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房地产开发纳税实务房地产开发纳税实务前言房地产开发在开发经营过程通常具有投入资金多、经营风险高、建设及销售周期长、涉税标的金额大、收益高见效慢等特点；同时税收政策复杂，纳税程序规范，是税务部门的重点管理对象。
因此，房地产开发商很有必要学习掌握开发过程涉及的所有税收政策，主动加强与税务部门的沟通，尽可能降低纳税风险，夯实企业的盈利能力和竞争实力，以实现企业价值最大化目标。
本文主要介绍房地产开发全过程涉及的税收政策，在税务征管方式下的各种税收计算方法，并利用税收优惠政策对房地产企业开发经营过程税收筹划实务进行分析。
第一部分:房地产开发过程涉税政策房地产开发主要涉及八大环节，包括立项规划环节、筹集资金环节、征地拆迁环节、工程建设环节、开盘预售环节、竣工交房环节、自用保有环节，项目清算环节。
开发经营整个过程税收无所不在，各环节涉及的税收政策如下：一、规划设计环节在立项规划环节直接涉及的税收很少，但是企业在做项目规划及向有关部门报批时，要能通盘考虑通过合理搭配立项来适当降低企业的潜在税负。
在立项规划环节可供选择的税收政策如下：1、房型设计：普通住宅增值额不超过20%免征土地增值税，超过20%全额征收。
普通住宅应同时满足三个条件：每套建筑面积不超过140平米、小区容积率在1.0以上、销售价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。
开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税和印花税。
符合普通住宅标准的，同样可以享受税收优惠政策。
2、补偿方式：地面附着物的补偿有货币和还建两种方式，采用货币补偿的，其补偿金额有相关证据表明企业已实际支付的补偿费，可据实列入征地费用。
用还建方式的，安置用房视同销售处理，同时将此确认为开发项目的拆迁补偿费。
（国税函[2010]220号）二、筹集资金环节筹集资金环节涉及利息支出的税收政策，主要规定如下：企业所得税法规定，企业向非金融机构借款的利息支出不能超过金融机构的正规利率，超出规定标准的利息不得税前扣除。
第1章1、房地产开发企业开发的房屋包括（）。
A.商品房B.经营房C.周转房D.代建房【答案】ABCD2、（）属于房地产开发企业的其他业务收入。
A.出租开发产品租金收入 B .配套设施销售收入C.土地转让收入D.商品房售后服务收入【答案】D3、开发成本中的前期工程费包括（）。
A.土地征用费B.勘察测绘费C.规划设计费D.项目可行性研究费【答案】BCD4、开发成本中的土地征用及拆迁补偿包括（）。
A.耕地占用税B.三通一平费C.劳动力安置费D.安置动迁用房支出【答案】ACD第2章1、2016年5月，兴达房地产公司购买印花税票1000元，缴纳土地入股时的契税60000元，应如何进行会计处理。
【答案】借：管理费用 1000土地征用及拆迁补偿费—契税 60000贷：银行存款 610002、2016年3月，中天房地产公司设立，注册资本为3000万元，公司该年度设置总账1本、其他营业账簿12本，计算应纳的印花税额。
【答案】总账应纳印花税额=30 000 000×0.5‰=15000元其他营业账簿应纳税额=12×5=60元第3章1、以下各项有关土地使用权的会计处理中，正确的有（）。
A.土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时，土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧B.房地产开发企业取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权应当计入所建造的房屋建筑物成本C.外购土地使用权及建筑物支付的价款应当按照合理的方法在土地和地上建筑物之间进行分配D.外购土地使用权及地上建筑物支付的价款难以在建筑物与土地使用权之间进行分配的，应当全部作为无形资产E.企业改变土地使用权的用途，将其用于出租或增值目的时，应将其转为投资性房地产【答案】ABCE【解析】企业外购的土地使用权及建筑物，如果确认无法在地上建筑物与土地使用权之间进行合理分配的，应当全部作为固定资产，按照固定资产确认和计量的规定进行处理，选项D 不正确。
第一节房地产开发企业纳税概述房地产开发企业涉及的税种主要有契税、房产税、城镇土地使用税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、耕地占用税、印花税、个人所得税、企业所得税等。
―、契税在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当缴纳契税。
除农村集体土地承包经营权的转移外，不论是国有土地使用权出让还是土地使用权转让，房地产开发企业作为土地受让者时，都需要缴纳契税，适用税率为3%～5%。
二、房产税房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。
房产税由房产所在地的税务机关征收。
三、城镇土地使用税城镇土地使用税是以开征范围的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税标准，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种行为税。
在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人。
四、营业税营业税，是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种流转税。
五、城市维护建设税城市维护建设税，简称城建税，是我国为了加强城市的维护建设，扩大和稳定城市维护建设资金的来源开征的税种。
凡缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人，都是城市维护建设税的纳税人。
城市维护建设税以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额为计税依据。
六、教育费附加教育费附加是对缴纳增值税、消费税、营业税（即三税）的单位和个人征收的一种附加费，是发展地方性教育事业，扩大地方教育经费的资金来源。
房地产开发企业按照规定缴纳教育费附加。
教育费附加的计费依据是纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额。
七、土地增值税土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。
纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
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房地产开发企业涉税实务随着经济的发展，房地产开发企业成为了社会经济的重要组成部分，然而，税收问题是企业面临的重要问题之一。
本文将从税种、税率、申报纳税等方面讲解房地产开发企业在涉税实务方面需要注意的问题。
税种房地产开发企业在涉税实务中，需要涉及到的税种如下：•增值税开发商的业务范围常常包括新开发住宅楼盘、商业和工业用房，均需要缴纳增值税。
一般来说，开发商所交的增值税按照预征率1.5%计算，并且开发商通常也可以从房屋销售的总价款中扣除购房者所需支付的增值税，因此，开发商需要精确计算缴纳增值税的税额。
•土地增值税土地增值税一般来说是由开发商缴纳。
当开发商购买土地时，土地的价格往往比较低，然而，一旦开发商将土地开发成房地产并出售，该土地就会发生增值，从而需要缴纳土地增值税。
需要注意的是，在土地出售之前，开发商也需要缴纳土地增值税。
•企业所得税企业所得税是根据企业利润的实际情况计算的。
对于房地产开发企业来说，企业所得税的计算方式是非常复杂的，需要考虑到房地产开发成本的各种因素，扣除各种支出后，才能计算出实际应缴纳的企业所得税。
税率房地产开发企业在涉税实务中，需要注意的税率如下：•增值税税率根据国家税务总局的规定，房地产开发企业需要按照17%的增值税税率缴纳税款。
•土地增值税税率土地增值税的税率根据各地的不同计算方法会有所不同，一般来说，税率在30%-50%之间。
•企业所得税税率企业所得税税率根据企业利润情况也会有所不同，通常情况下，税率在25%-33%之间。
需要注意的是，这些税率会根据国家的财政政策和税收调整进行相应的调整，因此，开发商需要时刻关注税收政策变化。
申报纳税房地产开发企业在涉税实务中，需要注意的申报纳税事项如下：•增值税申报房地产开发企业需要按照国家税务总局的规定，于每月底前在国税局网站上进行增值税申报和缴费。
•土地增值税申报土地增值税申报周期一般为每年一次，开发商需要在规定时间内将土地增值税申报给税务局。
房地产开发各环节涉税实务专题一、前期工作涉税实务1.土地收购–根据《土地管理法》和相关规定，土地收购需要缴纳土地出让金，出让金的计算规则如下：•土地出让金 = 土地面积 x 地均价 x 容积率 x 折扣系数–在土地收购过程中，还需要注意以下事项：•土地压减款：土地当前拥有者已经交了土地出让金，在政府规定的时间内没有起~建新的房屋，则按照规定需要退款给拥有者•土地赔偿款：在土地收购过程中，需要向农民或村庄进行补偿2.立项阶段–开发商在立项阶段需要按照规定缴纳土地增值税、营业税及印花税等–另外需要注意的是，如果企业实施资产重组，也要关注相关的税务处理3.前期准备–开发商在前期准备阶段，需要缴纳房产税、土地使用税、城镇土地使用税、教育附加税、城建税等相关税费二、开发建设涉税实务1.施工建设环节–建筑施工过程中，需要缴纳增值税、营业税、土地增值税等–同时还需要考虑到建设期的贷款利息抵扣税务处理–在施工建设过程中，如果出现施工违规或督查发现问题，可能还需要面临违法行为税的处罚2.建设竣工阶段–在建设竣工阶段，开发商需要经过多项手续之后才能进入售房环节，包括领取建筑竣工验收证明等–同时，建筑竣工后将需要缴纳资产税、印花税、个人所得税或企业所得税等相关税费3.售房阶段–开发商在售楼阶段，除了需要考虑到各种经营税费，还需要注意到个人所得税、房产税等方面的处理–对于购房者来说，也需要注意处理个人所得税申报和纳税等问题三、投资收益涉税实务1.资本利得税–资本利得税是指资产转让产生的利得应当缴纳的税费–当开发商出售房产或房地产股份时，需要按照规定缴纳资本利得税2.合作企业税务处理–在房地产开发中，存在多个企业间的股权并购、股权交换等合作关系，因此需要考虑到税务处理–合作企业之间，需要根据实际情况确定如何处理各种税务问题四、其他涉税实务1.税收优惠政策–房地产开发企业可以享受到一些税收优惠政策，比如鼓励开发出租房地产等，需要开发商根据实际情况进行具体的申报操作2.税务尽职调查–开发商在进行任何房地产开发业务前，需要对相关的税务事项进行尽职调查，以确保整个业务的税务合规性3.税务争议解决–在房地产开发过程中，可能会出现税务方面的争议，如税务机关认为开发商未能缴纳相应税费，或者认为开发商存在偷漏税等问题–这时候开发商可以依据相关法律规定，进行税务申诉、诉讼等操作，以维护自身合法权益五、以上是关于房地产开发各环节涉税实务的相关介绍，从前期工作、开发建设、投资收益等多个方面进行了详细的阐述。
房地产开发企业纳税实务(一)(同名42711)装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
（3）开发土地和新建房及配套设施的费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
（4）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。
评估价格须经当地税务机关确认。
（5）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。
因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
（6）对从事房地产开发的纳税人可按上述（1）、（2）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。
房地产开发工期较长，土地增值税的计算又比较烦琐，为了简化计算，地方税务局采取按期预缴、汇算清缴的办法。
也就是按当期取得的售房收入，依照预征率计算征收，项目完工后清算并多退少补。
根据2010年税收调控政策，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份预征率不得低于1.5%，西部地区省份预征率不得低于1%。
对于无法査账征收土地增值税的企业，土地增值税可以核定征收。
根据2010年税收调控政策，核定征收率大于5%。
八、耕地占用税耕地占用税是国家对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，依据实际占用耕地面积、按照规定税额一次性征收的一种税。
九、印花税印花税是以经济活动中签立的各种合同、产权转移书据、营业账簿、权利许可证照等应税凭证文件为对象所征的税。
由于印花税征税对象的范围广泛，房地产开发业务流程中涉及印花税的项目比较多，主要包含以下几个方面：（1）取得土地和销售阶段签订的房屋销售合同、土地使用权转让合同涉及“产权转移书据”税目；（2）开发阶段涉及建设工程勘察设计合同、购销合同、建筑安装工程承包合同、货物运输合同、加工承揽合同、财产保险合同、借款合同、财产租赁合同、仓储保管合同等；（3）财务核算和经营管理所需要的营业账簿权利、许可证照也是印花税征税范围。
十、个人所得税个人所得税，是对个人（自然人）取得的各项应税所得征收的一种税。
在中国境内有住所，或者无住所而在境内居住满一年的个人，从中国境内和境外取得的所得，依法缴纳个人所得税。
在中国境内无住所又不居住或者无住所而在境内居住不满一年的个人，从中国境内取得的所得，也应依法缴纳个人所得税。
应纳个人所得税的个人所得项目包括：工资、薪金所得；个体工商户的生产、经营所得；对企事业单位的承包经营、承租经营所得；劳务报酬所得；稿酬所得；特许权使用费所得；利息、股息、红利所得；财产租赁所得；财产转让所得；偶然所得；经国务院财政部门确定征税的其他所得。
房地产开发企业涉及个人所得税的业务，主要是代扣代缴员工因取得工资、薪金而依法应缴纳的个人所得税。
十一、企业所得税企业所得税，是对我国境内的企业或组织的生产经营所得和其他所得征收的一种税。
房地产开发企业除遵守《企业所得税法》及其实施条例和其他配套法规外，还要依据国家税务总局印发的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）计算缴纳企业所得税。
企业所得税的适用税率为25%。
房地产开发企业销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。
企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他部门、单位收取、开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
十二、地方教育费附加地方教育费附加是地方政府根据国家有关规定，为实施“科教兴省”战略，增加地方教育的资金投入，促进地方教育事业发展，开征的一项政府基金。
依据《财政部关于统一地方教育附加政策有关问题的通知》（财综[2010]98号）规定，地方教育费附加征收标准统一为单位和个人（包括外商投资企业、外国企业及外籍个人）实际缴纳的增值税、营业税和消费税税额的2%。
已经财政部审批且征收标准低于2%的省份，应将地方教育费附加的征收标准调整为2%。
从2011年1月1日起，各地区要从当年以招标、拍卖、挂牌或者协议方式出让国家土地使用权取得的土地出让收入中，按照扣除征地和拆迁补偿、土地开发等支出后余额10%的比例，计提教育资金。
具体办法由财政部会同有关部门制定。
十三、增值税增值税并非房地产开发企业涉及的主要税种，但是在房地产项目开发及销售过程中出现的货物销售兼营行为、视同销售行为、设备车辆抵债行为等一样存在增值税纳税义务。
第二节企业设立阶段纳税实务房地产开发企业在设立阶段需要办理税务登记，在此阶段涉及的税收主要有印花税和契税，一般不涉及其他税收。
在此需要强调的是，税收筹划在设立阶段就应该准备了，筹划要做在前面，做到未雨绸缪。
一、税务登记税务登记又称纳税登记，是指税务机关根据税法规定，对纳税人的生产经营活动进行登记管理的一项基本制度，它是税务机关对纳税人实施税收管理的首要环节和基础工作，是征纳双方法律关系成立的依据和证明，也是纳税人必须依法履行的义务。
根据法律法规规定，具有应税收入、应税财产或应税行为的各类纳税人，都应依照《税收征收管理法》及《税收征收管理法实施细则》和《税务登记管理办法》的规定办理税务登记。
（一）税务登记的办理房地产开发企业领取工商营业执照（含临时工商营业执照）的，应当自领取工商营业执照之日起30日内申报办理税务登记。
未办理工商营业执照但经有关部门批准设立的，应当自有关部门批准设立之日起30日内申报办理税务登记。
未办理工商营业执照也未经有关部门批准设立的，应当自纳税义务发生之日起30日内申报办理税务登记。
有独立的生产经营权、在财务上独立核算并定期向发包人或者出租人上交承包费或租金的承包承租人，应当自承包承租合同签订之日起30日内，向其承包承租业务发生地税务机关申报办理税务登记。
企业在申报办理税务登记时，应当根据不同情况向税务机关如实提供以下证件和资料：（1）工商营业执照或其他核准执业证件；（2）有关合同、章程、协议书；（3）组织机构统一代码证书；（4）法定代表人或负责人或业主的居民身份证、护照或者其他合法证件。
其他需要提供的有关证件、资料，由省、自治区、直辖市税务机关确定。
企业在申报办理税务登记时，应当如实填写税务登记表。
（二）税务登记的变更房地产开发企业税务登记内容发生变化的，应当向原税务登记机关申报办理变更税务登记。
在增加和减少注册资本，或其他登记内容发生变化时，房地产开发企业应先在工商行政管理机关办理变更登记，自工商行政管理机关变更登记之日起30日内，向原税务登记机关如实提供下列证件、资料，申报办理税务变更登记：（1）工商登记变更表及工商营业执照；（2）纳税人变更登记内容的有关证明文件；（3）税务机关发放的原税务登记证件（登记证正、副本和登记表等）；（4）其他有关资料。
房地产开发企业按照规定不需要在工商行政管理机关办理变更登记，或者其变更登记的内容与工商登记内容无关的，应当自税务登记内容实际发生变化之日起30日内，或者自有关机关批准或者宣布变更之日起30日内，持下列证件到原税务登记机关申报办理变更税务登记：（1）纳税人变更登记内容的有关证明文件；（2）税务机关发放的原税务登记证件（登记证正、副本和税务登记表等）；（3）其他有关资料。
（三）税务登记的注销房地产开发企业发生解散、破产、撤销以及其他情形，依法终止纳税义务的，应当在向工商行政管理机关或者其他机关办理注销登记前，持有关证件和资料向原税务登记机关申报办理注销税务登记；按规定不需要在工商行政管理机关或者其他机关办理注册登记的，应当自有关机关批准或者宣告终止之日起15日内，持有关证件和资料向原税务登记机关申报办理注销税务登记。
二、印花税及契税的处理（一）印花税的处理1. 营业账簿营业账簿，是指房地产开发企业记载生产经营活动的财务会计核算账簿。
营业账簿按其反映内容的不同，可分为记载资金的账簿和其他账簿。
记载资金的账簿，按照实收资本和资本公积的合计金额0.5‰在账薄启用时贴花；其他账薄，如日记账簿和各明细分类账簿，适用定额税率，在启用时按件贴花，每件5元。
资金账簿包括实收资本和资本公积，但现实中这两项在总账中有记载，把印花买回来后贴在总账上即可；现金和银行日记账属于普通账本，每本贴5元印花税票即可；资金账簿如果须贴印花税税额较大可以汇贴，由单位在当地地税机关申报缴纳印花税税款，地税局会出具一个印花税完税凭证。
另外，在实务中，一份凭证应纳税额超过500元的，应向当地税务机关申请填写缴款书或者完税证，将其中一联粘贴在凭证上或者由税务机关在凭证上加注完税标记代替贴花，如果企业已贴花完税，则不再以缴款书方式缴纳应视同完税。
但今后如一份凭证应纳税额超过500元的，应以缴款书方式缴纳印花税。
2. 权利、许可证照权利许可证主要有：工商营业执照、房屋产权证和土地使用证等。
工商营业执照在证照领受时贴花，每件5元。
房地产开发企业在设立阶段投资者以土地和房屋出资的，房屋产权证、土地使用证应按件贴花，每件5元。
3. 土地使用权转让合同房地产开发企业接受出资人以土地使用权投资入股的，应以土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税，按照合同记载金额的0.5‰贴花。
（二）契税在房地产企业设立阶段，如果接受出资人的土地使用权等不动产出资的，根据《契税暂行条例》（国务院令[1997]第224号）及其实施细则的规定，接受出资的单位按照成交价格的3%～5%缴纳契税。
三、会计处理企业缴纳的印花税不需要通过“应交税费”账户核算，于购买印花税票时，直接借记“管理费用”科目，贷记“银行存款”科目。
房地产企业发生的契税，也不通过“应交税费”科目进行核算。
契税发生时视土地使用权的用途借记有关会计科目，贷记“银行存款”科目。
【例10-1】2×11年3月，某房地产开发企业购买印花税票800元。
缴纳土地使用权入股时的契税30 000元，此土地用于房地产开发。
该企业应作如下会计处理：借：管理费用 800开发成本——土地征用及拆迁补偿费——契税 30 000贷：银行存款 30 800。
