城市规划原理控制性详细规划

控制性详细规划基础理论第一篇控制性详细规划基础理论第一章控制性详细规划的涵义、特征与作用第一节控制性详细规划的涵义城市总体规划城市规划（分区规划）城市详细规划控制性详细规划修建性详细规划城市规划urban planning对一定时期内城市的经济和社会发展、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署、具体安排和实施管理。

城市总体规划 comprehensive planning对一定时期内城市性质、发展目标、发展规模、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署和实施管理。

分区规划 district planning在城市总体规划的基础上，对局部地区的土地利用、人口分布、公共设施、城市基础设施的配置等方面所作的进一步安排。

城市详细规划 detailed plan以城市总体规划或分区规划为依据，对一定时期内城市局部地区的土地利用、空间环境和各项建设用地所作的具体安排。

修建性详细规划 site plan以城市总体规划、分区规划或控制性详细规划为依据，制定用以指导各项建筑工程设计的设计和施工的规划设计。

《城市规划基本术语标准》（GB/T50280－98）控制性详细规划：以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。

《上海市城市详细规划编制审批办法》控制性详细规划：指市和区、县人民政府根据城市各层次总体规划和地区经济、社会发展以及环境建设的目标，对土地使用性质和土地使用强度、空间环境、市政基础设施、公共服务设施以及历史文化遗产保护等作出具体控制性规定的规划。

第二节控制性详细规划的特征控制性详细规划具有以下特征：一、控制引导性和灵活操作性1.控制引导性对城市建设项目具体的定性、定量、定位、定界的控制和引导。

从以下6个方面进行控制：土地使用性质细分及其兼容范围控制；土地使用强度控制；主要公共设施与配套设施控制；道路及其设施与内外交通关系控制；城市特色与环境景观控制；工程管线控制。

区分《总体规划、控制性详细规划、修建性详细规划》在城市规划领域，总体规划、控制性详细规划和修建性详细规划是三个重要的概念。

它们在城市发展和建设过程中起着不同的作用。

本文将分别介绍这三种规划的定义、特点和具体区别。

一、总体规划1.1 定义：总体规划是城市规划的第一步，是对城市整体发展的宏观规划，包括城市空间布局、功能分区、交通布局等。

1.2 特点：总体规划具有长远性、综合性和指导性，是城市发展的战略规划。

1.3 区别：总体规划是城市规划的基础，是为了指导城市未来的发展方向和目标，不涉及具体的建设细节和技术要求。

二、控制性详细规划2.1 定义：控制性详细规划是在总体规划的基础上进行的规划，具体规定了城市各个区域的建设用地性质、容积率、绿地率等控制要求。

2.2 特点：控制性详细规划具有具体性和操作性，是城市建设的具体指南。

2.3 区别：控制性详细规划是在总体规划的基础上进行细化和具体化，是为了规范城市建设，保证城市发展的有序性和可持续性。

三、修建性详细规划3.1 定义：修建性详细规划是在控制性详细规划的基础上进行的规划，具体规定了建筑的位置、高度、外观等具体要求。

3.2 特点：修建性详细规划具有实施性和操作性，是城市建设的具体指导。

3.3 区别：修建性详细规划是在控制性详细规划的基础上进行的，是为了具体指导建筑的设计和施工，保证建筑的质量和符合规划要求。

四、总体规划、控制性详细规划和修建性详细规划的关系4.1 总体规划是城市规划的基础，控制性详细规划和修建性详细规划是在总体规划的基础上进行的。

4.2 控制性详细规划是在总体规划的基础上进行细化和具体化，规范城市建设。

4.3 修建性详细规划是在控制性详细规划的基础上进行的，具体指导建筑的设计和施工。

五、总结总体规划、控制性详细规划和修建性详细规划是城市规划中不可或缺的三个环节，它们相互联系、相互依存，共同推动城市的有序发展和建设。

通过对这三种规划的深入了解，可以更好地指导城市的规划与建设工作，实现城市的可持续发展和宜居环境的构建。

控制性详细规划产⽣的背景 ⼀、城市建设⽅⾯的要求 (⼀)⼟地使⽤制度改⾰提出新问题 ⼟地由⽆偿使⽤变为有偿使⽤，要求规划与之相适应，应满⾜⼟地招投标出让的管理及技术要求。

(⼆)建设⽅式与投资渠道变化带来新要求 1.⼟地的投资者由单⼀的城市政府变为国家、集体、个⼈及企业等多⽅，出现了投资渠道的多样化和利益主体的多元化。

2.投资者对城市的开发和建设各有不同|考试⼤|的要求，城市开发建设的⽅式也多种多样，零星建设、⽆序建设和盲⽬建设等⾃⾏分散建设⽅式影响城市的合理布局和城市⾯貌的完整性。

(三)城市经济、产业等结构的⼤调整所提出的新要求 产业结构的调整，必然引起城市⼟地配置和城市空间形态的变化。

对此，城市规划应该加以积极的引导，并在⽅法、理念上做出相应的对策。

⼆、规划管理⽅⾯的要求 (⼀)⼟地管理的观念与⽅法的转变 1.控规根据区位的不同，采⽤不同的控制|考试⼤|要求，合理确定⼟地价格； 2. 在⾏政调节之外，要依靠经济、法律、技术并⽤的调节⼿段来实现城市规划的意图。

(⼆)房地产开发的管理⽅式的转变 对⼟地的投放引⼊市场机制，采⽤投标的⽅式，由中标者进⾏开发，并对房地产开发活动采取来⾃政府有效的规划⼲预，形成了对房地产开发的⽀持、引导、制约并⽤的管理模式。

三、新形势下对规划设计⼯作的要求 (⼀)城市规划要适应规划管理⼯作的要求 市场经济条件下的规划管理⼯作，不仅⽐计划经济时⼯作量⼤，⽽且更艰巨复杂，对规划决策的科学性和管理的效率提出了更⾼的要求。

包括⽤地控制指标、环境容量控制指标、建筑形态控制指标、交通控制内容、城市设计引导及控制要求、配套设施体制等控制要求。

为城市每⼀块⼟地租让提供招议标底条件与管理准则，并有利于对修建性详细规划的管理，为具体建设项⽬提供规划设计条件，可以较好地满⾜新形势下规划管理的要求。

（⼆)要求规划具有弹性 ⾸先对⼟地进⾏地块的划分，对不同地块提出了详细的开发控制指标 同时提供了⼀种弹性范围，⽐如规划地区⽤地性质的兼容性及相互替代、⽤地控制指标的变化幅度等 (三)要求下⼀层次规划符合总体规划的意图 控制性详细规划作为总体规划和修建性详细规划两者之间有效的过渡与衔接，起到深化前者和控制后者的作⽤，确保规划体系的完善和连续。

第十四章控制性详细规划一、查阅世界相关国家（如德国、美国等）在城市开发控制方面的相关规划制，结合我国的控制性详细规划，比较其优缺点。

(P356)答：我国采取“法规+控制性详细规划”的综合控制方式。

以德国为代表的通则式开发控制，以英国为代表的判例式开发控制。

优缺点：通则式的开发控制具有透明和确定的优点，但在灵活性和适应性方面较为欠缺。

判例式的开发控制具有灵活性和针对性，但也难免会存在不透明和不确定的问题。

由于通则式和判例式的开发控制各有利弊，我国大多数城市在规划管理工作中采用“法规+控制性详细规划”的综合控制方式。

二、控制性详细规划中的各项指标是如何确定的，控制性详细规划如何与城市设计相衔接？答：控制性详细规划主要以对地块的用地使用控制和环境容量控制、建筑建造控制和城市设计引导、市政工程设施和公共服务设施的配套，以及交通活动控制和环境保护规定为主要内容，并针对不同地块、不同建设项目和不同开发过程，应用指标量化、条文规定、图则标定等方式对个控制要素进行定性、定量、定位和定界的控制和引导。

控制性详细规划控制指标详见课本P304 表14-1-1规定性控制要素：土地使用、环境容量、建筑建造、城市设计引导、配套设施和行为活动（课本p314 图14-2-1）引导性控制要素：城市设计；建筑高度、体量、形式与色彩控制；其他引导性控制要素控规与城市设计衔接：（P337）1）控制性详细规划从两个方面决定和影响着城市形态：其一是地块的总体格局和整体形象，这方面影响是决定性的；其二是控制性详细规划中的各种细则直接或间接的影响城市设计的品质。

控规在实践中，强于“量”上的控制，城市设计在实践中则强于对空间“质”的引导。

2）在控制性详细规划阶段，城市设计对城市空间形成的指导作用，主要在于要比较准确地把握规划地区与城市整体空间的关系与特色。

3）控制性详细规划中的城市设计引导是为了创造美好的城市环境，依照空间艺术处理和美学原则，从城市空间环境对建筑单体和建筑群体之间的空间关系提出指导性指导性综合设计要求和建议，其中成果一部分转译为各项控制指标，纳入到控规成果中，另一部分表现为设计引导，以图则的形式补充到控规成果中，必要时可用具体的城市设计方案进行示意与引导。