房地产估价师房地产估价理论与方法(房地产及其描述)模拟试卷1

房地产估价师《房地产估价理论与方法》模拟考试历年真题汇总含答案参考1. 判断题：在房地产估价中，对建筑物经济寿命的综合判断与其市场状况、经济收益状况无关。

()正确答案：错2. 单选题：房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以()状况为参照系进行的。

A.可比实例房地产B.估价对象房地产C.标准房地产D.类似房地产正确答案：C3. 判断题：收益法测算出的价值倾向于最高买价，趋向于理论价格。

()正确答案：对4. 单选题：()是以房地产与其外部环境是否保持协调，来判定是否为最高最佳使用，它可以帮助我们确定最佳用途。

A.权益原理B.收益原理C.均衡原理D.适合原理正确答案：D5. 多选题：成本法中的"开发利润"是指()。

A.开发商所期望获得的利润B.开发商所能获得的最终利润C.开发商所能获得的平均利润D.开发商所能获得的税前利润E.开发商在销售时取得的毛利润正确答案：CD6. 单选题：因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（）。

A.自然折旧B.物质折旧C.功能折旧D.经济折旧正确答案：C7. 单选题：房地产的()是指房地产能满足人们的某种需要或欲望，俗话说"有用"，经济学上称为使用价值或效用。

A.有用性B.稀缺性C.有效需求D.其他正确答案：A8. 单选题：由于房地产（）的特性，形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使得不同房地产之间有区位优劣之分。

A.不可移动B.独一无二C.寿命长久D.供给有限正确答案：A9. 判断题：长期趋势法适用对象是价格有明显季节波动的房地产，适用的条件是拥有估价对象或类似房地产较长时期的历史价格资料，而且所拥有的历史价格资料必须真实。

()正确答案：错10. 多选题：估价上真实、客观、合理的价格是指()。

A.交易双方均接受的价格B.政府规定或希望的价格C.对交易双方来说经济上合理的价格D.正常交易情况下形成的价格E.按照估价公式精确计算出的价格正确答案：CD11. 判断题：如果房地产交易时间较短，则快速变现价值通常高于市场价值。

房地产估价师考试《房地产估价原理与方法》模拟习题一、单项选择题1．房地产是（）三者的结合体。

A．实物、权益、区位B．实物、区位、拥有者C．实物、权益、拥有者D．权益、区位、拥有者2．对房地产估价来说，土地是（）。

A．平面的B．三维立体的C．陆地表面D．地下空间3．在房地产估价中，建筑物（）。

A．包括房屋和构筑物两大类B．仅包括房屋，不包括构筑物C．仅包括构筑物，不包括房屋D．仅仅指房屋4．某宗土地面积为2000m2，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30％，在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是（）。

A．建筑物地面一层建筑面积为800m2，总建筑面积为5000m2B．建筑物地面一层建筑面积为1400m2，总建筑面积为5000m2C．建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为5500m2D．建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为2500m25．在特定的房地产上，既有物权又有债权的，应优先保护（）。

A．债权B．物权C．二者皆可D．二者皆不6．（）是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。

A．物权B．债权C．租赁权D．所有权7．房地产权利的种类中，属于用益物权的是（）。

A．所有权B．土地承包经营权C．抵押权D．租赁权8．下列房地产的权利的种类中，（）属于担保物权。

A．地役权B．所有权C．抵押权D．租赁权9．区位因房地产的（）而成了房地产的重要组成部分。

A．体量庞大B．价值量大C．不可移动D．权益特性10．形成每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使得不同房地产之间有区位优劣之分是因为房地产（）特性。

A．不可移动B．独一无二C．流动性差D．用途多样11．房地产的（）特性，是房地产有别于其他财产的主要之处。

A．不可移动B．供给有限C．价值量大D．用途多样12．关于房地产的寿命长久特性，下列说法正确的是（）。

A．土地的生产力或利用价值有可能丧失B．土地作为空间是永存的C．土地上的建筑物会毁灭D．土地上的建筑物是永存的13．某居住用地的使用权为70年，作为居住用地使用了10年后，决定土地变性（变更土地使用性质），出让该土地使用权并用于商业用途，已知商业用地的最高土地使用年限为40年。

房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第一套一.单选题(共20题)1.在建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束的情况下，且不可续期。

房地产的价值等于（）为收益期限计算的房地产价值。

A.建筑物经济寿命B.土地使用权年限C.建筑物剩余经济寿命D.土地使用权剩余期限2.运用假设开发法中的动态分析法估价时，无须做的是（）。

A.估算后续开发的经营期B.估算后续开发的各项支出、收入C.估算后续开发的各项支出、收入在何时发生D.估算建设期中的利息和利润3.【真题】影响某套住房的实物因素不包括()。

A.装修B.户型C.层高D.楼层4.估价报告中应使用简洁的文字对估价中所涉及的内容进行高度概括，对获得大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛选，选择()来说明情况和表达观点。

A.典型性资料B.有代表性资料C.能反映事情本质特征的资料D.典型、有代表性，能反映事情本质特征的资料5.某建筑为钢筋混凝土结构的生产用房，其耐用年限为（）年。

A.60B.50C.35D.306.某宗房地产的收益年限为无限年，预计其未来第一年的总收益和总费用分别为30万元和8万元，此后每年的总收益和总费用在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为()万元。

A.300B.280C.275D.2707.在一所小学附近，开设服装专卖店并不一定能获得高收益，做出该判断所依据的经济学原理是()。

A.收益递增递减原理B.均衡原理C.适合原理D.替代原理8.某宗房地产净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的土地价值为（）万元。

A.260B.450C.460D.5009.下列关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，正确的是（）。

房地产估价师《房地产估价理论与方法》历年真题与模拟试题，益星学习网提供全套资料第一部分复习指南目录封面第一部分历年真题及详解2016年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题精选及详解2015年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题精选及详解2014年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及详解2013年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及详解2012年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及详解2011年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及详解2010年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及详解2009年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及详解2008年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及详解2007年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及详解第二部分模拟试题及详解房地产估价师《房地产估价理论与方法》模拟试题及详解（一）房地产估价师《房地产估价理论与方法》模拟试题及详解（二）第二部分考试真题2016年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题精选及详解一、单项选择题（共35题，每题1分。

每题的备选答案中只有1个最符合题意）1．关于房地产估价误差的说法，错误的是（）。

A．房地产估价难免会有误差B．房地产评估价值与实际成交价的差异即为估价误差C．不应采用一般物理测量的误差标准要求估价的误差标准D．可通过严格履行估价程序来减小估价误差【答案】B查看答案【考点】房地产估价的特点【解析】B项，判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是将它与真实价值进行比较，实际中一般是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较。

由于真实价值不可得知，出现了替代真实价值的两种选择，即实际成交价格和合格的估价师的重新估价结果。

2．关于房地产估价结果的说法，错误的是（）。

A．估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相关专业意见B．注册房地产估价师在完成估价之前应征求估价委托人对估价结果的意见C．估价结果可能与对象在市场上进行交易的成交价格有所不同D．估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德影响【答案】B查看答案【考点】房地产估价结果【解析】B项，由于估价结果通常对委托人很重要，委托人可能对估价结果有所期望，甚至设法进行干预。

房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第一套一.单选题(共20题)1.专家证词属于下列哪种形式的估价报告？()A.叙述式报告B.表格式报告C.书面报告D.口头报告2.最适用的房地产价格指数或变动率是（）。

A.全国房地产价格指数或变动率B.某地区房地产价格指数或变动率C.全国某类房地产价格指数或变动率D.某地区某类房地产价格指数或变动率3.路线价法主要适用于（）的估价。

A.城镇街道两侧商业用地B.城镇街道两侧居住用地C.乡村街道两侧商业用地D.城镇街道两侧各类用地4.建筑物净收益=()×建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）。

A.建筑物重置价B.建筑物现值C.土地价格D.房地产价格5.现对某期货房地产进行估价，在此估价中，估价对象状况应为未来某时点的状态，房地产市场情况应为()时点的状态。

A.现在B.未来C.过去D.B和C6.市场状况调整实质上是()对房地产价格影响的调整。

A.政府出台新的政策措施B.利率C.房地产市场状况D.房地产状况7.有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用()为好。

A.重建成本B.重置成本C.完全成本D.重新购建价格8.中国目前的房租有()。

A.市场租金、商品租金、成本租金、准成本租金、福利租金B.市场租金、商品租金、准成本租金、福利租金C.市场租金、商品租金、成本租金、准成本租金D.商品租金、成本租金、准成本租金、福利租金9.评估城市商业区内上面有建筑物的土地的价格，没有可参照的土地交易实例，但存在着大量的房屋出租、商业经营行为，这时宜采用()评估。

A.市场法估价B.成本法C.土地剩余技术D.假设开发法10.某宗房地产的收益年限为无限年，预计其未来第一年的总收益和总费用分别为30万元和8万元，此后每年的总收益和总费用在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为()万元。

房地产估价理论与方法：房地产估价理论与方法考考试模拟考试卷 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、单项选择题 某一房地产，其土地价值是总价值的30%，土地资本化率为5%，建筑物资本化率为7%，综合资本化率为（ ）。

A.6.6% B.5.8% C.6.2% D.6.4% 本题答案： 2、单项选择题 某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2%，用直线法计算该建筑物的成新率为( )。

A.80% B.82% C.83% D.92% 本题答案： 3、单项选择题 在城市房屋拆迁中，拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换房屋为期房的，在对所调换房屋进行估价时，估价对象状况，如：期房区位、用途、面积、建筑结构等，应当以（ ）为准。

A.拆迁人与被拆迁人在拆迁安置补偿协议中的姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------约定B.拆迁人与被拆迁入的口头约定C.被拆迁人的要求D.拆迁人的要求本题答案：4、单项选择题将房地产称为物业的国家或地区是（）。

A.法国B.意大利C.日本D.香港本题答案：5、多项选择题商业用途房地产的位置优劣，主要看（）。

A.临街状况B.到市中心距离C.繁华程度D.安宁程度本题答案：6、单项选择题房地产项目的总体规划设计反映了本项目与其他项目个性特征之间的差异，这种差异设计除了受政府相关城市详细规划、建筑技术等的影响之外，另一重要因素就是( )。

1、房地产是( )三者的结合体。

A、实物、权益、区位B、实物、区位、拥有者C、实物、权益、拥有者D、权益、区位、拥有者2、在房地产估价中，建筑物( )。

A、包括房屋和构筑物两大类B、仅包括房屋，不包括构筑物C、仅包括构筑物，不包括房屋D、仅仅指房屋3、下列不属于构筑物的是( )。

A、储藏室B、烟囱C、隧道D、道路4、属于房地产额外利益的权益的是( )。

A、土地使用权B、地役权C、租赁权D、将屋顶出租给广告公司做广告获得收入5、建筑密度等于( )/建筑用地面积。

A、总建筑面积B、土地总面积C、建筑顶层面积D、建筑基底总面积6、房地产所有权有单独所有、共有和( )三种。

A、建筑物区分所有权B、建筑物共同共有权C、建筑物按份共有权D、私有权7、在特定的房地产上，既有物权又有债权的，应优先保护( )。

A、债权B、物权C、二者皆可D、二者皆不8、房地产权利的种类中，属于债权的是( )。

A、地役权B、土地使用权C、抵押权D、租赁权9、( )是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。

A、物权B、债权C、租赁权D、所有权10、一般的无形资产主要是权益的价值。

不包括下列中的( )。

A、专利权11、不属于房地产区位的是( )。

A、位置B、房地产的用途C、交通、环境、景观D、房地产的外部配套设施12、形成每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使得不同房地产之间有区位优劣之分是因为房地产( )特性。

A、不可移动B、独一无二C、流动性差D、用途多样13、建设用地使用权出让的年限中，正确的是( )。

A、居住用地为40年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为70年，综合或者其他用地为70年B、居住用地50年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为40年，商业、旅游、娱乐用地为50年，综合或者其他用地为50年C、居住用地70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年D、居住用地70年，工业用地为40年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为50年，综合或者其他用地为40年14、按照我国法律的规定，居住用地的年限为( )年。

【题型】单项选择题【类目】房地产估价理论与方法【题干】某房地产50年限的价格为5000元/m2，对应的为10%。

若其年期为30年，对应报酬率为9%的房地产价格为( )元/m2。

A、 3860B、 4145C、 5181D、 5000【答案】C【解析】[知识点] 房地产价格的特征2【题型】单项选择题【类目】房地产估价理论与方法【题干】某开发商在开发某别墅时，为增加开发利润提高了建筑密度和容积率，但结果反而使其别墅价格下降，这是因为( )。

A、市场不景气B、该别墅区的环境条件变差C、该别墅区的单位开发成本降低D、开发商获得满意的利润即可【答案】B【解析】[知识点] 建筑物折旧的原因 [知识点] 客观收益及计算权益价值3【题型】单项选择题【类目】房地产估价理论与方法【题干】一套建筑面积100m2、单价3000元/m2、总价30万元的住房，实际交易中的付款方式为：以抵押贷款方式支付，首期支付8万元，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付，年贷款利率为5%。

则该住房的实际价格为( )万元。

A、 30B、 36.49C、 37.35D、 43.84【答案】A【解析】[知识点] 实际价格和名义价格4【题型】单项选择题【类目】房地产估价理论与方法【题干】某宗房地产建筑物建成于1991年10月1日，经济寿命为60年。

后于1996年10月1日补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年(从补办之日算起)。

2006年10月1日对该房地产进行评估。

经计算，该房地产的土地重新购建价格为2000万元，建筑物重新购建价格为3000万元，残值率为0。

则在估价时点2006年10月1日该房地产的评估价值为( )万元。

A、 4091B、 4182C、 4250D、 5000【答案】B【解析】[知识点] 年限法及物质折旧的项目5【题型】单项选择题【类目】房地产估价理论与方法【题干】某宗房地产的收益期限为30年，通过预测得到其未来3年的净收益分别为18万元、20万元、23万元，从未来第4年起，每年净收益为22万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该房地产的收益价格最接近( )万元。

房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题模拟训练含答案【3套练习题】答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第一套一.单选题(共20题)1.估价资料的保管期限自估价报告出具日期起算，不得少于10年。

但某个房地产抵押贷款估价项目，如果该笔房地产抵押贷款期限为20年，则档案保管期为（）年以上。

A.8B.10C.15D.202.现行会计准则要求企业在对会计要素进行计量时，一般应采用（）。

A.公允价值B.重置成本C.账面价值3.如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，最适宜用下列哪种长期趋势法进行测算趋势值？()A.数学曲线拟合法B.平均增减量法C.平均发展速度法D.移动平均法4.专家证词属于下列哪种形式的估价报告？()A.叙述式报告B.表格式报告C.书面报告D.口头报告5.（）是对房地产所有权、使用权的一种限制，因此它的存在对房地产价格有一定的影响。

A.相邻关系B.使用管制C.市政府监督D.其他管制6.路线价法的理论依据与下列哪种估价方法的理论依据相同？()A.市场法B.假设开发法D.收益法7.直线趋势法公式中的a、b是由（）决定的。

A.房地产的历史价格资料B.房地产的未来价格资料C.房地产的现时价格资料D.估价人员选取的价格资料8.下列房地产中，土地使用权有使用期限的是()。

A.房改房B.经济适用房C.商品房D.机关办公楼9.房地产估价是评估房地产的（）。

B.价格C.理论价格D.成交价格10.一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔()以上的不宜采用。

A.1年B.3年C.5年D.6年11.评估城市商业街道两侧的土地价格，最适合的估价方法是()。

A.市场法B.收益法C.路线价法D.假设开发法12.假设开发法更深层的理论依据，类似于()。

A.适合原理B.地租原理C.均衡原理D.预期原理13.相比之下，成本法最适合于对()的估价。

房地产估价理论与方法分类模拟题1一、选择1. 房地产之所以有价格，是因为它具有______。

A.有用性、稀缺性和有效需求B.有用性、稀缺性和有效需要C.有用性、稀少性和有效需求D.有用性、稀少性和有效需要答案：A[解答] 房地产与其他经济物品一样，之所以有价格(价值)，是因为它们有用、稀缺，并且人们对它们有需求，即同时具有有用性、稀缺性和有效需求。

2. 房地产价格实质上是______的价格。

A.房地产权利B.房地产实物C.房地产权益D.房地产区位答案：C3. 下列关于房地产价格与一般物品价格的不同之处，描述错误的是______。

A.房地产价格与区位关系密切，一般物品的价格与区位关系不大B.房地产价格实质上是房地产权利的价格，一般物品的价格主要是物品本身的价格C.房地产价格同时有买卖价格和租赁价格，一般物品的价格主要是买卖价格D.房地产价格形成的时间通常较长，一般物品的价格形成的时间通常较短答案：B[解答] 房地产价格与一般物品价格的不同之处主要有：(1)房地产价格与区位关系密切，一般物品的价格与区位关系不大。

(2)房地产价格实质上是房地产权益的价格，一般物品的价格主要是物品本身的价格。

(3)房地产价格同时有买卖价格和租赁价格，一般物品的价格主要是买卖价格。

(4)房地产价格容易受交易者的个别情况影响，一般物品的价格不易受交易者的个别情况左右。

(5)房地产价格形成的时间通常较长，一般物品价格形成的时间通常较短。

4. 下列选项中，______支配着它在使用价值相同或相似的替代品之间的消费选择。

A.消费者的收入水平B.消费者的偏好C.该种房地产的价格水平D.消费者对未来的预期答案：B5. 下列说法正确的是______。

A.在通常情况下，拍卖方式出让的地价最高，挂牌方式出让的地价次之，招标和协议方式出让的地价最低B.在通常情况下，拍卖方式出让的地价最高，挂牌和协议方式出让的地价次之，招标方式出让的地价最低C.在通常情况下，拍卖和挂牌方式出让的地价最高，招标方式出让的地价次之，协议方式出让的地价最低D.在通常情况下，拍卖和挂牌方式出让的地价最高，协议方式出让的地价次之，招标方式出让的地价最低答案：C6. 成交价格、市场价格和理论价格的关系是______。