访谈提纲
适用对象: 中层
说明：本问卷分为三个部分，除了第1、2部分为通用部分外，第3部分是根据专业不同，分为计划、拓展、项目策划、设计、采购、工程、营销/招商、客服、成本、人力资源、财务、其它(合同/资料/信息等)12个子部分；
请各位针对自身部门所在的专业、和本部门关联性较强的专业、以及关心和熟悉的问题提前进行准备，访谈的内容可以不局限以下问题，只要是和本咨询项目相关的都可以阐述。实际访谈内容将围绕此范围做更有针对性的调整。
1 自我介绍
请先简短介绍您自己，包括您个人经历、现任职务，主要职责，在职时间，以及您对本次管理咨询项目的关注点和期望是什么?
2 通用部分：战略与组织管控
（1）请谈谈您对公司战略规划的理解。基于这种理解，您认为本部门的使命或者说定位是什么，应承担哪方面的职能？现状与以上要求有何差距（如职能的完善性、内部专业的建设、人
力资源状况等）？
（2）您认为目前公司对项目公司的管控要点哪些比较完善？哪些需要完善（如股权管理、投资管理、战略管理、财务管理、业务管理、资源统筹）？不完善的管控要点具体表现在哪些
方面（如明晰的制度、清晰的权责和汇报关系、规范和标准的文件或成果表达形式等）？（3）您所在的部门与总部其它部门之间的职责界面是否明确？您所在的部门与项目公司部门之间权责界面是否明确？如果不明确，主要是与哪些部门，具体表现在哪些职责？
（4）您所在的部门结构是否合理？设置哪些专业和职位？内部职位与职位之间的职责分配是否清晰、合理？编制是否合理？
3 各专业模块
3.1 计划管理
（5）公司的战略规划是否和年度计划紧密结合？战略规划中的关键举措是否分解落实到各部门，以具体的行动计划来实施？
（6）公司的计划体系是否有明确的分级分类，尤其是房地产业务（如年度经营计划和部门季度/月度计划，项目里程碑、二级、三级计划等）？在公司层面，年度经营计划/职能计划/部门
计划，与项目计划是否分别由不同的部门负责？主责部门分别是什么？
（7）公司在制定年度计划时，是否会对各部门提出明确的目标或者工作重点？或者是由各部门自行报计划？
（8）您主要负责哪一类或者哪一级计划？您制定部门计划的依据是什么（如战略规划、年度经营目标、年度工作主题或者重点等）？在制定计划时，上级领导与您就计划的时间、目的、
衡量标准等关键因素的沟通情况如何？
（9）计划与预算的结合程度如何？如果不甚理想，您认为是哪些因素影响了二者的结合？（10）项目计划是否有明确的分级？公司管理到哪一层级？如果有里程碑节点，在确定里程碑节
点模板时，哪些是重点考虑因素（如进度的关键控制点、财务／现金流影响、产品品质、
管理精细化、客户导向等）？
（11）是否有对项目计划的预警机制？什么情况下，会对项目计划进行预警？
（12）计划是否分解到岗位？效果如何？
（13）公司对计划的考核情况如何？考核的机制与方法是什么？能否正确的评估计划完成情况？
能否激励员工？
（14）您对计划体系的运行效果评价如何？如果认为效果不佳，您觉得主要是何原因造成的（如分级分类不合理、计划制定本身不合理、计划的上传下达不畅、计划的跟踪效果差、计划
的评估和考核不合理等）？
3.2 项目拓展
（15）您是如何理解公司的区域发展战略的？公司是否有明确的城市投资等级评价体系，或者是否有类似如核心城市、重点城市、机会城市之类的等级之分？您认为公司的房地产区域投
资策略明确吗？
（16）是否有明确的土地储备计划来承接以上的区域发展战略和投资策略？每年度的项目投资方向和土地获取标准是否明确？在确定土地获取标准的时候，是否能考虑了未来主要面对的
客户和产品价值体现？
（17）公司的基础研究体系是否完善（行业研究、针对目标区域的市场研究等）？房产投资发展部和项目公司在此方面的分工与合作情况如何？
（18）公司是否有明确的土地信息收集和初步筛选机制？土地信息收集和初步筛选的标准是否明确？每个月一般会收集多少个土地信息？其中有多少比例通过了初步筛选？公司总部和项
目公司在此方面的职责是否明确？流程接口关系是否明确（如规范和标准的文件或成果表
达形式、清晰的流转顺序）？
（19）公司的项目拓展制度是否清晰？是否有明确的“内部立项—可研论证—投资决策评审—项目获取—项目交接”制度？公司总部和项目公司在这个过程中的职责分工是否明确？该制
度的运行顺畅性如何？哪些因素影响了它的顺畅性（如土地获取的标准、可研论证的深度
和准确度、过程中职责划分、流程的接口关系等）？
（20）每个季度一般有多少个项目通过内部立项？有多少通过了可研论证和投资评审环节？影响项目拓展的效率最主要的因素是什么？
（21）可研论证有哪些部门参与？彼此的分工是什么？可研报告的深度和准确度如何？哪些专业工作对它的影响最大（如项目信息收集、概念规划草案设计、初步市场调研及初步定位、
成本测算、工程条件评估、财务投资估算、项目风险评估等）？这些专业工作是否都开展
了？哪些专业工作最为薄弱？
（22）可研报告中对项目的结论在项目策划阶段被修改的程度大不大（如分期开发策略、第一期开盘时间、销售面积、产品形态、户型结构、销售均价等）？最主要是哪些内容被修改？
项目第一期的最终的表现形式和可研报告中的描述有多大差别？
（23）项目交接的流转顺序是否清晰？下游部门对需要的项目资料和信息是否明确？交接能否一次到位？
3.3 项目策划（包括产品策划和项目运营策划）
3.3.1 产品策划
（24）是否有客户模型的研究与之匹配的产品创新以及标准化研究向上承接战略层面的产品类型规划，向下支持项目策略层面的产品策划？
（25）产品策划一般由项目公司哪个部门牵头？哪些部门参与？设计专业和营销专业是如何配合的？这些部门之间的接口关系如何（如规范和标准的文件或成果表达形式、清晰的流转顺
序）？
（26）在产品策划过程中，成本专业是否进行成本测算？财务专业是否进行财务估算？效果如何？哪些因素支持或者影响它们的效果？
（27）公司参与产品策划的方式是什么（如直接参与工作、专业支持、评审等）？效果如何？哪些因素支持或制约了效果的发挥？
（28）产品策划的输出成果一般是哪些（如产品定位报告、概念设计成果）？产品定位报告中一般包括哪些内容？在这个阶段，对客户需求研究效果如何？能否掌握项目的价值敏感点（价
值排序）？是否有类似客户需求清单输出？定位报告结果在方案设计任务书中的体现结果
如何？
（29）产品策划的成果一般在设计阶段被修改的程度大不大？最主要是哪些内容被修改？这样的修改对整个项目的影响如何（如进度、收益、客户接受度）？最终的产品形态和户型配比
和定位报告中的描述有多大差别？
3.3.2 项目运营策划
（30）是否有年度经营或开发计划向上承接战略规划中的经营目标，向下指导项目运营策划？或者说项目计划编制的来源是什么？是否满足公司年度经营目标或年度资金计划的要求？（31）项目运营策划一般由项目公司哪个部门牵头（如负责组织项目计划、项目运营目标书的编制）？
（32）是否有明确的会议或者制度对项目总体开发节奏及次序、产品方案、项目开发进度、营销策略、项目开发决策优先级、项目前期工作推进等关键工作做出统筹安排？如果有，效果
如何？如果没有，请举例说明负面影响？
（33）在过程中，项目公司是否会有专门的部门对开发中的风险、项目配套、开发报建等影响项目开发的关键因素进行策划？如果有，效果如何？如果没有，请举例说明负面影响？（34）项目运营策划的输出结果有哪些？项目计划具体由哪些组成（如里程碑计划、资金计划）？
或者是否会有明确的运营目标书输出？输出哪些内容（如项目里程碑计划、产品策划成果、
销售策略、成本目标、工程质量目标等）？
（35）公司是否有明确的部门对接项目运营策划？哪些部门负责审核？
