城市用地分类及其适用性评价课件

第五讲 城市用地
• 用地适用性评价 • 用地分类
主讲：王芳
影响规划建设的气象要素
太阳辐射 风象 温度 降水与湿度
主讲：王芳
太阳辐射
• 太阳辐射具有重要的卫生价值，同时也是 清洁能源。
• 日照间距
– 日照量标准：日照时间+日照质量 – 日照间距：前后两列房屋之间为保证后排房屋
在规定的时日获得所需日照量而保持的一定间 距。 – 平地日照间距的计算关系（见P604）
• 城市职能是由该城市为外部提供的产品和服务来体现的，由专业化部 门、职能强度、职能规模三个要素组成。
• 职能构成：特殊职能与一般职能；基本职能与非基本职能；主要职能 与辅助职能。
• 城市职能定性分类：以各级行政中心职能划分；以经济职能划分；以 其他特殊职能划分
城市性质
• 城市性质含义：指各城市在国家经济和社会发展 中所处的地位和所起的作用，是各城市在城市网 络以至更大范围内分工的主要职能。它代表了城 市的个性特点和发展方向。它是由城市形成与发 展的主导基础因素决定的，是由该因素组成的基 本部门的主要职能所体现的。
– 两者有着共同的规划对象，都是针对一定时期、一定 行政区范围内的土地使用或利用进行的规划，但在内 容和作用上是不同的，两者应该相协调。
城市职能
• 城市职能是指城市在一定地域内的经济、社会发展中所发挥的作用和 承担的分工。城市内部各种功能要素的相互作用是城市职能的基础， 城市与外部的联系与作用是城市职能的集中体现。
主讲：王芳
城市用地的分类和构成
• 《城市用地分类与规划建设用地标准》国 标：10大类、46中类、73小类。
• 10大类 R居住用地，C公共设施用地，M工业用地 W仓储用地，T对外交通用地S道路广场用地 U市政公用设施用地，G绿地，D特殊用地 E水域和其他用地 • 城市用地的构成

2021
21
凹岸不稳定性分析
凸岸
凹岸
2021
22
涪
绵江公路对涪江 弯道的技术处理
绵江公路
2021
23
2021
24
地下水等深线 有害工业
盛行风向
地下水流向
生活居住区
改变的地 下水流向
城市水厂
因后建工业用水形成 的地下水漏斗中心
后建的用水量 较大的工业
城市用地分布与地下水流向关系
2021
25
3、气候条件 包括：太阳辐射、风象、温度、湿度、降水量等。 1）太阳辐射 日照标准 建筑间距 建筑朝向
– 在二类居住用地中增加“保障性住宅用地”（R20）小类
2021
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• A公共管理与公共服务用地：
– 定义：行政、文化、教育、体育、卫生等机构和设施的用地， 不包括居住用地中的服务设施用地。
2021
51
城市用地分类中的英文字母含义
2021
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居住用地
2021
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• R居住用地调整说明
– 中小学用地划入“教育科研用地”（A3）。 – 将原来的四级标准调整为三级标准：
• “一类居住用地”（R1）是设施齐全、布局完 整、环境良好，以低层住宅为主的用地，包 括别墅区、独立式花园住宅、四合院等。
2021
42
菜地
林场
铁路 公路
机 场
污水处理场
港口
休疗 养地
山地 公墓
工 业 仓库 生 公园 活 居 住 市中心
河流
湖 泊
水 水源
地
农田
城市用地202的1 组成
菜 地
43
花纹图例
公别拉河

02
Hale Waihona Puke 促进城市包容性和多元化发展。
实现经济繁荣
03
城市用地利用的效率与可持续性
提高土地利用的经济效益。 促进城市产业升级和创新发展。
城市用地开发与利用的创新与实践
土地混合利用模式
将不同功能的建筑物混合在一起，提高土地 利用效率。
地下空间开发利用
利用地下空间进行交通、停车、商业等设施 的建设，缓解城市用地紧张问题。
城市用地短缺
随着城市化进程的加速，城市人口不断增长 ，导致城市用地需求急剧增加，而土地资源 有限，使得城市用地出现短缺现象。
供需矛盾
在城市用地供需矛盾方面，主要体现在城市 扩张和保护耕地之间的矛盾、商业用地和住
宅用地之间的矛盾等方面。
城市用地过度开发与环境破坏
过度开发
一些城市为了追求短期经济发展和政绩，过度开发城 市用地，导致土地资源浪费和生态环境破坏。
城市用地的发展历程与趋势
总结词
梳理城市用地的发展历程，分析不同阶段的特点和影 响因素，预测未来城市用地的发展趋势和方向。
详细描述
随着城市化进程的不断加速，城市用地经历了从无到有 、从简单到复杂的发展历程。在发展过程中，城市用地 的规模、结构和功能不断发生变化，受到经济、社会、 环境等多方面因素的影响。未来，随着城市化水平的提 高和产业结构的调整，城市用地将呈现出更加多元化、 智能化和绿色化的发展趋势。同时，城市用地管理也将 更加注重生态保护、可持续发展和人居环境质量的提升 。
土地资源的节约利用
土地资源的高效利用
城市用地利用的效率与可持续性
土地资源的合理配置 城市用地利用的可持续性
保护生态环境
城市用地利用的效率与可持续性

城 市 热 岛 效 应
四大火炉城市
七大火炉城市
1、城市与自然环境 城市对自然的影响 城市热岛效应、干岛效应、绿岛效应 土壤结构改变，地面下沉 水质恶化 温室效应
海平面上升；病虫害增加；气候反常，海洋风暴 频繁；土地干旱，沙漠化面积增大
滑坡与崩塌
2、自然环境条件分析
(1) 地质条件：地质条件的分析主要着重在与城市用地 选 择和工程建设有关的工程地质方面的分析。
益阳市总体规划图
滑坡与崩塌
滑坡与崩塌
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第三节 城市用地的分类与用地构成 一、城市用地的分类
城市用地对应于所担负的城市功能，划分为不同的用 途。城市用地的分类方法，各个国家并不一样。
中国建设部于1990年后制定并颁布了《城市用地分类 与规划建设用地标准》的国家标准。该标准将城市用地划 分为大类、中类和小类三级，计有10大类，46中类和73小 类。
设计洪水标准频率1—0.33，洪水重现期100—300年 ②水文地质条件：
地下水分为上层滞水、潜水和承压水三类； 具有城市用水意义的地下水，主要是潜水和承压水； 盲目抽用，易形成地下水位下降，造成“漏斗”
⑶气候条件 太阳辐射、风象
⑷降水与湿度 ⑸地形条件
②风象 风是以风向与风速两个量来表示的。
风向一般是分8个或16个方位观测，累计某—时期中各个方 位风向的次数，并以各个风向次数所占该时期不同风向的总次 数的百分比值(即风向的频率)来表示。
第二节 城市用地及其适用性评价

构造
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(二) 自然环境条பைடு நூலகம்分析
• 在城市规划与建设中，自然环境的作用与影响是作为一项条
件而存在并给予考虑的，通常称之为自然环境条件或简称为
自然条件。
自然条件有物理的、 化学的、生物的等； 包括地质、水文、气 候、地形、植被，以 及地上地下的自然资 源等。
资料的勘查 资料的收集 按规划阶段的需要进行整理 分析和研究
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（5）矿藏
• 分布与开采影响到城市用地的选择和城市布局的形态。
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2、水文和水文地质
• （1）水文条件 • 指地表水系情况对城市的影响，如江、河、湖、海等。 • 利：城市水源地；可发展水运；满足城市造景需要；改善城
• 既包括已经建设利用的土地和规划区范围内尚待开发建设的土 地，还包括非建设用地。如农林田、山地、水面所占的土地。
• 按照国家有关规定，城市用地一般包括居住用地、公共设施用 地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市 政公用设施用地、绿化用地、水域、特殊用地和其他用地等。
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等用地； ⑤墓葬地 指陵园、墓地、殡葬场所及附属设施用地。
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(二)城市用地的属性
1、自然属性
• 其存在是自然的，具有不可移动性，既有明确的空间定向性，还有耐久 性，不可能生长或毁灭。每块土地各具有相对的地理优势或劣势，并且 各所具有的土壤和地貌特征。
2、社会属性
• 权利表征：绝大部分土地已经有了明确的归属，土地属于一定拥有土地 的社会权力。
如兰州的峡谷带型城市 • 然条件影响城市的 “个性”。如苏州

城市发展战略 城市总体布局
4
第一节 城市用地分类及其适用性评价
（对应书本第十一章）
5
第一节 城市用地分类及其适用性评价
一、城市用地概述
（一）城市用地（概念） 城市用地是城市规划区范围内赋以一定用途与功能的土地的统称， 是用于城市建设和满足城市机能运转所需要的空间。
通常所说的城市用地，既是指已经建设利 用的土地，也包括已列入城市规划区域范 围内尚待开发建设的土地，及城市开发区 域范围内的非建设用地。
形成的地面水。
3) 水文地质条件：
上层滞水
分为①上层滞水；②潜水；③承压水
土壤水 沼泽水
地下水的大量开采会导致地下水位 下降，甚至枯竭。 长期大量抽取地下水，会引起地面 下沉，对防洪、排水、市政工程带 来问题。
潜水面 潜水含水层 隔水层
承压水含水层 隔水层
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20
地面沉降的危害：市政基础设 施、道路桥梁、港区码头、地 下管线的损害和深井事故、地 裂缝等等
B．在地质不稳定地区，不宜布置庞大的建筑物或构筑物，如三峡坝址 C．如在设防地区的建筑需要进行处理，如变形缝的设置，以及建筑物
的高度控制
5) 矿藏
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绵阳市地质构造分析
龙 门
窦团山 江油
绵阳
隐伏断裂
山
德阳
龙 四川盆地
成都
泉
地表断裂
山
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未发现断裂带前的规划方案
隐伏 断裂
某镇规划方案的修改示意
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22
凹岸不稳定性分析
凸岸
凹岸
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涪
绵江公路对涪江 弯道的技术处理
绵江变的地 下水流向
城市水厂
盛行风向
地下水流向

E1
E13
E2
坑塘沟渠
农林用地 其他非建设 用地
蓄水量小于10万m3的坑塘水面和人工修建用于引、 排、灌的渠道
耕地、园地、林地、牧草地、设施农用地、田坎、 农村道路等用地 空闲地、盐碱地、沼泽地、沙地、裸地、不用于畜 牧业的草地等用地 城镇、村庄、独立用地内部尚未利用的土地 盐碱地、沼泽地、沙地、裸地、不用于畜牧业的草 地等用地
2．用地评定的分类 按照部颁的《城市规划编制办法实施细则》规定．须对城市用地作出 适宜性区划，—般将之分成三类： 一类用地：是指用地的工程地质等自然环境条件比较优越，能适 应各项城市设施的建设需要，一般不需或只需稍加工程措施即可用于建 设的用地。 二类用地：是指需要采取一定的工程措施，改善条件后才能修建的 用地。它对城市设施或工程项目的分布有一定的限制。 三类用地：是指不适于修建的用地。现代工程技术几无绝对难以修 建的用地，所谓不适于修建的用地是指用地条件极差，必须付以特殊工 程技术措施后才能用作建设的用地，这取决于科学技术和经济的发展水 平。
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E3
E31 E32
空闲地 其他未利用 地
湖北工业大学土建学院
城市规划原理
二、城市建设用地及其分类
城市建设用地共分为8大类、35中类、44小类
代码 codes R A B M 用地类别中文名称 Chinese 居住用地 residential 英文同（近）义词 English
公共管理与公共服务用地 administration and public services 商业服务业设施用地 工业用地 commercial and business facilities industrial
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经济表征：土地的经济价值已不是表现土壤的肥脊程度，而是更多的表 现在土地在城市的特定环境与地点所产生的地点价值，以及土地利用本 身经济潜力的差别。另外通过人为地对土地进行开发，可以提高土地的 可利用性，也提高了土地的经济性。
法律表征：有一定法律约束及保障，经立法程序而得到法律的认可和支 持。在商品经济条件下，土地是一项资产，有一定法律约束及保障。
滑坡
崩塌
（3）冲沟
间断流水在地表冲刷所形成的沟槽。冲沟切割地面，使用地 支离破碎，影响用地使用，分活动性冲沟及稳定性冲沟。
类型： 活动性冲沟——即冲沟还在继续发展。规划时不能利用该地
带。 稳定性冲沟——冲沟已经稳定了，不再发展，可以利用。 应分析冲沟的分布、坡度、活动与否，并应了解冲沟的发育
(三)城市用地的价值
1、使用价值
在土地上进行各种城市建设工程，通过人为加工，可以创造 出各种不同的活动场所，而具有使用价值。土地的位置、地 形、地貌、地质等影响土地的使用价值。
2、经济价值
当土地作为商品或者某方面权利的有偿转移而进入市场，就 显示出它的经济价值。这种价值转化以地价、租金或费用为 其表现形式。因地质、位置不同，影响土地的经济价值。
地。特殊用地可分为5种： ①军事设施用地 指专门用于军事目的的设施用地，包括军事
指挥机关和营房等用地；
②使(领)馆用地 指外国政府及国际组织驻华使(领)馆、办事处 等用地；
③宗教用地 指专门用于宗教活动的庙宇、寺院、道观、教堂 等宗教自用地；
④监教场所用地 指监狱、看守所、劳改场、劳教所、戒毒所 等用地；
件而存在并给予考虑的，通常称之为自然环境条件或简称为
自然条件。
自然条件有物理的、 化学的、生物的等； 包括地质、水文、气 候、地形、植被，以 及地上地下的自然资 源等。

1.哪些因素决定了不同城市土地的价值极差？有学者认为，我国提供的土地拍卖制度提升了房产价格，是否应该叫停土地拍卖？1区位2周边的基础设施和公共服务设施的完善程度3道路交通状况4周边的经济活动水平5周边的公园绿地等环境状况6周边的产业布局7周边的历史文化和传统风貌房产价格分为房价和地价，其中，地价所占比重大大高于房价。

自从1987年，深圳第一宗土地拍卖，到2004年国家全国统一土地双轨制度，包含两种：一种是政府无偿划拨国有土地给用人单位；另一种是所有经营性土地出让，全部实行招拍挂制度。

土地的招拍挂制度，决定了土地价格只升不降。

地价的上升，很大程度上会影响房价的上升。

而我国的税收分成制度，决定了现阶段地方政府的税收来源主要是土地的增值税和使用税，理由如下：我国现行税收分三部分：1全部归中央，主要包括：消费税、车辆购置税、关税、进口增值税、船舶吨税2中央和地方增值税三一开，所得税六四开，主要包括：国内增值税、企业所得税、个人所得税等3全部归地方，主要包括：耕地占用税、土地使用和增值税、房产税、契约税、车船税、烟叶税综上可知，土地拍卖制度会影响房价，但究其根源，是因为我国的税收分成制度所导致的，解决办法便是修改税收分成制度。

土地拍卖制度体现了土地在市场经济中的经济价值，不应该叫停。

2.城市用地评价应该考虑哪些因素？在你所居住的城市中，对城市安全影响最大的自然或工程要素是什么？1地质条件（建筑基础、滑坡与崩塌、冲沟、地震）2水文条件（水文条件、水文地质条件）3气候条件（太阳辐射、风向、温度、降水和湿度）4地形条件（a影响城市的布局、平面结构和空间布置b地面的高程和各用地部位之间的高差是对制高点的利用、用地的竖向规划、地面排水和洪水的防范等方面的设计根据c地面的坡度，对规划和建设有多方面的影响d地形与小气候的形成有关e地貌对通信和电波有一定的影响。

郑州处于平原地区，相对于周边地势较高，没有洪水、地震、滑坡、泥石流，好像没有影响城市安全的自然和工程要素啊，希望大家多多建议和启发。

基本烈度：一百年内在该地区可 能遭遇的地震最大烈度，是 设防的依据设计烈度：在地 区宏观基本烈度基础上，考 虑地区内地质构造特点，地 形、水文、土壤条件等不一 致性所出现小区域地震烈度 的增减，据此制定更为切实 而经济的小区域烈度标准。 避免在强震区建设城市。
2.2水文及水文地质条件
水文条件——江河湖泊水体，不但可作为城市水源，同时还 在水运交通，改善气候，稀释污水，排除雨水以及美化环 境等方面发挥作用。为防治洪水，在城市用地选择时要按 照洪水频率，利用高亢地形，同时避开洼地、滞洪区等部 位。城市防洪标准要区别不同城市设施的重要性，采用不 同的设计标准频率。
第11章 城市用地分类及其适用性评价
第1节 城市用地概述 第2节 城市用地适用性评价 第3节 城市用地的分类与用地构成
第1节 城市用地概述
1 城市用地的概念
土地是人类赖以生存与发展的基本资源，是人类社会 活动的基本载体。
城市用地是城市规划范围内赋以一定用途与功能的 土地的统称。是用于城市建设和满足城市机能运转所 需要的空间。
第2节 城市用地适用性评价
1 城市与自然环境 自然环境作为一个基本的条件，深深地影响着
城市的生成与发展。 人工环境与自然环境交互作用，形成特有的城
市环境形态。
清明上河图反应宋东京城市与自然环境的关系
圆明园设计图反应古代城市建设的自然观
2 自然环境条件分析
组成自然环境的要素：地质、水文、气候、地形、植被、地 上地下资源等；
兰州理工大学 城市规划专业
地下溶洞
人为原因造成灾害
2012年西安城市地陷
滑坡滑坡与崩塌——滑坡是斜坡在风化作用、地表水或地下 水、人为的原因，特别是在重力的作用下，使得斜坡上的 土、石向下滑动（常发生在丘陵或山区，在选用坡地或紧 靠崖岩建设时需要注意）在规划用地时，应确定滑坡地带 与稳定用地边界的距离。必须选用有滑坡可能的用地时， 应采用具体工程措施。崩塌的成因主要是岩层或土层的层 面对山坡稳定造成的影响。当裂隙比较发育，且节理面顺 向崩塌的方向，尤其是因争取用地，过分人工开挖，导致 坡体失去稳定而崩塌。

城市规划原理Principles of Urban Planningv 一、城市用地的概念t 城市用地是城市规划区范围内赋以一定用途与功t 包括：已经建设利用的土地，也包括已经列入城市规划区域范围内的尚待开发建设的土地。

v二、城市用地的属性和价值t城市用地的属性•自然属性：如位置的固定性，独特的地貌、土壤特征，耐久性、不可再生性。

•社会属性–权利表征：隶属性，依附于一定的社会权利–经济表征：通过人类社会活动而体现–法律表征：一项资产，国家、集体所有t城市用地的价值•使用价值：用作城市活动产生而具有使用价值。

区位、地质等差异影响使用价值。

•交换价值：可以作为商品进入市场。

具体表现为地价、租金或费用等。

v三、城市用地的区划t行政区划t用途区划t房地产权属区划t地价区划v一、城市与自然环境v二、自然环境条件分析t地理条件•地理位置•地理环境，城市与周边或地区在地理特征方面的相互关系•地形地貌，影响布局、建设项目、工程设施与建筑物的布置密度、景观。

包括：坡态、坡度、坡向、标高、地貌等。

•地形一般在200以下很低,平坦广阔平原一般在200米~500米较低,起伏不大,坡度缓和丘陵一般在500米以上较高,峰峦起伏,坡度陡峻山地t地质条件•城市用地选择和工程建设有关的工程地质分析•地质现象–黄土：湿陷大孔性土壤–滑坡与崩塌–喀斯特现象：石灰岩溶洞–冲沟–沼泽地、泥石流、砂丘等•地质构造：地震断裂带1烈度在9度以上地区不宜作为城市用地（1）重要工业不要放在软基地、古河道或易于滑塌地区（2）地下有断裂带的地面上，设置100m 宽的居住区卫生防护带，其实不宜布置要求较高的建筑及设施（3）建筑不宜连绵成片，应留适当的防火间隔，水库不宜在强震区的上游（4）防灾指挥中心避免在强震区建设城市2按照用地的设计烈度及地质、地形，安排相宜的城市设施•地基承载力–指地基单位面积上容许承受的荷重，在此荷重下，地基不会发生大的变形和破坏。

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滑坡
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崩塌
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（3）冲沟
间断流水在地表冲刷所形成的沟槽。冲沟切割地面，使用地 支离破碎，影响用地使用，分活动性冲沟及稳定性冲沟。
类型：
活动性冲沟——即冲沟还在继续发展。规划时不能利用该地 带。
稳定性冲沟——冲沟已经稳定了，不再发展，可以利用。
应分析冲沟的分布、坡度、活动与否，并应了解冲沟的发育 条件，采取相应的治理措施。
此外还有喀斯特现象——石灰岩溶洞；沼泽地、泥石流、砂
第十一章 城市用地分类及其适用性评价
第一节 城市用地概述 第二节 城市用地适用性评价 第三节 城市用地的分类与用地构成
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第一节 城市用地概述
一、城市用地概述
（一）城市用地的概念
城市用地：是城市规划区范围内赋以一定用途与功能的土地
的统称。是用于城市建设和满足城市机能运转所需要的土地。
既包括已经建设利用的土地和规划区范围内尚待开发建设的土 地，还包括非建设用地。如农林田、山地、水面所占的土地。
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ห้องสมุดไป่ตู้10
（五）城市用地的归属与管理
城市用地的归属 城市用地的管理
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二、城市用地适用性评价
（一）城市与自然环境
1.自然环境与城市的相互影响 自然条件影响城市选址。如交通城市、港口城市、石油城市 自然条件影响城市发展。如黄河边的开封 自然条件影响城市空间形态与结构。如兰州的峡谷带型城市 然条件影响城市的 “个性”。如苏州与天津
按照国家有关规定，城市用地一般包括居住用地、公共设施用
地、工
业用地
、仓储
用地

三、城市用地适用性评定
1、用地评定的要求 城市用地的自然环境条件适用性评定，是对土地的自然 环境，按照生态系统要求、城市规划与建设的需要，进 行土地使用的功能和工程的适宜程度，以及城市建设的 经济性与可行性的评估。其作用是为城市用地选择和用 地布局提供科学依据。
进行城市用地质量的综合评定须注意：
4、地形条件
从自然地理宏观划分地形，大体有山地、丘陵、平原三类。 地形条件对规划与建设的影响： 影响城市规划的布局、平面结构和空间布置 地面的高程和用地各部位之间的高差是对制高点的利用、
用地的竖向规划、地面排水及洪水的防范等方面的设计依 据 地面的坡度，对规划与建设有多方面影响。 地形与小气候的形成有关，分析不同地形及与之相伴的小 气候特点，将可更合理的分布建筑、绿地等设施 地貌对通讯、电波有一定的影响。
在大中城市，由于建筑密集，绿地、水面偏少，生产和生 活活动过程散发大量热量，出现市区气温比郊外高的现象 ，叫热岛效应。
降水与湿度——我国大部分受季风影响，夏季多雨，雨量多 少及降水强度对城市排水设施有较为突出的影响，山洪的 形成，江河汛期也给城市用地的选择及防治工程带来问题 。相对湿度随地区和季节而不同，一般城市因人工构筑物 覆盖，相对湿度比郊区低，湿度大小对某些工业生产工艺 有影响，同时影响居民的舒适感。
3、气候条件
城市的气候除大气环流和海陆位置不同所形成的大气 候外，在较小的地区范围还存在地方气候与小气候。在城 市地区，由于城市所造成的大气下垫面层的不同，以及城 市与外界的温差所形成的热力差异，将促使某些气象要素 的变化，而出现“城市气候”的特征 。
太阳辐射——分析城市所在地区太阳运行规律和辐射强度， 对建筑的日照标准，间距、朝向的确定，建筑的遮阳设施 以及各项工程的热工设计，将有所依据。日照间距的考虑 还将影响到建筑密度、用地指标、用地规模。