宝山区顾村镇地块调研报告

宝山土地规划研究报告（内部资料）2020年05月目录第一部分上海宝山总体规划暨土地利用总体规划（2017-2035） . 3第二部分宝山区2035总体规划的解读 (6)2.1 宝山区的目标定位中规中矩 (6)2.2 一带两轴的说法，前所未有 (7)2.3 吴淞工业区北区是上海的市级副中心 (9)2.4 宝山区总体规划中，几个重点地区 (11)2.5 宝山区打造三大分区 (14)第三部分中国宝武宝山转型区域项目规划 (22)一、上海市宝山区总体规划暨土地利用总体规划（2017-2035）据上海发布，市政府最新批复同意《上海市宝山区总体规划暨土地利用总体规划（2017-2035）》，要求按照将宝山建设成为上海国际航运中心的重要组成部分的目标，确保提升罗泾港区功能，完善吴淞客运中心和周边邮轮服务示范区建设，优化黄浦江和长江宝山段生产性岸线和生活性岸线分布。

1．宝山区总体规划要以功能提升、结构优化调整为核心，立足全域规划，加强城乡统筹，注重两规融合，体现多规合一，符合宝山区实际情况和发展要求，促进城乡发展一体化，加快推进宝山区建设。

2．要落实规划建设用地“负增长”的总体要求，严守人口规模、土地资源、生态环境、城市安全底线，实现可持续发展。

严格管控宝山区常住人口规模，优化人口布局。

到2035年，宝山区规划常住人口不超过210万人，其中城镇常住人口207.5万人左右。

坚持最严格的节约用地制度和最严格的耕地保护制度，到2035年，规划建设用地规模不超过244.3平方公里，耕地保有量不低于1.41万亩；到2020年，永久基本农田保护任务不低于2.55万亩。

到2035年，生态空间面积86.8平方公里，生态保护红线面积3.5平方公里，森林覆盖率达到20%，人均公共绿地面积不低于15平方米，地表水水环境功能区达标率达到100%，生活垃圾无害化处理率达到100%。

加强市政基础设施和防灾减灾设施规划建设，提升城市生命线安全运行能力、应急响应能力和灾后恢复能力。

上海市宝山区顾村大型居住社区BSP0-0103单元0301-18地块（区属动迁房）项目效果评估报告摘要宝山区顾村大型居住社区BSP0-0103单元0301-18地块（区属动迁房）项目（以下简称“项目地块”）位于上海市宝山区潘广西路北面，广南路穿过整个地块，总面积约为35089m2。

历史用途为农业用地和工业用地（其中农业用地面积22517m2，工业用地面积12572m2），现为闲置空地，后续拟作为住宅用地进行开发。

2017年8月，受上海地产北部投资发展有限公司（业主单位）委托，上海纺织建筑设计研究院对项目地块实施了土壤污染状况初步调查工作，调查结果显示该地块部分土壤存在污染超标情况。

为确定场地污染范围及污染程度，并确保后续用地的人体健康，业主单位委托上海纺织建筑设计研究院于2019年2月对项目地块进一步实施了详细调查与健康风险评估工作。

调查与评估结果显示，地块内部分区域的土壤受到了一定程度的污染，部分关注污染物的健康风险超过了可接受风险水平。

2019年10月，受业主单位委托，上海纺织建筑设计研究院编制了《上海市宝山区顾村大型居住社区BSP0-0103单元0301-18地块（区属动迁房）修复技术方案》，根据前期调查结果，制定了土壤异位淋洗的修复技术方案。

根据前期调查结果，0301-18地块规划区域内土壤污染物含量超过风险可接受水平的点位3个，超风险污染物为锑、砷、镍、锌和三价铬。

受业主单位委托，上海市政工程设计研究总院（集团）有限公司依据修复方案，采用异位淋洗技术对污染土壤进行了修复，总修复面积1199m2，其中I区土壤污染面积约为218m2，污染区域周长为55m，修复深度为1.0m（修复深度为0~1.0m），设计修复土方量约为218m3，实际修复方量为248m3；II-1区土壤污染面积约为51m2，污染区域周长为27m，修复深度为1.0m（修复深度为0~1.0m），设计修复土方量约为51m3，实际修复方量为63m3；II-2区土壤污染面积约为930m2，污染区域周长为120m，修复深度为1.5m（修复深度为1.0m~2.5m），设计修复土方量约为2092.5m3，实际修复方量为2105m3。

宝山顾村区域总体开发思路初探宝山顾村区域总体开发思路初探作者：佚名时间：2008-3-31浏览量：宝山顾村区域总体开发思路初探由于市中心房源的日渐稀少，宝山区作为离市中心最近的区域，逐步登上了上海楼市的大舞台。

在供不应求的市场推动下，宝山各板块房价频频上涨，大华地区代表楼盘枫庭丽苑，最高价已达到了7900元/平方米。

其余各板块的价格也随着每一期新房源的推出而节节攀升。

目前整个宝山地区均处于无房可售的局面，其市场人气指数可见一斑。

而最近土地招投标公开实施以来，大规模的土地供应量、大型知名房地产开发企业的进驻，更是凸现了宝山强劲的后续动力，很明显，宝山将成为上海房产下一轮行情的重头戏。

然后，以公开招标方式获得的土地成本相当可观，后期供应量的集中也将对供不应求的局面进行缓解，市场竞争的严峻性被赫然摆在面前。

在缺乏二手房和租赁市场支持的背景下，宝山房价究竟还能走多远？无论是在已经启动的共康、月浦、西城，还是尚未被辐射到的罗店，当宝钢职工被锁定为所有开发商共同的目标客户时，他们的购买能力究竟还有多少？带着这样的问题，我们对本次土地招投标四号公告中同时中标的宝山顾村的三个大规模地块进行了综合分析，旨在通过其开发模式的探讨，寻求新的突破市场之路。

顾村中标地块信息宝山区6号宝山区7号宝山区8号地理位置宝安公路以南、电台路以西（A块）宝安公路以南、电台路以西（B块）宝安公路以南、电台路以西（c块）占地面积187766m2168766m2170133m2容积率≤≤≤中标价万元万元40832万元中标单位上海顾村房地产开发公司上海新天地置业发展有限责任公司长江经济联合发展（集团）股份有限公司、上海鹏欣房地产开发有限公司、上海临江房地产开发经营有限公司宝山楼市现状（区域板块分布图）区域条件分析>>>优势?崇明岛作为上海市未来发展的新经济增长点，宝山将起到纽带的作用。

?宝山是距上海中心城区最近的郊县，目前提供住宅开放土地数量最多，在闵行、闸北、普陀土地供应逐渐减弱的情况下，两年后宝山将成为上海市普通住宅供应新热点。

第一章市场形势研究一、宝山概况宝山区位于上海市北郊，长江与黄浦江的交汇处。

东北濒长江，遥对崇明县，东临黄浦江，与浦东新区隔水相望；南与杨浦、虹口、闸北、普陀四区毗连；西与嘉定区接壤；西北与江苏省太仓市为邻。

全区分为陆地、岛屿两部分。

长兴、横沙两岛自西向东横卧于长江入海口。

全境东西长56．15公里，南北宽23．08 公里。

面积415.27平方公里（岛屿面积占26％），全区现有总人口77.66 万人，人口密度为每平方公里1870人。

统计显示，宝山区人口净迁入量仅次于浦东新区，列全市第二，其发展前景和城市化速度不容忽视。

宝山区主要由以下几个镇组成：大场、祁连、高境、庙行、刘行、淞南、杨行、顾村、宝山、月浦、罗南、罗店、盛桥、罗泾以及长兴、横沙二岛。

由于历史、地理位置等原因宝山区大部分地区开发相对滞后。

宝山区偌大的面积，但与市中心的联系却基本只能依赖三条主干道：沪太路、共和新路、逸仙路。

二、宝山房地产市场特征1、分区域建设，各自独立发展。

由于宝山土地面积广，发展不均，人口相对集中等原因，宝山区的房地产开发也主要集中在这几个区域。

因其各自集中发展，相互间距离又远，形成了各自为政的局面。

各地区的楼盘定位，目标客户群各有不同。

其开发主要依附于主干道周边的成熟生活区。

包括逸仙路沿线的高境地区、淞宝地区，共和新路沿线的通河、泗塘地区，沪太路沿线的大场、祁连地区。

2、楼盘档次偏低。

宝山区的土地属于5级以下，最靠近市区的地方也在内环线以外，而且交通不够便利，规划中的轨道交通尚未完全完成，这就决定了楼盘的定位多是中、低档楼盘，目标客户群也基本定位在工薪阶层和市区动拆迁居民，客源以区域性消费者为主。

目前宝山区楼盘最高价位也不到5000元/平方米。

大华枫庭丽苑尽管推出了几套标价达6400元/平方米高价的景观房，但少有人问津。

3、以多层和小高层为主体。

宝山区由于土地成本较低，熟地较多，所以区内商品房以成片多层住宅区为主，配合部分小高层。

顾村将建沪上最大郊野生态公园汇报人：日期:•项目背景介绍•项目建设内容及规模•项目实施计划及时间表目录•项目建设的技术方案及创新点•项目建设的经济和社会效益分析•项目建设的风险评估及应对措施•结论与展望目录01项目背景介绍0102顾村简介顾村拥有悠久的历史和文化底蕴，境内有多处历史遗迹和文化景观，如顾村公园、龙现代艺术馆等。

顾村位于上海市北部，是宝山区的一个大型居住区，拥有丰富的自然资源和良好的生态环境。

生态公园的定义和重要性生态公园是指以保护和改善生态环境为目标，以自然景观为主体，融合文化、休闲、娱乐等多种功能的城市公共绿地。

生态公园对于城市居民来说具有多重重要性，不仅可以提供休闲娱乐的场所，还能改善空气质量、调节气候、保护生物多样性等。

项目的目标是建设一个集生态保护、文化传承、休闲娱乐于一体的郊野生态公园，为顾村及周边地区的居民提供一个宜居、宜游的生态环境。

期望通过这个项目，能够提升顾村的城市形象，增强居民的归属感和幸福感，同时促进地区的可持续发展。

项目的目标和愿景02项目建设内容及规模公园将贯彻生态优先的原则，以保护和恢复生态环境为主导，促进自然与城市的和谐共生。

生态优先郊野特色绿色交通以郊野特色为设计理念，注重自然野趣的体现，避免过度人工化。

提倡绿色交通方式，建设绿道、骑行道等慢行系统，鼓励市民绿色出行。

030201总体规划及布局植物园郊野步道湿地公园观景台主要建设内容及特色01020304建设多样化的植物群落，展示上海地区的植物特色，为市民提供认识大自然的机会。

根据地形和生态条件，设置郊野步道，让市民可以深入感受大自然的美妙与宁静。

在公园内建设湿地公园，增强湿地的生态功能，同时为市民提供休闲和娱乐的场所。

在公园内设置观景台，让市民可以俯瞰整个公园的美景，享受郊野的壮丽。

公园的规模及预期效益公园总占地面积约为180公顷，将成为沪上最大的郊野生态公园。

通过公园的建设，可以改善周边地区的生态环境，提升市民的生活质量。

宝山顾村GC-D-2编制单元控制性详细规划》公示《宝山顾村GC-D-2编制单元控制性详细规划》公示一、规划概况《宝山顾村GC-D-2编制单元控制性详细规划》（以下简称本规划）的规划范围为：东至外陆翔路、南至沙浦、西至宝山区界、北至宝安公路，总用地面积309.67公顷。

规划区内人口规模将控制在5.2万人左右。

本规划期限为2009年至2020年。

周边规划情况：规划区南侧为在建的顾村公园，北侧和东侧为“四高”示范居住区等市属保障性住房配套基地，西侧为嘉定区。

二、规划布局规划在顾村GC-D-2单元内形成“两轴、三带、多区”的功能布局体系。

“两轴”——分别指：①沿陆翔路以及轨道交通M7线形成主要交通功能的社区发展轴；②依托菊太路延伸社区公共中心功能，在沿菊太路两侧形成公共服务设施集聚效应的社区发展轴。

“三带”——分别指：①沿沙浦形成的东西向滨河绿化景观带；②依托中心河两侧控制道路及绿地形成的南北向滨河绿化景观带；③沿彭家泾形成的南北向滨河绿化景观带。

“多区”——分别是指由“两轴、三带”划分而形成的若干居住组团和以绿化功能为主的生态景观组团。

三、用地规模规划居住用地面积共计156.76公顷，占规划区总用地的50.62%，其中：住宅组团用地面积为136.7公顷；社区服务设施用地面积为2.84公顷；基础教育设施用地面积为17.22公顷。

公共服务设施用地共计10.85公顷，占规划区总用地的3.5%。

规划绿地81.36公顷，占规划区总用地的26.27%，其中公共绿地面积为32.69公顷；防护绿地面积为8.49公顷；结构绿地面积为40.18公顷。

规划市政公用设施用地面积为1.98公顷，占规划区总用地的0.64%。

规划道路用地面积为40公顷，占规划区总用地的12.92%。

水域面积为7.84公顷，占规划区总用地的2.53%。

本规划新增储备用地10.88公顷，占规划区总用地的3.51%，主要位于长白山路以西、菊太路两侧。

主要是考虑到本次规划居住用地比例指标尚有少量的上升空间，并且规划范围内尚有部分农民宅基地需要动迁安置，因此，预留少量的发展备用地，根据开发建设进程中远期可调整为安置居住用地。

从顾村地产板块的发展浅析上海房屋消费的轨迹
徐喆婧;陆伟杰
【期刊名称】《魅力中国》
【年(卷),期】2009(0)34
【摘要】顾村房价在最近的地产行情中,成了涨幅较靠前的几个板块之一,从原本的嗤之以鼻到如今的趋之若鹜,消费者态度的极端变化到底出于何原因,顾村房价的变化到底是什么原因导致?是不是还有下一个顾村等待我们来发掘?这一系列的问题,才促使笔者有兴趣深入研究,一窥真相。

【总页数】2页(P248-249)
【关键词】顾村;楼盘;价值;趋势
【作者】徐喆婧;陆伟杰
【作者单位】上海边防检查总站浦东出入境边检站;上海电力环保设备总厂有限公司
【正文语种】中文
【中图分类】F293.3
【相关文献】
1.成功，在于对目标的坚忍不拔——上海农工商房地产（集团）有限公司发展轨迹扫描 [J],
2.强化房地产市场调控推动房地产持续健康发展——上海市房屋土地资源管理局负责人访谈 [J], 方田
3.上海房地产消费者消费偏好浅析 [J], 丁健
4.上海商业地产发展轨迹 [J], 朱连庆
5.上海房地产九十年代发展轨迹 [J], 肖永培
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顾村公园规划图一.规划背景上海市生态专项建设工程项目于1995年开始建设，该工程建设以生态为核心．与自然水系、湿地、田园风光复合构成的具有生态防护、景观观赏、休闲健身、文化娱乐、公共服务、防灾避难等多功能的城市公共绿地。

按照外环环城绿带的形态和功能分为生态防护绿地和生态休憩绿地。

本项目是上海环城生态规划系统上的重要节点、是外环生态休憩绿地体系中的重要节点绿地，同时也是上海最重要的绿色生态核心之—。

本项目位于上海市的西北部，宝山区的顾村镇，宝山最具活力的新城发展轴的南端。

基地四周分布锦秋花园、祁连新村、乾浮新村、盛宅新朴、泰和新城等近十个住宅小区及上海大学本部，总规划用地434.5公顷，其中二期规划用地245.6公顷(含200米外环防护绿地80.7公顷)。

本案同时也是宝山区生态专项建设的主体工程，规划定位为生态公园绿地。

宝山区是上海经济文化向北扩展的重要区域，因而，基地建成以后不仅是宝山区居民文化休闲娱乐的主要场所，也将是上海十城区及周边地区人群周末或短期出游的选择。

本区域规划对于宝山区未来的社会经济、文化、生态环境建设具有举足轻重的作用。

将是上海市环城生态乃至整个城市建设发展的新亮点，新机遇。

二.规划范围顾村公园二期（bs-04，bs-05，bs-06，bs-08地块）北邻规划居住区，南至蕴藻浜与北外环线，东临浏中河，西至陈广路。

规划用地245.6公顷（含80.7公顷外环200米防护林带用地）。

三.规划定位1.建设位于城市近郊、有良好的自然景观、森林植被及田园风貌，并以生态休闲娱乐为目的的郊野森林公园。

2.建设独具特色的城市郊野森林公园，与传统的城市公园形成功能互补。

3.突出野趣，体现田园森林之美，营造人与自然和谐共生的生态环境。

4.与正在建设中的顾村公园一期在景观、功能和空间上相互协调，形成互补与调节的关系。

5.适度合理开发，远近期开发相结合。

四.规划原则及规划目标1.规划原则1)生态优先：以基地现有植物、水网为主要保护对象，在保持现状生态条件的基础上提升基地生态网络质量，从而改善区域生态环境，实观生态恢复和生态建设。