1 项目财务评价案例
本节以一个新建项目，讲述其财务评价的操作方法。
一、项目概况
本项目为一新建化工厂，拟生产一种目前国内外市场上较为紧俏的M产品，生产规模为每年2.3万t。这种产品目前围内市场供不应求，每年需要一定量的进口，本项目投产后可以以产顶进。项目厂址位于城市近郊，交通运输方便，原材料及水电等供应可靠。项目主要设施包括生产主车间、公用工程及有关的生产管理和生活福利设施等。
本项目财务评价是在完成了市场、生产规模、工艺技术方案、物料供应、厂址选择、环境保护、工厂组织、劳动定员以及项目实施规划等诸方面研究论证和多方案比较后，确定了最佳方案基础上进行的。
二、项目财务评价基础数据测算
（一）投资估算与资金规划
本项目固定资产投资采用概算指标估算法估算，估算额为42542万元。其中，工程费用为34448万元；其他费用为3042万元（含土地费用612万元）；预备费用为5052万元。项目不需缴纳固定资产投资方向调节税。建设期借款利息根据资金来源及投资使用计划估算，估算值为3451万元（借款当年按半年计息，其后年份按全年计息）。固定资产投资估算表见表8-1
项目流动资金按分项详细估算法进行估算。流动资金总额为7077万元。流动资金估算表见表8-2。
项目总投资为固定资产投资、流动资金和建设期借款利息之和，总额为56082万元。
本项目建设期为3年，各年投资比例分别为20%、55%和25%。流动资金从投产第一年起按生产负荷安排使用。项目第四年投产，当年生产负荷为设计能力的70%，第五年为90%，第六年达到100%。
项目自有资金（资本金）为16000万元，其中2125万无用于流动资金，并于投产第一年投入，其余为国内银行借款。固定资产投资借款年利率为8%，流动资金借款年利率为5%。
投资计划与资金筹措见表8-3。
（二）项目计算期
根据项目实施进度计划，项目建设期为3年。考虑项目技术经济特点，生产期确定为15年，则项目计算期为18年。
【最新资料，WORD文档，可编辑】 建设项目财务评价
【本章主要内容】
（1）熟悉财务评价的概念、必要性、内容；——重点
（2）掌握财务效益与费用的识别；
（3）掌握财务评价的方法及步骤；——重点
（4）了解建设项目常用财务报表的编制；
【计划学时】：2学时
【复习思考题】
（1）建设项目财务评价的概念和作用？
（2）财务效益与费用的识别原则。
（3）编制项目财务评价的依据和内容？
（4）掌握财务评价常用报表及指标，了解它们之间的关系？
第一节 财务评价概述
一、财务评价的概念
建设项目财务评价，就是从企业角度，根据国家现行价格和各项现行的经济、财政、金融制度的规定，分析测算拟建项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能力、贷款清偿能力以及外汇效果等财务状况，来判别拟建项目的财务可行性。
二、财务评价的必要性
（1）衡量竞争性项目的盈利能力
（2）项目资金筹措的依据
（3）权衡非盈利项目或微利项目的经济优惠措施（财政补贴等）
（4）合营项目谈判签约的重要依据
（5）编制项目国民经济评价的基础
三、财务评价的内容
1、盈利能力分析
2、清偿能力分析
3、不确定性分析 第二节 财务效益与费用的识别
财务效益与费用的识别是项目财务评价的前提。简单说，识别费用、收益的准则是目标：凡削弱目标的就是费用，凡对目标有贡献的就是收益。有人认为，项目的效益与费用的识别很简单，实际上有时因分析的对象不同，效益与费用的内容就不同，例如（由于本部分内容不好理解，怕影响学生学习信心，可以暂且不请明白，可以举例说明，指出问题就可以了）：
（1）所得税
（2）折旧与摊销
（3）利息支出——举例
当分析项目全部投资的盈利能力时，因为利息本身就是投资的收益，因此利息支出不能作为项目的费用，而是效益；但当分析项目自有资金的收益率时，利息支出以及偿还贷款的本金也应认为是投资者的费用。
项目财务评价
目录
1项目概述…………………………………………………………………………1
1.1项目名称……………………………………………………………………1
1.2项目规模……………………………………………………………………1
1.3基础数据……………………………………………………………………2
2项目财务评价……………………………………………………………………2
2.1财务分析辅助报表…………………………………………………………2
2.2对财务评价指标进行盈利能力分析………………………………………8
2.3对财务评价指标进行偿债能力分析………………………………………9
3项目财务不确定性分析………………………………………………………-9
4综合评价………………………………………………………………………-101.项目概况
1.1项目名称
紫陌家园开发项目
房地产开发公司获得一开发项目，该项目征地面积为7.5亩，该土地上有拆迁户数84户，共计面积为2462平方米。返迁面积是原面积的1.65倍。用地性质为建造商品住宅（其中包括代征地1.97亩）拟建项目容积率为2.61，该项目拟从土地再开发，前期准备工作开始需要3年才能竣工。
1.2建设规模
拟建住宅开发项目，建设面积为13050平方米。
1.3基础数据
（一）项目资金
1．该公司有资本金1000万元，公司将全部用来启动该项目。第一年公司将其全部用完，主要包括土地费用510万元，勘察设计费用28万元，进行前期准备工作432万元和开发公司每年都有的管理费用40万元。
2．工程款按预算为650万元。甲方与施工单位签订合同，工程款由施工单位垫至项目预售前，共需80万元，施工单位拟借款，利息率为6.14%，这部分费用由房地产开发公司还款时支付。同时这部分费用第一年用于工程的为20万元，其他60万元用于第二年的工程建设。
3．把每年预售房屋的款项用于工程建设及其他一些费用，余下的部分则用于施工单位工程借款的偿还。第二年工程建设款还需300万元，第三年还需投资270万元。（不足部分可以借款）
财务分析及评价
1 项目总投资估算
项目的总投资包括土地费用、前期工程费用、建设配套费、建筑安装工程费用、室外工程费、建设监理费、建设单位管理费、预备费以及建设期贷款利息等项。
A、 土地费用
本项目占地9.56亩，每亩450万元，土地总价值为4302万元。
B、 前期工程费用包括工程勘察费、工程设计费、前期工程咨询费等项费用。按建安成本的2%取费。
C、 建设配套费用包括招投标费、市政设施配套费、消防设施配套费、天然气公网初装费、抗震设计审查费、定额编制管理费、质量监督费、劳保统筹基金、新型墙体材料专项费用、“结建”人防工程押金、散装水泥保证金、排污费、环卫费、水增容费、电力增容工程费等。按建安成本的10%取费。
D、 建筑安装工程费用
根据相关建设工程造价指标，结合本项目实际情况，住宅楼按1300元/㎡（方案1），1500元/㎡（方案2），综合楼按1600元/㎡，写字楼装修按600元/㎡，酒店及配套服务功能装修按1000元/㎡计算，本项目建筑安装工程总造价为8472万元（方案1），9168万元（方案2）。
E、 室外工程费
室外工程包括小区道路、绿化及小区内各项构筑物等内容。根据本项目实际情况，按50元/㎡计算，本项目的室外工程费为320万元。
F、 工程建设监理费
按建安工程总造价的1%计算，共计为85万元。
G、 建设单位管理费
按前六项费用之和的2%计提。
H、 预备费
由于项目开发的可预见性较强，预备费按建安成本的6%计提。
I、 建设期利息
按本项目建设期二年，贷款额1亿元，每年贷款5000万元，年贷款利率5%计算，利息总额为500万元（每年为250万元）。
K、项目总投资估算
综合以上1至10项费用，本项目总投资估算为15487万元（方案1），16342（方案2）。
项目总投资估算表（方案1）
费用名称 费用数量（万元）
1.土地费用 4302
2.前期费用 169
3.建设配套费 847
