下载文档原格式
论我国强制执行程序中预告登记的效力论我国强制执行程序中预告登记的效力引言：我国的强制执行程序是维护合法权益、推动经济发展的重要手段之一。
而预告登记作为强制执行的重要环节，在执行程序中起着至关重要的作用。
本文将探讨我国强制执行程序中预告登记的效力，重点从预告登记的法律效力和实际运作两个方面进行讨论和分析。
一、预告登记的法律效力我国的预告登记是指当债权主张人有理由相信被申请执行人将具备不动产让渡条件，即将不动产转移给第三人时，可以向人民法院申请预告登记。
预告登记的目的是保护债权人的利益，处理不当可被认定为违法行为。
因此，预告登记在法律上具有较高的效力。
首先，预告登记的效力体现在对第三人的约束力上。
一旦债权主张人对被申请执行人的不动产进行预告登记，即使被申请执行人将该不动产转移给第三人，也不能剥夺债权主张人对该不动产的执行权。
这样可以有效地保护债权主张人的合法权益，使其能够得到实现。
其次，预告登记的效力还体现在提高债权主张人的优先权上。
根据我国法律规定，预告登记先成立的优先权，即使在后期有其他登记产生，也不会影响债权主张人的优先权。
这样一来，债权主张人在债务人财产分配中能够优先受偿，从而提高了执行效果，保证了终局裁决的落实。
二、预告登记的实际运作除了法律层面的效力，预告登记在实际运作中也体现出其重要性和实用性。
首先，预告登记可以防止债务人恶意转移财产。
在执行程序中，债务人可能会为了逃避执行而将财产转移给他人，以逃避债权主张人的追偿。
在这种情况下，债权主张人可以及时进行预告登记，使得债务人无法将财产转移给第三人，从而保护了债权主张人的权益。
其次，预告登记还可以促进交易的安全性。
在不动产交易中，预告登记可以提供给购买方有关该不动产是否存在债权纠纷的信息。
这样一来，购买方可以更加谨慎地购买，避免了因为不清楚不动产的债权情况而导致的风险。
再次，预告登记还可以帮助执行机关进行有效的执行。
在我国的强制执行程序中，执行机关需要对债权主张人的债权进行核查，并确保执行的合法性。
第1篇一、引言随着我国房地产市场的不断发展，房屋买卖合同纠纷日益增多，为了保障购房者的合法权益，我国法律规定了房产预告登记制度。
房产预告登记是指购房者与开发商签订房屋买卖合同后，向不动产登记机构申请对房屋进行预告登记，以保障购房者将来能够取得房屋所有权的一种法律制度。
本文将就房产预告登记的法律效力进行探讨。
二、房产预告登记的概念房产预告登记是指购房者与开发商签订房屋买卖合同后，为保障购房者将来能够取得房屋所有权，向不动产登记机构申请对房屋进行预告登记的行为。
预告登记具有以下特点：1. 预告登记的申请人是购房者。
2. 预告登记的对象是房屋。
3. 预告登记的目的是保障购房者将来能够取得房屋所有权。
4. 预告登记的法律依据是《中华人民共和国物权法》。
三、房产预告登记的法律效力1. 优先购买权房产预告登记具有优先购买权，即在预告登记期间，若有人对房屋提出异议，购房者可以优先购买该房屋。
这一效力有助于保障购房者的合法权益，防止开发商在房屋买卖过程中侵犯购房者的利益。
2. 防止房屋被查封、拍卖房产预告登记具有防止房屋被查封、拍卖的法律效力。
在预告登记期间，若房屋被查封、拍卖，购房者可以依据预告登记申请阻止查封、拍卖行为，从而保障购房者的合法权益。
3. 防止房屋被处分房产预告登记具有防止房屋被处分的法律效力。
在预告登记期间，若房屋被开发商处分，购房者可以依据预告登记申请阻止处分行为，从而保障购房者的合法权益。
4. 保障购房者取得房屋所有权房产预告登记具有保障购房者取得房屋所有权的法律效力。
在预告登记期间，若购房者按照合同约定支付购房款，开发商应配合购房者办理房屋所有权转移登记。
预告登记为购房者取得房屋所有权提供了法律保障。
5. 预告登记的对抗效力房产预告登记具有对抗第三人的法律效力。
在预告登记期间，若有人主张对房屋享有权利，购房者可以依据预告登记对抗该主张，从而保障购房者的合法权益。
四、房产预告登记的法律效力局限性1. 预告登记的效力期限房产预告登记的效力期限为一年。
预告登记的性质、法律效力及运用中的几个问题
万孝红
【期刊名称】《中国房地产》
【年(卷),期】2007(000)003
【摘要】一、预告登记制度的设立原因预告登记制度作为民法中的一项重要的物权制度，被一些国家所采纳原因在于：在房产转让的过程中，债权行为的成立和不动产的转移登记之间常常会由于各种各样的原因而有相当长的时间间隔。
若在此期间房屋所有权人将房产又移转给善意第三人并履行了登记手续，就会导致物权优先原则的适用，善意第三人成为该房屋所有权人。
尽管请求权人可以通过追究原房屋所有权人的违约责任来在一定程度上补偿自己的损失，但其设立债权并取得房屋所有权的目的毕竟还是落空了。
房产预告登记制度将物权法理论和债权法理论有机结合起来，赋予债权请求权以物权的排他效力，有效地保护房产请求权，最终达到平衡不动产交易中各方利益的目的。
【总页数】3页(P34-36)
【作者】万孝红
【作者单位】无锡市房产管理局产权监理处
【正文语种】中文
【中图分类】D923.6
【相关文献】
1.预告登记性质、法律效力及运用中几个问题的思考 [J], 梁鹏
2.商品房抵押权预告登记法律效力研究 [J], 洪芳芳;
3.预告登记法律效力之理解与完善 [J], 包晓丽
4.论商品房抵押预告登记的法律效力——以预告登记权利人风险防范为视角 [J], 朱峰;颜金;吴亚勤;陈宁宁
5.论商品房抵押预告登记的法律效力——以预告登记权利人风险防范为视角 [J], 朱峰;颜金;吴亚勤;陈宁宁
因版权原因，仅展示原文概要，查看原文内容请购买。
不动产登记预告登记范围 摘要： 一、不动产预告登记的概念及意义 二、不动产预告登记的适用范围 三、不动产预告登记的法律规定 四、不动产预告登记的作用及案例分析 五、不动产预告登记的注意事项 正文： 一、不动产预告登记的概念及意义 不动产预告登记是指在不动产物权变动所需要的条件尚未成就时，为限制债务人处分该不动产由请求权人向登记机关申请进行的预先登记。预告登记将债权通过登记的方式记载下来并予以公示，转化为准物权，具有排他性的法律效力。预告登记制度旨在保护权利人的利益，防止开发商一房二卖，确保债权请求权得以实现。 二、不动产预告登记的适用范围 不动产预告登记适用于以下情况： 1.预售商品房：开发商与购房者签订买卖合同，为保障购房者的权益，可以申请预告登记。 2.其他不动产物权协议：当事人签订房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，可以按照约定向登记机构申请预告登记。 3.土地使用权：耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押，但可以进行预告登记。 三、不动产预告登记的法律规定 《物权法》第 20 条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，可以按照约定向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 四、不动产预告登记的作用及案例分析 1.保障债权人权益：预告登记能限制开发商等房屋所有权人的一物数卖行为，确保由买卖合同等产生的以不动产物权变动为目的的债权请求权得以实现。例如，甲对乙说，以后你卖房子时，要卖给我，乙说行。这种情况下，甲可以申请预告登记，确保将来乙卖房子时，甲的权益能够得到保障。 2.防止一房二卖：预告登记可以防止开发商在一段时间内将同一套房子出售给多个购房者，确保房屋买卖合同的履行。 五、不动产预告登记的注意事项 1.预告登记申请须按照规定提交相关材料，如买卖合同、身份证明等。 2.预告登记权利人或受托人须到场，申请表签章处须在工作人员核对完身份后，在工作人员的见证下签字。
不动产预告登记的法律效力不动产预告登记的法律效力随着房地产市场的发展，不动产预告登记成为了房地产交易中不可或缺的环节。
不动产预告登记是指在不动产权利转移之前，由预告权人在登记机关登记的一种权利预告。
不动产预告登记对房地产交易起到了重要的保护作用。
本文将从法律专家的角度出发，对不动产预告登记的法律效力进行分析。
一、不动产预告登记的基本法律规定不动产预告登记的基本法律规定主要包括不动产登记法和不动产登记暂行条例。
不动产登记法第15条规定：“不动产预告登记，是指权利人或者利害关系人在未办理不动产权利转移登记前，为其所拥有的不动产权利，向登记机关提出登记申请，登记机关依法登记，向社会公示的一种登记。
”不动产登记暂行条例第14条规定：“不动产预告登记，应当在办理不动产权利转移登记前进行，期间不超过六个月。
”二、不动产预告登记的法律效力1. 可以保护权利人的利益不动产预告登记的最主要的法律效力是保护权利人的利益。
不动产预告登记可以对权利人的权利进行保护，防止他人或者机关的侵犯。
不动产预告登记可以在不动产权利转移之前，确保权利人的优先权得到保护。
2. 可以限制不良要素的影响不动产预告登记可以限制不良要素的影响，保障房地产市场的健康发展。
不良要素包括恶意债务人、不良房产中介、违法建筑等。
在不动产预告登记的过程中，登记机关会对申请人的申请进行审核和审查，确保申请人的资格和申请的内容合法。
3. 可以加快房地产交易的进程不动产预告登记可以加快房地产交易的进程。
在不动产预告登记的过程中，登记机关会对权利的情况进行审核和确认，确保权利的真实性。
这样可以避免在交易过程中发生产权纠纷。
4. 不动产预告登记证明文件具有法律效力不动产预告登记证明文件是证明不动产预告登记的有效证据。
不动产预告登记证明文件具有法律效力，可以在法律诉讼中作为证据使用。
例如，在不动产转让过程中，如果产生争议，双方可以凭借不动产预告登记证明文件来证明自己的权利。
浅析我国不动产预告登记制度预告登记制度是不动产物权变动的重要制度，它以风险防范为价值取向，旨在保护期待不动产变动的权利人基于其取得不动产物权的债权请求权的利益。
我国《物权法》第20条对预告登记制度进行了规定，但其规定过于原则性，比较简单和笼统，也缺乏可操作性。
为使预告登记制度发挥积极的作用，应尽快完善相关法律、法规，制定出符合我国国情、切实可行的预告登记制度。
标签：预告登记制度；缺陷；完善一、预告登记制度概述（一）预告登记的概念预告登记，是指当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而做的登记。
它是在本登记之前进行的一项登记，目的在于对第三人予以警示。
本登记又称终局登记，是将不动产物权的移转、设定、分割、合并、增减以及消灭记入登记簿中。
我国《物权法》第二十条规定了不动产预告登记制度，即：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
（二）预告登记的性质关于预告登记的性质，国内学界见解不一。
中国台湾学者王泽鉴认为，预告登记是介于债权与物权之间，兼具两者的性质，在现行法上为其定性实有困难，可认为系于土地登记簿上公示，以保全对不动产物权之请求权为目的，具有若干物权效力的制度；[1]中国大陆学者王利明认为，预告登记的权利是一种具有物权性质的债权，或者可以说是一种准物权。
[2]梁彗星先生认为，预告登记的效力是使被登记的请求权具有物权的效力，纳入预告登记的请求权，对后来发生的与该请求权相同的不动产物权的处分行为，具有排他效力，以确保将来只发生该请求权所期待的法律效果，其实质是限制现时登记的权利人处分其权利。
[3]笔者赞同大陆学者王利明的观点，即其法律性质为：债权物权化的一种具体表现。
关于预告登记相关实务问题探讨不动产预告登记，系指为保全一项基于物权的请求权而进行的登记，该项请求权所要达到的目的，是在将来发生不动产物权变动。
一、预告登记的效力及其法律属性关于预告登记的效力，根据物权法第二十条“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
”这里的不发生物权效力，是指不发生物权变动的效力，此即预告登记的保全效力。
也就是说，进行了预告登记的请求权，对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有对抗的效力，可以排除其他对不动产物权的处分。
比如：甲购买开发商乙的一套预售商品房并办理了预告登记，则之后乙将房屋另行销售的行为将不会发生物权变动，房屋建成符合转本登记条件后，甲可排除其他受让人的请求而要求乙将不动产登记至自己名下。
预告登记可保全对物权变动的请求权，但究其实质来说预告登记并不发生物权变动，也就是说预告登记后不会创设物权，只是预告登记请求权得以实现后才会发生物权变动。
还是以上例说明：甲设立预告登记后，未转本登记前，不动产物权还是属于原权利人乙，不发生物权变动效果。
预告登记在《物权法》中仅为一条法律规则，然而“这么一个简短的法律规则在实践中会呈现出丰富的样态，会产生如此多的富有挑战性的法律问题。
预告登记制度跨越物权法和债权法，司法实践中又常常涉及强制执行和诉讼两个领域，相关的实体法和程序法问题错综复杂。
”①就不动产登记实务来说，预告登记因其法律属性的特殊性，登记客体的特殊性，登记程序、收取要件的特殊性等，也常常给登记实务操作带来困扰。
二、关于预告登记相关实务操作的问题及建议（一）纯土地抵押、在建工程抵押后能否办理预购商品房预告登记、抵押预告登记问题。
由于以前房地分开登记，且房地产市场管理与土地管理未有效衔接，实务中出现了开发商在开发建设阶段已办理了纯土地抵押或在建工程抵押，取得预售许可后将房屋预售给购房人，现与购房人申请办理预购商品房预告及抵押预告登记的情形，基于《物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”的规定，登记机构要么不允许办理，要么要求抵押权人出具同意转让的承诺后办理，但是不允许办理预购预告登记将影响房屋销售，也会导致开发商不能回笼资金清偿之前贷款，而要求抵押权人出具同意办理的承诺，银行出于风险的考虑，往往也不会办理。
不动产预告登记的法律规定不动产预告登记的法律规定在不动产交易中，不动产预告登记是非常重要的一环。
它是指当一方与另一方达成不动产交易意向后，在将该不动产交易登记到不动产登记机关之前，可以先办理不动产预告登记。
不动产预告登记可以保障不动产交易中的权利人利益，防止不动产交易中的权利人被恶意侵犯。
因此，不动产预告登记的法律规定非常严格。
本文将从以下六个方面对不动产预告登记的法律规定进行分析。
一、不动产预告登记的定义不动产预告登记是指当一方与另一方达成不动产交易意向后，在将该不动产交易登记到不动产登记机关之前，可以先向不动产登记机关提出登记申请书并缴纳登记费用，申请对该不动产办理不动产预告登记的登记行为。
不动产预告登记的目的是保护权利人的利益，防止交易中的权利人被恶意侵犯。
二、不动产预告登记的申请条件不动产预告登记的申请条件包括：不动产权利人或其代理人应当提出申请，提供证明被预告的不动产确已存在和权利人的名义、内容和范围、不动产的位置、面积、使用权或者拥有权等基本情况，缴纳不动产预告登记费用，并提供相关证明材料。
三、不动产预告登记的效力不动产预告登记具有排他性、准确性、优先性等效力。
排他性是指只有不动产预告登记权利人才能申请预告登记，其他人不能申请；准确性是指预告登记的内容应该准确无误；优先性是指在同一不动产上存在多个预告登记时，按时间顺序排列，先申请的预告登记优先于后申请的预告登记。
四、不动产预告登记的限制不动产预告登记有一定的限制。
例如，在不动产交易中，如果不动产预告登记的内容不符合实际情况，或者在不动产交易完成前，不动产权利发生变更，预告登记的效力也会失去保障。
此外，在一些特殊情况下，比如公共利益需要，不动产预告登记也会被限制或者撤销。
五、不动产预告登记的流程不动产预告登记的流程包括：收费、审核、登记、颁发不动产预告登记证和公告。
具体来说，当不动产预告登记申请人提出申请后，不动产登记机关会对申请人提供的材料进行审核，审核无误后，会对不动产办理预告登记，并颁发不动产预告登记证。
第1篇一、引言随着我国市场经济的发展，房地产交易日益频繁，房地产登记制度在维护交易安全、保护物权等方面发挥着重要作用。
为了进一步规范房地产登记行为，保障交易安全，我国民法典对预告登记制度进行了明确规定。
本文将从预告登记的概念、法律规定、程序及效力等方面进行详细阐述。
二、预告登记的概念预告登记，是指当事人为了保障将来取得不动产物权的顺位，或者防止第三人对该不动产物权进行侵害，在不动产登记机构办理的登记。
预告登记具有临时性、顺位性、保护性等特点。
三、民法典预告登记法律规定（一）预告登记的范围根据民法典规定，预告登记的范围主要包括以下几种情况：1. 在不动产买卖、赠与、互换等合同中，当事人约定将不动产登记在买受人、受赠人、互换人名下的，可以申请预告登记。
2. 在不动产抵押、查封、异议登记等情况下，当事人认为不动产登记可能侵害其权利的，可以申请预告登记。
3. 在不动产登记机构依法作出不予登记、撤销登记等决定后，当事人认为该决定侵害其权利的，可以申请预告登记。
（二）预告登记的程序1. 申请预告登记，应当向不动产登记机构提交以下材料：（1）申请人身份证明材料；（2）不动产登记申请书；（3）合同、协议等相关文件；（4）其他证明材料。
2. 不动产登记机构收到申请后，应当依法进行审查，符合法律、法规规定条件的，应当予以登记；不符合条件的，不予登记，并书面告知申请人。
（三）预告登记的效力1. 预告登记具有顺位性，即在预告登记期间，若发生与预告登记事项相同的不动产登记，预告登记具有优先效力。
2. 预告登记具有保护性，即在预告登记期间，若第三人对不动产进行侵害，预告登记人有权请求不动产登记机构撤销该登记。
3. 预告登记不具有对抗善意第三人的效力。
若第三人在预告登记前已取得不动产权利，预告登记人对该不动产权利的请求，不能对抗善意第三人。
四、案例分析某甲与某乙签订一份房屋买卖合同，约定某甲将房屋出售给某乙，某乙支付购房款后，某甲应将房屋过户至某乙名下。
上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题预告登记的性质、效力和范围探索杨立新宋志红关键词: 物权法/预告登记/请求权/效力待定/不动产物权内容提要: 本文针对预告登记中的权利性质、登记效力和登记范围提出意见。
经预告登记后的请求权的本质属性仍为债权;预告登记后发生的中间处分行为应为效力待定的行为;可为预告登记的应是变动不动产物权的请求权,或者该请求权附有条件或期限,或者该不动产物权指向的物为未来的不动产,飞机、船舶、汽车等特殊动产准用不动产的规定。
我国学者现在通常所说的预告登记(Vormerkung)概念,来源于德国民法。
预告登记与一般不动产登记的区别在于,一般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记,而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的登记。
预告登记作出后,并不导致不动产物权的设立或变动,而只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的排他的权利。
正因为不动产预告登记制度所特有的债权物权化的功能,有利于保障交易安全,因此受到许多国家和地区的青睐。
上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题我国《城市房地产管理法》和建设部的《城市商品房预售管理办法》规定了商品房的预售登记备案制度。
对于该制度的性质,有学者认为,在我国预告登记的主要功能还是通过商品房的预售登记保护买受人所享有的权利,并认为我国现行的商品房预售登记属于预告登记。
①但大多数学者均认为我国现行的商品房预售登记并非真正意义上的预告登记。
笔者认为,预售商品房毫无疑问应当纳入预告登记的范围,但我国目前法律规定的商品房预售登记备案制度在更多的意义上只是一种行政管理上的备案,并不具备预告登记的功能。
因此,严格地说,我国目前并无全国性的立法对预告登记进行规定。
但有少数地方立法对预告登记制度作出了尝试性的规定,②我国已经经过四次审议的物权法草案也均对预告登记制度作出了规定。
但是,尽管学者对我国物权法规定预告登记制度的必要性已达成共识,但对预告登记的性质、效力和适用范围却存在较大的争议,在现有地方立法和物权法草案中,在这三个问题上的立场也都不明确。
对此,我们就这三个问题进行探讨,作为对物权法立法的建议。
一、预告登记的实质性的性质应为特殊债权关于预告登记的性质,国外学者主要有四种不同意见。
一是独立的限制物权说,在德国法中,认为经由预告登记,独立的限制物权便获产生;二是非实体权利说,认为预告登记已被赋予了可得对抗嗣后意欲发生物权变动的第三人的特别效力,但它不具有任何实体权性质的上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题效力,充其量不过是一种登记法上的制度。
③三是物权期待权说,德国学者赖札(LudwigRaiser)认为,登记前的土地所有权受让人的状态,因非完全,故受让人对土地未具有权利。
受让人虽得依让与请求权的预告登记受一定的保护,但该项预告登记惟有对将来权利取得予以保护,而对所有权人(让与人)加以拘束,以资限制其权利。
受让人纵已为预告登记,然对该土地犹未有支配权,故登记前的土地所有权受让人的权利,乃非物权,而是物权之期待。
④四是特殊登记制度说,在瑞士民法中,认为预告登记是赋予债权以对抗新所有人的效力的特殊登记制度。
⑤在国内,关于预告登记的性质,主要有三种观点:一是请求权保全制度说,认为预告登记系介于债权与物权之间,兼具两者的性质,在现行法上为其定性实属困难,可认为系于土地登记簿上公示,以保全对不动产物权之请求权为目的,具有若干物权效力的制度。
⑥二是准物权说,认为预告登记的权利是一种具有物权性质的债权,或者说是一种准物权。
⑦三是物权债权化说,梁慧星教授认为,预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力,其实质是限制现时登记的权利人处分其权利。
⑧孙宪忠教授认为,预告登记是将物权法的规则施加于债权法,给予属于债权法的请求权以排他的物权效力,其本质属于物权法向债法的扩张。
⑨房绍坤教授等认为,预告登记使登记的不动产物权变动的请求权具备了对抗第三人的效力,即具备了一定的物上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题权效力,因此,从预告登记的性质上说,它是债权物权化的一种具体表现。
○10这几种说法尽管表述不同,但其实质内容是一致的。
上述对预告登记性质的探讨,实际上涉及到两个问题:其一是预告登记的性质,其二是经预告登记后的权利的性质。
前者所说的是预告登记的形式意义上的性质,而后者所说的是预告登记的实质意义上的性质。
认为预告登记为一种特殊登记制度的观点,界定的仅仅是预告登记这一登记制度本身的形式上的性质,但这一界定并不能解决民法上的实际问题,显然无特别探讨的必要。
在理论上需要重点探讨的,应当是经预告登记后的权利的性质,即请求变更物权的请求权,或者说请求为本登记的请求权,这一债权请求权,经预告登记后即具有了对抗第三人的效力,这一请求权是何种性质的权利?这才是问题的实质。
在前述国内的三种观点中,均试图对经预告登记后的权利的性质进行界定,是有意义的,但应当进行逐一分析。
第一,请求权保全制度说,实际上指的是预告登记的功能,并未对预告登记后权利的性质进行界定。
第二,债权物权化说,也是对预告登记功能的分析,对预告登记后权利性质变化这一现象的描述,也未对登记之后的权利进行定性。
第三,准物权说,对于准物权的概念,尽管通常认为准物权是指权利人于将来某种条件下可以取得所有权或其他物权的权利,但是并非一致意见,并且对物权取得权的性质学界也上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题存在不同观点,因此,将经预告登记的请求物权变动的请求权定性为准物权,并无实益。
笔者认为,经预告登记后的物权变动请求权具有四个最基本的特征:第一,该请求权的性质仍为请求权而非支配权,内容为权利人在条件具备时请求现时所有人为本登记以变更物权,权利人对该请求权之标的并不具有任何的支配权。
第二,该请求权的效力具有特殊性,能够对抗第三人,所有权人与第三人所为的妨碍该请求权实现的行为具有效力瑕疵。
第三,该请求权具有临时性,存在于合同生效后至物权变动的条件具备前的一段时间,待物权变动的条件具备后,权利人需积极行使该权利而为本登记,如果请求权人届时不积极行使该权利而损害到第三人利益时,利害关系人可主张涂销该预告登记。
○11第四,请求权人未来是否可以实际取得物权并不确定,如所附的条件可能不成就,指向的标的物可能最终无法完成。
由以上经预告登记后的物权变动请求权的特征可以看出,首先,该请求权不属于物权。
物权是一种支配权,以对有体物的直接支配为内容。
而经预告登记后的物权变动请求权的性质仍然是一种请求权,权利人对标的物不享有任何支配意义上的权利,并且有时标的物本身尚不存在,如在期房预告登记的场合即是如此。
仅因该权利具有对抗第三人之效力便认为该权利就属于物权,是不妥当的,对世效力仅是物权的效力之一,并不构成物权的所有本质特征,不能由某一权利具上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题有对世性就推导出其为物权的结论。
同时,说某种请求权为物权,在逻辑上也是说不通的。
其次,该请求权也不是准物权,因为准物权既为准“物权”,就一定在效力上与物权相近,因而可以准用法律有关物权的规定。
既然经预告登记后的物权变动请求权与物权仅具有唯一的相似性,即对抗第三人的效力,而更多的是各自体现出的差异,将其界定为准物权当然也是不妥当的。
那么该权利是否为债权呢?从上述特征可以看出,经预告登记后的物权变动请求权除了具有对抗第三人的效力外,其它特征均与债权相符。
即使是在债权的基础上赋予其对抗第三人这一具有物权性质的效力,这一额外的性质也不会使其丧失债权的属性,其本质仍然是债权人与债务人之间的一种相对法律关系。
即使是在“买卖不破租赁”中,租赁权人也只具有对抗不特定买受人的权利,但这只是债权物权化的一种表现,租赁权的权利实质仍然为债权。
经预告登记后的物权变动请求权的趣旨与此相同,其本质仍然是债权。
就是在债务人存在损害所保全的请求权的处分行为之外的违约行为时,如期房买卖中不能在预定日期完工甚至无法完工成为烂尾楼,或者因债务人的过失使标的物灭失等,权利人也仅可以要求债务人承担违约责任,而不得以物权人身份提出基于物权的请求。
同时,物权之所以具有对世性,是因为其为直接支配特定物而享受其利益的权利,而不是因为其使用了公示手段。
债权由于其性质为请求权,对标的物并不具有直接的支配性,上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题只能通过请求债务人的履行来实现,所以具有相对性。
经预告登记后,权利人也只是能够主张义务人所为的有害于其债权的行为无效,而不得直接对第三人主张权利。
这才是问题的关键所在。
综上,笔者认为,经预告登记后的物权变动请求权的实质性的性质,仍为债权,是法律出于保护交易安全的考虑,赋予其对抗第三人的效力的特殊债权。
明确这一属性对于确定经预告登记后的合同及其违约责任,都具有重要意义。
值得一提的是,《上海市房地产登记条例》第49条第3款规定:经预告登记后,当事人取得土地使用权、房屋所有权或者房地产他项权利的优先请求权。
该规定将经预告登记之后的请求权等同于优先购买权。
也有学者认为商品房预售登记使买受人取得优先购买权。
○12笔者不同意这样的意见。
预告登记的作用在于保全请求权,使债权请求权具有物权的排他效力,因而成为特殊债权。
这种经保全后的请求权与优先购买权具有本质的区别。
预告登记保全的权利是基于已经发生的购买行为产生的,它是一种直接请求义务人为给付行为的权利,预告登记后,他人即使出价再高,物权人亦不得再行出售。
而优先购买权是一种在同等条件下优先购买的权利,并且权利人可以选择买或者不买,交易行为并不一定发生,权利人享有的只是一种优先购买的权利,绝非请求义务人直接为给付行为的权利。
显然,预告登记后,权利人并没有选择买或者不买的权利。
因此,经预告登记之后的物权变动上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题请求权绝对不是优先购买权,预告登记之后权利人所享有的也绝不是优先购买权。
二、预告登记后中间处分行为的效力应为效力待定的行为预告登记的效力也叫作预告登记的功能。
通常认为预告登记具有权利保全效力、顺位保全效力、破产保护效力三种效力。
○13笔者认为,除了这三种效力之外,亟需探讨的是预告登记后中间处分行为的效力。
中间处分行为,是指在预告登记后本登记前所为的妨害预告登记请求权的处分行为。
《德国民法典》第883条第2款规定:“预告登记后,对土地权利或者土地权利负担的权利所为的对被保全的请求权的一部分或者全部构成损害的处分,为无效。
”我国台湾的《土地法》第79条也规定:“前项预告登记未涂销前,登记名义人就其土地所为之处分,对于所登记的请求权有妨碍者无效。
”这两个法律条文所说的都是中间处分行为。
