物业管理合同与纠纷处理[1]

物业矛盾纠纷调解规章制度第一章总则第一条为了规范物业管理工作，化解物业矛盾纠纷，维护社区和谐稳定，制定本规章制度。

第二条本规章制度适用于小区内所有住户、物业公司和相关管理人员，凡居住或经营于小区内的单位和个人均需遵守。

第三条物业矛盾纠纷是指在物业管理过程中，因各方之间意见分歧，发生纠纷而需要调解解决的情况。

第四条物业公司应建立健全纠纷调解机制，设立专门的纠纷调解小组，及时有效地解决矛盾纠纷。

第二章纠纷调解机制第五条物业公司应设立专门的纠纷调解小组，小组成员由物业公司管理人员和居民代表组成。

第六条纠纷调解小组应定期召开会议，研究解决当前存在的纠纷问题，制定解决方案并跟进执行情况。

第七条物业公司应为纠纷调解小组提供必要的办公场所和设备，确保纠纷调解工作顺利进行。

第八条物业公司应定期组织纠纷调解小组成员参加相关培训和学习，提升纠纷调解能力。

第三章纠纷调解程序第九条当居民或物业公司发现存在矛盾纠纷时，应先尝试通过协商方式解决，无法协商解决时可向纠纷调解小组申请调解。

第十条纠纷调解小组收到申请后，应及时联系双方当事人，了解纠纷情况，约定调解时间并进行调解。

第十一条在调解过程中，纠纷调解小组应客观公正，听取双方意见，协助双方寻找解决办法，最终达成协议。

第十二条调解过程中，如双方当事人不配合，纠纷调解小组可采取适当的措施，包括邀请专家参与或调查取证等。

第四章纠纷调解结果的执行第十三条经过纠纷调解小组调解达成协议的，双方应立即签订书面协议，在规定的时间内执行。

第十四条如一方不履行协议，另一方可向物业公司申请协助，物业公司应积极配合，并向相关部门报备。

第十五条如双方对调解结果不满意，可向物业公司申请再次调解，或者向有关部门申请仲裁或诉讼解决。

第五章附则第十六条物业公司应定期对本规章制度进行修订和完善，确保纠纷调解工作的顺利进行。

第十七条本规章制度自颁布之日起生效，如有未尽事宜，由物业公司负责解释。

物业费的纠纷问题近年，法院受理的物业服务合同纠纷案件数量较多，随着公民法律意识和证据意识的增强，在是否缴纳物业费及如何缴纳物业费的问题上，业主⾏使抗辩权的事由愈加繁多。

但是看似都是依据物业服务合同提出的抗辩意见，有的业主最后得到了法院的⽀持，有的案件却以业主败诉收尾。

那么物业费的纠纷问题?下⾯就让店铺⼩编为⼤家讲解。

物业费的纠纷问题物业服务纠纷中物业费问题最为常见，业主对物业服务企业的不满以拒交服务费的⽅式表达，是否合法不论，却最为直接也最有⼒。

但物业费是物业服务企业⽣存的根本，物业服务企业开展服务需要相应的经费，对业主的拖⽋⾏为，物业服务企业往往以变相降低服务作为“回报”，导致双⽅⽭盾愈加激烈。

城市⼩区居住⼈⼝密集，纠纷⼀旦产⽣，涉及的⼈数少则⼏⼈，多则⼏⼗⼈甚⾄上百⼈，容易形成群体性纠纷。

物业服务纠纷往往起因⼩⽽特殊，处理不好容易引发社区⽭盾，甚⾄引发社会⽭盾。

物业服务纠纷的预防和恰当处理⼩到影响⼩区的和谐安定，⼤到影响社会的和谐安定，因此对这⼀问题的关注具有现实意义。

当前，我国物业服务市场还很不成熟，物业合同⼜具有⾃⾝的特殊性，我国法律、⾏政法规所确⽴的⼀些交易规则难以适⽤到物业服务合同审理中。

法院在审理物业服务合同纠纷时，有必要研究物业服务的特殊性，对双⽅当事⼈的权利义务以及法律强制性规定的适⽤加以探讨和界定，确保物业服务纠纷得到妥善处理。

⼀.物业服务合同的性质物业服务⾏业是随着⼈们居住环境的改变⽽逐渐形成的。

随着⼈⼝不断地向城市集中，地少⼈多成为城市的⼀个显著特点。

为了解决城市居民居住问题，住房向⽴体⽅向发展，出现了多层住宅，改变了过去⼀家⼀院的独⽴居住状况。

由此，房屋所有权制度受到了极⼤的冲击，出现了建筑物区分所有权这⼀新的物权种类。

建筑物区分所有权制度是物业服务制度的法律基础。

建筑物区分所有权是⼀种复合性的不动产所有权。

业主对建筑物内的住宅、经营性⽤房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

物业无效合同的认定及处理协议书物业无效合同的认定及处理一、无效合同的认定1.1 本协议所指无效合同，是指违反法律法规、违背公序良俗、损害社会公共利益、恶意串通、以合法形式掩盖非法目的等情形所订立的合同。

1.2 业主与物业管理公司签订的合同，如存在上述情形之一，经双方协商一致或经相关行政部门认定为无效合同。

二、无效合同的处理2.1 一旦合同被认定为无效，双方应立即停止履行合同约定的各项义务。

2.2 业主应根据物业管理公司的要求，及时补正相关手续或提供相关证明材料，以便重新签订有效合同。

2.3 物业管理公司应在合同被认定为无效之日起一个月内，退还业主已支付的相关费用，包括但不限于物业管理费、维修基金等。

2.4 双方应积极配合，共同处理因无效合同产生的后续事宜，包括但不限于与第三方签订的合同、已开展的项目等。

2.5 如因无效合同导致一方遭受损失，受损方有权要求对方承担相应的赔偿责任。

三、争议解决3.1 双方在履行本协议过程中如发生争议，应通过友好协商解决；协商不成的，可向有管辖权的人民法院提起诉讼。

四、其他4.1 本协议自双方签字盖章之日起生效，一式两份，甲乙双方各执一份。

4.2 本协议未尽事宜，可由双方另行签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。

甲方（业主）：____________________乙方（物业管理公司）：____________________签订日期：____________________协议书物业无效合同的认定及处理概述：本协议旨在明确物业无效合同的认定及处理流程，以保障双方权益，维护物业管理秩序。

协议内容主要包括：① 无效合同的认定标准及程序；② 无效合同的处理方式及双方责任；③ 变更和终止条款；④ 保密条款；⑤ 执行和适用法律。

一、无效合同的认定1.1 认定标准1.1.1 违反法律法规：合同内容违反国家相关法律法规的规定；1.1.2 违背公序良俗：合同内容违背社会公德和公共秩序；1.1.3 损害社会公共利益：合同内容损害社会公共利益，如危害公共安全等；1.1.4 恶意串通：双方在签订合同时存在恶意串通行为，以损害他人利益为目的；1.1.5 以合法形式掩盖非法目的：合同表面合法，实则掩盖非法目的。

物业管理中的纠纷解决方案物业管理在现代社会中扮演着重要的角色，它负责管理和维护房地产物业的各项事务。

然而，在物业管理过程中，纠纷问题常常出现，如居民之间的纠纷、与物业管理公司的纠纷等。

为了确保社区的和谐稳定，物业管理必须采取有效的纠纷解决方案。

本文将探讨几种常见的物业管理纠纷解决方案。

一、居民自治居民自治是一种自下而上的管理模式，它赋予了居民更多的权力和责任。

在居民自治的模式下，物业管理公司将权力下放给住户组织，居民可以参与和决策社区相关事务。

通过居民自治，居民可以更好地理解和满足彼此的需求，减少纠纷的发生，并有效地解决已经发生的纠纷。

在居民自治的基础上，物业管理公司可以提供支持和协助，建立一个和谐的社区环境。

二、调解机构在物业管理中，建立专门的调解机构是解决纠纷的另一种有效方式。

调解机构可以由物业管理公司自行设立，也可以由政府或第三方机构提供。

该机构由专业的调解员组成，他们具备专业知识和调解技巧，能够帮助各方找到解决问题的最佳方案。

调解机构通过听取各方的陈述、了解双方的观点，并提供中立的建议来解决纠纷。

调解机构的设立可以有效地缓解争议，减少物业管理纠纷的发生。

三、法律程序在某些情况下，纠纷可能无法通过调解或谈判解决，这时需要诉诸法律程序。

物业管理纠纷可能涉及租赁合同、服务合同或其他法律文件，因此，法律程序可以为纠纷当事人提供一个公正、公平的解决平台。

当纠纷进入法律程序时，当事人需要寻求法律援助，并通过法院提起诉讼。

法院将依法审理案件，并根据事实和法律规定作出裁决。

尽管法律程序费时费力，但它可以解决复杂的物业管理纠纷，并为各方提供公正、透明的解决方案。

四、培训和教育物业管理公司可以通过培训和教育减少纠纷的发生。

培训和教育可以提高物业管理工作人员的专业素养和服务意识，使其更好地应对各种问题。

此外，物业管理公司还可以举办居民培训班，向居民传授相关的法律、管理知识，提高他们的法律意识和自我保护能力。

通过培训和教育，物业管理公司可以预防和解决纠纷，提升整个社区的管理水平和满意度。

物业管理服务合同履行纠纷的调解处理（一）物业管理服务合同履行纠纷概述物业管理服务合同一般由代表业主的业主委员会与物业公司签订。

业主委员会作为小区业主团体的利益代表机构，其主要职责是执行业主大会的决议，负责涉及业主团体的日常管理事务，对外订立物业管理合同，并全面监督物业公司按约履行合同。

业主委员会履行对物业公司的监督职能时，实质上是作为物业管理合同的一方当事人对物业公司履行合同义务所进行的监督。

由于立场、利益的不同，以及物业管理服务合同的长期性，合同当事人之间容易产生诸多纠纷。

实践中，这类纠纷主要表现为两种情况：一是履约过程中的纠纷。

即业主委员会针对物业公司在管理、服务、费用收取支出中存在的问题，要求物业公司进行改进纠正，而物业公司认为其并不存在业主委员会所指出的问题，或虽然存在某些问题，但难以改进，由此导致双方关系紧张、对立，进而出现双方履约过程中的消极行为，甚至互相违约（如一方不按约按质提供服务，另一方拒付物业费等）。

这类纠纷如不能得到有效的解决，则双方的矛盾会进一步激化，双方的利益都将遭受损失。

二是基于解约而产生的纠纷。

即业主委员会以物业公司服务质量不佳、侵犯小区业主权益、合同目的不能实现等为由，在物业管理合同履行期内提前解除物业管理合同；物业公司则以业主委员会解除合同理由不成立、不充分为由，不同意解除合同，或者要求业主委员会赔偿其相应损失。

（二）物业管理服务合同履行纠纷调解处理的原则1、以尊重物业管理合同约定为原则对业主委员会与物业公司订立的物业管理服务合同，应将其纳入《合同法》的调整范畴内进行调处，尽量维护其法律效力并按约履行，除法律、行政法规规定无效的情形之外，不轻易以合同无效或合同解除为方向进行调解。

此外，应通过法制宣传教育使双方认识到，业主委员会与物业公司之间地位平等，签订的协议应等价有偿，应当充分尊重合同自由，减少对物业公司不必要的干预。

如物业管理合同中的收费条款，只要物业公司按约提供服务，收费符合合理、公开、质价相符等原则，即使未与政府定价和指导价完全一致，也应告知业主委员会约定的收费标准应当履行，单纯以收费超过指导价为由而通知业主拒付，是缺乏法律依据的，合同继续履行更有利于双赢。

物业服务纠纷处理案例1. 业主与物业公司就物业费用的收取方式发生纠纷。

业主认为物业公司未按照合同约定的方式收取物业费用，物业公司则认为自己的收费方式合法。

最终，业主通过法律途径解决了纠纷。

2. 业主与物业公司就物业维修的质量问题发生纠纷。

业主认为物业公司未能及时、有效地解决物业维修问题，物业公司则认为自己已经尽力了。

最终，业主通过协商解决了纠纷。

3. 业主与物业公司就物业管理的服务质量问题发生纠纷。

业主认为物业公司未能提供满意的物业管理服务，物业公司则认为自己已经尽力了。

最终，业主通过协商解决了纠纷。

4. 业主与物业公司就物业设施的维护问题发生纠纷。

业主认为物业公司未能及时、有效地维护物业设施，物业公司则认为自己已经尽力了。

最终，业主通过法律途径解决了纠纷。

5. 业主与物业公司就物业费用的涨幅问题发生纠纷。

业主认为物业公司涨价过快，物业公司则认为自己的涨价幅度合理。

最终，业主通过协商解决了纠纷。

6. 业主与物业公司就物业管理的收费标准问题发生纠纷。

业主认为物业公司的收费标准过高，物业公司则认为自己的收费标准合理。

最终，业主通过协商解决了纠纷。

7. 业主与物业公司就物业管理的服务内容问题发生纠纷。

业主认为物业公司未能提供约定的服务内容，物业公司则认为自己已经尽力了。

最终，业主通过协商解决了纠纷。

8. 业主与物业公司就物业管理的安全问题发生纠纷。

业主认为物业公司未能保障小区的安全，物业公司则认为自己已经尽力了。

最终，业主通过法律途径解决了纠纷。

9. 业主与物业公司就物业管理的环境卫生问题发生纠纷。

业主认为物业公司未能保持小区的环境卫生，物业公司则认为自己已经尽力了。

最终，业主通过协商解决了纠纷。

10. 业主与物业公司就物业管理的投诉处理问题发生纠纷。

业主认为物业公司未能及时、有效地处理业主的投诉，物业公司则认为自己已经尽力了。

最终，业主通过协商解决了纠纷。

物业纠纷人民调解工作概述作者：山东华冠律师事务所张海*******************（未经同意请勿转载）第一部分处理物业纠纷的人民调解程序性规定中国传统的诉讼观念是“无讼”，这种观念具有深厚的社会基础，并且通过普通民众的意识、心理、习惯及行为方式等表现出来。

作为一种历史积淀性机制，它对中国法律思想的形成与发展产生了重要而深远的影响。

1在这种思想背景下，通过和解、调解的方式是中国解决社会矛盾的一个特色。

现代中国的人民调解制度萌芽于第一次国内革命战争时期，历史发展到今天，1989年，国家颁布了《人民调解委员会组织条例》实施至今，今年8月26日，全国人大颁布了《人民调解法》，定于2011年1月1日实施，到此，人民调解制度已经日渐成熟，成为了与司法诉讼、仲裁共同解决社会纠纷被中国法律所确立的重要程序之一。

近年来随着经济发展，物业纠纷随之增多。

该类案件重复性较大，如果全部通过司法途径解决，法院负担大，法院的判决也并不能完全达到彻底平复社会矛盾的效果。

通过诉讼程序解决物业纠纷，既费时间又费人力物力。

因此，通过人民调解方式处理此类纠纷是一个很好的方向。

一、人民调解委员会人民调解委员会是依法设立的调解民间纠纷的群众性组织。

村民委员会、居民委员会设立人民调解委员会。

企业事业单位根据需要设立人民调解委员会。

村民委员会、居民委员会的人民调解委员会委员由村民会议或者村民代表会议、居民会议推选产生；企业事业单位设立的人民调解委员会委员由职工大会、职工代表大会或者工会组织推选产生。

国务院司法行政部门负责指导全国的人民调解工作，县级以上地方人民政府司法行政部门负责指导本行政区域的人民调解工作。

二、物业纠纷调解的法律依据和各地的实践经验《山东省物业管理条例》规定，街道办事处、乡(镇)人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷。

物业纠纷通过调解方式解决，是山东省物业管理条例的一个重要特点。

关于物业管理纠纷调解方案随着城市化进程的加快，物业管理纠纷日益成为社会关注的焦点。

物业管理纠纷主要是指业主和物业管理公司之间因合同履行、财务管理、设施维护等方面发生的矛盾与纠纷。

解决这些纠纷，维护业主和物业管理公司的合法权益，保障社区和谐稳定，对于促进社会和谐稳定、促进经济发展、维护公共利益具有重要意义。

因此，建立一套科学有效的物业管理纠纷调解方案，对于解决物业管理纠纷至关重要。

一、物业管理纠纷的主要问题1.合同履行纠纷：物业管理公司与业主签订了物业管理合同，双方应当按照合同约定履行各自的义务。

但是由于双方对合同条款理解不一致或是执行不到位，常常导致合同履行纠纷的发生。

2.财务管理纠纷：物业管理公司对社区的财务管理起着至关重要的作用。

但是在实际操作中，由于财务管理制度不健全或者操作不规范，导致财务管理纠纷的产生。

3.设施维护纠纷：物业管理公司负责小区内设施的日常维护工作。

但是由于维护工作的质量参差不齐或是维护工作周期过长，往往会引发设施维护纠纷。

以上纠纷不仅损害了业主的合法权益，也影响了社区的和谐稳定。

因此，建立一套有效的物业管理纠纷调解方案对于解决这些问题至关重要。

二、物业管理纠纷的调解原则1.自愿原则：双方自愿参与调解，解决问题。

2.公平原则：调解过程中应当遵循公平公正的原则，保护当事人合法权益。

3.互利原则：调解结果应当使得双方都能够得到利益。

4.保密原则：调解的内容应当严格保密，保护当事人的隐私。

5.平等原则：双方在调解过程中地位应当是平等的，不存在强制性。

三、物业管理纠纷调解的程序1.申请调解：在物业管理纠纷发生后，一方可以通过书面或口头的方式向社区物业管理部门提出调解申请。

2.调解委员会成立：社区物业管理部门应当成立专门的物业管理纠纷调解委员会，由专业的调解人员组成。

3.调解座谈：调解委员会应当邀请双方当事人来到现场，进行调解座谈，了解双方的诉求，寻求问题的解决方案。

4.制定调解方案：调解委员会应当根据双方的诉求，制定具体的调解方案，让双方同意。

物业劳动合同纠纷管理措施物业劳动合同纠纷管理措施主要可以围绕以下几个方面进行：1.依法严格签定劳动合同：从法律意义上讲，合同分有效、无效、效力待定三种情形，而法律对有效合同的保护最为严格。

因此，依法签订有效合同是预防合同纠纷的根本[2]。

公司在签订合同时应极力避免无效、效力待定合同情形的出现，确保合同的法律效力和可执行性。

2.认真审查对方主体资格和资信能力：签订劳动合同时，要防止虚构的单位或者冒用别人名义的公司与自己签订合同。

对无明确授权的代理人、代表人也不能签订合同。

订立合同时，还要认真考察对方是否有履约能力，对对方的资金情况及实际生产情况，一定要实际考察或调查，不轻信对方单方面允诺[2]。

3.预防劳动合同中出现“陷阱条款”：签订劳动合同时要坚持权利义务平等，对于已方的履约能力要有正确的估计。

若对方一味加大别人的合同义务，而自己却不承担任何实质性义务或责任，就应谨慎与之签订合同[2]。

4.坚持书面合同形式：签订合同时要坚持书面形式，而杜绝口头协议形式。

如果当事人缺乏经验，可以参照国家推广的相关示范文本，以避免合同条款的疏漏或不规范[2]。

5.建立纠纷解决机制：物业公司可以与业主协商制定纠纷解决机制，如设立调解委员会或仲裁委员会，以便在发生纠纷时能够及时、有效地解决。

物业公司也可以与业主签订仲裁协议，将纠纷提交给有管理权的仲裁机构进行裁决。

6.加强内部管理：物业公司应加强对员工的管理和培训，提高员工的服务意识和法律意识，减少因员工行为不当而引发的纠纷。

物业公司还应建立完善的内部管理制度和流程，确保各项工作的规范化和标准化，减少因管理不善而引发的纠纷。

7.加强沟通与合作：物业公司应加强与业主的沟通和合作，及时了解业主的需求和意见，积极解决业主反映的问题，增强业主对物业公司的信任和支持。

物业公司还可以与业主委员会等组织建立合作关系，共同推动小区的管理和发展。

8.寻求法律支持：如果物业公司遇到难以解决的劳动合同纠纷，可以寻求专业的法律支持，如请律师协助解决或向法院提起诉讼等。

物业管理服务合同纠纷中的举证责任及处理是怎样的物业对于居住在⼩区的⼈们来说是⽐不可少的，它管理着⼩区的安全、绿化、卫⽣和公共设施，但也会发⽣纠纷。

那么物业管理服务合同纠纷中的举证责任及处理是怎样的呢？下⾯店铺的⼩编就给⼤家介绍⼀下，希望对⼤家有所帮助。

物业管理服务合同纠纷中的举证责任及处理是怎样的1、发⽣最多的是业主的车辆在⼩区内被盗。

作为有车的业主在选择住宅时，要考虑有地⽅停车⽽且要安全。

我国的物业服务企业⼤多是房地产开发公司的⼦公司，在规划设计时也都有统⼀的车位或车库。

业主将车停放在指定的车位或车库，就应视为将车委托给物业公司代为保障其安全。

如发⽣被盗，作为业主，应当对如下事项承担举证责任：(1)将车停放在车位或车库的事实；(2)尽到了该尽的防范义务，如车门锁、报警装置的完好性等；(3)车辆的价值。

作为物业公司应承担的举证责任是，证明⾃⼰已尽到了⼀个善良服务⼈的注意义务。

⼀般来说物业公司应承担的举证责任是：(1)⼩区内治安状况的总体情况。

总体情况良好，可以证明物业公司在履⾏安保义务上是没有过错的。

如果总体情况不好，正如前⽂所述，经常有打架⽃殴，失窃失盗现象发⽣，就可以认定物业公司有过错。

(2)各种制度是否健全及遵守情况。

(3)必要的设施、措施及配备的相关⼈员的情况。

⽐如，⼩区与外界通道是否设置了门卫及值班记录，值班记录主要⽤以证明有⼈值守。

从常理讲，要求门卫对所有进出⼈员进⾏登记是不可能的。

(4)在主通道及统⼀停车车位或车库周围设置的防范措施是否符合合同约定，如夜间巡逻、电⼦监控设施、单独的值班室及值班⼈员等等。

防范程度应当与业主⽀付的服务费对等。

正如你不能要求豪华宾馆与⼀般招待所对住宿顾客的⼈⾝、财物的安保注意义务是⼀样的。

2、⼩区内发⽣⼊室盗窃、抢劫，造成业主⼈⾝伤害、财产受损情形的举证责任。

这类情形，往往涉及刑事犯罪。

由于刑事犯罪⾏为具有隐蔽性、突发性、不可预见性，因⽽作为物业公司的安保义务，应当不超出与业主签订合同时所能预见的情况。

物业服务合同纠纷经典案例在物业服务合同纠纷领域，有一些经典案例对于解决类似问题提供了有益的参考。

本文将针对这些案例的背景、争议点以及解决方案进行详细讨论。

一、案例背景案例一：甲公司与乙物业公司签订物业服务合同，约定甲公司支付乙公司每月固定管理费用，但在服务期间，乙公司未按约定提供妥善的物业管理服务。

案例二：甲业主组成的业主委员会与乙物业公司签订物业服务合同，约定乙公司负责小区公共设施的维修保养，然而乙公司未能按时维修公共设施，给业主生活带来了很大不便。

二、争议点1. 服务质量：物业服务合同的核心在于乙公司提供服务的质量。

甲公司和业主委员会均认为乙公司未能按合同约定提供妥善的物业管理和维修服务。

2. 违约责任：乙公司是否存在违约行为，如果违约，应承担怎样的法律责任？甲公司和业主委员会是否可以要求赔偿？三、解决方案1. 完善合同：根据案例中的争议点，需要在合同中明确标明乙公司对物业管理和维修服务的具体要求和指标，如责任范围、服务标准、服务时间等。

这样可以避免争议的发生，提升合同的可执行性和可操作性。

2. 协商解决：在发生纠纷时，双方应首先进行积极的沟通和协商，并寻求妥协的解决方案。

对于服务质量争议，可以要求乙公司进行整改，或者追究违约责任，如退还部分管理费用。

3. 仲裁和诉讼：如果双方无法通过协商解决争议，可以考虑通过仲裁或诉讼方式解决争议。

申请仲裁可以更迅速、高效地解决争议，而诉讼则需要更长的时间和费用，但可以获得法院的判决。

这些经典案例为物业服务合同纠纷提供了有益的参考。

要避免类似的纠纷，当签订物业服务合同时，双方应明确约定服务内容、质量和责任范围，并在合同中设定有效的争议解决机制。

同时，双方应在合同履行过程中保持良好的沟通和协作，及时解决潜在的问题，以确保顺利履行合同。

最高人民法院物业服务合同协议书纠纷裁判规则条文档编制序号：[KK8UY-LL9IO69-TTO6M3-MTOL89-FTT688]最高人民法院物业服务合同纠纷裁判规则４条规则摘要1.物业服务合同的解除与业主权利保障——原告业委会与被告物业管理公司在物业服务合同到期后未续签合同，但被告仍然提供物业服务且原告未提出异议。

现原告请求以业主大会表决结果为依据解除物业服务合同，被告提出异议。

法院在平衡业主利益的基础上，委托政府对小区业主真实意思进行意见征询，以征询结果等情况确定原告主张解除物业服务合同依法成立，并作出判决，得到二审法院支持。

2.不可抗力事件中物业管理瑕疵导致的损失赔偿不宜过高——物业公司对小区物业管理区域的安全负有一定的防范义务及风险提醒义务，对于可能造成业主财产损害的安全隐患及风险，应当及时消除或提醒，否则，在业主因不可抗力而遭受财产损害，物业公司应当承担相应的赔偿责任。

但是应当结合物业管理瑕疵的程度及权利义务相对等的原则，物业赔偿标准不易过高。

3.物业服务合同效力及物业费减免请求的认定——业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。

物业服务的对象系小区全体业主，个别业主对物业服务合同履行所持异议不能代表全体业主的意见，不足以作为个别业主不缴纳物业费的合理理由。

4.业主委员会的原告诉讼主体资格认定——业主委员会的诉权来自于全体业主赋予的代表权。

因此，对于仅涉及小区部分业主权益的纠纷，在小区自治规则亦没有明确规定的情形下，业主委员会向法院提起诉讼的，需经业主大会决议明确授权，以在程序上确保业主委员会提起诉讼反映了全体业主的真实意思。

裁判详情1.物业服务合同的解除与业主权利保障——嘉定区真建六街坊业主委员会诉上海嘉盛物业管理有限公司物业服务合同纠纷案裁判要点原告业委会与被告物业管理公司在物业服务合同到期后未续签合同，但被告仍然提供物业服务且原告未提出异议。

未取得物业管理资质的物业服务合同纠纷案件的认定与处理湖北谦顺律师事务所马家强律师近几年来，随着房地产市场的迅速崛起，以专业的物业公司作为商品住宅小区物业服务企业的模式已经越来越普遍，此外，物业管理领域也早已突破传统的住宅，拓展到商业写字楼、医院、学校等多种领域。

所以，对于执业律师而言，深入研究物业服务合同纠纷有着突出的意义和价值。

依据《物业管理条例》第三十二条的规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。

然而在实践中，存在大量的物业公司没有物业管理资质却在提供物业服务，这种普遍存在的不正常的社会现象导致大量业主以此为由拒绝支付物业费，并最终酿成诉讼。

然而，在审理该类案件时，各地法院的做法也并不一致。

笔者在本文中，以法院裁判文书为分析对象，试图整理出人民法院在审理未取得物业管理资质的物业服务合同纠纷案的裁判思路，以期能够给大家带来一定的启发。

一、上海地区法院认为，物业公司是否取得物业管理资质证书，系行政管理范畴，并不影响双方所订立的物业服务合同关系。

物业公司在未取得资质证书而为业主提供物业服务的情况下，应由行政主管部门进行处罚，并不必然导致其丧失收取物业管理费的权利。

具体表现如下：1、上海市松江区人民法院（2013）松民三（民）初字第132号民事判决书关于被告辩称原告某公司不具物业管理资质的意见，本院认为，原告某公司不具物业管理资质并不影响其收取物业管理费。

2、上海市静安区人民法院（2016）沪0106民初3413号民事判决书至于原告或相关物业公司有无相应的物业管理资质，应由行政主管部门根据相关规定予以处理，因此被告关于物业公司未取得相应物业管理资质故相关物业管理合同无效的辩称，本院不予采信。

3、上海市第一中级人民法院（2015）沪一中民二（民）终字第3376号民事判决书本院认为，首先，就周彩英关于荣柏公司及其工作人员不具备物业管理资质而属于违法经营的上诉主张，因在荣柏公司实际为涉案物业提供物业服务的情况下，此并不能作为周彩英不予支付物业管理费的理由，故对周彩英该主张，本院不予采信。

关于物业存在的矛盾及纠纷处理途径探讨【摘要】在房地产飞速发展的今天，随着人民生活水平的提高和自主意识、自治意识和民主意识的增强,有关物业方面的纠纷的问题也随之表现出愈演愈烈之势。

因此，怎样有效合理得解决物业管理矛盾和纠纷，提升物业管理和服务水平是创建和谐社区的保障。

本文对住宅社区的物业管理矛盾和纠纷产生的原因，进行了的简要分析，并提出了相应的对策和建议。

标签物业管理；纠纷；成因；对策一. 住宅物业存在的主要矛盾及物业纠纷产生的原因下面拟结合实际情况从以下几个方面对物业纠纷的成因做分析。

1.政府的监管缺位和调解机制的不健全由于现阶段大部分城市的政府民政部门未能形成一套较为成熟的操作规范。

政府认为物业管理应主要由国土资源和房屋管理局负责，而国土资源和房屋管理局本身的责任范围较广的，导致负责物业管理的力量不足，造成了政府部门在社区建设的干预和监管上的“缺位”。

政府的监管缺位直接导致了社区的具体事务只能由以盈利为目的的物业公司负责，而原本物业公司与业主应是委托服务合同的关系，这样一来物业公司与社区和社区业主的管理者变成了管理和被管理的关系。

由于关系的错位，使得开发商和物业公司在与人数众多但分散无组织的社区业主之间的利益博弈中占有主动权，为开发商和物业公司从业主身上低代价榨取更多利润提供了条件，这也是开发商想方设法选择自己公司下属的物业公司以及多数物业公司不愿退出住宅社区的根本原因。

也正是这个原因是导致业主与物业公司的关系紧张，甚至存在敌对状态，产生物业纠纷。

当物业矛盾产生时，由于主要分管此部分的政府的职能部门——房产管理局也未能建立一套有效地调节机制，在应对此类问题时也捉襟见肘，不能有效解决，导致了恶性循环。

2. 业主、业委会的因素(1)缺乏责任意识和法律意识。

业主与物业公司本是是服务与被服务平等经济关系统一体，而部分业主却将自己当做社区的主人，唯我是从，只知道享受法律法规中所规定的业主的权利，而忽略了业主应该履行的义务，经常对物业公司提出不切实际的要求。

Believe that you are the only one you can rely on in this world.悉心整理助您一臂（页眉可删）物业和业主如何协商解决纠纷？导读：物业和业主可以自行的，或者是在他人协调之下协商解决纠纷，这样的一种解决纠纷的方式是比较柔和的，相对来说是非常省时省力的一种具体的方式，当然了可能会达不到调解的效果，那么也是可以通过当事人起诉的方式来进行解决。

一、物业和业主如何协商解决纠纷?物业和业主可以自行的，或者是在他人协调之下协商解决纠纷。

(一)物业管理纠纷处理方式，概括越来有以下几种，也常用到的1、当事人各方自选协商和解;2、各方当事人请求第三人调解，请求政府主管部门行政调解。

3、当事人之间约定仲裁;4、司法诉讼。

以上几种方式孰优孰劣，难作评定，当事人可以自己决定。

自选协商和解是双方对话解决纠纷的方式，而后面三种则是借助第三方解决纠纷的方式。

(二)纠纷的调解，物业管理民事纠纷的调解，包括民事调解和行政调解两种。

民事调解由争议双方当事人共同选定一个机构、和个人，由第三方依据双方的意见和授权提出解决意见，经双方同意并执行，由此化解纠纷。

但此种方式的调解不具有法律效力。

调解结束后，当事人一方如不执行，则前功尽弃。

物业管理纠纷的行政调解则是借助主管政府的势力进行调解处理，但这种处理如一方不遵守执行，则要借助其他手段解决。

民间的调解和行政调解与仲裁或诉讼程序中的调解是不同的。

仲裁或诉讼中的调解是仲裁程序中的一个环节，不具有独立性。

(三)物业管理民事纠纷的仲裁1、可以通过仲裁途径解决的应是民事性质的争议，主要是基于合同的纠纷或财产权益纠纷。

依据我国《仲裁法》的规定：“平等主体的公民、法人或其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷，可以仲裁。

”2、仲裁庭管辖物业管理纠纷的依据是当事人认定的协议。

仲裁协议有两种方式：一种是在订立合同时就约定一个条款，说明一旦有争议就提交仲裁，这叫仲裁条款;另一种方式是双方当事人出现纠纷后临时达成提交仲裁庭的书面协议。

物业和业主的⽭盾纠纷怎么处理物业纠纷的主体⼀般是物业公司与业主，有时也会涉及到开发商。

物业纠纷产⽣的原因主要有两类。

⼀类业主不交纳物业管理费，另⼀种是物业公司没履⾏责任造成业主利益受损，那么物业和业主的⽭盾纠纷案例是怎样的?下⾯由店铺⼩编为读者进⾏解答。

物业和业主的⽭盾纠纷案例⼩区⽕灾后三⽅负间接责任王先⽣是晋安区某⼩区的业主。

2005年1⽉31⽇，管理该⼩区的物业公司与林甲签订《停车库承包协议书》，将该⼩区内的架空层作为车库发包给他，承包期限从2005年2⽉1⽇起⾄2008年12⽉31⽇⽌。

2006年11⽉20⽇凌晨，⼩区架空层起⽕，住在楼上的王先⽣家中财物受损严重。

此后，消防⼤队作出的⽕灾原因认定书认定：⽕灾原因为电动车充电时电⽓短路引燃可燃物引发⽕灾;⽕灾事故直接责任⼈⽆法认定。

林⼄在架空层使⽤可燃材料设置隔间供⼈员住宿，且作为停车场管理⼈，未尽善良管理⼈的注意义务，导致发⽣严重后果;物业公司对在架空层使⽤可燃材料设置隔间的⾏为制⽌不⼒，未尽物业管理⼈应有的注意义务;林甲作为架空层停车库的承租⼈，对林⼄的⾏为未对善良注意、督促的义务。

因此，林甲、林⼄和物业公司均应负事故间接责任。

物业不服⽓认为⾃⾝⽆责王先⽣只将物业公司推上被告席，认为其违反物业管理合同，要求其赔偿经济损失1万多元。

物业公司很不服⽓，提出：消防部门作出的⽕灾事故责任认定该公司并⾮⽕灾事故直接责任⼈，不应该由其承担全部经济损失。

本案⽕灾的发⽣⾮物业公司的过错造成的。

⽕灾发⽣时，物业公司在第⼀时间进⾏扑⽕，并在灾后为业主财产履⾏清洗及赔偿责任，已尽到物业公司的应有职责。

业主因停车场失⽕受损失，应向停车场看管⼈林甲和林⼄索赔。

物业公司仅是在选择承包⼈⽅⾯有疏忽，该责任与⽕灾的引起没有必然联系。

法院认为物业违约应赔钱福州市中院经终审审理认为，物业公司擅⾃将⼩区架空层租赁他⼈、改作车库，且对承租⼈使⽤可燃材料设置隔间之⾏为疏于管理，没有为业主、使⽤⼈提供⽣产、⽣活的安全环境导致⽕灾，并对王先⽣的财产造成损害，应承担赔偿责任。

物业管理合同纠纷起诉状(业主起诉物业公司)原告：[业主姓名]被告：[物业公司名称]原告与被告签订了一份物业管理合同，约定被告负责对原告的物业进行管理、维护以及提供相应的服务。

然而，自合同签订以来，被告未能履行合同约定的职责，导致原告遭受了一系列损失和不便。

根据合同约定以及相关法律法规，原告决定向法院提起诉讼，请求法院审理并判决以下事项：事实背景1. 原告与被告于[合同签订日期]签订了一份物业管理合同，合同编号为[合同编号]，合同副本已由双方各自保留。

2. 根据合同约定，被告有责任为原告的物业提供管理、维护以及相关服务，并收取相应的管理费用。

3. 然而，自合同生效以来，被告未履行其管理合同的义务，原告经历了以下问题：- 健身房设施维修不及时，导致长期无法正常使用；- 小区公共区域清洁不到位，致使居住环境恶化；- 停车场管理混乱，停车位不足且停车位划定不清晰；- 投诉反馈渠道不畅通，被告不予理睬或延迟处理；- 其他原告根据合同约定应得的服务未得到保证。

法律主张1. 根据《物权法》第二百三十五条，物业服务提供者应当履行管理、维护、补偿等职责，被告未能履行该法律规定的义务。

2. 根据《合同法》第一百四十二条，当事人应当诚实信用，遵守合同约定，被告违反了该法律规定。

3. 根据《物业管理条例》第十条第一款，物业服务提供者应当通过设施设备维修、环境卫生保洁、安全消防管理等措施，确保业主的合法权益得到保障，被告未能履行该法律规定的义务。

诉讼请求基于以上事实与法律依据，原告请求法院判决如下：1. 裁定终止原告与被告签订的物业管理合同，并责令被告停止对原告物业的管理和收取相关费用。

2. 裁定被告赔偿原告因被告违约行为所遭受的经济损失，包括但不限于停车费用、健身房会员费用等。

3. 裁定被告支付原告的诉讼费用和合理的律师费用。

证据清单1. 物业管理合同及其副本2. 原告与被告之间的书面通信记录3. 相关的物业管理费用支付凭证4. 健身房设施维修记录5. 公共区域清洁问题的相关照片或证词6. 停车场管理问题的相关照片或证词7. 投诉反馈渠道不畅通的证明材料8. 其他证明原告遭受损失的相关证据原告要求法院将上述证据列为本案的合法证明。

业主如何打赢物业合同纠纷找个好律师，提供对自己有利证据。

打物业纠纷官司首先要举哪些证据一、开发商身份的证明有很多物业管理费纠纷发生在前期物业管理过程中，要证明前期物业管理合同的合法性，必须证明开发商身份的真实性，这对原、被告双方同等重要。

换言之，如果做为物业公司代理人不举证开发商身份的证据，则不能证明物业管理合同的有效性，做为业主代理人则完全可以利用物业公司的这一失误进行有效的抗辩。

实践中发生大量的物业管理纠纷，一方不举证发展商身份的证据，想当然地认为某公司就是开发商，想当然的认为这还有什么要证明的?而另一方也不以此抗辩。

如果双方都对发展商身份不提异议，实质是对前期物业管理合同的效力不提出异议倒也无妨，一旦业主方以此抗辩，不举证发展商身份的物业公司一方将处于不利的法律境地。

诉讼就是一场规则游戏，双方都要讲规则。

如果一方不按规则出牌，对方坚持按规则行事，不利的将是不遵守规则的人。

那么，哪些证据能够证明小区开发商身份呢?土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规则许可证、施工许可证、竣工验收资料、商品房买卖合同、住宅使用说明书及质量保证书、住房广告、房地产立项批文等等书证、物证、人证、视听资料等均可证明。

二、物业管理公司管理资质的证明作为诉讼的需要，物业管理公司必须举证《企业法人营业执照》、法人代表身份证明等证明材料，但依据法律规定，还必须举证下述证明材料，才能证明其有权从事相应面积的小区物业管理。

1、物业管理资质证书《物业管理条例》第32条规定：“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。

国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。

具体办法由国务院建设行政主管部门制定。

”如果物业公司在诉讼中不举证物业管理资质证据，则其所实施的物业管理不合法，其主张的物业管理费等诉讼请求将难以获得支持。

2、物业管理从业人员资质证书《物业管理条例》第33条规定：“从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。