物业服务包干制和酬金制的区别及费用涵盖内容

小区物业管理中物业费包干制与酬金制的区别一、包干制1、包干制的定义：是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担。

实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、额定税费和物业管理企业的利润2、包干制的特点（1）企业在服务与利润夹缝中生存由于才用包干制，企业的收入是固定的，要想获得更多的利润，只有降低成本。

降低成本的直接后果可能是减低服务质量，使服务质量达不到约定标准。

致使业主满意度降低，影响自身声誉。

要想获得高的业主满意度，则会增加成本，减少企业利润，增加企业经营风险，使企业面临生存危机。

（2）节省监管成本，提高决策和服务效率二、酬金制1、酬金制定义酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。

实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

2、酬金制的特点：（1）“酬金制”更加有利地保护了业主和物业公司双方的利益酬金制模式克服了“包干制”模式的弊病，即是在同等收费标准下，提供的服务项目越多、服务质量越高，所支付的成本相应也越高。

在“包干制”模式下，物业管理企业干得越好，挣得就越少。

这样一来，许多物业公司往往以降低服务水平、减少服务项目来获取更多的利润，损害了业主的利益。

长期如此，必然导致服务质量不到位，物业管理企业也就有可能会被广大业主炒掉。

而“酬金制”下的“酬金”是物业管理企业获得的收入。

“酬金制”不会混淆业主与物业管理企业的收入，从而避免业主的收入被侵占。

（2）酬金制加大了物业服务运作过程中的财务透明度，大力推动了物业行业的市场化进程采用酬金制的物业管理企业在接管某小区时，要向业主委员会和业主大会提交详细的服务期间物业服务费用的财务预算。

在预算中明确服务区域内的组织架构，人员编制、服务等级标准、维护保养的等级标准等指标和所需的资金，进而预算出每平方米的物业服务费用，经过业主大会同意后，形成书面合同加以实施。

酬金制与包干制物业管理收费模式比较本文主要从概念与性质、内容与特征、基本理论等方面对这两种收费制进行比较,对酬金制的运用作一些探讨.一、物业管理服务收费酬金制与包干制概念及其内涵在《物业服务收费管理办法》中,对于包干制和酬金制的概念及其含义作了详细的解释:“包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担.实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、额定税费和物业管理企业的利润”。

“酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担.实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金”。

从市场营销学角度分析，包干制的定价方式实质是市场定价,酬金制的定价方式实质是成本定价。

关于中大修费用,《物业服务收费管理办法》中明确指出，“物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

”也就是说对于大型的维修、改造和更新，无论包干制还是酬金制都要用专项维修资金列支，两制无差异,故就此问题不进行讨论。

二、物业管理服务收费酬金制与包干制的差异分析任何事物都有两面性，有优就有劣。

包干制和酬金制具有明显的互补特征,即一方的优势恰好就是另一方的劣势，因此本文对两种制度的核心优劣进行比较。

（一)包干制的核心优势主要表现在:包干制下，物业管理企业是承包商的角色，自身承担因其经营管理水平高低而带来的盈亏压力。

因此,这种机制对于企业来讲，具有明显的激励作用和盈利动机。

在商业社会中，企业是经济动物,盈利的追求有着与生俱来的渴望，如果限制了其对盈利的追求，就丧失对其激励和约束作用，企业就如同人体的机理坏死一样，终将萎靡不振。

这种激励将直接促使物业管理企业在履行物业管理合同时，提高成本意识，努力提升经营管理水平，完善各种成本控制手段和方法，以期从经营成本上要效益，提高企业的盈利能力和生存能力，促进企业自身的进步和发展。

一、包干制和酬金制的定义及内涵1、包干制，即业主想物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均有物业服务企业享有或承担的物业服务计费方式。

实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、额定税费和物业服务企业的利润。

这种定价方式的实质是市场定价。

具体到收费形式《物业收费管理办法》规定包干制就是指业主向物业公司支付规定的物业服务费用，盈余和亏损都由物业公司享有和承担的一种计费方式。

这里面要抓住什么呢？要抓住业主交配是交的固定性的收费。

刚才我是一平米交五块钱，或者交两块钱，是固定的，合同上是这么规定的。

问题是每家每户每平米收两块钱，够不够你经营，物业公司自己算帐去，什么叫包干制，就是物业公司来包干，亏了赚了都得包干，但是有一条要求，物业公司得达到合同的要求。

你跟人家定合同了，如果亏了钱，就降低服务标准，这不行，因为你已经包干了，必须要按照合同去执行，赚钱、赔钱都得符合合同的要求……2、酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。

实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金”。

从市场营销学角度分析，包干制的定价方式实质是市场定价，酬金制的定价方式实质是成本定价。

3、现行物业管理企业管理小区一般采用包干制或酬金制。

就这两种制度和大家分析一下。

（1）酬金制（高力）。

酬金制一般是西方等发达国家所采用的物业管理模式，是以社区内居民所选出的居民代表为主体（就是我们所说的业委会），来选聘物业公司。

他们的业委会就像我们的社区政府，有着民众赋予他们的权利，所以，他们的业委会权利是很大的。

选聘物业，物业与业委会是雇佣关系，业委会也就是物业的老板。

物业根据与业委会签订的合同办事，比如，每天清扫几次，提供业主什么服务等。

如果，物业没有做到合同约定，业委会有权扣钱甚至解约。

所以说，按照西方的管理，酬金制的物业小区，业委会的权利是相当大的。

物业包干制和酬金制解析一、酬金制与包干制的定义根据国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》的规定，业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

二、酬金制与包干制的区别根据建设部《物业服务收费管理办法》规定，酬金制与包干制主要区别如下：三、酬金制对业主权益的保障1.酬金制可以节约税金酬金制和包干制在测算费用时，成本包含的内容基本一致，不同的是酬金制少了一个税金支出（见第二点物业费的构成）。

只要不开具发票，酬金制属于资金代管，无需就物业费纳税，可帮助业主节约税金。

为了防范税务人员非法强征税金，建议收据盖业委会的章，同时合同约定物业公司只是代为收付资金，税务局无论如何也没有理由强迫物业公司交税。

但这就有个问题，就是无法开具发票，业委会既非个人，也非工商注册的组织，无法到税务局代开发票。

但生活中不能取得发票的情况比比皆是，凭借物业服务合同和收据，是足以证明该费用属于企业的合理支出的，税务局应当予以认可。

2.透明公开、受控的机制有利于保障测算的准确性和预算执行的可控性酬金制与包干制对于超出物业费测算的开支，均需向业委会申请资金来源，不同的是，酬金制的管理模式更能保障业主的利益。

物业费定价由全体业主参与并公示，每年编制次年年度预算，需经业主大会或业主大会授权的业委会审批通过，同时需要向全体业主公示，业主可对预算提出质询和建议。

物业公司须严格按照预算执行，同时业主也参与监督，不仅有利于确保费用不超支，更有利于保障预算的节余。

3.业主的知情权和监督权无论是酬金制还是包干制，物业服务合同的法律主体均是物业公司和全体业主，全体业主享有最高监督权，业委会作为业主大会的执行机构，代表全体业主行使监督权，也接受全体业主的监督。

一、包干制和酬金制的定义及内涵1、包干制，即业主想物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均有物业服务企业享有或承担的物业服务计费方式。

实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、额定税费和物业服务企业的利润。

这种定价方式的实质是市场定价。

具体到收费形式《物业收费管理办法》规定包干制就是指业主向物业公司支付规定的物业服务费用，盈余和亏损都由物业公司享有和承担的一种计费方式。

这里面要抓住什么呢？要抓住业主交配是交的固定性的收费。

刚才我是一平米交五块钱，或者交两块钱，是固定的，合同上是这么规定的。

问题是每家每户每平米收两块钱，够不够你经营，物业公司自己算帐去，什么叫包干制，就是物业公司来包干，亏了赚了都得包干，但是有一条要求，物业公司得达到合同的要求。

你跟人家定合同了，如果亏了钱，就降低服务标准，这不行，因为你已经包干了，必须要按照合同去执行，赚钱、赔钱都得符合合同的要求……2、酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。

实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金”。

从市场营销学角度分析，包干制的定价方式实质是市场定价，酬金制的定价方式实质是成本定价。

3、现行物业管理企业管理小区一般采用包干制或酬金制。

就这两种制度和大家分析一下。

（1）酬金制（高力）。

酬金制一般是西方等发达国家所采用的物业管理模式，是以社区内居民所选出的居民代表为主体（就是我们所说的业委会），来选聘物业公司。

他们的业委会就像我们的社区政府，有着民众赋予他们的权利，所以，他们的业委会权利是很大的。

选聘物业，物业与业委会是雇佣关系，业委会也就是物业的老板。

物业根据与业委会签订的合同办事，比如，每天清扫几次，提供业主什么服务等。

如果，物业没有做到合同约定，业委会有权扣钱甚至解约。

所以说，按照西方的管理，酬金制的物业小区，业委会的权利是相当大的。

酬金制与包干制物业管理收费模式比较本文主要从概念与性质、内容与特征、基本理论等方面对这两种收费制进行比较，对酬金制的运用作一些探讨。

一、物业管理服务收费酬金制与包干制概念及其内涵在《物业服务收费管理办法》中，对于包干制和酬金制的概念及其含义作了详细的解释：“包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担。

实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、额定税费和物业管理企业的利润”。

“酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。

实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金”。

从市场营销学角度分析，包干制的定价方式实质是市场定价，酬金制的定价方式实质是成本定价。

关于中大修费用，《物业服务收费管理办法》中明确指出，“物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

”也就是说对于大型的维修、改造和更新，无论包干制还是酬金制都要用专项维修资金列支，两制无差异，故就此问题不进行讨论。

二、物业管理服务收费酬金制与包干制的差异分析任何事物都有两面性，有优就有劣。

包干制和酬金制具有明显的互补特征，即一方的优势恰好就是另一方的劣势，因此本文对两种制度的核心优劣进行比较。

（一）包干制的核心优势主要表现在：包干制下，物业管理企业是承包商的角色，自身承担因其经营管理水平高低而带来的盈亏压力。

因此，这种机制对于企业来讲，具有明显的激励作用和盈利动机。

在商业社会中，企业是经济动物，盈利的追求有着与生俱来的渴望，如果限制了其对盈利的追求，就丧失对其激励和约束作用，企业就如同人体的机理坏死一样，终将萎靡不振。

这种激励将直接促使物业管理企业在履行物业管理合同时，提高成本意识，努力提升经营管理水平，完善各种成本控制手段和方法，以期从经营成本上要效益，提高企业的盈利能力和生存能力，促进企业自身的进步和发展。

酬金制与包干制两种收费模式比较2003 年11月, 国家发改委和建设部联合下发了新的《物业服务收费管理办法》(以下简称《办法》。

《办法》第九条提到:“业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

”所谓包干制, 指的是业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担。

实行包干制的,物业服务费用的构成包括物业服务成本、额定税费和物业管理企业的利润。

所谓酬金制, 指的是在预收的物业服务资金中, 按约定比例或者约定数额,提取酬金支付给物业管理企业, 其余全部用于物业服务合同约定的支出, 结余或者不足均由业主享有或者承担。

实行酬金制的,预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

可见,包干制的定价方式实质是市场定价, 而酬金制的定价方式实质是成本定价。

目前,全国市场上主流的物业收费方式为包干制。

伴随着物业市场的日趋完善, 北京、上海、广州、深圳、南京、武汉等城市的物业管理企业在非住宅物业管理的项目上,逐渐由采用包干制转变为采用酬金制,赢得了业主的认可,也在一定程度上解决了收费难的问题。

但综合来看,包干制与酬金制各有利弊,物业管理企业应根据具体情况合理选择。

一、包干制模式的利弊分析(一包干制模式的优势1 、包干制收费模式易于操作,简单便捷目前, 很多物业管理项目,尤其是住宅物业管理项目,大多采用包干制。

主要缘于包干制简单易行,以住宅小区为例, 在包干制的模式下, 业主只需根据物业管理委托合同向管理管理企业交纳固定费用就可享受物业管理企业提供的各项服务, 而在酬金制下,大额公共支出需经业委会(或业主大会或主业代表大会讨论通过, 由于业主(或业主代笔数量较大, 不仅众口难调,可能存在意见不一的情况,而且短期内召集所有业主(或业主代表也非易事,极有可能出现延误现象,从经济学角度考虑,并不划算。

所以,目前大部分的住宅小区还是实行包干制。

2 、包干制强化了成本意识,有利于企业集约经营包干制下,物业管理企业自身承担着因其经营管理水平高低而带来的盈亏压力。

物业服务包干制和酬金制的区别及费用涵盖内容
一、概念释义：
根据国务院《物业管理条例》和江苏省、苏州市有关物业管理的相关文件，物业服务计费方式分为包干制和酬金制两种形式：
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

实行物业服务费用包干制的，物业服务收费包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3.物业管理区域清洁卫生费用；
4.物业管理区域绿化养护费用；
5.物业管理区域秩序维护费用；
6.办公费用；
7.物业管理企业固定资产折旧；
8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9.经业主同意的其他费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

二、结合本项目如采用包干制收费方式的费用涵盖内容：
（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用
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一、概念释义：
根据国务院《物业管理条例》和江苏省、苏州市有关物业管理的相关文件，物业服务计费方式分为包干制和酬金制两种形式：
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

实行物业服务费用包干制的，物业服务收费包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3.物业管理区域清洁卫生费用；
4.物业管理区域绿化养护费用；
5.物业管理区域秩序维护费用；
6.办公费用；
7.物业管理企业固定资产折旧；
8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9.经业主同意的其他费用。

物业服务合同中包干制与酬金制的比较分析物业服务合同中包干制与酬金制是常见的两种合同形式。

包干制指的是物业服务提供商根据合同约定的范围和服务内容，按照固定的费用向业主提供服务。

而酬金制则是根据物业服务提供商实际提供的服务量和质量，收取相应的酬金。

在比较分析包干制和酬金制的优缺点时，首先要考虑的是业主的需求和对物业服务的期望值。

包干制能够提供稳定的服务费用，有助于业主对物业服务成本进行预算和控制，同时也减少了业主对物业服务提供商的监督和管理。

而酬金制则更加灵活，按照实际的服务量和质量进行计费，能够激励物业服务提供商提供更好的服务，但对业主来说费用较难估计，也需要更多的监督和管理。

其次，包干制和酬金制在风险分担方面有所不同。

包干制通常由物业服务提供商承担更多的风险，无论服务量和质量如何，业主只需支付约定的费用。

而在酬金制下，物业服务提供商承担较少的风险，因为收费是按照实际服务量和质量确定的，如果服务不符合要求或出现问题，业主可以减少支付相应的酬金。

此外，包干制和酬金制在监督和管理方面也存在差异。

在包干制下，物业服务提供商不需要过多的监督和管理，只需按照合同约定的范围和标准提供服务即可。

但对业主而言，要求物业服务商按时提供服务，并对服务质量进行评估和监督。

而在酬金制下，业主需要更多的监督和管理，以确保物业服务商提供的服务量和质量符合要求，并据此确定支付的酬金。

最后，对于物业服务提供商来说，包干制和酬金制都有不同的利润模式。

在包干制下，物业服务提供商能够通过合理的成本控制和优化管理来获取稳定的利润。

而在酬金制下，物业服务提供商可以通过提供更好的服务质量和增加服务量来提高收入和利润，但也需要承担更高的成本和风险。

综合来看，包干制和酬金制各有其优势和适用场景。

包干制适用于业主对物业服务成本有较严格控制要求、对服务量和质量要求相对稳定的情况。

而酬金制则适用于要求较高的业主，对服务量和质量有较高要求，并且愿意承担更多的监督和管理责任。

酬金制与包干制的区别
包干制和酬金制有以下区别：
1、概念不同。

包干制是指将个人消费分为若干方面，不同方面按不同的分配标准来支付劳动报酬的一种分配制度；酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金，支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

2、特点不同。

包干制的特点是节省监管成本、提高决策和服务效率，企业在服务与利润夹缝中生存；酬金制的特点是能够保护业主和物业公司双方的利益，能够加大物业服务运作过程中的财务透明度。

物业企业酬金制和包干制有什么区别？作为物业经理的你知道吗？一、首先我们来看定义：包干制：由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担酬金制：在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担二、物业费的构成包干制：物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润酬金制：物业服务支出和物业管理的酬金三、物业费的收取包干制：物业公司依据收费价格标准确定服务内容及服务质量标准，服务质量由业主确定的费用确定，不能随意调整酬金制：物业公司根据服务质量要求测算固定的酬金收取标准及金额，服务质量由业主确定，可以随时调整四、物业公司的收益包干制：物业管理企业的利润即为扣除服务成本和税费后的那一部分资金酬金制：物业管理企业的报酬即经营收入有两种形式：一种为定额，即按月或年在所收取的物业管理费总额中收取固定数额的资金作为物业管理企业的报酬；另一种为按比例，即每月或年按固定比例从收取的物业管理费总额中提取报酬五、物业公司的责任包干制：提供符合合同约定的物业管理服务，无需担负向业主报告资金预算及使用支出情况的义务，当然不排除双方就物业管理企业的报告义务作相应的约定酬金制：物业管理企业有向业主大会或全体业主公布物业服务资金年度预决算、公布物业服务资金的收支情况、答复业主对物业服务资金年度预决算和收支的质询及配合审计等义务六：优点包干制：（1 ）在业主委员会成员专业水平有限、精力有限的情况下可以节省业主的管理成本（2 ）由于包干制中节省成本可以提高物业公司利润，一定程度上刺激物业公司进行管理创新酬金制：（1 ）酬金制费用透明，对物业公司的费用支出可以监控，体现自主管理的理念，减少业主与物业公司的矛盾（2 ）有利于提高物业公司专业性七：缺点包干制：降低成本可能是减低服务质量，使服务质量达不到约定标准，影响自身声誉。

99%业主不清楚物业服务合同除了包干制，还有酬金制！文档样版新版闲话不客套，还是直奔主题，全文纯干货！业委会与物业公司签定物业服务合同，用包干制还是酬金制更好！答案其实不能一概而论。

首先，说说什么是包干制和酬金制。

“包干制”是指物业公司向业主收取相应物业费，提供约定服务，自负盈亏。

“酬金制”是指全体业主共同向物业公司提供约定服务的费用，剩余部分归属业主所有，也有可能费用不足，业主需要追加物业服务费。

目前中国物业服务合同基本都采用了包干制合同，经营风险由物业公司承担。

如果是新建小区，基础设备设施全善，运行安全有保障，运营成本相对要低，肯定是酬金制合算。

当小区使用到了一定年限，设备设施老化，不时需要更新更换，维护费用也相应增加，好像用包干就合算了！呵呵，哪有这样的好事，物业公司不傻，肯定是比业主更精明，物业公司在提供服务的同时是需要赢利的，否则干嘛开公司呢？包干制的好处很多，首先业主非常省心，花钱卖服务享受生活；其次把专业的事情交给专业的人来干，效率更好；最后是将管理风险转嫁给物业公司，对于物业公司来说，风险和利益共担。

同样，包干制也有缺点，那就是不少物业公司为了提高利润，刻意减低各种成本，使用没有年龄和专业优势的人，不能及时更换更新和维护公共设施，服务质量打折扣，从而形成物业与业主的矛盾，造成物业小区品质降低甚至楼宇和公共设备寿命减少，而且这种矛盾已经上升为社会主要矛盾，网络上“取缔物业”的声音便是来自这个矛盾。

在地产行业发展的黄金阶段，一部分地产公司为了新开发楼盘房子好卖和提高房价，会贴补资金给自己的物业公司，彰显企业品牌。

这种情况中国城市化整体完成和地产行业过了黄金期后，房地产公司会让物业企业单独上市或者直接分离，下属物业公司自负盈亏，出现服务质量打折就很常见。

比如：交房时都是年轻帅气的保安，几年后换成退休无业的看门老头，一开始是温和可亲的微笑服务，几年后变得好像是小区业主“上帝”。

因为经营利润原因，酬金制物业服务合同在住宅性质小区基本是看不到的。

包干制与酬金制的区别配合《物业管理条例》的实施，2003年11月国家发改委和建设部联合下发了新的《物业服务收费管理办法》（以下简称《办法》），《办法》第九条提到：“业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用”，首次在政府法规中明确提出物业服务收费形式。

那包干制与酬金制有何区别？一、包干制1、包干制的定义：是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担。

实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、额定税费和物业管理企业的利润2、包干制的特点（1）企业在服务与利润夹缝中生存由于才用包干制，企业的收入是固定的，要想获得更多的利润，只有降低成本。

降低成本的直接后果可能是减低服务质量，使服务质量达不到约定标准。

致使业主满意度降低，影响自身声誉。

要想获得高的业主满意度，则会增加成本，减少企业利润，增加企业经营风险，使企业面临生存危机。

（2）节省监管成本，提高决策和服务效率监管是保证生产优质或质价相符商品（包含有形及无形商品）的最有力手段，我们熟知的质量管理标准ISO9000标准2000版的最大改进之一就是强调了过程控制，目的就是确保在每个环节不出现质量问题，使得最终产品达到预期的质量要求。

但监管是要花费成本的，尤其是消费者直接对商品生产过程的监管费用极高。

因为任何一种商品的生产一定是有专业性的，必须由专业人士或机构监管才有效，物业管理亦不例外。

消费者监管的直接成本包括业委会在业主中或者从外聘请专业人士进行日常服务工作的监管，聘请专业机构进行财务审计等支付的费用，上述成本是有形的，可以衡量的，此外还存在间接成本，如物业管理企业必须有专人协调处理业主方的监管和审计，这个过程中所耗费的人力和物力及时间，并没有花费在为业主提供物业服务上，这是物业服务的边际成本，不能带来直接价值。

中国物业管理行业发展时间不长，人们对行业本身认知不多，更谈不上对物业管理企业和其运作有什么深入的了解和研究，无论业主或外聘人员能具备相应的专业知识和能力，对物业管理进行有效监管的，在目前很难实现。

物业管理酬金制、包干制两种模式利弊分析（物业管理中酬金制与包干制的评估）（一）物业服务费用酬金制1、概念：物业服务费用酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主或建设单位享有或者承担。

2、计提基数：物业服务费用酬金应以预收的物业服务资金为计提基数，计提基数和计提比例通过物业服务合同约定。

3、特点：酬金制下，物业管理企业只能获得固定或变动的酬金，扣除酬金之后结余的资金为全体业主或建设单位所有。

物业企业不承担亏损，物业费与物业服务质量性价比具有透明性，在北京市可以获得全额物业费不上税。

物业矛盾容易主动性前置化解，物业合同关系稳定。

（二）物业服务费用包干制1、概念：物业服务费用包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

2、特点：包干制将物业费与物业服务质量一起包干给物业企业，物业纠纷难于主动性化解，不信任积怨越来越深。

物业合同关系不稳定。

物业管理企业自负盈亏、风险自担、结余归己；物业费与物业服务质量性价比矛盾越来越深，在北京市全额物业费上缴税费。

（三）包干制与酬金制两种物业管理模式对比（1）1、物业费权属酬金制：归业主所有；支出不足或结余均由业主承担或享有包干制：业主支付固定的物业费用，物业费归管理企业所有，盈亏归管理企业享有、承担2、物业费变动情况酬金制：具有相对固定性，使用情况透明，随实际运作变动，在物业合同的规范内浮动。

提取管理酬金是固定的包干制：是固定的，不会因市场短期波动及运作情况而发生变化，其企业利润是变动的3、物业收费方式酬金制：业主或建设单位以物业合同为准可自行收缴，也可以委托管理企业代收包干制：由管理企业自收4、会计主体酬金制：是独立的合计主体，各物业管理项目应独立建账，独立核算包干制：物业管理项目的会计主体是物业管理企业，物业管理可以独立核算，也可纳入企业统一管理5、物业费收入酬金制：对物业管理企业而言，物业收入仅限于该项目的物业管理酬金包干制：物业管理企业的物业服务收入就是该项目的物业费6、公共收益酬金制：归业主所有，承担收益成本费用支出，按约定给物业管理企业计提酬金包干制：属物业企业创收经营收入，计入利润7、物业费公示项目酬金制：1.物业支出共10项，第9项为管理酬金2.物业经营收入情况共2项，第2项为其他经营收入（停车服务费、租赁、有偿服务收入）3.物业经营收支余额，含3项，即a、上期收支总计结余 b、至本年收支累计结余 c、至本年末业主累计欠费包干制：1.物业支出9项，无管理酬金2.物业经营收入只有第一项，无第二项3.物业经营收支余额仅一项：本年末累计收支余额8、物业财务管理酬金制：按物业合同规定业主或建设单位具有物业费核算权、使用监督权、物业服务决算审核权、酬金拨付权。