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![大连的战略分析[大全五篇]](https://uimg.taocdn.com/2c70ec52f4335a8102d276a20029bd64783e62c5.webp)
大连的战略分析[大全五篇]第一篇：大连的战略分析大连的战略分析大连城市定位的历史沿革战略分析城市定位在城市发展中起着举足轻重的作用。
精准的城市定位能够使城市的发展在空间上的达到最优配置和最佳利用，实现这个城市的最佳发展状态。
大连的发展依赖于每一次准确的城市定位。
1.1国防工业城市全国解放前夕，大连就成为我党我军重要的兵器工业基地，为全中国的解放事业做出了重大贡献。
淮海战役胜利后,总前委的陈毅曾深情地说，“淮海战役的胜利是靠人民群众的小推车和大连的大炮弹取得的。
”乃至在后来的抗美援朝战争中，大连的军工企业同样为保家卫国立下了不朽的功勋。
在一切都围绕着“准备打仗”的那个年代，由于当时的国际环境，出于政治、经济和国家安全的需要，大连在中国历史的坐标上被定格于国防工业城市。
这样一个双重的城市定位，既体现了这座城市在国防上的战略地位，也反映了它在当时国家工业化建设中的突出作用。
新中国的第一艘万吨巨轮、第一台蒸汽机车和内燃机车都是诞生在这里。
直到改革开放以前的大连，不仅是国内举足轻重的重化工业基地，消费类轻型工业也同样具有一席之地。
从当时颇受国人青睐的“三转一拧”，即手表、自行车、缝纫机、收音机，到后来市场上紧俏的洗衣机、电视机等，大连都曾制造出来过。
可以说，那时的大连无愧于“国防工业城市”的称号，也正是遵循这一科学的定位，大连这座城市在那个特殊的年代取得了骄人的业绩。
1.2国际性城市1984年，大连被确定为全国十四个第一批对外开放的沿海城市之一。
中国的改革开放，把大连这座城市推上了对外开放的前沿,推上了国际社会的舞台，于是大连便有了国际性城市的定位。
在此基础上还将大连冠之以北方香港、国际名城、国际商都、国际物流中心等等，从而给国际性城市的定位增添了更多的美好愿景。
2002年，“大大连”的定位则反映出改革开放中的大连意欲实现更大、更强、更富、更美的强烈愿望。
国际性城市标志着这座城市进入了一个全面发展的新时期。
2009年10月大连市场月报大连中原市场研究部2009年10月4日市场综述通过上半年成交量的快速上涨后，从7月份开始，市场可售量由高涨走向下滑，目前供应结构明显失衡，中低价位住宅出现断档，即使在秋季房展会的拉动下，成交量也仅有小幅上扬，部分购房者依旧“一房难寻”，在11月市场放量的情况下，积压的需求量可能将得到部分释放。
而且随着年底的临近，购房优惠政策面临到期，尽管政策存废尚无定论，但在今年保“8”无问题的情况下，政策必定有所调整，目前优惠政策连续的可能性微小，在距离2个月的政策大限下,专门多购房者在抢搭“末班车”。
但受可售量不足的限制，可能11月成交量将差不多与本月持平。
而价格方面，从5月份开始，受二次房贷松绑、成交量大幅上升、存量去化极快、供应产品结构及通货膨胀舆论导向等利好因素的阻碍，价格节节攀升，本月住宅平均成交价格更是突破万元。
一是开发商在楼盘定价上出现应市调整，再确实是低价房消化殆尽，高价房支撑市场，成为导致成交价格上涨的重要缘故。
而且从本月房展会上看，明年上半年品牌高端产品将大量入市，必定带动大连房地产住宅市场价格的进一步上涨，而且大连基础设施的建设，尤其是地铁的开工建设，也极大的拉动了其周边楼盘的价格上涨。
届时会进一步打破价格壁垒，观望情绪逐步取消。
可能明年大连市内四区将完全进入万元时代。
目录1、宏观市场动态分析 (7)1.1、政策法规及其阻碍 (7)1.1.1、国家出台政策 (7)1.1.2、大连出台政策 (7)1.2、都市建设及规划概况 (9)1.2.1、市政进展规划打算情况和完成情况 (9)2、大连市内四区土地市场分析 (10)2.1、土地挂牌概况 (10)2.2、土地摘牌概况 (11)2.3、本部分结论 (12)3、大连市内四区房地产市场动态 (13)3.1、泛星海区域 (14)3.1.1、星海区域总体分析 (14)3.1.2、供应量分析 (14)3.1.2.1、可售量分析 (14)3.1.2.2、存量及潜在供应分析 (15)3.1.3、成交量分析 (16)3.1.4、成交价格分析 (17)3.1.5、产品分析 (18)3.1.6、客群分析 (19)3.1.7、区域居住物业进展趋势推断 (20)3.1.8、区域住宅市场研究结论 (20)3.2、高新区域 (21)3.2.1、高新区域总体分析 (21)3.2.2、供应量分析 (22)3.2.2.1、可售量分析 (22)3.2.2.2、存量及潜在供应分析 (23)3.2.3、成交量分析 (24)3.2.4、成交价格分析 (25)3.2.5、产品分析 (26)3.2.6、客群分析 (26)3.2.7、区域居住物业进展趋势推断 (27)3.2.8、区域住宅市场研究结论 (28)3.3、东部区域 (28)3.3.1、东部区域总体分析 (28)3.3.2、供应量分析 (29)3.3.2.1、可售量分析 (29)3.3.2.2、存量及潜在供应分析 (30)3.3.3、成交量分析 (31)3.3.4、成交价格分析 (32)3.3.5、产品分析 (33)3.3.6、客群分析 (33)3.3.8、区域住宅市场研究结论 (35)3.4、中心区域 (35)3.4.1、中心区域总体分析 (35)3.4.2、供应量分析 (36)3.4.2.1、可售量分析 (36)3.4.2.2、存量及潜在供应分析 (37)3.4.3、成交量分析 (38)3.4.4、成交价格分析 (39)3.4.5、产品分析 (40)3.4.6、客群分析 (41)3.4.7、区域居住物业进展趋势推断 (41)3.4.8、区域住宅市场研究结论 (42)3.5、甘西区域 (43)3.5.1、甘西区域总体分析 (43)3.5.2、供应量分析 (43)3.5.2.1、可售量分析 (43)3.5.2.2、存量及潜在供应分析 (44)3.5.3、成交量分析 (45)3.5.4、成交价格分析 (46)3.5.5、产品分析 (47)3.5.6、客群分析 (48)3.5.7、区域居住物业进展趋势推断 (48)3.5.8、区域住宅市场研究结论 (49)3.6、甘北区域 (50)3.6.1、甘北区域总体分析 (50)3.6.2、供应量分析 (50)3.6.2.1、可售量分析 (50)3.6.2.2、存量及潜在供应分析 (51)3.6.3、成交量分析 (52)3.6.4、成交价格分析 (53)3.6.5、产品分析 (54)3.6.6、客群分析 (55)3.6.7、区域居住物业进展趋势推断 (55)3.6.8、区域住宅市场研究结论 (56)4、大连市内四区房地产市场总结 (57)1、宏观市场动态分析1.1、政策法规及其阻碍1.1.1、国家出台政策无1.1.2、大连出台政策表一：10月大连出台政策一览表【中原点评】➢自6月份出台收紧二次房贷政策后，政府便没有大的动作，更多是对房地产市场进行进一步规范。
大连市投资指南第一部分大连中心城区投资概述投资回报率概览：中山、西岗——嘉和花样年华3期——投资回报率约为4%甘井子区——华南商圈——长鹭晶品枫林——投资回报率约为1.93%甘井子区——南关岭区域——鹏辉新天居三期——投资回报率约为1.44%沙河口区——星海湾区域——沿海国际中心——投资回报率约为5.5%。
一、中山、西岗投资概述1.中心区域投资定位：中山区、西岗区作为城市中心区，经过多年的发展，城市功能已经相当完善，中央政府限制各城市拆迁规模的相关措施使城区内可供开发的土地较少，新供应住宅项目价格较高。
基于城市历史发展的积淀及独特商业地理位置，这里造就了大连市的中心地带，同时，中山区人民路借地利之优势融合了大连市的经济、金融、文化、娱乐、高尚居住中心为一体，已形成了大连市的中央金融区和中央商务区。
投资价值毋庸置疑。
1.1投资优劣势中山区是大连市的中心城区，是大连商贸、金融、信息、旅游中心。
坐落在中山区东部的大连港与大连市共同经历了百年风雨洗礼，现如今已发展成为中国第三大港口。
具有百年历史的青泥洼和天津街商业街地处市区繁华区域，是大连市重要的商业中心。
中山区环境优美，服务功能完善，是东北地区的金融、外汇结算中心。
1.2市场概况中心城区由于土地的稀缺性，中心位置配套齐全交通便利等原因，房地产价格一直引领全城市场，目前中山西岗区在售产品均价多在万元以上，未来预售产品也多以高端项目为主。
该区域适宜居住部分多以大户型为主，其客户群体则更多定位于改善型居住；小户型产品大多分布于市区繁华之中，主要客群为首次置业及投资者，由于其地段因素及购买总房款的相对较低，投资价值相对较高。
1.3投资评价中心区域的绝对有利因素决定其投资价值，特别是中心繁华区的小户型的投资，由于其办公集中度较高，租赁市场火爆，投资回报率较高。
而其余区域的住宅产品需考虑其性价比而后决定。
另外，作为城市的商业中心、交通中心，流动人口集中地带，商业投资也具有一定的发展潜力。
城市商业区的规划与发展策略随着城市化进程的加速，城市商业区的规划和发展成为了城市规划师和政府决策者们关注的重点。
城市商业区作为城市的经济中心和文化交流的重要场所，对城市的发展起着至关重要的作用。
本文将从城市商业区的规划和发展策略两个方面进行探讨，旨在为城市商业区的规划与发展提供一些有益的思考和建议。
一、城市商业区的规划城市商业区的规划是城市发展的基础，它直接关系到城市商业区的布局、功能定位以及交通、环境等方面的设计。
在城市商业区的规划中，需要考虑以下几个方面的因素。
1.1 地理位置与交通城市商业区的地理位置和交通对商业区的发展至关重要。
首先，商业区应位于城市的核心地带，便于人们的出行和交流。
其次，商业区应有便捷的交通网络，包括地铁、公交等，以方便人们的到达和离开。
此外，商业区的规划还应充分考虑交通拥堵问题，通过合理的交通组织和规划，减少交通压力，提高交通效率。
1.2 功能定位与空间布局商业区的功能定位是商业区规划的核心。
商业区的功能应根据城市的需求和特点进行合理的定位，可以包括购物、娱乐、餐饮、办公等多种功能。
商业区的规划应充分考虑这些功能的协调和互补，避免同类功能的过度集中，导致资源浪费和竞争激烈。
此外，商业区的空间布局也应合理，充分利用有限的土地资源，提高土地利用效率。
1.3 环境保护与绿化商业区的规划应注重环境保护和绿化。
商业区的建设应遵循可持续发展的原则，减少对自然环境的破坏和污染。
商业区的规划中应包括绿化带和公园等绿地，提供休闲和娱乐的场所，改善城市的生态环境。
此外，商业区的规划还应注重节能和环保，采用可再生能源和环保材料，减少能源消耗和碳排放。
二、城市商业区的发展策略城市商业区的发展策略是商业区规划的落地实施，它直接关系到商业区的运营和管理。
在城市商业区的发展策略中，需要考虑以下几个方面的因素。
2.1 品牌定位与特色发展商业区的发展应根据城市的特点和需求进行品牌定位和特色发展。
商业区应有独特的文化和风格，吸引人们的关注和兴趣。
甘井子区区域概况位置：甘井子区位于大连市城乡结合部，呈马蹄形环抱市区。
地理坐标北纬38°47′～39°07′，东经121°16′～121°45′。
面积502平方公里。
地形西南部宽，东北部窄。
东西长40公里，南北宽35公里。
东北与金州区、大连经济技术开发区接壤，南与沙河口区为邻，西南与旅顺口区毗连；东、南临黄海，北濒渤海。
区境北部陆路地处大连市区的咽喉要道，铁路、公路形成网络。
设在区境内的中国民航大连周水子国际机场，国内外航线四通八达。
海岸有专业码头多处，海运发达。
甘井子区党政机关驻大连门广场1号。
区位价值：大连市甘井子区是大连市的中心城区，拥有百万人口和502平方公里土地面积，地处大连交通要冲，大连国际机场、新大连火车站、沈大高速公路出口、大连港杂货码头、客滚码头集汇于此，是大连内外的交通枢纽和门户。
甘井子区也是大连经济实力最强的城区，地区生产总值、全口径财政收入、地方一般预算性收入等各项经济指标不仅在大连市各区市县中排名第一，在辽宁省乃至东北地区也名列前茅。
甘井子区拥有良好的城市基础设施、充足的科教资源和不断优化的城区环境。
大连理工大学、大连海事大学、东北财经大学等12所高等院校坐落于此；大连钢铁公司等一大批大型企业在此数十年的经营，形成了规模庞大的产业人才队伍；城区环境的持续建设与整治，改变了区域面貌，全区绿化覆盖率达到45%，西郊国家森林公园被誉为大连的城市“氧吧”、“绿肺”。
人口：2009年，甘井子区总人口728573人，比上年增加6014人，增长0.83% ，当年出生人口5048人，比上年增加158人，出生率7.86 ‰。
死亡人数为3731人，死亡率5.82‰。
人口自然增长率2.04‰，比上年增长0.5个千分点。
固定资产投资：2009年，甘井子区固定资产投资继续保持平稳高速增长的态势,投资规模在全市区市县中仍居首位。
全年实现固定资产投4460588万元,同比增长34.6%，高于全市4.4个百分点，占全市固定资产投资份额的13.6%。
大连商圈调研报告大连商圈调研报告一、调研目的本次调研旨在分析大连市的商圈情况，了解大连市各商圈的发展现状和潜力，为商业发展提供参考。
二、调研方法1. 网络调查：通过网络调查问卷，搜集大连市居民对各商圈的认知和评价。
2. 实地调研：走访大连市的主要商圈，观察商圈内的商业活动和消费者行为。
三、调研结果1. 大连市中山广场商圈：作为大连市最繁华的商圈之一，中山广场商圈拥有多家大型购物中心和高档酒店。
这里聚集了众多国际奢侈品牌和知名品牌，吸引了大量的消费者。
然而，商圈内的租金较高，对于小型商家来说经营压力较大。
2. 大连市星海广场商圈：星海广场商圈位于大连市的海滨地区，拥有得天独厚的地理位置和美丽的海景。
商圈内主要经营娱乐、休闲、餐饮等行业，吸引了大量的年轻消费者。
然而，商圈内的竞争较为激烈，消费者选择面较多。
3. 大连市友好广场商圈：友好广场商圈是大连市的老字号商圈之一，是大连市最早的商业区域之一。
商圈内的店铺以中小型商家为主，以经营服装、鞋帽等日常用品为主。
商圈内的消费者主要是当地居民，对于品牌认知度不高。
商圈内陈旧的建筑和设施也需要进行改善。
4. 大连市王府井商圈：王府井商圈位于大连市的商业中心地带，拥有大量的商业、文化、娱乐设施。
商圈内的购物中心、餐饮店、电影院等一应俱全，吸引了大量的年轻消费者。
商圈内的总体消费水平较高，租金也相对较高。
四、调研结论1. 大连市的商圈发展潜力巨大，但也存在一些问题。
高租金和激烈的竞争给小型商家带来了较大的经营压力，需要政府提供一些优惠政策。
另外，大连市的商圈设施和品牌认知度也需要提升，吸引更多的消费者。
2. 大连市的商圈多样性较高，每个商圈都有自己的特色和优势。
政府和企业应该充分发挥各商圈的特点，通过不同的定位和策略来拓展市场。
3. 大连市的商圈发展与周边居民密不可分，要更好地了解消费者的需求和偏好，开展针对性的营销活动。
五、建议1. 政府部门可以加大对小型商家的扶持力度，提供更多的优惠政策，帮助他们减轻经营压力。
大连沙河口3单元控制性详细规划辛寨子片区3单元规划面积最大辛寨子片区3单元的具体位置为：甘井子区松江路、朱棋路、中华路延伸线、规划张前路围合区域，从规划图中可以看出，这部分区域主要是松江路以北、中华路延伸线以南、朱棋路以西、张前路以东的大面积区域组成。
在规划中，记者看到，该区域规划总用地共计810公顷，其中居住用地的用地面积为288 公顷，大部分居住用地的平均容积率为1.5或1.6，建筑密度为20%--35%，绿化率要达到25--35%%。
公共管理与公共服务设施用地的总用地面积为94公顷，商业服务业设施用地的用地面积为17公顷。
道路与交通设施用地总面积为131公顷，公用设施用地面积为3 公顷，绿地与广场用地总面积达190公顷，此外发展备用地总面积为87公顷。
其中，靠近张前路的部分区域主要用地性质为公共管理与公共服务设施用地。
北部区域主要是绿地和广场用地及发展备用地，中部与东部主要是居住用地。
辛寨子片区2单元含有5公顷水域该区域具体位置为：甘井子区张前路、虹港路、规划主干路、西郊国家森林公园围合区域，该区域由张前路以西、虹港路以南、西郊国家森林公园以东、以北的区域组成。
该区域规划总用地为675公顷，其中居住用地规划用地面积为177公顷，居住用地的平均容积率为1.2或1.3，建筑密度为20%--35%，绿化率要达到25--35%%。
公共管理与公共服务设施用地的面积为53公顷，商业服务业设施用地面积为34公顷，道路与交通设施用地面积为119公顷，公用设施用地面积为3公顷，绿地与广场用地面积共54公顷。
此外，还包括5公顷的水域、186公顷的农林用地及44公顷备用地。
其中，西郊森林公园与明珠路合围区域主要是农林用地，虹港路路旁主要是商业服务业设施用地，地块西侧主要为公共管理和公共服务设施用地。
南关岭片区5单元备用地面积最大该区域具体位置为：甘井子区沈海高速、朱棋路、岭西路、东联路围合区域，该区域由东联路以西、朱棋路以东、岭西路以北及沈海高速以南的区域组成。
为民办学兼济天下——记大连华南中学创办人、董事长张传贵张传贵，男，1942年生，中共党员。
大连华南集团有限责任公司董事长，大连华南中学董事长、法定代表人。
张传贵连续三届当选大连市人大代表，先后被评为中国农业劳动模范、辽宁省劳动模范、大连市特等劳动模范。
历任中国乡镇企业协会常务理事，中国乡镇企业协会企业家协会副会长，辽宁省乡镇企业协会副会长，大连市乡镇企业协会副会长，大连总商会副会长，大连市慈善总会副会长。
在民办教育的航线上，大连华南中学犹如一艘航船，风雨兼程十三载。
十三个春秋，斗转星移，一路高歌，一路捷报。
十三年来，华南中学共接纳了6,327名学生，送走了10届、4，615名毕业生。
他们不仅全部取得了高中学历，还给了社会及家长们诸多惊喜：他们中有6人在华南校园光荣地加入了中国共产党；每年有150余人加入共青团。
他们中有98%的学生，圆了大学梦；有22%的学生考入二本以上大学，本科升学率为40%；在已经大学毕业的学生中，有37人考上了公费硕士研究生。
他们中有110名学生获得国家、省、市科技竞赛奖；27名学生获得31项国家发明专利证书；600余名学生在国家、省、市各类作文、歌咏、体育大赛中获奖。
他们中有数以百计的学生在清华大学、浙江大学、哈尔滨工程大学、湖南大学、吉林大学、中央美术学院、中国美术学院、解放军艺术学院、大连海事大学等著名学府学习，积蓄能量，待机迸发……华南中学也因此声名鹊起，荣誉纷至：先后获得“大连市诚信学校”、“辽宁省民办教育优秀学校”、“全国先进民办学校”、“全国民办教育先进单位”、“中国民办教育品牌学校”等殊荣。
中共华南中学总支部连续两次被中共大连市委授予“先进党总支部”称号。
华南中学成功了。
在华南中学破浪前行的航程中，学校的创办者——大连华南集团有限责任公司董事长兼华南中学董事长张传贵是当之无愧的领航者、掌舵人。
是他的办学理念和办学宗旨，铸就了大连华南中学的辉煌，指引着华南中学这艘航船不断地驶向理想的彼岸。
关于发展夜经济商业街区的建议关于发展夜经济商业街区的建议近年来，受全国经济下行压力、消费新零售对实体的冲击以及东北经济大环境的影响，大连现代服务业发展面临着经营业绩下滑、运营成本高、市场竞争激烈等现实问题。
积极推进大连夜经济商业街区示范点建设，将拉动内需，增强消费对经济发展的基础性作用，加快大连经济结构优化升级，推动城市经济社会高质量发展。
一、大连夜经济基本情况及现状大连商业发源地始建于1909年，历史文脉与商脉的结合曾经的大连人温馨记忆。
目前，大连的商圈遍布情况为人民路、天津街、青泥洼桥、奥林匹克广场、西安路、华南山东路、高新万达、东港等区域，上述属于城市多核发展区域，CBD空心化，消费向居住密集区多核汇聚，年轻群体为消费主力，居住区版块聚集的人口年龄也决定了商圈的消费和活跃程度，商圈以大体量MALL为依托，受天气影响较小，年营业时间比较稳定，同时以本地客流为主，旅游客流为辅，经营情况相对平稳。
商街遍布情况为天津街、歹街、高新万达、山东路、威尼斯水城、俄罗斯风情街、南山风情街等，随着历史商街退出历史舞台，新建商街经历心酸历程，网红商街遭遇发展乏力，文化商街初显生存能力，商街更容易成为发展“夜经济”的着力点。
现将大连目前的夜经济布局、发展现状情况分析如下：1.天津街发展夜经济难度大，问题在于历史不见、商脉无存、主题未定、空间不宜；2.歹街作为大连的网红打卡地，规模小、业态少、尺度小、标准低，没有拓展空间，不适宜发展高标准夜经济；3.高新万达金街，小吃主题夜间步行街以周边居民和大学生为主力客群与商场夜间客群互相依托，小吃种类丰富，价格合理，经营比较有序，但无文化特色，可替代性强，无法成为最大连的商业街区。
4.威尼斯水城，与会议中心、喷泉广场、游艇码头共同形成东港海岸风景线，全异域风情，仿威尼斯建筑和文化符号如置身古老欧洲水城的体验，以旅游客群为主，本地为辅，以游览为主，消费为辅，建筑体量大，业态暂时不充分，客流暂时不充分，受季节影响严重，异域文化无法代表大连的历史商脉，对本土客流的吸纳非常有限。
《大连大型商业中心共享空间的景观设计手法研究》篇一一、引言大连作为我国的重要海滨城市，其商业发展势头强劲，各类大型商业中心如雨后春笋般涌现。
在这些商业中心中，共享空间的设计成为吸引消费者、提升购物体验的关键因素。
本文旨在研究大连大型商业中心共享空间的景观设计手法，探讨其设计理念、设计元素以及实际应用，以期为未来相关设计提供参考。
二、设计理念大连大型商业中心共享空间的景观设计理念主要体现在以下几个方面：1. 舒适性：以人为本，注重顾客的舒适感受，营造宜人的购物环境。
2. 多元化：通过多样化的景观元素，满足不同顾客的审美需求。
3. 互动性：增强顾客与空间的互动，提高购物体验。
4. 地域性：结合大连地域文化，展现独特的城市风貌。
三、设计元素1. 植物配置：植物是共享空间景观设计的重要元素。
通过合理配置绿植，可以营造出自然、舒适的购物环境。
在大连商业中心的共享空间中，常见的设计手法包括利用当地特色植物、分层种植、季节性植物搭配等，以丰富空间的视觉效果。
2. 水景设计：水景是提升空间活力的有效手段。
在共享空间中，可以通过设置喷泉、水池、水幕等水景元素，营造出动感十足的购物氛围。
3. 灯光设计：灯光在共享空间中起到烘托氛围、美化空间的作用。
通过合理的灯光布置和灯光颜色搭配，可以营造出不同的空间氛围，增强顾客的购物体验。
4. 艺术装置：艺术装置是提升空间艺术感的重要手段。
在共享空间中，可以设置雕塑、壁画、艺术品等艺术装置，丰富空间的视觉效果，提升购物中心的品质感。
四、实际应用在大连大型商业中心共享空间的景观设计中，应注重将设计理念与实际设计元素相结合，具体体现在以下几个方面：首先，针对舒适性设计理念，通过合理布局植物、水景和灯光等元素，创造出宜人的购物环境。
例如，在植物配置上，根据季节变化和空间需求，选择适合的植物种类和配置方式，营造出四季皆宜的购物氛围。
其次，针对多元化和互动性设计理念，通过引入艺术装置、设置互动体验区等方式，满足不同顾客的审美需求，增强顾客与空间的互动。
大连市写字楼市场调研报告1. 引言本报告对于大连市写字楼市场进行了全面的调研和分析，通过在市场上收集数据和进行实地调研，旨在全面了解市场情况，并提供可行的建议和决策依据。
2. 市场概况2.1 市场规模根据调研结果显示，大连市写字楼市场规模庞大。
截至调研时间点，大连市共有500多座写字楼，总计可提供近1000万平方米的办公空间。
2.2 市场需求大连市作为一个经济发达城市，拥有众多企业和机构。
调研结果显示，市场对写字楼的需求量相对较高，特别是在CBD区域和厅前路商务区，需求更加旺盛。
2.3 市场供应市场供应方面，大连市写字楼市场形成了一定的竞争格局。
目前，市场上存在多家大型写字楼开发商，为市场提供了多样化的选择。
不过，供应和需求之间仍存在一定的缺口。
3. 市场竞争分析3.1 主要竞争对手在大连市写字楼市场中，主要竞争对手是几家大型写字楼开发商，如XX集团、XX地产等。
这些开发商由于其资金实力和品牌影响力，具有较大的市场占有率。
3.2 竞争优势对于竞争优势的分析表明，主要竞争对手在地理位置、楼层空间布局等方面都存在一定的优势。
此外，他们对于客户的服务水平和办公环境的提供也相对较好。
3.3 市场前景根据市场调研结果分析，大连市写字楼市场具有良好的发展前景。
随着经济的不断发展和大连市作为国际商贸中心的地位不断提升，市场需求将会持续增长。
4. 建议和展望4.1 建议一鉴于市场需求旺盛，建议开发商在进一步开发新的写字楼项目时，重点关注CBD 区域和厅前路商务区等热门地段，以满足市场需求。
4.2 建议二开发商在设计和打造写字楼时，应注重提供灵活的办公空间，满足不同企业的需求。
此外，还应加强对办公环境的改善，提供更加舒适和便利的服务。
4.3 展望未来，大连市写字楼市场将会继续发展壮大。
随着大连市的经济发展和业务需求的增加，市场供需关系将更加平衡，市场竞争也将日益激烈。
5. 总结本报告通过对大连市写字楼市场的全面调研，得出了市场规模庞大、需求旺盛、供应不足等结论。
2024年大连市写字楼市场分析现状概览大连市作为中国东北地区的经济中心之一，拥有发达的产业和商业环境。
写字楼市场作为商业地产领域的重要组成部分，在大连市也有着独特的现状。
本文将就大连市写字楼市场的发展情况、市场现状以及未来趋势进行分析。
市场发展情况近年来，大连市写字楼市场持续保持稳定发展。
随着城市经济的快速增长，企业数量的增加和商务活动的扩大，对写字楼的需求逐渐增加。
大连市政府也积极推动城市建设和商业发展，吸引了更多国内外企业迁入大连市。
2019年，大连市整体写字楼出租率达到了92%，较上年有所提高。
市场现状区域分布大连市的写字楼市场主要集中在市中心和经济开发区。
市中心地区的写字楼以高层大楼为主，多为商务写字楼，主要服务于金融、法律、咨询等行业。
经济开发区的写字楼则以科技企业为主要租赁对象，建筑结构多样，包括独立办公楼和园区办公楼。
租金水平大连市写字楼的租金水平相对较低，与一线城市相比具有竞争优势。
市中心地区的写字楼租金较高，平均每平米每月在70-100元人民币之间。
而经济开发区的写字楼租金相对较低，平均每平米每月在30-50元人民币之间。
租金水平的相对较低为大连市的企业吸引了更多租客。
建筑特点大连市的写字楼建筑多样化，既有现代化的高层写字楼，也有具有历史文化价值的老式建筑。
近年来，随着绿色建筑和节能建筑理念的推广，大连市的新建写字楼在建筑设计和环保方面注重创新。
许多写字楼配备有现代化的办公设施和便利设施，满足了企业对舒适办公环境和高效工作空间的需求。
市场前景展望未来，大连市写字楼市场将继续保持较好的发展势头。
随着城市经济的不断增长和对外开放水平的提高，大连市吸引更多国内外企业入驻的机会将增多。
同时，政府对于城市建设和商业发展的投资力度也将进一步增加，为写字楼市场创造更好的环境和机遇。
在未来发展中，大连市的写字楼市场有以下几个趋势：1.区域多元化：市中心地区和经济开发区之外的一些新兴区域也将成为写字楼市场的热点区域，更多企业将选择在这些区域设立办公地点。
大连的商业，天津街、西安路等老的经济商圈占据了大连比较繁华的地段，呈现出来的是一片国际现代化都市的繁荣景象，而随着高铁的开通，东港的崛起，带动了周围的经济，一个又一个新的大连商圈渐渐形成，注入了新的活力，促成了现在9大商圈的繁荣景象。
大连9大商业圈分布图大连商业发展历史看出，大连市的传统零售商业发展经历了由传统百货的兴起、高度集中、调整的几个阶段，现在正处于购物中心以及综合体商业配套项目的快速发展期。
大连商业发展历程大连共有2个市级商圈：青泥洼商圈、西安路商圈，能辐射到大连及周边城市的高端消费群体，另外，还有7个区域商圈，包括东港、长春路、香炉礁、和平、黑石礁、高新园区、华南商圈。
它们分布较为紧密，商圈规模及定位各具特点：大连9大商圈、业态及消费群体详情1、青泥洼商圈青泥洼是大连城市的发源地，也是大连商业的发祥地，在这里诞生了大连市第一家百货副食店——大连商场、东北地区第一家外资百货店——麦凯乐商场、大连市第一家大型购物中心——新玛特购物休闲广场。
影响力：青泥洼商业区有近百年的发展历史，已经渗透到每一位大连人的心里。
青泥洼商圈地理位置：地处中山区，管理范围东至解放路，西至友好街，南至五惠路，北至中山路，占地面积12万平方米，是大连市第一个成立专门管理机构进行封闭式管理的现代化步行街区。
功能特点：汇集餐饮、购物、娱乐、休闲、商务等功能的各种大规模的百货商场和大型购物中心以及品牌连锁店、专营店等。
如大商家电商场、秋林女店、胜利广场、大世界国际家居中心以及万宝海鲜舫、必胜客、星巴克、合声量贩KTV、新玛特影城等，完全满足人们的各种消费需求。
同时还有商务功能齐全的酒店和写字间。
购物中心：大连商场、新玛特、麦凯乐、太平洋百货、百年城、大都会、香榭里、柏威年；消费水平：连最繁华的市级零售商圈之一，以中高档为主，2015年4月底，柏威年入驻并开业，进一步提升了商圈整体的消费水平。
交通条件：临近大连火车站，交通便利，又有三十余条公交经停，地铁二号线与未来的五号线更是交汇于此。
大连理工大学硕士学位论文大连市中华路商业区发展战略研究姓名：王永双申请学位级别：硕士专业：工商管理指导教师：董大海20050610摘要大连市东北的窗口城市，是东北老工业基地振兴的排头兵，中华路商业区作为大连市政府“大大连”建设规划的三大商业区之～，和青泥洼商业区、西安路商业区两个传统商业区并列，在资源和能力上具有后发优势，也有先天不足。
华南集团作为中华路商业区的主要承建和管理单位，重要性也无容簧疑，因此在大连市经济发展的背景下，研究中华路商业区多面临的机遇和挑战，进而提出中华路商业区的发展战略，对大连市发展和华南集团的发展都具有重要的意义。
位于大连市主城区北部的中华路商业，是由大连华南集团有限责任公司为主发起人单位建设的现代化、国际性商业新区。
既是连接大连主城区与新城区的枢纽地带，又是大连市市政府实施“大大连”战略的重点发展区域。
大连市现有三大商业区面临着定位单一、功能重叠、形式趋同等弊端。
通过中华路商业区战略发展研究，深刻探讨商业区的定位与战略目标制定等问题，对大连市其它商业区发展也具有一定的借鉴意义。
本文首先回顾了针对中华路商业区的发展需要提出所要研究的问题，并通过概念的回顾和相关理论的简单综述提出了本文的研究思路和技术路线（第一章）。
在回顾具有借鉴意义的国内外商业区的发展现状和大连市商业区的发展规划之后，对中华路商业区的现状进行了分析（第二章）。
根据上述基本情况分析，通过ＳＷＯＴ分析工具对中华路商业区相关的优势、劣势、机会和威胁进行了深入地探讨，进而提出了中华路商业区的市场定位和战略规划（第三章）。
最后从代大连市政府和华南集团两个角度探讨了实施中华路商业区所需要的保障问题（第四章）。
关键词：中华路商业区；定位；战略；保障ＡｂｓｔｒａｃｔＡｓｔｈｅｗｉｎｄｏｗｃｉｔｙｏｆｎｏｒｔｈｅａｓｔｏｆＣｈｉｎａ，Ｄａｌｉａｎｐｌａｙｓａｌｅａｄｉｎｇｒｏｌｅｉｎｔｈｅｒｅｖｉｖａｌｏｆｔｈｅｎｏｒｔｈｅａｓｔｏｌｄｉｎｄｕｓｔｒｙｂａｓｅ．ＴｈｅＺｈｏｎｇｈｕａｌｕＢｕｓｉｎｅｓｓＤｉｓｔｒｉｃｔｉｓｏｎｅｏｆｔｈｅｔｈｒｅｅｍａｉｎｂｕｓｉｎｅｓｓｄｉｓｔｒｉｃｔｓ，ｗｈｉｃｈａｒｅｐａｒｔｏｆｔｈｅ‘ＢｉｇＤａｌｉａｎ’ｐｌａｎｎｉｎｇｏｆｔｈｅｃｉｔｙｇｏｖｅｒｎｍｅｎｔ．Ｃｏｍｐａｒｅｄｗｉｔｈｔｈｅｏｔｈｅｒｔｗｏｂｕｓｉｎｅｓｓｓｄｉｓｔｒｉｃｔｓ，ＱｉｎｇｎｉｗａａｎｄＸｉａｎｌｕＢｕｓｉｎｅｓｓＤｉｓｔｒｉｃｔ，ＺｈｏｎｇｈｕａｌｕＢｕｓｉｎｅｓｓＤｉｓｔｒｉｃｔｈａｓｂｏｔｈｔｈｅａｆｔｅｒ－ｃｏｍｉｎｇａｄｖａｎｔａｇｅａｎｄｉｎｂｏｍｄｉｓａｄｖａｎｔａｇｅｉｎｔｅｒｍｓｏｆｒｅｓｏｕｒｃｅａｎｄａｂｉｌｉｔｙ．ＨＵａｎａｎＧｒｏｕｐ．ｗｈｉｃｈｉｓｉｎｃｈａｒｇｅｏｆｔｈｅｂｕｉｌｄｉｎｇａｎｄｍａｎａｇｉｎｇｏｆＺｈｏｎｇｈｕａｌｕＢｕｓｉｎｅｓｓＤｉｓｔｒｉｃｔｐｌａｙｓａｎｉｍｐｏｒｔａｎｔｒｏｌｅｉｎｔｈｅｗｈｏｌｅｐｒｏｊｅｃｔ，ＴｈｅｒｅｆｏｒｅｉｔｉｓｏｆｇｒｅａｔｓｉｇｎｉｆｉｃａｎｃｅｔｏｔｈｅｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔｏｆｂｏｔｈＤａｌｉａｎｃｉｔｙａｎｄＨｕａｎａｎＧｒｏｕｐｔｏｓｔｕｄｙｔｈｅｏｐｐｏｒｔｕｎｉｔｙａｎｄｃｈａｌｌｅｎｇｅ．ａｎｄａｄｖａｎｃｅｔｈｅｓｔｒａｔｅｇｙｏｆＺｈｏｎｇｈｕａｌｕＢｕｓｓｉｎｅｓｓＤｉｓ荫ｃｔｉｎｔｈｅｃｏｎｔｅｘｔｏｆＤａｌｉａｎｅｃｏｎｏｍｙ．ＳｉｔｕａｔｅｄｉｎｔｈｅｎｏｒｔｈｐａｒｔｏｆＤａｌＪａｎｃｉｔｙ，ＨｕａｎａｎＢｕｓｉｎｅｓｓＤｉｓｔｒｉｃｔｉ８ａｍｏｄｅｍｉｎｔｅｒｎａｔｉｏｎａｌｎｅｗｂｕｓｉｎｅｓｓａｒｅａｓｐｏｎｓｏｒｅｄｂｙｔｈｅＨｕａｎａｎｇｒｏｕｐ．ＩｔｉＳｎｏｔｏｎｌｙｔｈｅａｎｄｎｅｗｃｉｔｙｚｏｎｅ，ｂｕｔａｌｓｏｔｈｅｋｅｙａｒｅａｏｆｔｈｅ‘Ｂｉｇｃｏｎｎｅｃｔｉｎｇｐａｒｔｏｆｔｈｅｎ＇ｌａｉｎＤａｌｌａｎ’ｓｔｒａｔｅｇｙ．Ｔｈｅｔｈｒｅｅｍａｉｎｂｕｓｉｎｅｓｓｄｉｓｔｒｉｃｔｓｎｏｗｈａｖｅｓｉｍｉｌａｒｐｏｓｉｔｉｏｎｉｎｇ．ｆｕｎｃｔｉｏｎａｎｄｆｏｒｍ．ｗｈｉｃｈｉＳａｍａｌａｄｙｏｆＤａｌｔａｎｂｕｓｉｎｅｓｓ．ＳｏｉｔｉＳｉｍｐｏｒｔａｎｔｔｏｓｔｕｄｙｔｈｅｓｔｒａｔｅｇｙｏｆＺｈｏｎｇｈｕａｌｕＢｕｓｉｎｅｓｓＤｉｓｔｒｉｃｔ，ａｎｄｐｒｏｂｅｉｎｔｏｔｈｅａｎｄｔａｒｇｅｔｉｎｇｏｆｂｕｓｉｎｅｓｓｄｉｓｔｒｉｃｔｓ，ａｎｄｉｔｉｓｓｔｒａｔｅｇｉｃｐｒｏｂｌｅｍｓｕｃｈａｓｔｈｅｐｏｓｉｔｉｏｎｉｎｇａｌｓｏａｕｓｅｆｕｌｒｅｆｅｒｅｎｃｅｏｆｏｔｈｅｒｂｕｓｉｎｅｓｓｄｉｓｔｒｉｃｔｓｉｎＤａｌｔａｎ．ＴｈｅＰａ！ｃ）ｅｒｆｉｒｓｔｄｅｓｃｒｉｂｅｔｈｅｒｅｓｅａｒｃｈｐｒｏｂｌｅｍｆｏｒｔｈｅｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔｏｆＺｈｏｎｇｈｕａｌｕＢｕｓｉｎｅｓｓＤｉｓｔｒｉｃｔ，ｔｈｅｎｔｈｅｒｅｓｅａｒｃｈｐａｔｈａｆｔｅｒｒｅｖｉｅｗｉｎｇｔｈｅｃｏ．ｅｌａｔｉｖｅｃｏｎｃｅｐｔｓａｎｄｔｈｅｏｒｉｅｓ（ＣｈａｐｔｅｒＩ）．ＡｆｔｅｒｓｔｕｄｙｉｎｇｔｈｅｓｉｔｕａｔｉｏｎｏｆｂｕｓｉｎｅｓｓｄｉＳｔｒｉｃｔＳｈｏｍｅａｎｄａｂｒｏａｄ，ａｎｄｔｈｅｐｌａｎｎｉｎｇｏｆｂｕｓｔｎｅｓｓｄｉＳｔｒｉｃｔＳ０ｆＤａｌｊａｎ。
ｗｅａｎａｌｙｓｅｔｈｅｃｏｎｄｉｔｉｏｎｏｆＺｈｏｎｇｈｕａｌｕＢｕｓｉｎｅｓｓＤｉｓｔｒｉｃｔ（Ｃｈａｐｔｅｒ１１）．ＢａｓｅｄＯｎｔｈａｔ，ｗｅｅｘａｍｉｎｅｔｈｅｓｔｒｅｔ＿】ｇｔｈｓ、ｗｅａｋｎｅｓｓｅｓ、ｏｐｐｏｒｔｕｎｉｔｉｅｓａｎｄｔｈｒｅａｔＳｏｆＺｈｏｎｇｈｕａｌＵＢｕｓｉｎｅｓｓｓＤｉｓｔｒｉＣｔｕｓｉｎｇｔｈｅＳＷＯＴｍｅｔｈｏｄ，ａｎｄｔ．ｈｅｎｐｒｅｓｅｎｔｔｈｅｍａｒｋｅｔｐｏｓｉｔｉｏｎｉｎｇａｎｄｓｔｒａｔｅｇｙｐｌａｎｎｉｎｇｏｆＺｈｏｎｇｈｕａｌＵＢｕｓｉｈｅｓｓＤｉＳｔｚ、ｉｃｔ（ＣｈａｐｔｅｒｌＩＩ）．Ｉｎｔｈｅ１ａｓｔｐａｒｔｗｅｅｌａｂｏｒａｔｅｔｈｅｅｎｓｕｒｉｎｇｍｅａｓｕｒｅｍｅｎｔｏｆｔｈｅｓｔｒａｔｅｇｙｆｒｏｍｔｈｅｓｉｄｅｏｆｂｏｔｈｔｈｅｃｉｔｙｇｏｖｅｒｎｍｅｎｔａｎｄＨｕａｎａｎＧｒｏｕｐ（ＣｈａｐｔｅｒＩＶ）．Ｋｅｙｗｏｒｄｓ：ＺｈｏｎｇｈｕａｌｕＢｕｓｉｎｅｓｓＤｉｓｔｒｉｃｔ：ｐｏｓｉｔｉｏｎｉｎｇ；ｓｔｒａｔｅｇｙ；ｅｎｓｕｒｉｎｇｍｅａｓＬｌｒｅｍｅｎｔ大连理工大学ＥＭＢＡ学位论文原创声明本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下开展研究工作所取得的成果。
除文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得大连理工大学或其他教育机构的学位或证书而产生的成果（如学位论文等）。
对本文的研究做出重要贡献的个人和集体均已在文中以明确方式标明，本人完全意识到本声明的法律后果，并愿为此承担一切法律责任。
学位论文作者（签字）：带舻日期：２００５年６月ｉ８日大连理工大学学位论文版权使用授权书本学宜论文作者及指导教师完全了解“大连理工大学硕士、博士学位论文版权使用规定”，同意大连理工大学保留芳向国家有关部门或机构送交学位论文的复印件和电予版，允许论文被查阅和借阅。
本人授权大连理工大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，也可采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编学位论文。
保密口，在——年解密后适用本授权书。
本学位论文属于／不保密矗／（请在以上方框内打“４”）付Ａ作者签名指导导师签魂红年』月必大连市中华路商业区发展战略研究１问题的提出１．１选题源起城市，作为人口、经济活动和科学文化活动集聚的地域空问，承载着多种经济功能和社会功能。
从城市和空间结构和功能分区来看，尽管各城市的商业区所占面积比例很小，但它却是最能综合反映一个城市经济发展水平及其经济吸引力和辐射力的区域，因为它最能体现城市的集中性这一最突出的特征，因此常常被称为“城市的橱窗”。
据中国步行商业街工作委员会不完全统计，截止到现在，全国县级以上城市商业街存量已超过３０００条，步行商业街存量已超过２００条。
以每条街平均６００米长度计，全国城市商业街长度累汁已超过１８００公里：以每条街平均建筑规模５力’平米计，全国城市裔业街崽规模累计已超过ｊ．５亿平米，一些城市的新建商业街长度正在从ｌ公里、２公里延长到３公罩，不断刷新创造新记录；更多的城市规划在未来的５．１０年内即将打造ｌＯ条甚至更多的商业街。
可以预汁，在未来的２－３年内，全国商业街的数量将超过５０００条…。
城市商业区的规划与发展，需要综合考虑城市的人口状况、自然环境、历史文化因素、社会经济发展水平及相应的国家经济政策与制度等多方面的因素。
大连市作为东北地区的重要商贸中心，零售商业在大连市的经济社会发展中具有举足轻重的位置。
２００２年，大连市一改以往“不求最大，但求最佳”约城市发展战略，提出建设“大大连”。
这种战略客观上要求大连商业的发展规划要突破地域性的商业概念，形成大商业、大流通、大市场的格局。
而商业区的培植和发展，无疑是商业发展的重要增长点，可以实现“以点带面，联动发展”的商业格局。
经过多年的发展，大连市已经具有良好的商业区发展基础，已经形成颇具规模的青泥沣桥——天津街商务区和规划发展中的西安路商业区。
根据全面建设“大大连”的发展战略，２００４年，大连市委、市政府又及时地提出了规划和建设大连市第三大商业区——中华路商业区的发展部署，规划中的大连中华路商业区将与天津街商业中心、西安路商业中心形成三足鼎立之势，成为大连市主城区的三大商业中心之一。
这必将进一步推进大连市商业的全面发展。
因此，在建设“大大连”和大力发展大连市商业的背景下，以中华路商业区为主题深入研究大连市商业区的发展战略意义重大，这不仅对规划和建设中华路商业区具有重要的指导意义，更可以通过此次研究，深入而详细地探讨国内外商业区的发展现状和战略，并以此推动大连市商业向纵深发展。
大连市中华路商业区发展战略研究１．２相关概念（Ｉ）商业区《中国大百科全书・建筑园林城市规划卷》中给出的商业区定义是；“城市巾全市级（或区级）商业网点集中的地区”。
传统意义的商业区一般都是位于老城中心区、发展历史悠久的城市商业区。
例如，北京的王府井商业区、上海的南京路商业区、南京的新街口商务区和大连的青泥洼——天津街商务区等。
从国际上大都市的发展来看，商业区往往包含在城市中心区中。
与商业区相关的概念是“城市中心区”和“中心商务区”。
吴明伟、孔令龙、陈联指出，城市中心区在国内外都还没有明确的定义，国外研究一般采用Ｄｏｗｎｔｏｗｎ与ＣＲＤ（ＣｅｎｔｒａｌＲｅｔａｉｌＤｉｓｔｒｉｃｔ）表达“城市中心区”这一概念ｒ２］。
