玉林汽车城项目建议书

玉林汽车城项目建议书

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玉林国际汽车城项目建议书

2 一、 项目概况

根据现有资料，项目的情况如下：

（一） 项目位置

项目位于玉林市二环东路南、金港路延长线东侧，总占地416亩。

（二） 项目进展

目前项目地块已经出让到东港公司名下，地块上有部分4S店正在开门营业，新公司接盘项目后，可重新提交规划方案审批。

（三） 项目规划条件

项目规划总用地面积为416.21亩，红线范围内面积为322.30亩：

地块一 地块二 地块三

总用地面积 188.9亩 20.64亩 206.67亩

红线范围内 141.37亩 15.83亩 165.10亩

性质 二类物流仓储和商业，商业用地面积不得大于总用地的20% 二类物流仓储和商业，商业用地面积不得大于总用地的40% 二类物流仓储和商业，主要为汽车物流设施，并适当配建商业金融、办公、酒店等

建筑高度 不大于6层，≤24m 不大于3层，≤12m 市场仓储类不大于6层，≤24m，其他≤100m，其中一栋≥80m

建筑密度 ≤35% ≤48% ≤35%

容积率 ≤2.0 ≤1.5 ≤2.5

绿地率 ≥15% ≥10% ≥15%

地上建筑面积 ≤188495㎡ ≤15830㎡ ≤275170㎡

退距 沿街高层≥6.5m，多层以下≥3m，市场主入口退20m，二环东路退15m，

停车位 每100㎡仓储建筑不少于0.3个、办公商业不少于0.6个，金融不少于0.7个

从建筑密度以下的各项指标均指的是红线范围内的用地。

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二、 项目土地价值评估

（一） 玉林城区土地定级及基准地价

根据2017年6月6日玉林市人民政府《关于公布实施2017年玉林市区城镇土地定级与基准地价更新成果的通知》，我们有以下基准地价依据：

土地级别 Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅴ

商业 万元/亩 399.33 304.67 224.00 146.67 90.00

住宅 万元/亩 186.00 166.00 128.67 86.33 48.33

工业 万元/亩 30.00 25.00 21.53 16.40 14.13

备注 商业、住宅、工业基准地价分别为平均容积率1.0、2.5、1.0条件下的单位地价。

商业四级地块的边界南侧以南流江北侧规划道路往西延伸，沿二环东路、二环南路为界；工业仓储四级地块的南侧以玉林中心城区管制范围边界、铁路线、二环南路南面第一条规划道路、二环南路为界。

本项目处于二环南路以南，又未超出第一条规划道路的边界，因此可以认定属于商业五级地块（90万元/亩）、工业仓储四级地块（16.4万元/亩）。

但项目自身容积率明显超过了1.0，因此地块价值可适当提高。

4 （二） 部分土地交易情况

统计2017-2018年玉林市部分批零、工业、仓储用地成交情况如下：

土地位置 红线面积㎡ 土地用途 土地级别 容积率 成交时间 成交价万 亩单价万

福绵区樟木镇中村（地块33） 5714.74 工业用地 五级 2.4 2017.12.15 175 20.42

玉公公路西侧、二环南路北面 42692.15 仓储用地 四级 2.5 2017.12.28 2510 39.20

玉林市民主南路东侧、洛湛铁路南侧地块三 12645.99 工业用地 五级 2 2018.3.5

365 19.24

玉东新区金玉路与胜利路交叉口东北侧 60668.62 批发零售用地 四级 2 2017.3.6 9650 106.04

玉林市二环北路南面、清宁路西侧 64817.05 批发零售用地 四级 2.5 2017.4.19 7730 79.51

玉公公路阳岗段西侧（地块A,地块B） 97295.45 批发零售用地（市农牧产品综合批发市场 五级 2 2017.12.25 6280 43.03

可以看出，玉林主城区工业仓储用地的亩成交单价多数在19-39万元（红线内）之间，而可参考的商业批零用地每亩成交价在43-106万（红线内）之间，标红的两个地块成交价对项目具有更大的参考意义。

（三） 项目土地价值评估

根据上文土地定级及土地成交情况，我们分析如下：

土地位置 红线面积㎡ 土地用途 土地级别 容积率 成交时间 亩单价万

1 玉公公路西侧、二环南路北面 42692.15 仓储用地 四级 2.5 2017.12.28 39.20

2 玉东新区金玉路与胜利路交叉口东北侧 60668.62 批发零售用地 四级 2 2017.3.6 106.04

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 序号1地块与本案同为四级工业仓储用地，但位置比本案更有优势，且容积率为2.5，基本条件优于本案；

 序号2地块为四级批零用地，周边有万达广场，位置远好于本案，且未来发展速度更快、升值空间更大；

 本案容积率2.0以上，商业部分价值理论上可以是基准地价的2倍即180万，但是综合考虑基准地价及市场成交价，我们取低值即106万/亩；

 本案仓储部分参考基准地价及市场成交情况，两者取低值，即16.4万/亩的2倍，按32.8万/亩计算。

综合对比本案和两个对比地块，我们按照商业用地106万/亩（净用地价格）、仓储用地32.8万/亩来估算现有地块的最大市场价值：

6 项目 地块一 地块二

地块三 合计亩

红线范围内亩 141.37 15.83 165.1 322.3

性质 二类物流仓储和商业，商业用地面积不得大于总用地的20% 二类物流仓储和商业，商业用地面积不得大于总用地的40% 二类物流仓储和商业，主要为汽车物流设施，并适当配建商业金融、办公、酒店等

仓储比例 80% 60% 45%

仓储占地 113.096 9.498 74.295 196.9

商业占地 28.274 6.332 90.805 125.4

根据现有规划条件，我们预计三个地块仓储净用地约为197亩，商业用地约为125亩，地块价值约1.98亿元，加上东港公司投入的7000万（按4000万计算），地块总价值不应超过2.38亿元。

这个评估值，是存在一定问题的。比如106万/亩那个地块，是净用地还是含了规划道路的用地（这个比较关健，涉及到我们应该以416亩，还是322亩进行测算）

三、 项目市场发展空间评估

我们主要从当前玉林楼市及汽车市场两方面来评估项目的发展空间。

（一） 楼市发展空间及市场机会

1. 总体情况

今年1-6月份，全市完成房地产开发投资146.3亿元（未包含保障性住房），同比增长40%，全市商品房施工面积1764.38万平方米，同比增长18.74%（其中商品房新开工面积352.25万平方米，同比增长2.08%），全市商品房竣工面积105.92万平方米，同比增长106.61%。

全市新建商品房批准预售面积278.24万平方米，同比增长13.64%（其中新建商品住房批准预售面积251.57万平方米，同比增长12.49%）。商品房销售面积259.11万平方米，同比增长55.08%，商品房去化量略高于批准预售面积。

7 受土地拍卖价格大幅升高及一批精装楼盘高价入市影响，全市商品房销售价位稳中有升。全市商品住房平均售价4628元/平方米，同比增长7.05%，新建商品住宅价格稳中有升。

这个4628的价格，有没有问题？我们地块旁边的绿地城，属于比较偏的位置，价格都已经5600~6200了

2. 住宅市场

2018年江南区住宅楼市代表楼盘数据如下：

楼盘名称 参考均价 最新动态 项目地址

美兰国际城 5900元/㎡ 建面89—140㎡在售 金港大道（国有六万林场旁）

华商国际美国城 6000元/㎡ 6000元/㎡，精品准现房正在热销中。 江南大道国际会展中心后面

南兴盛世广场 6500元/㎡ （在售/预约）房源：建面77㎡（四房），建面92㎡（四房），建面108㎡（五房），按揭99折、一次性98折。 江南大道南（城南公园对面）

南兴盛世国际 6800元/㎡ （在售/预约）房源：建面78平方米-139平方米，按揭99折、一次性98折。 玉林市江南大道南（城南公园对面）

银丰中央首府 6800元/㎡ 首府之“芯”·全景大宅——银丰·中央首府建面约105至138平方米四房、五房环景新品销售中。 沿江东路与城市景观绿轴交汇处东南角

金色维也纳 5800元/㎡ 建面103-130㎡，交2万定房号 江南区金港路698号，中药港往南800米

银丰香槟郡 6500元/㎡ 建筑面积约90-163㎡三至五房少量准现房销售中。 金港路278号

天湖御林湾 5500元/㎡ 建面107至160平方米公园瞰景学府美宅预选房进行中。 民主南路85号

8 领峰公馆 7000元/㎡ 精装53-86㎡精致空间，买一层享两层，首付低至20%！ 1号楼在建地面11层，2号楼已经封顶 玉州区城站路82号

元顺明门里 5400元/㎡ 在售建面97㎡-208㎡，97平得4房，130平得5房。 江南片区中山路奥利华园西侧

银秀庄小区 4880元/㎡ 项目已封顶，1幢、2幢在售。 站前路南侧

玉川万盛华府 5800/㎡ 112-138㎡（建面）少量珍藏现房，最后十席，认购享按揭99折 、一次性98折；2期即将启动。 二环东路与民主南路交汇处

从上表可知，目前项目所在区域住宅均价为5500~6500元/㎡，住宅市场供应较多、竞争激烈。

不一定是竞争激烈，也可能是供需两旺，也可能是这个板块楼市逐渐成热点区域。重点还是看供求情况，是供大于求，还是供不应求？

3. 商业市场

玉林城区商铺售价（含二手铺）：

商铺地 地址 商铺情况 参考均价

万良路街铺 万良路 45㎡ 23000元/㎡

香港城步行街 香港城 55㎡ 11000元/㎡

上海城街铺 新民路 124㎡ 29000元/㎡

银丰世纪城 34㎡ 21000元/㎡

金色蓝湾街铺 新民路 108㎡ 14800元/㎡

红星美凯龙 二环北路 48-147㎡带租约5.9m层高 10800元/㎡

欧洲城 民主南路 94㎡ 26000元/㎡

玉林汽车新城首层 77㎡ 12025元/㎡