大业信托江阴玫瑰庄园信托贷款集合信托计划简版
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风控措施
� 抵押担保 江阴润泽将其合法持有江阴玫瑰园项目对应的土地（商业住宅用地，其中商业面积不得大于 3,000 平方米，住宅面积不得小于 92,978 平方米）提供抵押担保，土地证编号澄国用（2011）第 1752 号土 地，土地面积为 95,978 平米，评估价值 4.8 亿元，抵押率为 42% 股权质押担保 项目公司 100% 100%股权质押担保 江阴润泽提供其公司 100%股权质押担保，公司注册资本金 2.8 亿，截至 2012 年底公司所有者权益 � 2.73 亿； 连带责任担保 （1）江苏华厦融创置地集团有限公司（以下简称“华夏融创”）承担连带责任担保；截至2013年2月 28日，华厦融创总资产约30.09亿元、所有者权益约13.74亿元。 （2）华厦融创的实际控制人董现君先生提供连带责任担保；根据其所控制企业的模拟合并报表，截 至2012年12月31日，董现君先生控制的华厦集团总资产约84亿元、所有者权益约27.25亿元。 � （3）华厦融创的实际控制人董明先生提供连带责任担保。 双资金归集措施 （1）本信托成立届满15个月之日起（融资方亦可在该时点前选择提前结束），逐月归集信托资金； （2）在“玫瑰庄园”项目剩余为4万平米时对销售款进行归集，到此时点后每平米的销售回款我司将 进行3000元归集到信托专户。 以上两点资金归集原则，以先触发先执行的原则执行。
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—大业信托 受托人介绍 受托人介绍—
大业信托有限责任公司（简称“大业信托”）是经中国银监会批准的，在重组原广州科技信托投 资公司的基础上，重新登记的非银行金融机构。公司注册资本为 3 亿元人民币，注册地为广州市，在 北京设有业务管理部。 股东背景 1.中国东方资产管理公司 中国东方资产管理公司（简称“东方资产”），是具有独立法人资格的国有独资金融企业，公司 注册资本 100 亿元人民币，由财政部全额拨入。公司目前由主营收购、管理和处置金融机构不良资 产，向经营不良资产和发展其他金融服务并重过渡。公司在全国 26 个中心城市设有 25 家办事处和 1 家经营部，在直接投资领域形成了以邦信资产管理有限公司为核心的投融资平台，在金融领域控股东 兴证券、外贸金融租赁有限公司等金融平台。2010 年，公司资产总额 768.98 亿元，负债总额 648.29 亿元，所有者权益总额 120.69 亿元；全年实现营业收入 38.43 亿元，拨备前利润达到 33.77 亿元，拨 备后净利润约 10 亿元。 2.广州国际控股集团有限公司
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综合来看，公司近年来发展趋势良好，随着项目的成型，财务状况相对稳定。整体负债率在房地 产行业处于较低水平，特别是在本信托成立后，项目公司仅对本信托有贷款，在本信托结束之前没有 其他任何债权，能够为信托本息的安全提供较好的保障。
担保方介绍
� 华夏融创 江苏华厦融创置地集团有限公司成立于 2002 年 2 月 10 日，法人代表董现君，注册资本 15,000 万 元。华厦集团已经成为江苏乃至全国的，以房地产业为主，集科、工、贸为一体，拥有 15 个分子公 司、1,000 名员工、销售过百亿、具有国家一级资质的大型企业集团。 华厦融创先后荣获江苏省三信三优十佳房地产公司，江苏省十佳品牌房地产开发商，江苏省十佳 精品楼盘，中国民营企业 500 强（133 位），中国房地产企业 200 强，建设行业企业信用 AAA 级单位， 中国地产 AAA 级信用单位，江苏省房地产综合实力 50 强企业，中国服务业 500 强（245 位、房地产业 19 位）等称号，并出现在历年的房地产企业 500 强名单中（2012 年第 211 位，2013 年第 280 位）。 截至 2012 年底，公司总资产 29.88 亿，总负债 16.07 亿，营业收入 7.27 亿，净利润 1.46 亿。公 司作为江苏省大型房地产开发企业近年来发展趋势良好，随着项目的成型，财务状况相对稳定。总体 负债率在房地产行业处于较低水平。 目前，华厦融创正在运作的项目共计 10 个，均分布于南京、无锡、徐州等经济发达地区，这 10 个项目中除了本项目的即玫瑰庄园项目尚未预售，其余 9 个项目均已实现预售，预计截止至 2014 年底 � 本信托结束，整体项目可实现累计净现金流 51.67 亿元，未来集团现金流将较为充裕。 董现君先生 董现君先生系华厦集团实际控制人，华厦集团旗下各地项目均为其通过其亲属进行控制。董现君 先生入围 2013 胡润富豪榜，是入榜该项评比的 37 位江苏籍富豪之一。 根据华厦集团层面的模拟合并报表，截止 2012 年 12 月 31 日，华厦集团合并资产 84.36 亿元，负 债合计 57.10 亿元。集团 2012 年主营业务收入 20.42 亿元，营业利润 5.49 亿元，净利润 3.99 亿元。 董明先生 董明先生为董现君先生之子，现为华厦融创多家项目公司股东，同样也是华厦融创未来实际控制 人。
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广州国际控股集团有限公司（简称“广州国际”），是广州市人民政府整合市属金融产业的平 台。公司直属子公司包括广州市广永国有资产经营有限公司和广州产权交易所；控股企业包括广州银 行、广州农村商业银行、万联证券有限责任公司、广州珠江资产管理有限公司、广永期货有限公司等 优质金融资产。截至 2010 年底（不含两家银行），广州国际主营业务收入 14.14 亿元，利润总额 8.91 亿元，归属于母公司净利润 5.78 亿元。 3.广东京信电力集团有限公司 广东京信电力集团有限公司（简称“京信电力”）是一家以投资运营大型火电、风电站为主营业 务，兼营大型国内外贸易及投资营运大型码头、煤炭仓储、油气仓储等行业的大型能源集团，为广东 省五大电力企业之一。
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—江阴润泽 融ห้องสมุดไป่ตู้方介绍 融资方介绍—
� 基本情况 江阴润泽成立于2010年3月5日，注册资本2.8亿，其主要经营范围为：房地产开发经营；水暖设备 的安装。公司为华厦融创为在江阴开发玫瑰庄园项目设立的项目公司。 财务情况 截止至 2013 年 2 月，江阴润泽拥有总资产 40362.2 万。其中，总负债 13093.1 万，所有者权益 2.73 亿，资产负债率 32%，资产负债率较低。除此以外，公司 2011 年、2012 年底的资产负债率分别为 37% 和 31%，在房地产行业处于较低水平，公司财务策略较为稳健。 公司负债中，绝大部分为股东借款（6779 万元），不构成有息负债。余下部分中 6000 万为银行借 款，融资方将在信托贷款发放之前还清。
项目亮点
� 担保方之一的华夏融创作为房地产企业 500 强，实力雄厚 位列 500 强房企的华夏融创，具有出色的开发能力和雄厚的实力，其 2012 年总资产 29.88 亿，总 收入 7.27 亿，具有足够的担保实力。 担保人董现君先生资产实力雄厚 董现君先生名下实际控制的华夏集团 2012 年总资产 84.36 亿，主营业务收入 20.42 亿元，净利润 � 3.99 亿元。作为能够进入 2013 胡润富豪榜的富豪，其担保实力雄厚。 华夏融创未来现金流充裕 华夏融创正在开发的 10 个项目中有 9 个已取得预售资格，信托期限内全部 10 个项目均进入预售， 未来现金流充裕。预计截止至 2014 年底本信托结束，整体项目可实现累计净现金流 51.67 亿元，对本 � � 信托贷款本息有较好的担保能力。 +项目公司 100% 股权质押担保，多重风控，有效保障信托安全。 土地抵押 土地抵押+ 100%股权质押担保，多重风控，有效保障信托安全。 大业信托具有很强的资本运作能力 作为中国四大资产管理公司之一东方资产管理旗下信托公司，有着深厚的政府背景和资产管理、处 置能力，能有效保障信托项目的安全运作与按时兑付。
—玫瑰庄园 项目介绍 项目介绍—
� 项目简介 项目选址位于江苏省江阴市经济开发区，江阴经济开发区是1993年11月由江苏省人民政府批准的 省级重点开发区。至2011年6月15日，国务院正式批准江阴高新技术产业园区升级为国家级高新技术产 业开发区，并定名为江阴高新技术产业开发区。 项目具体位于开发区的长山大道大河港东、石山路西、西苑小区北。 项目规划及进度 华厦玫瑰庄园项目总占地面积95,978平方米，地上建筑实际容积率为0.98，地上总建筑面积 94,044.13平方米，其中：低层住宅19,294.68平方米，多层住宅68,988.35平方米，公寓住宅2,381.1 平方米，配套商业2,998平方米，管理用房382平方米，另建地下室37,031.66平方米，总计建筑面积 131,075.79平方米，地块内建设多层住宅楼38幢及配套物业管理用房。 项目总投资共计6亿元，已投入4.096亿元。 项目分三期建设：1期酒店式公寓已经五证齐全（现在主要作为售楼处使用），共39套、可售面积 约5,122平方米，其中3套商业（已网签销售2套）、36套公寓（已网签销售8套、均价7,450元/平方 米）；2期分为5栋多层和9栋类别墅，其中5栋多层面积约19,965.01万平米，9栋类别墅面积约 8,512.80平米，目前4证齐全，目前已经具备取得预售的条件;3期分为11栋多层和12栋类别墅，2013年 8月前将取得工程规划许可证和施工许可证。本次信托贷款主要用于项目2期和3期建设。 预计2期将于2013年取得预售证；3期将于近期开工，预计将于2013年底取得预售证，取得预售证 当月正式形成销售。
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项目所在地介绍
江阴，为苏锡常“金三角”几何中心，从江阴到上海、南京两大城市各 148 公里，到无锡、常州仅 38 公里。以江阴为圆心、半径 160 公里范围内有五个飞机场，其中南京、上海可直飞境外。并有多条交 通要道取道江阴（连接陇海、浙赣两大铁路大动脉的新长铁路、沟通同三和京沪两大国道主干线的过江 “咽喉”江阴长江公路大桥、沪宁高速、京沪高速等）。 2011 年江阴市国民经济保持平稳增长。全市实现 地区生产总值 2335.9 亿元，按可比价格计算，比 上年增长 12.0%。按常住人口计算人均生产总值达到 14.6 万元。工业企业实现产值 5,976.6 亿元。其中 轻工业实现产值 1,580.3 亿元；重工业实现产值 4,396.3 亿元。 江阴目前已拥有 30 家上市公司、31 只股票，包括“兴澄股份”、“法尔胜”、“华西村”、“江苏 阳光”、“凯诺科技”、“三房巷”、“双良股份”、“长电科技”等，更有 100 家拟上市企业。
