下载文档原格式
第三代花园洋房是怎样“炼”成的？——解构金科·天湖美镇的成功开发策略■编辑 胡洁贞《决策情报》整合服务系统会员金科集团，凭借第三代花园洋房天湖美镇，领舞重庆花园洋房市场；在宏观调控重压，房地产开发商都坚持了低调谨慎的情况下，天湖美镇逆市热销，一再涨价，究竟是什么造就了第三代花园洋房天湖美镇的成功？194《决策情报》总第５７期项目展示平台“没有疲软的市场，只有疲软的产品” ，２００５年６月２日，重庆房地产新政策具体措施出台，此刻重庆一些开发商开始坐立不安：将原定近期开盘的时间延迟到８、９月，为的是观望下一步走势；有的甚至与销售中介商亲密接触，准备整本抛盘。
在此境况下，金科天湖美镇却涨价了！金科天湖美镇为什么显得如此从容？为什么还敢涨价？盘点金科天湖美镇的销售业绩，三次开盘掀起三次高潮——２００４年９月１９日，天湖美镇一期开盘，３小时销售２４３套，销售额１．６１亿；２００５年１月９日，天湖美镇二期开盘，当天销售１．１亿元；２００５年４月３０日，天湖美镇三期开盘，２小时销售１８５套，其中，连排别墅９套，均价２５０万元／套，花园洋房１７６套，均价７９万元／套，销售总额１．６３亿元。
天湖美镇从第一次开盘到第三次开盘，仅用了９个月的时间，近千套花园洋房仅剩５０余套。
这一连串枯燥却绝不乏味的数据背后无疑有着巨大的说服力：金科天湖美镇卖得好！从金科进入重庆以来，在任何时期，所有开发楼盘都有不俗的销售业绩，其中，最关键的一点就是产品好：作为“花园洋房专家”的金科，其第三代花园洋房天湖美镇具有压倒性的优势。
那么，第三代花园洋房天湖美镇是怎么样“炼”成的呢？本文就为大家揭开其中奥秘。
一、选址——站在城市的制高点２０年前，广州选择了天河；１５年前，上海选择了浦东，而２００１年，重庆选择了北部新区。
随着２００１ 年４月２５日，北部新区挂牌成立，包括高新园和经开园两个园区，准备建设成以高科技术产业为基础的现代产业基地、都市发达经济圈的核心增长极和都市风貌展示区，地理位置的潜力十分大。
金科廊桥水乡调研报告目录一、引言 (3)（一）调研目的 (3)（二）调研方法 (3)二、宏观环境调研 (3)（一）政策环境 (3)（二）经济环境 (3)（三）自然环境 (4)三、微观环境调研 (5)（一）交通状况 (5)(二) 周边配套设施 (5)(三) 区域内楼盘 (6)四、项目基本情况 (6)（一）开发商简介 (6)（二）项目简介 (6)五、项目定位 (7)六、产品定位 (7)七、广告策略 (8)八、SWOT分析及建议 (8)调研心得...................................................................................... 错误！未定义书签。
致谢.. (10)附件 (10)附件一：大学城区域交通及配套设施分布图 (10)附件二：金科廊桥水乡项目规划图 (10)附件三：金科廊桥水乡项目户型图 (11)附件四：组员调研工作照片.............................................. 错误！未定义书签。
金科项目调研报告一、引言（一）调研目的（二）调研方法1.实地调研①现场观察法②访问法。
2.空间调研：网络调研二、宏观环境调研（一）政策环境在全国房地产价格不断疯长的情况下，并伴随着国家经济通货膨胀的严重，为了使得经济的健康、稳定发展，国家政府为此颁发了诸多的房产政策，特别是重庆地区的特殊环境。
2011年1月28日，重庆作为个人住房房产税改革试点，开始向个人房产征收房产税，重庆主城九区内存量增量独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆地区购第二套房，将被征收房产税，其税率为0.5%-1.2%。
在国家政府出台众多房地产政策的情况下，房产行业房价疯长也将在一定程度上受到牵制，特别是重庆今年年初出台的房产税，作为一种与房地产市场关系密切的税种，从短期的角度上看，房产税能对高涨的重庆房地产价格起到威慑作用，但从长期的角度上看，影响房地产价格的主要因素在于供求关系和后市的预期，遏制高房价不能寄希望于房产税“一剑封喉”，楼市调控仍需继续打“组合拳”；同时，就重庆出台的房产税而言，在需求没有大幅度减少的情况下，它对重庆楼市的影响有限。
金科-天湖美镇销讲资料目录一、金科集团公司简介二、金科天湖美镇地理位置三、政府总体规划四、项目概况五、小镇开发１０大标准六、天湖美镇产品设计综述七、卖点提炼八、天湖美镇户型特点九、天湖美镇花园洋房交房配置标准十、周边现有交通配套十一、教育配套十二、物业管理十三、房价及付款方式十四、按揭银行十五、有关费用及按揭所需资料十六、市场竞争楼盘的分析一、金科集团公司简介重庆市金科实业集团有限公司成立于一九九八年五月二十一日，是一家以房地产开发为主，经营范围涉及酒店经营、物业管理的大型企业集团。
金科集团已经通过了ISO9001---2000国际质量认证，现为重庆市房地产商会副会长单位。
集团以金科集团有限公司为母公司，下设好来聚房产、弘景房产、华南房产、东成房产、博展房产、资产经营公司、金科物业管理有限公司七个子公司，总资产12亿元。
截止2003年底，集团累计开发面积100多万平方，土地储备近2000亩。
金科集团坚持“做好每个细节，制造美好家园”的开发理念，成功开发了金科花园、丽苑、香江家园、天籁城•美社、中华坊、紫园与金砂水岸，另有宏富大夏、邱家大厦、宏泰大厦、白天鹅大厦等。
其中金科•中华坊荣获中国名盘，金科金砂水岸荣获中国十大水景名盘，金科花园、金科丽苑先后获得重庆市第二届十佳住宅小区优秀设计奖、重庆市首届明星楼盘、重庆市第三届十佳住宅小区等荣誉称号；金科集团荣获重庆市房地产开发企业５０强第四名、重庆市诚信交易房地产企业５０佳第六名等称号。
二、金科天湖美镇地理位置及特征金科天湖美镇位于北部新区高新园经开大道人与段，属于高新园人与组团，地块面向人与立交，北接机场高速路。
毗邻已开发成熟的“富人区”新牌坊。
距天籁城美社约1000米。
重庆金科·天湖美镇项目用地位于重庆北部新区高新园，南临渝中半岛，北靠国际空港区，西接嘉陵江边，与高校、科研院所密集的沙坪坝区、北碚数桥相连，东临长江寸滩港区该用地面积约305352.6㎡，地块东西宽约550m，南北长约1000米，呈不规则形状，用地内高差较大，总体北高南低，西高东低。
某地产金科开发楼盘产品研究1. 引言本文旨在对某地产金科开发的楼盘产品进行研究和分析。
某地产金科作为知名地产开发商之一，以优异的产品质量和创新设计而闻名于业内。
本文将从以下几个方面对该楼盘产品进行深入研究和评估。
2. 楼盘产品概述某地产金科开发的楼盘产品是一个综合性的住宅项目，包括公寓、别墅和商业综合体。
该项目位于某城市核心地段，交通便利，配套设施完善。
楼盘产品兼具高品质居住环境和商业服务，旨在提供一个舒适、便利和现代化的生活方式。
3. 建筑设计与规划该楼盘产品的建筑设计充分考虑到现代人的居住需求和生活方式。
从建筑外观到内部空间布局，都注重简约、时尚和美学。
每个房间设计都充满自然光线，户型合理布局，以提供舒适的居住环境。
此外，项目采用绿色建筑理念，注重保护环境，降低能源消耗。
4. 配套设施该楼盘产品配套设施齐全，能满足居民的日常需求。
楼盘内设有儿童游乐区、健身房、游泳池等休闲娱乐设施。
商业综合体内有超市、餐厅、咖啡馆等，方便居民购物和就餐。
此外，项目周边还有学校、医院和公园等公共设施，为居民提供了便利的生活环境。
5. 楼盘产品优势某地产金科开发的楼盘产品与其他竞争对手相比具有明显的优势。
首先，项目地理位置优越，交通便利，周边配套设施完善。
其次，建筑设计独特、精美，充分体现现代建筑风格。
同时，项目内的配套设施齐全，可以满足居民的各种需求。
最后，该楼盘产品采用绿色建筑理念，符合环保要求，也体现了开发商的社会责任感。
6. 市场竞争分析通过对该地区楼市的调研和分析，可以发现某地产金科开发的楼盘产品在市场上具有较强的竞争力。
首先，项目所处的地理位置是一个重要的竞争因素，其优越的交通条件和周边配套设施是吸引购房者的重要因素。
其次，该楼盘产品的优质建筑设计和完善的配套设施也是其竞争优势之一。
此外，某地产金科的品牌知名度和良好口碑也对项目的市场竞争力产生积极影响。
7. 市场前景展望基于对市场竞争分析的结果，可以预测某地产金科开发的楼盘产品将在市场上取得良好的销售业绩。
