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项目财务评价

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财务评价

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1项目概述1

1.1项目名称1

1.2项目规模1

1.3基础数据2

2项目财务评价2

2.1财务分析辅助报表2

2.2对财务评价指标进行盈利能力分析8

2.3对财务评价指标进行偿债能力分析9

3项目财务不确定性分析-9

4综合评价-101. 项目概况

1.1项目名称

紫陌家园开发项目房地产开发公司获得一开发项目，该项目征地面积为7.5亩，该土地上有拆迁户数84户，共计面积为2462平方米。返迁面积是原面积的1.65倍。用地性质为建造商品住宅（其中包括代征地1.97亩）拟建项目容积率为2.61，该项目拟从土地再开发，前期准备工作开始需要3年才能竣工。

1.2建设规模拟建住宅开发项目，建设面积为13050平方米。

1.3基础数据

（一）项目资金1．该公司有资本金1000万元，公司将全部用来启动该项目。第一年公司将其全部用完，主要包括土地费用510万元，勘察设计费用28万元，进行前期准备工作432万元和开发公司每年都有的管理费用40万元。

2．工程款按预算为650万元。甲方与施工单位签订合同，工程款由施工单位垫至项目预售前，共需80万元，施工单位拟借款，利息率为6.14%，这部分费用由房地产开发公司还款时支付。同时这部分费用第一年用于工程的为20万元，其他60万元用于第二年的工程建设。

3．把每年预售房屋的款项用于工程建设及其他一些费用，余下的部分则用于施工单位工程借款的偿还。第二年工程建设款还需300万元，第三年还需投资270万元。（不足部分可以借款）

（二）销售计划、进度安排1．返迁部分：拆迁户返迁在第4年，偿还面积部分按当地政府规定的价格，房地产开发公司可收取360元/平方米，而超过部分按成本价格500元/m2收取。

2．销售部分：拟在第二年对项目投资超过25%，并且工程基础部分完工后开始销售，在第五年年末将房屋销售完毕，房屋售价为2400元/m2（均价）。每年销售任务按总面积扣除返迁面积计算，第二年的任务为18%，以后各年任务分别依次为27%，35%，20%。并且对第二年购房者优惠10%，对第三年购房者优惠5%，第四年，第五年按现房价格销售。

（三）还款期限及还款方式1．还款期限：在借款后第三年还清本利和。2．还款方式：在有足够能力时用预售收入将借款本利和一次还清。

（四）相关税率的设置

营业税为销售收入的5%，城市维护建设税为营业税的7%，教育费附加为营业税的3%，所得税税率一般为25%。

（五）评价参数设置此项目的基准内部收益率为12%，基准投资回收期为5年。

评价参数包括全部投资和资本金的财务净现值（FNPV）,财务内部收益率（FIRR），动态投资回收期，静态投资回收期，投资利润率，资本金利润率。

2. 项目财务评价

2.1财务分析辅助报表

包括：总成本估算表，营业收入和营业税金及附加表，项目全部资金现金流量表，项目总投资使用计划于资金筹措表，项目资本金现金流量表，利润与利润分配表，借款还本付息表。

2.1.1财务评价前准备 总成本估算表单位万元

序号 年份项目 合计（人民币） 1 2 3 4 5

1 土地费用 510.00 510.00

2 勘察设计费用 28.00 28.00

3 刖期准备工程费用 432.00 432.00

4 房屋开发费用 650.00 20.00 360.00 270.00

5 管理费用 200.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 6 开发期稅费 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 7 财务费用 14.70 1.84 6.24 6.62

总计 1834.70 1031.84 406.24 316.62 40.00 40.00

土地费用，勘察设计费用，前期准备工程费，房屋开发费和管理费都是在题目中给出的，开发税一项

根据要求不计，财务费用即为在开发期间贷款所产生的利息之和。最后以上七项即为总成本估算总计。营业收入和营业稅金及附加金额单位（万元）销售量单位（平方米）

年份项目

1 2 3 4

5

序号 名称 合计 部分内 部分外

1 营业收入 2257.75

1.1 售房

1.1.1 售房面积 8987.70 1617.79 2426.68 3145.70 1797.54

1.1.2 售房单价（元/mJ 2160.00 2280.00 2400.00 2400.00

1.1.3 销售总计 2089.10 349.44 553.28 754.97 431.41

1.2 返迁

1.2.1 返迁面积 4062.30 2462.00 1600.30

1.2.2 返迁单价（元/m） 360.00 500.00

1.2.3 返迁总计 168.65 88.63 80.02

2 营业稅金及附加 124.18 19.22 30.43 50.80 23.73

2.1 营业稅（5%） 112.89 17.47 27.66 46.18 21.57

2.2 城市维护建设稅（7%） 7.90 1.22 1.94 3.23 1.51

2.3 教育附加稅（3%） 3.39 0.52 0.83 1.39 0.65

2.4 稅后收入 2133.57

330.22 522.85 872.82 407.68

返迁部分：拆迁户返迁在第4年，偿还面积部分按当地政府规定的价格，房地产开发公司可收取360元/平方米，而超过部分按成本价格500元/m2收取。

销售部分：拟在第二年对项目投资超过25%，并且工程基础部分完工后开始销售，在第五年年末将房屋销售完毕，房屋售价为2400元/m2（均价）。每年销售任务按总面积扣除返迁面积计算，第二年的任务为18%，以后各年任务分别依次为27%，35%，20%。并且对第二年购房者优惠10%，对第三年购房者优惠5%，第四年，第五年按现房价格销售。按照题目中给出数据，算出每年的销售面积，再乘以销售单价。计算出销售总计。营业首位营业收入的5%。建设维护税为营业税的7%，教育费附税为营业税的3%，扣除掉以上税金，即得到税后收入。

2.1.2进行融资前分析

项目全部资金现金流量表单位万元

序号 项目 合计 计算期

1 2 3 4 5 1 现金流入

349.44 553.28 923.61 431.41

1.1 营业收入 2257.75 349.44 553.28 923.61 431.41

2 现金流出 1030.00 419.22 340.43 90.80 138.45

2.1 建设投资 1620.00 990.00 360.00 270.00

2.2 销售费用 200.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00

2.3 经营税费 19.22 30.43 50.80 23.73

2.4 所得稅 74.72

3 净现金流量 -1030.00 -69.78 212.85 832.81 292.96

累计净现金流量 -1030.00 -1099.78 -886.93 -54.12 238.85

NPV ¥-128.27

IRR

7%

静态投资回收期（年）

4.18

分析：表中的营业收入从表房地产项目销售收入测算表中调整所得税即为第五年开始盈利的利润总额*所得税率25%=74.72，建设投资为表一中的土地取得费、前

期工程费、房屋开发费三项之和，经营成本为表一中的管理费用，营业稅及其附加=销售收入X5.5%。财务净现值为-128.27.内部收益率为7%。

2.1..3进行融资后分析

项目总投资使用计划与资金筹措表单位万元

序号 年份项目 合计（人民币） 1 2 3 4 5

1 总投资 1834.70

1.1 土地费用 510.00 510.00

1.2 勘察设计费用 28.00 28.00

1.3 刖期准备工程费用 432.00 432.00

1.4 房屋开发费用 650.00 20.00 360.00 270.00

1.5 管理费用 200.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00

1.6 开发期稅费 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

1.7 利息支出 14.70 1.84 6.24 6.62

2 资金筹措 1834.70

2.1 自有资金 1000.00 1000.00

2.2 施工方垫资 80.00 20.00 60.00

2.3 销售收入 720.22

330.22 310.00 40.00 40.00

2.4 贷款 19.78 10.00 9.78

2.5 利息支出 14.70 1.84 6.24 6.62

建设期利息的计算：第一年应付利息=本年借款*利率/2=1.84万元；第二年应付利息=年初借款累积*利率+本年借款*利率/2=6.24万元；第三年利息=年初借款累积*利率=6.62万元。自有资金，销售收入和施工方垫资都是题目中给定的数据，贷款为自拟数据根据每年的资金情况拟定的。

项目资本金现金流量表单位万元

序号 项目 合计 计算期

1 2 3 4

5

1 现金流入 349.44 553.28 923.61 431.41

1.1 营业收入 349.44 553.28 923.61 431.41

2 现金流出 1001.84 365.46 446.83 90.80 138.45

2.1 项目资本金 960.00 300.00 270.00 0.00 0.00

2.2 借款本金偿还 99.78 99.78

2.3 借款利息支付 14.70 1.84 6.24 6.62

2.4 经营成本 200.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00

2.5 经营税费 19.22 30.43 50.80 23.73

2.6 所得稅 74.72

3 净现金流量 -1001.84 -16.02 106.45 832.81 292.96

累计净现金流量 -1001.84 -1017.86 -911.41 -78.60 214.36

NPV ¥-136.00

IRR 6%

静态投资回收期（年） 4.27

分析：表中的营业收入从表房地产项目销售收入测算表中算出。调整所得税即为第五年开始盈利的利润总额*所得税率25%=74.72，借款本金偿还采用第三年一次

还清的偿还方式，金额为99.78.年经营成本为表一中的管理费用，营业稅及其附加=销售收入X5.5%。财务净现值为-136•内部收益率为6%。静态投资回收期为pt=（累计净现金流量出现正值的年份-1）=上一年累计净现金流量的绝对值/出现正值年份的净现金流量=4.27

借款还本付息表单位万元

序号 项目 合计 计算期

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建设项目的财务评价.doc

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建设项目的财务评价

建设项目经济评价是在完成市场调查与预测、拟建规模、营销策划、资源优化、技术方案论证、投资估算与资金筹措等可行性分析的基础上，对拟建项目各方案投入与产出的基础数据进行推测、估算，对拟建项目各方案进行评价和选优的过程。经济评价的工作成果融汇了可行性研究的结论性意见和建议，是投资主体决策的重要依据。

建设项目经济评价主要分为财务评价和国民经济评价。本章主要介绍财务评价的主要内容及其理论和方法。

一、财务评价的概念

二、财务评价的目的

1. 衡量竞争性项目的盈利能力

2. 权衡非盈利项目或微利项目的经济优惠措施

3. 合营项目谈判签约的重要依据

4. 项目资金规划的重要依据

三、财务评价的内容

1. 盈利能力分析

2. 清偿能力分析

3. 不确定性分析

四、财务评价的程序

（一）准备工作

1. 熟悉拟建项目的基本情况，收集整理有关基础数据资料；

2. 编制辅助报表

建设投资估算表，流动资金估算表，建设进度计划表，固定资产折旧费估算表，无形资产及递延资产摊销费估算表，资金使用计划与资金筹措表，销售收入、销售税金及附加和增值税估算表，总成本费用估算表。

3. 编制基本财务报表

（1）财务现金流量表：反映项目计算期内各年的现金收支，用以计算各项动态和静态评价指标，进行项目财务盈利能力分析。新设法人项目财务现金流量表分为：

① 项目财务现金流量表：该表以项目为一个独立系统，从融资前的角度出发，不考虑投资来源，假设全部投资都是自有资金。

② 资本金财务现金流量表：该表从项目法人（或投资者整体）的角度出发，以项目资本金作为计算基础，把借款还本付息作为现金流出。

③ 投资各方财务现金流量表：该表分别从各个投资者的角度出发，以投资者的出资额作为计算的基础

（2）损益和利润分配表：反映项目计算期内各年的利润总额、所得税及税后利润的分配情况。 （3）资金来源与运用表：反映项目计算期内各年的资金盈余短缺情况。

项目财务评价案例

项目财务评价案例

1 项目财务评价案例

本节以一个新建项目，讲述其财务评价的操作方法。

一、项目概况

本项目为一新建化工厂，拟生产一种目前国内外市场上较为紧俏的M产品，生产规模为每年2.3万t。这种产品目前围内市场供不应求，每年需要一定量的进口，本项目投产后可以以产顶进。项目厂址位于城市近郊，交通运输方便，原材料及水电等供应可靠。项目主要设施包括生产主车间、公用工程及有关的生产管理和生活福利设施等。

本项目财务评价是在完成了市场、生产规模、工艺技术方案、物料供应、厂址选择、环境保护、工厂组织、劳动定员以及项目实施规划等诸方面研究论证和多方案比较后，确定了最佳方案基础上进行的。

二、项目财务评价基础数据测算

（一）投资估算与资金规划

本项目固定资产投资采用概算指标估算法估算，估算额为42542万元。其中，工程费用为34448万元；其他费用为3042万元（含土地费用612万元）；预备费用为5052万元。项目不需缴纳固定资产投资方向调节税。建设期借款利息根据资金来源及投资使用计划估算，估算值为3451万元（借款当年按半年计息，其后年份按全年计息）。固定资产投资估算表见表8-1

项目流动资金按分项详细估算法进行估算。流动资金总额为7077万元。流动资金估算表见表8-2。

项目总投资为固定资产投资、流动资金和建设期借款利息之和，总额为56082万元。

本项目建设期为3年，各年投资比例分别为20%、55%和25%。流动资金从投产第一年起按生产负荷安排使用。项目第四年投产，当年生产负荷为设计能力的70%，第五年为90%，第六年达到100%。

项目自有资金（资本金）为16000万元，其中2125万无用于流动资金，并于投产第一年投入，其余为国内银行借款。固定资产投资借款年利率为8%，流动资金借款年利率为5%。

投资计划与资金筹措见表8-3。

（二）项目计算期

根据项目实施进度计划，项目建设期为3年。考虑项目技术经济特点，生产期确定为15年，则项目计算期为18年。

财务评价在项目评价中的作用

财务评价在项目评价中的作用

财务评价在项目评估中的作用

项目评估就是在拟建投资项目可行性研究的基础上，在最终决策项目和提供资金之前，对其市场、资源、技术、经济和社会等各方面的问题进行再分析、再评价、再论证。即为对拟建设投资项目在可行性研究的基础上的再评估。用以选择最佳投资项目得赢中科学的行之有效的方法。财务评价作为项目评估中的一部分，也起着一定的作用。

财务评价是依据国家现行的财税政策，价格体系，市场状况等条件对项目投资额，以及未来收益额的预测，根据预测的数据，编制项目预测财务报表，然后根据一系列的预测的财务报表，来计算评价指标，用以考察项目的偿债能力，盈利能力，以及抗风险的能力，是项目最终决策的重要手段和依据，也是投资者决策是否投资于该项目，债权人决策是否为该项目提供借款的重要依据。财务评价指标预测准确与否，适项目是否能够成功的关键。

一、怎样才能做到财务评价指标公正、准确呢？

第一：在投资估算阶段，做好充分的调查，决定投资的多少，因为投资额的高低与财务分析中财务指标的估算有着密切的关系，也是未来财务指标是否准确的充分保证。财务评价的基础数据中，非付现成本（折旧摊销，修理费，财务费用 ）以及贷款的偿还期，都是以投资基数为基础计算的。第二：财务举出数据也是决定财务指标公正，准确的一大关键因素，财务基础数据时财务评价的原始数据，是以现在市场价格计算的成本，财务基础数据主要包括，原材料以及辅助材料，燃料动力，职工工资福利费，折旧摊销，修理费用，管理费用等。这些基础财务数据预测是否准确，将直接影响财务评价指标的准确程度。所以，基础财务数据的预测必须谨慎，尽量的准确。第三：对项目所生产的产品或者提供的服务所能带来的收益的预测，准确的预测收益，是财务评价指标计算准确与否的一个关键因素，主要是依据现在的市场状况，以及市场未来的发展趋势，预测，未来市场的需求量，以及定价。这是计算财务评价指标以预测价格计算的收益。综上投资额，即就成为项目的固定成本；以现在市场价格计算．

建设项目的财务评价

建设项目的财务评价

建设项目的财务评价

建设项目经济评价是在完成市场调查与预测、拟建规模、营销策划、资源优化、技术方案论证、投资估算与资金筹措等可行性分析的基础上，对拟建项目各方案投入与产出的基础数据进行推测、估算，对拟建项目各方案进行评价和选优的过程。经济评价的工作成果融汇了可行性研究的结论性意见和建议，是投资主体决策的重要依据。

建设项目经济评价主要分为财务评价和国民经济评价。本章主要介绍财务评价的主要内容及其理论和方法。

一、财务评价的概念

二、财务评价的目的

1. 衡量竞争性项目的盈利能力

2. 权衡非盈利项目或微利项目的经济优惠措施

3. 合营项目谈判签约的重要依据

4. 项目资金规划的重要依据

三、财务评价的内容

1. 盈利能力分析

2. 清偿能力分析

3. 不确定性分析

四、财务评价的程序

（一）准备工作

1. 熟悉拟建项目的基本情况，收集整理有关基础数据资料；

2. 编制辅助报表

建设投资估算表，流动资金估算表，建设进度计划表，固定资产折旧费估算表，无形资产及递延资产摊销费估算表，资金使用计划与资金筹措表，销售收入、销售税金及附加和增值税估算表，总成本费用估算表。

3. 编制基本财务报表

（1）财务现金流量表：反映项目计算期内各年的现金收支，用以计算各项动态和静态评价指标，进行项目财务盈利能力分析。新设法人项目财务现金流量表分为：

① 项目财务现金流量表：该表以项目为一个独立系统，从融资前的角度出发，不考虑投资来源，假设全部投资都是自有资金。

② 资本金财务现金流量表：该表从项目法人（或投资者整体）的角度出发，以项目资本金作为计算基础，把借款还本付息作为现金流出。

③ 投资各方财务现金流量表：该表分别从各个投资者的角度出发，以投资者的出资额作为计算的基础

（2）损益和利润分配表：反映项目计算期内各年的利润总额、所得税及税后利润的分配情况。

（3）资金来源与运用表：反映项目计算期内各年的资金盈余短缺情况。 （4）借款偿还计划表：反映项目计算期内各年借款的使用、还本付息，以及偿债资金来源，计算借款偿还期或者偿债备付率、利息备付率等指标。