引 言 企业囤积 土地 、为保持房屋 销售价格 的上扬或不下跌而宁愿保持较 近 年来 ， 国房 地 产 业 发 展迅 速 ， 其税 收体 制 的 不 足严 重 阻碍 我 但 高空置率的行 为将会形成较 大的成本 负担 ，有利于遏制房地产商 的 了房 地 产行 业 的健 康 发展 。 因此 ， 制定 统 一 的 物 业税 ， 而 建 立一 套 进 投 机 行 为 。作 为一 个 企 业 而 言 ， 房地 产 商 追 求 利 润 最 大化 ， 这是 无 可 完 备 的 财产 税 体 系 ， 我 国 改 革房 地 产 税 制 的重 要环 节 ， 是 对于 缓 解 分 非 议 的 。 住 房供 小于 求 的情 况 下 ， 地 产 开 发 商 会用 有 限 的 资 源去 在 房 配领 域 中 的 不合 理 状 况 ， 范 我 国房 地 产 市 场 ， 进 我 国 经济 进 一 步 规 促 开 发 最 赚 钱 的 房 屋 ， 别 墅 、 档 公 寓 等 ， 们 首 先 满 足 的是 高 收 入 如 高 他 与世 界 接轨 都 有 十 分 重要 的意 义 。 者 的 需 求 ， 后 才 有 可 能去 考 虑 中低 收入 者 的需 求 ， 与 高 收入 者 和 然 这 １ 我 国 开征 物 业 税 的 必要 性 中低收入者在人 口中所 占的比重很不相称 ，因此有着极大市场需求 我国现行房地产税制积弊较多 ，严 重制约了房地产业的正 常发 的经济适用房存在很大的供 给缺 口。政府应当进行适 当的干预和 引 展， 对其 进 行 改 革 十分 必 要 。 导 ， 从税 收政 策、 如 贷款 比率、 土地 用途 等方面对商品房和经济适用 １１开 征 物 业 税 ， 利于 深 化 城 市 经 济 体 制 改 革 由于 城 市 经 济 ． 有 房 区 别 对 待 。 时 ， 可 通过 税 收政 策 及 其 他 经济 手段 对 房 地产 投 机 同 还 体 制 改 革滞 后 ， 市 基 础 设 施 、 政 设 施 和住 宅 小 区社 会 设 施 等许 多 城 市 者 课 以重 税 和 对 投 机 行 为 的 惩 罚 ， 比如 “ 产 新 政 ” 期房 限 转 、 已 房 、 对 费用 ， 以各 种 不 同 的税 费 形 式成 为房 地 产 价 格 的 构成 部 分 ， 些税 费 这 有 住 房 的 居 民在 购 第 二 套 、 第三 套 …等 房 产 时 要 大 幅增 加 首 付 款 比 及 房 地 产开 发 商 的利 润 大 约 占房 地 产 价 格 的 ６ ％ ， 正 的开 发成 本 ０ 真 例， 提高贷款利率、 实施物业 税以加大 占有环节的税 负等等。这样做 只 约 占 ４ ％。 地 产 价格 结 构 不 合 理 ， ０ 房 不仅 影 响 了房 地 产 业 的发 展 ， 既有利于抑制房地产上的投机行 为，又能让真正 的中低收入者拥有 而且也影响了城市经济体 制改革 的深入进行 。 开征物业税 ， 有助于 将 物 美 价 廉 的房 屋 。 这一 问题 的解 决 。 ２３ 实施物业税对地方政府 收入 的影 Ⅱ 物 业税作为地 方特别 ． 向 １２ 有 利于 促 进 地 方 政 府 克 服 短 期 行 为 在 目前 地 方 政 府 缺 少 ＿ 是 城 市 的 重 要财 政 收 入 来 源 ，对 维 持 和 发 展 城市 公共 服 务 具 有 重要 稳定 的大 宗 税源 的背 景 下 ，土 地 批 租 制 往往 导 致 地 方 政 府 为谋 求政 的现实意义。首先 ， 从税 收的使用角度看 ， 目前地 方政府 的税收主要 绩， 从土 地 中“ 主 意 ”低 价 征 地 、 打 ， 高价 转 让 ， 而滥 用 土 地 则往 往 导 致 来 自增值 税和 营业 税 ， 为增 加 收 入 ， 竞 相 投 资容 易带 来 增 值 税 收入 会 地 方政 府 过度 批 地 ， “ 吃 卯粮 ” 靠 寅 搞建 设 。 而 开 征 物业 税 ， 方政 府 地 的工业 ， 导致如汽车、 钢铁等项 目过于重复建设 ， 浪费资源， 相对忽略 就 会 因为 受 到激 励 而 优 化投 资 环 境 ， 升 辖 区内 的繁 荣 程 度 ， 房 地 提 令 对 城 市 公 共服 务 的投 入 。 实施 物 业 税 ， 使 之成 为城 市 政 府 的 主体 而 并 产 不 断 升值 ， 时 也扩 大 自 己的 税 源 ， 而 形成 良性 循 环 。 同 从 税 种 ， 不 仅 有 利 于 扩 大政 府 的财 政 收 入 ， 且 有 利于 政 府 将 更 多 的 则 而 １３ 开 征 物 业 税 ， 健 全我 国财 产 税 体 系的 开 端 一 个现 代 化 的 ． 是 税收用于土地开发和城市基础设施建设、环境建设等城市软环境经 完整 的税 收体 系 ，应 当包括 商 品税 类 、 所 得税 类 和 财 产 税 类 三 大体 营 ， 善投 资 环 境 ， 动 城 市 物业 升 值 和 城 市 水 平 的 总体 提 升 。 次 ， 改 带 其 系 。 目前 ， 国在 商 品税 制 和 所 得 税 制 方面 已经 比较成 熟 ， 财产 税 中 但 不动 产 不 易 隐藏 ， 收面 广 ， 以物 业 税 收 入较 稳 定 ， 为城 市 今 后 征 所 可 方面 仍 处 于 相对 滞 后 的状 态。 这 种 滞 后 与 中 国 当前 对 财 产 尤 其是 对 的基础设施开辟财源 ， 形成 良性循环 ， 并 既带动 了城 市发展 ， 又提高 私人 财 产 的 保护 尚不 具 备 完善 制度 有 直 接 关 系。 了城 市 财 政 收入 。 １４ 开 征 物 业 税 ， 促 进 土地 和 房 产 资 源 的优 化 配 置 以 税 的 形 ． 能 ２４ 实 施 物 业 税 对 消 费 者 行 为 的 影 响 由于 物 业 税 的应 纳 税额 ． 式来 降低 流通 中 的费 用 ， 时 还 能 有效 地 调 节 社 会 贫 富差 距 。 同 开征 物 会随房产的升值而提高。这将有可能导致住宅商品房的“ 买贵用” 平 业税 ， 于房 地 产 开 发 商 而 言 ， 然 可 以降 低 其 开 发 成 本 ， 与 物 业 对 虽 但 现象 ， 特别是对于那些家庭经济 实力不强 ， 只是 因购房 “ 门槛 ” 降低而 税 的实 施相 配套 的其 他 政 策措 施 肯 定 会 使 房地 产 开 发 市 场 的 准 入 条 购 置 房 屋 的 消 费者 来 说 ， 买房 容 易养 房难 局 面 可能 会 出现 。 业 税 的 物 件 更加 规 范 化 ， 这将 促 使 房 地 产 开 发 商 在 自己 的 资 、 、 与 行 业 要 质 信 实施对高收入阶层 的购房者影响最大，因为实施物业税 的主要作用 求及 发 展 前 景 之 间进 行权 衡 ， 而 决定 自己是 进 入还 是退 出该 市 场 。 从 之一 是 在 保 护 必 要消 费 的基 础 上 抑 制过 度 占有 资 源 ，按 个 人 持 有 的 ２ 实 施 物 业税 对 我 国 房 地产 业 的影 响 资产价值征税 ， 对单套面积过大， 超出普通住宅标准或者生活必要限 物业税是市场经济国家调节房地产市场的重要经济杠杆。开征 度 的房子可能将适用税率 明显提高 ，因此那些拥有一套或几套豪宅 这 一新 税 种 ， 涉 及 各 级政 府 、 发 商 、 是 开 消费 者 、 资者 等 社 会 经 济 主 投 的 富人 未 来 要 为 这种 奢 侈 的行 为 和 生 活付 出更 高 的使 用代 价 。 体 的行 为 决 策 ， 将 对房 地 产 业 相 关 各 方产 生影 响 。 必