房地产营销策划方案.pptPPT

✓一方面要积极敢当配角，引入合肥高层次商业要素推进自 身的发展 ✓另一方面要努力减少合肥影响力扩展过程中对六安城市商 圈的挤压效应，努力通过形成特色高效的城市商业增强对周 边地区的吸引力。
六安
合肥 巢湖
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二、 WHY之市场现状分析：
城市视角
相当面积的老城区尚未改造，由 于当地的外来人口不多及辐射能 力有限，现有房源基本靠当地居 民消化，1/3房源为拆迁户购买， 旧城改造为房地产市场发展提供 了强劲的推动力 。
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二、 WHY之市场现状分析：
政策视角
1、宏观政策之“国十条”与“国五条”（政策出台背景）
地方政府两面性
信贷投放过量
本轮房价快速增长的原因
市场供给不足
通胀预期加速
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二、 WHY之市场现状分析：
政策视角
2、宏观政策之加息（对楼市的影响）
加息影响
开发商
借贷资金成本上升、 银行存款利率上升、
流动性收紧
房地产发展前景预测 ——刚需主导
随着城市化进程的加快，六安中心 城区的土地资源愈发变得稀缺，地 段升值很大。
2005年至2010年，六安市净增城市人口20万人，每 年平均增长4万人以上。以2005年底人均住房面积 22.4平方米算，每年要增加88万平方米住宅，商品 房刚性需求强劲。
六安市目前农村外出打工返乡置业的比重据统
政策松动，量价上涨
价格略降，成交量低糜，市场供应减少
政策频出 媒体炒作 形成观望 成交量萎缩
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二、 WHY之市场现状分析：
城市视角
市民观点： “现在的六安开始东扩了”
➢城市发展热点将发生转移，城南、
城北学区板块价值正在透支。
➢城市的规划热点仍在离主城区较
月
近的月亮岛板块、城北学区板
亮
块，更容易牵引城区客户。
需求者
单纯从加息对楼市的影响来看，主要是通过调节 开发商的资金成本，来促进供应、降低需求，从 而使供求关系发生改变、降低房价；但从加息的 实质影响来看，其初期影响较小，主要是通过连 续加息、作用累加后房价开始明显下降。
加快销售 回笼资金
主动跟进
首套需求
加息初期
价格平稳
初期对不同档次物 业影响会有不同
1、活动营销 2、体验营销 3、传播营销 4、推广预算
营销执行
推广攻略
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一、 WHY之项目目标分析：
实现本案
项目销量
（节奏把控）
销售价格
（利润点的最大化）
产品形象
（树立品质）
靠怎样的产品和概念留住客户？
最直接思维方式的进入
如何保证我们的产品绝对好？（产品创新）
怎样的展示才能留住客户？
——基于理性的感性
购买力较弱暂时观望
息多 后次
加
改善需求
购买力较强，初期受 影响小
跌
保值型需求
初期受影响小
通常要到加息周期的后期，
房价开始明显下降
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二、 WHY之市场现状分析：
政策视角
3、市场走向
房价高企 调控出台 成交量、价回落 开发商投资热情遇冷 供需失衡 价格反弹
2010
04—08
2010
09—12
2011
01—06
岛
➢随着城市化进程的加快，六安中心
板
城区的土地资源愈发变得稀缺，地
块
段升值很大。
➢城东是六安连接合肥、融入省会经
济圈的桥头堡，是六安未来的重
要
发展方向 。
依托学区发展起来的房地产板块； 住宅土地供应基本饱和，后续供应以 非住宅用地为主；客户比较分散，有 条件的为孩子上学的六安市区家庭为 主。
城北学区板块
计约为30％左右，此因素必然给房地产市场带
来更大的需求；城镇居民可支配收入不断提高，
纵观2010年年内六安楼市均价走势，1-6月，六安 楼市基本上呈现出一轮上涨趋势，7月宅销量升高 的同时，宅均价显著回落至3377元/㎡，此后宅销 量连续3个月呈现出快速上涨趋势，9-11月随着宅 销量的持续上行，宅均价连续出现小幅回落，但 仍连续三月保持在3900元/㎡的高位运行。
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二、 WHY之市场现状分析：
主城区
城东板块
传统的工业区域， 目前城市规划主 要的发展方向， 在原工业开发区 基础上形成规模 经济园区和产业 园区，带动城市 发展； 区域房地产发展 处于起步阶段， 发展不成熟，板 块价值没有被挖 掘；

城南政务板块
城市新兴的行政商务核心区； 后续优质地块供应减少，主要集中 在新市政府东侧目前城中村区域； 六安市房地产形象、品质、价格标 杆区域；
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二、 WHY之市场现状分析：
城市视角
六安房地产市场概况——量价齐升
从2010年年内走势来看，六安楼市受调控政策 影响较小，4月中旬一次调控政策出台后，在之 后的5月份六安楼市宅销量仍然保持在千套以上 的高位，6-8月宅销量出现波动，而自8月跌至 年内低谷512套之后，宅销量呈现出一路上行的 趋势，在11月冲高至1591套，超过3月的1455套， 再次刷新年内月度成交高点。
汇辰置业·东城御景项目 营销策划方案
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报告需要解决的三大问题 > >
卖什么？ 卖给谁？
1. 项目形象如何确立和拔高？ 2. 本案具有什么特质与特点？ 3. 核心价值主张是什么？
提出问题
WHY
1. 谁是我们的核心客户？ 2. 对应产品主张是什么？
分析问题
WHO
怎么卖？
1. 营销节奏如何铺排？ 2. 营销渠道如何开展？ 3. 营销方案如何实施？
WHO
是谁
WHAT
做什么
分析问题
1.产品剖析 2.市场定位 3.客户分析
营销推广思路
解决问题
1、项目解读建议 2、SWOT分析 3、核心价值
总体策略
1.营销目标和任务
2.市场现状分析 （我们的战场） 3.竞争对手分析 （我们的营销重点）
销售攻略 渠道
展示攻略 宣传
1、宣传策略 2、价格策略 3、推售策略（节奏）
城市视角
“合肥为中心，六安、巢湖为两翼”的省会经济圈规划,合肥经济 圈力争成为安徽省省经济最具活力、辐射力最强的核心增长区域。
构建省会经济圈，圈内各个城市的通讯、金融 等都要
突破行政壁垒. 打造省会“旅游圈” 建跨区域“经济特区”
今后一个时期，作为安徽省会的合肥，将进一步成长为安徽 的增长极，对周边地区的极化效应继续加大。六安在融入合 肥城市圈过程中:
解决问题
WHAT
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我们要达成的三大目标 > >
实现项目整体销售目标的达成 －－完成预期销售任务
实现项目形象气质的整体拔高并持续超越 －－树立区域标杆，开发区首席纯正英伦社区
实现多元化的营销互动与利润递进式超越 －－利润最大化，价值最大化，项目品牌效益最大化
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报告整体思路与3W策略路径：
WHY
为什么