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论房地产领域的问题及应对措施的研究随着社会城镇化进程的不断推进，城市人口的不断增加，人民群众对于居住的需求持续不断。
有需求就有供应，有需求就有利润。
近几年来，房价节节攀升的势头似有所遏制，因房价下跌而导致业主“XX”的事件却相继在一些地方不断上演，屡见不鲜。
尤其近几年，不管是小房企还是全国TOP10、TOP20开发商都接连沦陷，交房必XX，XX必闹事已成为常态，这个魔咒似乎也是难以摆脱的。
一、浅谈房地产领域问题之原因（一）房地产预售制度商品房预售制度,俗称卖期房、卖楼花,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款。
这一制度最初的宗旨是解决部分房地产企业开发资金不足的问题,以加快城镇住房建设。
但随着生活水平的提高，人民群众对住房的需求逐步从“有没有”向“好不好”转变，工程建设品质与业主的期望差距、销售说辞与交付房屋的差距、小区环境与心理预期的差距等等带来了大量的差距矛盾，且当前社会房价居高不下，一套房子往往成为家庭最大的资产投入，房屋可更换性小，更换代价高，使得“XX”现象频发。
若现房现售，在房屋取得相关合法合规手续后，请业主现场看房，一户一价，则减少了交付的矛盾，“XX”现象也自然随之消失。
因此，商品房只有回归其“商品”的本质，弱化XX的干预，方能从根本上避免“XX”。
（二）房地产经济发展形式与房地产开发管理水平失去平衡房地产行业是高能耗、高排量的行业，而国家可持续发展的经济理念，对房地产行业要求低碳环保建设，大幅度增加企业的建设成本。
房地产企业开发建设管理不能创新，实现健康稳健的高周转，一味地依靠传统经营管理模式的企业，为了生存不得不在小区品质和产品配套上优化成本，或是盲目赶工影响产品质量。
如何从视觉、听觉、嗅觉和触觉全方位满足客户需求，又能在高成本的开发过程中实现平衡，这是房地产经济发展的方向，房地产经济管理的转型和创新迫在眉睫。
（三）销售与交付现状的差距无论是建筑质量、规划配套，还是当初的销售承诺，尤其是口头承诺，在交房当天都会露出真面目。
房地产开发项目是一个复杂而庞大的过程，其中交付环节涉及到多方面的风险和挑战。
为了保证项目的顺利交付和降低交付风险，开发商和相关利益相关者需要制定有效的建议和措施。
下面是一些关于房地产项目交付风险的建议以及有效的措施。
一、风险建议1. 市场变化风险市场因素对房地产项目交付风险有着直接的影响。
市场需求、政策法规、经济状况等因素的变化都可能导致项目交付的风险增加。
开发商需要对市场变化风险做出有效的建议。
2. 资金风险资金面是影响项目能否成功交付的关键因素之一。
项目开发过程中的资金紧张、资金链断裂等情况都会对项目交付带来严重的影响。
开发商需要注意并妥善处理资金风险。
3. 施工质量风险施工质量是影响项目品质和交付的重要因素。
施工过程中的质量问题可能导致交付延误、返工成本增加等后果。
开发商需要加强对施工质量的监督和管理，减少施工质量风险。
4. 法律合规风险房地产项目的交付涉及到大量的法律合规问题。
包括土地使用权证的合法性、规划许可证的有效性、建设工程的合规性等等。
开发商需要严格遵守相关法律法规，妥善处理法律合规风险。
二、有效措施1. 市场变化风险对市场变化风险，开发商需要制定相应的市场调研方案，了解市场需求的变化趋势，随时做出相应的调整。
可以加强与政府部门和行业协会的合作，及时获取相关政策信息，规避市场政策不确定性带来的风险。
2. 资金风险在资金风险方面，开发商可以建立健全的资金管理机制，包括建立良好的资金预测系统、合理控制项目成本、建立多元化的融资渠道等，以确保项目资金的充足和稳定。
3. 施工质量风险针对施工质量风险，开发商可以引入第三方质量监理机构对施工过程进行全程监控，加强与施工单位的交流，提高施工过程中的质量管理水平，确保施工过程中出现质量问题的及时发现和解决。
4. 法律合规风险在处理法律合规风险方面，开发商需要建立健全的合规审查制度，对项目相关的法律文件、证照等进行核查和审查，确保项目的合法性和合规性。
一、房地产行业存在的风险隐患1. 金融风险在房地产行业中，金融风险是一个不容忽视的问题。
首先是资金链断裂的风险，很多开发商在项目进行到一定阶段时会面临资金压力，若资金链出现问题，将导致项目停工甚至破产。
其次是债务风险，房地产企业常常依赖银行贷款和债券融资，高杠杆运作使得债务风险成为行业的一大隐患。
2. 市场风险房地产市场瞬息万变，存在着供求关系、宏观经济政策、房地产周期等诸多影响因素，市场风险也因此成为不可忽视的问题。
政策风险导致房地产政策可能频繁变动，加之宏观经济形势的不确定性，市场波动风险也就日益增加。
3. 法律风险房地产行业牵涉到土地使用权、产权交易、拆迁补偿等复杂法律关系，法律风险也是不可忽视的方面。
一旦涉及法律纠纷，往往牵扯复杂，解决成本极高。
二、对策建议1. 多方筹措资金，降低金融风险房地产企业在发展过程中应该注重多元化资金筹措途径，降低对银行贷款和债券融资的依赖，以减少金融风险。
要加强财务风险管理，谨慎运用杠杆，提高自身的偿债能力。
2. 多元化发展，降低市场风险房地产企业应该充分认识到市场风险的存在，加强市场调研和风险评估，避免过度集中在某一地区或某一类型的项目，实现多元化发展，以应对市场波动风险。
3. 规范管理，降低法律风险对于法律风险，房地产企业要严格遵守国家土地管理和房地产开发的相关法律法规，规范管理流程，避免存在法律漏洞，加强与各方合作伙伴之间的合同管理，规避法律风险。
总结：房地产行业作为一个重要的支柱产业，具有很高的发展前景，但同时也面临着多方面的风险隐患。
在发展过程中，房地产企业应该以稳健的姿态，加强风险意识，做好风险规避和防范工作，以应对复杂多变的市场环境。
只有这样，才能够实现可持续发展，为行业的良性发展注入新的动力。
个人观点：房地产行业的风险隐患是不可避免的，但只要能够科学合理地应对，就能够化解风险，实现稳健发展。
对于房地产企业而言，要时刻关注市场变化、加强内部管理，方能在激烈的市场竞争中立于不败之地。
【建纬观点】毛坯房和精装修之合同分拆模式的法律探讨引言在房地产行业，毛坯房和精装修是两种常见的装修方式。
毛坯房是指房屋交付给购房者时并未进行装修的状态，而精装修则是开发商将房屋进行了一定的装修后再交付给购房者。
目前，有一种常见的做法是将毛坯房和精装修以合同分拆的方式提供给购房者，即购房者分别与开发商签订毛坯房购房合同和精装修合同。
这种合同分拆模式在房地产市场中广泛应用，但其是否合法合规、是否存在法律风险仍然需要进一步的法律探讨。
本文将对毛坯房和精装修之合同分拆模式进行法律探讨，分析其法律性质、法律约束、法律风险以及相关法律规定，并提出相应的建议。
一、合同分拆模式的法律性质合同分拆模式是指将原本应该构成同一合同的内容，拆分成不同的合同分别签订并交付给买卖双方。
在毛坯房和精装修之合同分拆模式中，购房者与开发商签订两个独立的合同：毛坯房购房合同和精装修合同。
其中，毛坯房购房合同约定了购房者购买毛坯房的价格、付款方式、房屋交付时间等内容；精装修合同约定了购房者选择精装修的价格、装修标准、责任承担等内容。
从法律性质上看，合同分拆模式是在购房者自愿、平等的基础上，根据购房者的具体需求将房屋装修分拆成不同的阶段，分别约定在不同的合同中，并分别进行约定、履行。
二、合同分拆模式的法律约束合同分拆模式是在购房者与开发商之间达成的合同约束下进行的。
各个合同的履行均需符合相关法律法规的规定，受到法律的保护和监管。
首先，毛坯房购房合同的签订和履行需要符合房地产相关法律法规的规定，如《合同法》、《商品房销售管理办法》等。
这些法规对购房者的权益保护、开发商的义务等方面进行了明确规定。
其次，精装修合同的签订和履行需要符合相关装修合同的法律规定。
根据《合同法》第三十四条的规定，当事人可以约定合同的内容，但不得违反法律、行政法规的强制性规定。
因此，在与开发商签订精装修合同时，购房者需要注意合同内容是否合法合规，是否违反了相关法律法规的规定。
房地产开发各阶段涉及的风险摘要房地产开发是一个复杂且风险较高的过程，涉及多个阶段和多个利益相关方。
本文将详细介绍房地产开发各个阶段可能面临的风险，包括前期规划阶段、项目开发阶段和销售交付阶段。
1. 前期规划阶段在房地产开发的前期规划阶段，存在以下风险：1.1. 土地供应风险土地供应是房地产开发的基础，但土地的供应是有限的。
政府政策、土地成本和地块竞争都可能影响土地供应。
开发者需要关注土地供应的稳定性和地块的成本，并妥善应对潜在的土地供应风险。
1.2. 政策风险政府相关政策的变动可能会对房地产市场产生重大影响。
例如，政策的调整可能导致项目开发周期延长、产权法规变化等。
开发者需要密切关注政策变化，及时调整开发策略，以降低政策风险带来的不利影响。
1.3. 市场需求风险房地产市场需求是不稳定的，受多种因素影响，包括经济环境、人口流动等。
市场需求的不确定性，可能导致项目销售困难，给开发商带来财务风险。
开发者需要进行市场调研，准确评估市场需求，以规避市场需求风险。
2. 项目开发阶段在房地产项目的实际开发阶段，存在以下风险：2.1. 施工风险施工是项目开发的核心环节，但施工过程中可能存在质量、安全等方面的风险。
不合理的施工计划、工艺问题和管理不善等都可能给项目带来损失。
开发者需要严格把控施工质量和安全，确保项目能够按时按质完成。
2.2. 资金风险项目开发需要大量的资金投入，包括土地购置、施工、材料采购等。
资金风险可能包括资金筹集困难、资金占用过长等。
开发者需要合理规划资金链，确保项目的持续发展。
2.3. 合规风险房地产开发需要遵守多种法规和行业规定，如土地规划、建设工程法律法规等。
开发商需要确保项目的合规性，避免因违法违规行为带来的法律风险。
3. 销售交付阶段在销售交付阶段，存在以下风险：3.1. 销售风险房地产销售受多种因素影响，包括市场需求、竞争状况、宏观经济环境等。
销售风险可能包括项目滞销、价格下跌等。
房地产开发商的法律合规与风险防范经验分享近年来，随着社会发展和人们对生活质量的追求，房地产市场呈现出蓬勃发展的态势。
然而，众所周知，房地产开发涉及大量的法律法规，一旦合规问题出现，可能给开发商带来巨大的风险和损失。
因此，房地产开发商需要高度重视法律合规，并采取相应的风险防范措施。
本文将分享几点房地产开发商的法律合规经验和风险防范策略。
一、合规守法，切实履行义务作为房地产开发商，首要任务是合法经营、守法合规。
在开发前期，开发商应积极申请并获取相关证照，包括规划许可证、建设工程规划许可证、国土使用证等。
同时，开发商还需合规缴纳土地出让金、税费等各项费用，并及时向相关政府部门备案。
此外，开发商还应严格按照相关规定进行销售和交付，并确保房屋质量符合国家标准和约定。
二、加强合同管理，明确权益责任房地产开发商应以合同为依据，明确开发商、购房者和第三方的权益和责任。
在签订预售合同时，开发商应完整、准确地记录房产面积、价格、交付时间等重要信息，并全面履行合同约定。
此外，开发商还应加强对销售人员的培训，确保其了解法律法规，遵循行业规范，不得操纵市场价格或使用虚假宣传手法。
三、健全内部合规机制，提高风险防范能力房地产开发商应在公司内部建立健全的合规机制，以确保业务的合法性和规范性。
首先，开发商应设立专门的法务部门或聘请专业的法务人员，从事合同审核、法律咨询等工作，有效避免法律风险。
其次，开发商还应制定详细的内部管理制度，明确各部门的职责和权限，规范业务流程，防范违法行为的发生。
此外，开发商还应加强与相关政府部门、律师事务所等的合作，及时了解最新的法律法规和政策动态，以便及时调整运营策略。
四、加强风险防范意识，应对紧急情况在日常经营中，房地产开发商还应高度重视风险预警和应对能力的建设。
首先，开发商应建立完善的风险评估制度，全面识别和评估潜在风险，并根据不同风险制定相应的防范措施。
其次，开发商还应制定应急预案，面对突发事件能够迅速应对，减少损失和影响。
深度剖析房地产服务中的风险与防范房地产服务行业一直以来都是一个高风险的领域。
无论是房屋买卖、租赁还是物业管理，都存在着诸多风险。
本文将从多个角度深入剖析房地产服务中的风险，并提出一些有效的防范措施。
一、购房合同中的风险与防范房地产交易往往以购房合同为依据，因此购房合同中的条款设计十分重要。
首先，双方应明确约定房屋的所有权状况、面积、价格等基本信息，以避免信息不对称带来的纠纷。
其次，购房合同应注明房屋的使用权、管理权的转移时间，避免因权益转移不清导致的纠纷。
此外，购房合同中应明确责任分工，明确开发商、中介机构和购房者各自的权利和义务，以便在纠纷发生时能够有依据进行解决。
二、租赁合同中的风险与防范租赁合同是房地产服务中另一个重要的合同类型。
在签订租赁合同时，需特别关注以下方面的风险。
首先，应详细约定租赁物的使用用途、租期、租金等，避免出现争议。
其次，要求明确约定租赁物的现状和损坏修复责任，以避免租赁物在租赁期间发生损坏而产生经济纠纷。
还应明确约定租赁物的回迁义务，保证在租期届满后能够顺利退还租赁物。
三、物业管理风险与防范在房地产服务中，物业管理具有重要的作用。
然而，物业管理也存在一些风险。
首先，业主委员会与物业公司之间的权责不清可能导致管理混乱。
因此，在签订物业管理合同时，应明确约定物业公司的职责范围、服务标准以及权益保障措施。
其次，物业管理费用的征收与使用可能存在风险。
应注明费用的具体数额、缴纳方式和用途，确保业主权益不受损害。
此外，物业公司的服务质量也是一个风险点，应加强监管和考核，确保服务质量。
四、金融风险与防范房地产服务过程中的金融风险不可忽视。
购房贷款、租赁保证金等金融交易中，存在着信用风险、利率风险等。
购房者和租户应谨慎选择合作的金融机构，了解贷款利率、还款方式等，并在签订合同时，要求明确约定相关责任和风险的分担。
五、法律风险与防范在房地产服务中，法律风险是与之伴随的。
购房者和租户应了解相关法律法规，确保自身权益的保护。
《房地产开发企业合规管理及法律风险防范》阅读随笔目录一、内容概要 (1)1. 背景介绍 (1)2. 本书阅读目的和意义 (2)二、房地产开发企业合规管理概述 (3)1. 合规管理定义与重要性 (5)2. 房地产开发企业合规管理特点 (6)3. 合规管理体系建设与运行 (7)三、房地产开发企业法律风险类型及成因 (9)1. 法律法规风险 (10)（1）土地政策变化风险 (10)（2）规划审批风险 (11)（3）合同履行风险 (12)2. 项目管理风险 (13)（1）工程质量风险 (14)（2）项目交付风险 (16)（3）客户纠纷风险 (17)3. 企业经营风除 (18)一、内容概要如何实施有效的合规管理并防范法律风险的问题，本文首先从总体上介绍了房地产企业面临的合规管理要求和法律风险类型，强调了加强合规管理和风险防范的重要性。
通过深入分析企业内部合规管理体系的建设、法律法规的遵守与执行、合同管理、项目风险控制等方面的实际操作案例，总结了经验教训，提出了一些切实可行的建议和方法。
文章也关注房地产企业外部环境变化对合规管理和风险防范的影响，并提出了相应的应对措施。
通过阅读随笔，有助于房地产开发企业深入理解合规管理和法律风险防控的理论和实践知识，提高企业的合规意识和风险防范能力。
1. 背景介绍在当今社会，随着城市化进程的加速推进，房地产市场日益繁荣，房地产开发企业作为城市发展的重要参与者，其发展状况直接关系到国家经济、社会稳定和民生福祉。
在追求经济效益的同时，房地产开发企业也面临着越来越多的法律风险和合规问题。
加强房地产开发企业的合规管理及法律风险防范，已成为企业持续健康发展的重要保障。
随着法律法规的不断完善和监管力度的加强，房地产开发企业在项目开发、销售、运营等方面都受到了更为严格的规范。
土地使用权、建设工程规划许可、预售许可等环节都需要遵循相关法律法规的规定。
房地产企业的税收、融资、环保等方面也受到越来越高的关注。
【建纬观点】开发商在商品住宅交付阶段面临的主要法律风险及防范（二）作者介绍王勇，上海市建纬律师事务所合伙人、律师。
曾在法院审判庭工作多年，执业后为多个大型基础设施建设项目、住宅商品房项目开发等提供非诉及诉讼等法律服务。
目前主要服务方向为房地产开发、建设工程、市政基础设施建设、公司治理等诉讼、非诉讼法律事务。
李徐伟，上海市建纬律师事务所房地产团队执业律师。
毕业于复旦大学，法律硕士，目前在读北京大学创办的国内第一个国际工程法研修班。
主要执业方向为房地产与建设工程、PPP、公司业务等领域，曾长期到项目现场为大型施工企业提供建设工程全过程法律服务。
“三、交付阶段开发商面临的主要法律风险开发商在商品住宅交付阶段面临的法律风险繁杂，难以一一列举。
在此笔者结合实践情况，列举了以下主要法律风险：（一）逾期交房的法律风险逾期交房是开发商在交付阶段面临的首要法律风险，司法实践中主要有两种情形：一是开发商未按约定期限交房，二是购房人合理拒绝收房视为开发商未按期交房。
1、开发商未按约定期限交房开发商未按约定期限交房主要体现在“交房”时未能严格按照合同约定期限通知交房、交付房屋、购房人完成初步质量验收或书面确认，只要开发商的履约行为存在不具备完备方式或程序之情形，均有可能被认定为无效“交房”行为的法律风险，从而导致开发商承担逾期交房的法律责任。
所以，此情形属于开发商主动违约的情形，即开发商在约定的期限内未能完全按合同约定的方式、程序进行交房。
实践中，部分开发商要求购房人先签署收房文件后验房或先交费后验房，通常购房人难以接受开发商的该要求，从而导致双方未能进行验房程序，甚至导致发生诉讼。
根据2014年住建部颁布的《商品房买卖合同（预售）》合同示范文本第11条规定“办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。
”开发商的上述行为违反交房程序，购房人有权拒绝。
如因此导致纠纷甚至是发生诉讼的，笔者认为开发商有被认定为未“交房”并最终承担逾期交房责任的法律风险。
2、购房人合理拒绝收房视为开发商未按期交房此情形为开发商被动违约的情况，即开发商已按期提出交房，但购房人拒绝收房。
司法实践中，购房人拒绝收房的，一种情形是实际未接收房屋，但如果购房人已收取钥匙、实际使用房屋或有其他可以被认为交房完成的情形，则此种情形购房人不能再主张开发商的逾期交房责任；而另一种情形是购房人基于法律上规定的合理理由拒绝收房，可分为以下两种情形：第一种情形是开发商未提供应当提供的文件导致购房人拒绝收房。
根据合同约定或相关法律规定，开发商在交房时应该主动出示、提交部分文件资料，这类文件资料主要有两种：第一种是用以证明房屋已处于法律适格的可交付状态的文件资料，如项目的竣工验收备案表、新建住宅交付使用许可证、物业维修基金缴纳证明等；第二种是符合规范的房屋保修书、使用说明，如住宅质量保证书、住宅使用说明书等。
目前实践中，由于购房人的权利意识逐渐成熟，在验房时常根据合同约定或相关规定，选择性地要求开发商提供相关文件，如房屋实测面积的有关资料，尤其是项目的竣工验收备案表、住宅质量保证书与住宅使用说明书，如开发商未能提供前述三类文件资料，则购房人可以此为由拒绝收房，开发商有被认定为不合格交房的法律风险。
需注意，前述购房人可要求提供而开发商应当提供的文件，需要同时具备两个条件：一是合同中明确约定应由开发商提供，二是属于相关规范性文件规定的证明房屋具备交付使用条件的文件。
如不属于此类文件，购房人要求提供而开发商未提供的，则不构成购房人拒绝收房的合理理由。
第二种情形是发生法律规定或合同明确约定可以拒绝收房合理事由的房屋质量问题。
通常可能导致购房人提出拒绝收房的质量问题主要有：（1）楼体不稳定。
主要表现为过了沉降期，依然下沉不止；不均匀沉降导致楼体倾斜；整体强度不够，楼体受震动后或在大风中摆动；因结构不完善，部分或全部承重体系载力不够，导致楼体有局部或全部坍塌隐患。
（2）出现裂缝。
包括墙体裂缝及楼板裂缝。
裂缝分为强度裂缝、沉降裂缝、温度裂缝、变形裂缝，产生的原因有材料强度不够，结构、墙体受力不均，抗拉、抗挤压强度不足，楼体不均匀沉降，建筑材料质次，砌筑后干燥不充分等。
（3）发生渗漏。
由于防水工艺不完善、防水材料质量不过关等原因导致屋面渗漏，厨房、卫生间向外的水平渗漏，以及向楼下的垂直渗漏，垂直渗漏多见于各种管线与楼板接合处。
在雨季及厨房、卫生间用水量大时，渗漏严重会影响使用人的正常生活，破坏地面装修，影响楼上楼下邻里关系。
（4）出现墙体空鼓、墙皮脱落。
墙体内部各砌块、层面之间连接不好，在压力、温差等作用下形成中空，致使墙体整体抗压能力降低，表面粉刷层易脱落。
有时在没有形成空鼓的情况下，由于墙表面粉刷材料质次，粉刷工艺不符合要求，也会造成墙皮大面积脱落。
（5）隔音、隔热效果差。
住宅楼内户与户之间、户内各厅室之间隔断墙及楼板隔音、减震效果不好，达不到私密性的要求；屋面、外墙冬天降温快，夏天升温快，达不到保温、隔热的要求。
上述现象产生的原因在于墙体、屋面隔音、隔热材料厚度不够，材料质次，或者施工工艺不符合要求。
（6）门、窗密闭性差、变形。
有的门窗自安装时开始，有的在使用一段时间后即出现密闭不好、部分材质或整体变形的问题，严重者起不到隔断视线、挡风遮雨的效果，有的无法关闭、开启。
产生上述问题的原因在于选用材料质量不好，木材干燥程度不够，或在安装后受到潮湿侵袭，做工粗糙。
门窗质量问题一般危害性不大，只需局部修整或替换即可。
（7）上下水跑冒滴漏。
跑冒滴漏现象浪费资源，影响人的正常生活，形成的原因在于上下水管线水平、垂直设计不够合理，水龙头、抽水马桶等质量不过关。
（8）水、电、暖、气的设计位置不合理。
包括水池、浴盆、蹲（坐）便器、水表、地漏、电源开关、电源插座、电表、暖气片、煤气灶、煤气表等设计种类不完善，设计位置与日常生活要求不符，影响家具布置。
有的用电设备甚至存在漏电、火灾隐患。
（9）公用设施设计不合理，质量不过关。
如楼梯间位置不方便，楼梯宽度过小，电梯运行质量不稳定，公用照明设施不完善，消防安全设施缺乏等等。
以上问题为实践中比较常见的质量通病，在开发商进行交房时购房人容易提出的拒绝收房或延期收房的理由。
此外，实践中也常出现由于理解错误导致开发商承担违约责任的“质量问题”。
如关于“防盗门”的约定，生活中人们常将房屋的“进户门”称为“防盗门”，但实际上国家对“防盗门”的标准有强制性规范。
根据《防盗安全门通用技术条件》（GB17565-2007）第3.1款的规定：“防盗安全门是指配有防盗锁，在一定时间内可以抵抗一定条件下非正常开启，具有一定安全防护性能并符合相应防盗安全级别的门”，可见法律规定的“防盗门”兼备防盗和安全的性能，并在防盗和安全级别、功能、材料等方面有严格的要求，所以实践中由于某些开发商未能注意该规定，导致在合同上约定为“防盗门”，但实际交付时并未按国家对“防盗门”规定的标准进行交付，从而导致购房人拒绝收房，或要求承担违约责任的情况。
但是，即使存有上述质量问题，是否导致购房人有权拒绝收房，还需结合合同约定和法律规定分别进行判断。
质量问题无大小，稍有不慎，就可能对开发商的交房带来巨大风险，即使像水阀这样的小配件的质量问题都可能给开发商造成巨大的损失。
例如，某精装修小区，开发商在交房前的夜间某户水管阀门爆裂，导致楼下多户进水，地板、墙面等装修损失达到几十万元，交房也因此受到了很大的影响。
所以，开发商确保工程质量，是规避此类风险的最佳手段。
关于质量问题的基本法律规定见于《合同法》第148条[1] 的规定，因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。
一般认为，标的物在交付时被发现无法满足基本合同目的，买受人可拒绝接受，视为卖方未能交付，承担相应逾期给付责任，而对于普通的质量问题，应当通过出卖人的物之瑕疵担保责任制度来解决，如买受人要求出卖人履行维修义务。
[1] 《合同法》第148条：因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。
买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。
具体到商品房交付的质量问题，《司法解释》第12条[2] 与第13条[3] 规定了“房屋主体结构质量不合格”与“房屋质量问题严重影响正常居住使用”的两种情形购房人有权购房人解除合同。
通常认为，符合这两种情形之一的，购房人也有权拒绝收房。
前一标准直接源自《合同法》第148条的规定，基本没有争议，而对后一标准的理解在司法实践中则存在比较大的争议。
笔者认为，在适用后一标准判断购房人是否有权利拒绝收房时，需要根据购房人收房后的使用方式及不同的房屋类型来区分判断。
如是毛坯房的，因为毛坯房不带装修，购房者通常需要在收房后进行装修，在适用司法解释“严重影响正常居住使用”的标准时，应当更加注重购房人实际使用利益，即使质量问题对居住不构成严重影响，但如果将导致装修无法正常进行的，也可以认为构成购房人拒收房屋的合理理由。
但如是精装修房的，除了应达到法律法规关于住宅装饰装修的规定外，如有合同约定的，还应达到合同约定的标准，所以在适用司法解释“严重影响正常居住使用”的标准时，应更注重居住需求，考虑到装修工程的必要质量要求。
如，《上海市住宅装饰装修验收标准》第3.6 款规定：“装修工程竣工后必须对室内空气质量进行检测，符合要求后方可交付使用。
”[2] 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
[3] 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。
修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
目前我国商品住宅主要为精装修房，实践中精装修房出现的常见的影响居住的质量问题主要有以下三种：（1）精装修后应当具备的正常居住功能严重缺失，且在合理期限内不能整改完成，不能达到“无需再装修即能正常居住使用”的状态，如厨、卫设施不合格、墙壁粉刷与地板铺装质量极其低劣、必须全面返工才能使用的，等等。
（2）精装修设计、部品不符合强制性国家标准，且对居住者的人身、财产安全构成重大隐患，且在合理期限内不能修理至合格。
