8.3地籍测量和房产测量简介

1、地籍测量为土地管理和利用所进行的测绘工作。

称为土地测量或户地测量，简称清丈。

土地及房屋是人类赖以生存和从事生产的基础。

土地及其附属物的有效管理和合理利用对经济发展有密切关系，地籍测量获取的资料和信息成为制定经济建设计划、充分利用土地资源、进行土地整理和规划、提供有关土地资料的科学依据。

（1）地籍测量的任务和特点地籍测量又称土地的户籍测量，其任务主要是通过测量和调查，确定土地及其附属物的权属、界址、现状、数量、用途等基本情况的测绘工作。

地籍测量与地形图测绘相比，由于服务对象的不同，地籍测量具有以下特点:1）地形图测绘主要是测绘地物和以等高线表示的地貌。

并标记碎步点之高程。

而地籍测绘主要是测绘土地及其附属物，以地籍要素为主，内容比较广泛，地籍图一般不表示高程。

2）地籍图的精度优于相同比例尺的地形图精度。

尤其是界址点的精度，如一级界址点相对于邻近图根控制点的点位中误差不超过±0.05m。

一般须用解析法测定。

3）地形测绘的产品是地形图，而地籍测绘的产品是地籍图。

宗地图，界址点坐标、面积计算、各种地籍调查资料等。

这些成果一经审核验收，依法登记发证后，具有法律效力。

4）地形图的修测是定期的，周期长。

而地籍图变更较快，任何一宗地，与其权属、用途等发生变更时，应及时修测，以保持地籍资料的连续性。

（2）地籍平面控制测量地籍平面控制测量包括基本控制点测量和地籍图根控制点测量。

1）基本控制点测量基本控制点包括国家各等级大地控制点，城镇地籍控制网二、三、四等控制点和一、二级小三角控制点。

2）地籍图根控制点测量地籍图根控制点是在各等级基本控制点的基础上加密的点。

（3）地籍图的测绘与地籍调查1）地籍图测绘①地籍图的坐标系统与绘图比例尺地籍图的坐标系统应采用国家坐标系或独立坐标系，采用独立坐标系时应与国家坐标系联测。

地籍图的比例尺直接影响其使用价值，选择地籍图的比例尺应以满足地籍管理的需要为前提，一般来说，成图比例尺愈大，各类要素的表示就愈详细齐全，权属界线及面积的精度就愈高，所需的人、财、物力及成图周期会更多和更长。

因此，《地籍测绘规范》规定，地籍图的比例尺城镇地区一般采用1：1000，郊区一般采用l：2000，复杂地区和特殊需要地区采用1：500。

②基本地籍图的内容基本地籍图的图面表示应主次分明、清晰易读，在清楚反映地籍要素、必要的建筑物及其占地状况、土地分类界线的原则下，适当反映其他地物要素。

具体讲，地籍图的内容分为地籍要素和地物要素。

A.地籍要素a行政界线，其内容与要求与房产图一致。

b地籍号、地类号、土地使用单位等应与地籍调查表一致。

面积仅在铅笔原图上注出，以平方米为单位，注至小数点后两位。

每宗地都应注出地籍号和地类号。

宗地跨幅时，相邻图幅均应注出。

路、街、巷应注名称，宗地内注出门牌号，相连门牌号可跳注，字头向西或向北。

宗地内还应注出土地使用单位名称，共用宗地应注出主要使用单位。

c宗地界址点与界址线。

宗地界址点应正确反映实地情况，界址点应严格位于界址点中心连线上。

界址边长小于或等于图0．8mm时，不绘界址线，在0．3mm—8mm之间时，界址点圆圈符号重叠部分不绘出。

原图上应注解析界址点，连号可跳注。

街坊外围轮廓与最外层宗地的外侧界址线重合时，巷口用虚线连接，以表示出街坊范围。

各类线状地物与界址线重合时，只绘界址线。

d已完成土地分等定级的区域，应表示土地等级界线。

e地籍平面控制点是测定界点和变更地籍测量的依据，图上应表示其位置、名称、等级、埋石状况。

B.地物要素地籍图的地物要素与房产分幅图的地物要素必须一致。

C.地籍图的测绘方法地籍图的测绘方法有编绘法、经纬仪测绘法、小平板仪与经纬仪联合测绘法、航空摄影测量法和全站仪测量法等。

2）地籍调查①地籍调查的目的和意义地籍调查的目的是为满足土地登记的需要，国家依照有关法律程序，用科学的方法对申请登记的宗地进行现场调查，以核实宗地的权属和确认宗地界址的实地位置并掌握土地利用状况。

②地籍调查的内容地籍调查的主要内容包括土地权属、土地等级调查等。

其中权属调查又分为宗地权属状况调查、界址点认定调查、土地利用类型调查等三项工作；其结果应编制成地籍薄册，并按规定方法和符号表示在地籍图上。

(4)土地面积量算面积量算是地籍调查的重要内容，宗地面积是土地管理的七大基本要素(土地使用者、土地坐落、权属性质、土地面积、土地用途等)之一。

宗地面积经审核批准依法登记后具有法律效应，它为掌握土地权属分布的数量及土地利用现状提供了准确的数据。

城镇地籍调查中的面积量算与土地利用现状调查中的面积量算要求有所不同，前者面积量算精度要求高，同时对量算结果提出了较为严格的检核要求，这从《城镇地籍调查规程》中对面积计算误差的限制可以充分体现。

面积量算的方法应与地籍图的测量方法相对应，可分为解析法、部分解析法与图解法。

具体量算方法有坐标法、几何图形法、格网法和求积仪法等。

量算面积时，根据不同的精度要求，可单独使用某种方法，也可综合多种方法计算宗地面积。

面积量算后，除以街坊为单位进行宗地面积汇总外，同时需以镇或街道为单位进行城镇土地分类面积统计。

面积计算单位为平方米，取至小数点后一位。

共用宗内，各自使用的土地有明显范围的，先划分各自使用的界线，并计算其面积，剩余部分可按建筑面积、分摊协议等方法进行分摊。

量算的面积数据，不仅要记载在地籍调查登记表上，而且还要注记在地籍原因的相应位置上。

(5)变更地籍测量在初始地籍调查、初始土地登记结束后，为适应日常地籍管理的需要，保持地籍资料的现势性，需要及时对调查区范围内所发生的土地权属变更、土地主要用途变更等内容进行调查核实，修正有关地籍图、表、卡、册，为进行变更土地登记提供基础资料和依据，这就是变更地籍调查。

2、房产测量（1）概述房地产测量是专业测绘中的一个很具有特点的分支。

它测定的特定范围是房屋以及与房屋相关的土地。

是工程测量专业中地籍测量学的一部分。

房产测量的目的是采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费，以及为城镇规划建设提供数据和资料。

房产测量的基本内容包括：房产平面控制测量，房产调查，房产要素测量，房产图绘制，房产面积测算，变更测量，成果资料的检查与验收等。

房产测量成果包括：房产簿册，房产数据和房产图集。

房地产测量细分为房地产基础测量和房地产项目测量两种。

房地产基础测量是指在一个城市或一个地域内，大范围、整体地建立房地产的平面控制网，测量房地产的基础图纸——房地产分幅平面图。

房地产项目测量，是指在房地产权属管理、经营管理、开发管理以及其他房地产管理过程中需要测量房地产分丘平面图、房地产分层分户平面图及相关的图、表、册、簿、数据等开展的测绘活动。

房地产项目测量与房地产权属管理、交易、开发、拆迁等房地产活动紧密相关，工作量大。

其中它最大量、最具现实、最重要的是房屋、土地权属证件附图的测量。

（2）房屋面积测算房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等的测算。

1）定义①房屋建筑面积：系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。

②房屋使用面积：系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。

③房屋产权面积：系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。

房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。

④房屋共有建筑面积：系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。

2）面积测算的要求各类面积测算必须独立测算两处，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。

量距应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度仪器和工具。

面积以平方米为单位，取至0.01平方米。

3）房屋建筑面积测算的有关规定①计算全部建筑面积的范围a)永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

b)房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑面积。

c)穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。

门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算。

d)楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。

e)房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。

f)挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

g)属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。

h)与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。

i)房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。

j)地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上的，按其外墙（不包括采光井防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。

k)有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

l)玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。

m)属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。

n)依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算。

o)有伸缩的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。

②计算一半建筑面积的范围a)与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

b)独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑物，按其上盖水平投影面积的一半计算。

c)未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

d)无顶盖的室外楼楼梯按各层水平投影面积的一半计算。

e)有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。

③不计算建筑面积的范围a)层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。

b)突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的下班幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。

c)房屋之间无上盖的架空通廊。

d)房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。

e)建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

f)骑楼、过街楼的底层作用道路街巷通行的部分。

g)利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。

h)活动房屋、临时房屋、简易房屋。

i)独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下防干、支线。

j)与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。

成套房屋建筑面积的测算1、定义成套房屋建筑面积：成套房屋建筑面积由套内建筑面积及共有建筑面积的分摊组成。

2、成套房屋建筑面积的测算（1）成套房屋的建筑面积成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。