从案例谈联建开发合同的效力

[案情介绍]某学院以由政府划拨的用于办公、教学、住宅中的部分土地，与某房地产公司签订《联建合同》，合同约定：由房地产公司(乙方)在学院(甲方)的该划拨土地上全额出资修建A、B两座娱乐楼，甲方协助乙方办理建设施工土地基建审批手续。

楼建成后，由甲方给乙方办理房产使用证，期满后，产权仍归甲方所有。

甲方同意乙方使用A、B楼，使用权限定为A楼20年，B楼10年。

乙方除将A楼建成后将7层无偿交付甲方使用外，乙方每年向甲方交付支助金40万元人民币，每年在原基础上递增，任何一方违约，守约方可要求违约方承担总投资5%-10%的违约金，并有权要求违约方继续履约。

某市规划局等部门为学院及施工单位颁发了建设A楼的《建设工程规划许可证》及《施工许可证》。

施工期间，某市建设委员会因该工程项目违法建设，向学院发出行政处罚决定，责令立即停止违法建设，待办完建设手续并得到市建设行政主管部门批准后方可复工。

某市城市规划管理局因A楼的加层属违法建设，亦向学院房地产公司发出《关于停止违法建设的通知》，要求其立即停止施工，派员持有关资料接受处罚。

学院以其是为了配合政府有关部门纠正房地产公司的违法建设行为、行使其法定权利为由，对施工场地采取停水、停电，致A楼工程停建至今。

A楼现已封顶，B楼因未办到相关手续，尚未施工。

某学院诉至法院请求解除合同，由被告承担违约责任。

[案情分析]本案争议的焦点是双方所签合同是否有效?这是本案能否得到公正处理的前题。

(一)本案的合同性质在民事合同纠纷案件中，合同的性质决定了案件的性质，从而最终决定了应该适用的法律。

对该案是否属联建合同性质有两种截然不同的观点，一种观点认为：该合同虽非典型联建合同，但仍不失联建合同的性质。

所谓联建合同，一般是指由一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金，合作开发房地产的合同。

该合同的主要对价关系是符合这一基本特征的。

依照合同约定，由学院提供土地使用权，作为对价是取得A楼7层的使用权，每年40万元人民币的支助金和房地产公司使用期限届满后的房屋产权。

模式 1：联合开发模式甲公司提供土地，乙公司提供资金，双方订立合作开发合同，按照约定对房地产项目进行开发管理，承担相应义务。

优势弊端提示手续简单。

合作双方只要签订合作开发协议并按约定履行各自的权利义务，即可通过契约控制的方式来掌控管理整个房地产项目。

1.合同履行周期较长，容易产生分歧。

具体来说，一份完备的合作合同至少应包含合作的模式、合作条件、收益分配和亏损的承担。

包括各方如何投资、何时以何种形式投资？违反投资约定该如何处理？收益分配的条件、方式和程序如何？亏损如何承担等。

此外，关于土地使用权的使用方式、土地出让金的支付情况、合作后土地使用权的归属、行政审批程序及证照办理的义务、项目资金的监管等，也应当进行明确的约定。

如果签约合同的内容不完备，势必为合作以后的纠纷埋下伏笔。

2.容易产生“名不副实”的合作合同或者导致合同无效。

首先，在司法实务中，存在这样一些情况，当事人自以为是“合作开发”，但实际上并不符合法律上关于合作开发的定义，这些情况主要包括：第一，约定提供土地使用权的一方不承担经营风险，只收取固定利益，则实为土地使用权转让；第二，约定投资方不承担经营风险，只收取固定数额货币，则实为借款行为；第三，约定投资方不承担经营风险，只分配固定数量房屋，则实为房屋买卖；第四，约定投资方不承担经营风险，只以租赁或其他方式使用房屋，则实为房屋租赁。

上述四种合作开发均按其实际法律关系处理。

其次，法律规定合作合同无效的情形主要有三种：第一，合作开发房地产合同当事人均不具备房地产开发经营资质的；第二，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合作开发合同的；第三，未经批准改变土地用途，签订合作开发合同的。

合同无效后，依法按无效合同的有关法律规定处理。

3.此模式是以订立合作开发合同为基础，是以履行合同为模式的联合开发。

模式 2：项目公司型的合作开发甲公司与乙公司共同出资设立丙公司，以丙公司名义购买土地并进行开发。

建设工程合同典型案例分析建设工程合同典型案例分析甲方：某建设有限公司地址：XX省XX市XX区XX路XX号法定代表人：张某某乙方：某工程设计有限公司地址：XX省XX市XX区XX路XX号法定代表人：李某某一、基本信息1.1 项目名称：某小区新建工程1.2 项目地址：XX省XX市XX区XX路XX号1.3 建设规模：总建筑面积XX平米，包括住宅、公建、道路等建筑二、各方身份、权利、义务、履行方式、期限、违约责任2.1 甲方身份：建设单位权利：享有工程施工的权利义务：按照国家、地方和行业规定，向乙方提供用于设计和施工的土地、基础设施、现场安全环保等条件，按照工程合同约定付款，并按照工程质量要求检查和验收工程施工质量，承担施工期间的安全问题和工程质量问题的法律责任。

履行方式：根据工程设计图纸和施工方案要求实施工程建设违约责任：承担由于工程质量问题引起的一切法律责任。

2.2 乙方身份：工程设计单位权利：享有工程方案设计的权利义务：按照国家、地方和行业规定，对工程进行技术方案设计，制定施工图纸和工程建设需求，按照工程合同约定付款，并对所设计工程的质量、安全性、经济性负责。

履行方式：根据甲方提供的基本条件进行设计任务的完成违约责任：承担由于工程设计问题引起的一切法律责任。

三、需遵守中国的相关法律法规3.1 建设项目所在地的建设工程质量安全监督法规3.2《建筑工程施工合同》及其相关法规四、明确各方的权力和义务4.1 甲方有权对乙方进行工程质量验收，并有权对工程施工提出异议。

4.2 乙方有权依据合同要求，进行工程验收，并有责任进行质量保证。

4.3 甲、乙双方应共同遵守国家法律、法规、标准和有关技术规范和标准，完成合同工程，确保工程质量符合国家质量规定标准。

4.4 甲方应按照合同约定及时支付工程款，并按规定提供设计、施工现场等必要条件。

4.5 乙方应提供优质的设计方案、图纸和施工技术建议，并保证工程质量和安全。

五、明确法律效力和可执行性5.1 本合同自签订之日起生效，有效期为XX月。

工程联营合同合法吗在工程建设领域，联营模式因其资源共享、风险分担等优势而备受青睐。

一份工程联营合同的法律效力及其合法性，是所有合作方都需仔细审视的问题。

本文将对工程联营合同的合法性进行探讨，并提供一份标准的工程联营合同范本供参考。

要确保工程联营合同的合法性，必须遵守《中华人民共和国民法典》及相关建设法规的规定。

合同内容应详尽明确，包括但不限于联营双方的权利义务、工程范围、质量标准、工期要求、利润分配方式、违约责任等关键条款。

合同的签订应基于平等自愿、公平诚信的原则，避免出现强制或欺诈情形。

在法律框架内，工程联营合同的合法性还取决于联营各方的资质与行为。

联营方必须具备相应的资质等级，且在合同约定的范围内开展工作。

任何超越资质承揽工程或违反法律法规的行为，都可能导致合同无效。

我们通过一份工程联营合同范本来具体了解其结构和内容要点。

【工程联营合同】甲方（以下简称甲方）：________乙方（以下简称乙方）：________鉴于甲乙双方拟就________工程项目（以下简称“本工程”）进行联营合作，经友好协商，达成如下合同条款：一、联营目的甲乙双方本着互利共赢的原则，通过资源整合，共同完成本工程的建设任务，实现经济效益和社会效益的最大化。

二、联营范围与期限本合同所涉及的联营范围为本工程的设计、采购、施工等全过程，联营期限自合同签订之日起至本工程竣工验收合格之日止。

三、权利与义务1. 甲方负责提供技术支持和工程管理，保证工程质量符合国家标准。

2. 乙方负责提供必要的资金支持和材料供应，确保工程进度和安全生产。

3. 双方共同负责工程的维护和后期运营。

四、利润分配甲乙双方根据实际投入和贡献比例，按照_____%和_____%的比例分配本工程的利润。

五、违约责任如一方未能履行合同义务，应向对方支付违约金，数额为未履行部分合同金额的_____%。

六、争议解决因本合同引起的任何争议，双方应首先通过协商解决；协商不成时，可提交至甲方所在地人民法院诉讼解决。

建筑行业的协同合作成功案例和合作模式近年来，建筑行业在实施协同合作方面取得了许多成功案例。

协同合作已经成为了建筑行业中推动项目顺利进行、提高效率和降低成本的重要手段。

本文将介绍几个建筑行业中的协同合作成功案例，并探讨其合作模式。

案例一：设计与施工协同合作在传统的建筑模式中，设计师和施工方往往是分开工作的。

然而，通过设计与施工的协同合作，可以解决设计方案难以实施的问题，并提高项目执行的效率和质量。

例如，在某个大型建筑项目中，设计师和施工方进行了紧密的合作，设计团队提前与施工人员进行沟通，共同解决了设计和施工过程中的难题，并制定了详细的施工方案。

这种协同合作的模式使得项目能够顺利进行，提高了建筑质量，并将项目周期缩短了一半。

案例二：BIM技术的协同合作BIM（Building Information Modeling）技术是近年来在建筑行业中广泛应用的一种协同工具。

通过BIM技术，设计师、建筑师、工程师、施工方等各方可以在一个共享的平台上进行设计、协作和沟通。

这种协同合作模式不仅促进了各方之间的沟通和协作，还可以在项目的不同阶段提供及时的反馈。

例如，在某个建筑项目中，设计师可以在BIM模型中标记出建筑物的结构和功能，施工方可以根据这些信息制定施工方案，而工程师则可以在BIM模型中模拟和分析建筑物的各项技术指标。

这种协同合作的模式提高了项目的执行效率，减少了错误和纠正的成本，并确保了项目的质量。

案例三：全球化的供应链协同合作随着全球化的进程，建筑行业中各个环节之间的合作变得越来越复杂。

为了提高供应链的效率和可靠性，建筑企业需要进行全球化的供应链协同合作。

例如，某个国际建筑公司与多个供应商进行了紧密的合作，建立了一个供应链协同平台。

在这个平台上，建筑公司可以实时了解到各个供应商的库存情况、生产计划和物流信息，并及时做出相应的调整。

通过这种协同合作的模式，建筑公司实现了供应链的高效运转，降低了库存成本，减少了延误风险，并提高了客户满意度。

第1篇一、引言工程建设项目是我国国民经济的重要支柱，其法律关系复杂，涉及合同法、建筑法、招标投标法等多个法律法规。

本文以某大型住宅工程项目为例，对其法律关系进行分析，旨在为工程建设项目提供有益的法律参考。

二、案例背景某大型住宅工程项目由甲公司（开发商）投资建设，乙公司（施工单位）承担施工任务。

项目总投资10亿元，工期为36个月。

合同约定，乙公司应按照甲公司的要求，在规定的时间内完成工程，并保证工程质量。

然而，在施工过程中，双方因工程质量、工期、工程款支付等问题产生纠纷。

三、法律关系分析1.甲公司与乙公司之间的合同关系（1）合同性质：甲公司与乙公司之间的合同属于建设工程施工合同。

（2）合同内容：合同约定了工程项目的投资、施工、工期、质量、工程款支付等内容。

（3）合同履行：乙公司在施工过程中，未能按照合同约定完成工程，存在质量问题，导致工期延误。

2.甲公司与乙公司之间的违约责任（1）乙公司违约：乙公司未能按照合同约定完成工程，存在质量问题，构成违约。

（2）甲公司违约：甲公司未能按照合同约定支付工程款，也构成违约。

3.第三方责任（1）监理单位：监理单位对工程质量负有监督责任，若监理单位未能履行监督职责，可能导致工程质量问题。

（2）设计单位：设计单位对设计方案负有责任，若设计方案存在问题，可能导致工程质量问题。

四、案例分析1.关于工程质量问题（1）乙公司应按照合同约定，保证工程质量。

若存在质量问题，乙公司应承担相应的违约责任。

（2）监理单位应履行监督职责，对工程质量进行监督。

若监理单位未能履行监督职责，导致工程质量问题，监理单位应承担相应的责任。

2.关于工期延误问题（1）乙公司应按照合同约定，在规定的时间内完成工程。

若存在工期延误，乙公司应承担相应的违约责任。

（2）甲公司应按照合同约定，按时支付工程款。

若甲公司未能按时支付工程款，导致工期延误，甲公司应承担相应的责任。

3.关于工程款支付问题（1）甲公司应按照合同约定，按时支付工程款。

房地产合作开发的四种方式事例剖析事例 :A 公司经过出让方式获得一宗土地便用权后，经建设规划部门同意，建设商住楼项目。

因为A 公司没有房地产开发资质，决定与关系单位 B 房地产开发公司合作，两方签署了拜托开发、销售协议。

协议商定该开发顶目的所有成本、花费均由 A 公司支付，开发产品拜托 B 公司销售，销售合同由 B 公司与买方签署，可是销售不动产发票由 A 公司开具， A 公司依照该楼盘销售收入的 3%支付乙方开发、销售手续费。

实务中，拥有土地使用权而没有房地产开发资质的情况比较常有，这样与具各房地产开发经营资质的公司进行合作联建就会应势而生。

本事例中， A 公司自己不具备开发资质，以自己名义获得了《建设工程规划允许证》和《施工允许证》可是没法获得《预售允许证》或《销售允许证》。

即使与 B 公司合作开发，由于此种联建开发的特别性，也没法直接获得房子的销售允许。

只能在办理完成产权登记后进行房子的二次转让。

这是本事例中销售阶段要考虑的问题。

所以该商住楼的销售主体本质是 A 公司。

B房地产公司不过受托代建和代理销售而己。

大家关怀的问题是，在这类情况下，该商住楼开发过程中合作两方应当怎样税务办理？我们知道，该商住楼是以 A 公司名义自行建筑的，没有发生土地权属更改以及转移，在项目完工前与 B 房地产公司形式上签署的是拜托代建合同。

施工阶段除成本花费所签署合同的印花税外，基本没有其余税金。

只管A 公司没有销售资格，假如在项目完工前己经提早预售，则依据营业税政策的规定也应当依照“销售不动产”计算缴纳营业税。

依照土地增值税的规定预征土地增值税。

依照《房地产开发经营业务公司所得税办理方法》国税发 [2009]31 号文规定计算纳公司所得税。

项目完工A 公司办理完成产权登记后能够转让销售，波及的也仍是“销售不动产”计算缴纳的营业税、土地增值税、公司所得税和印花税。

只可是与预售阶段不一样的是这时要进行土地增值税的清理和公司所得税本质毛利额的调整。

就划拨土地签署的合作建房合同是否合法有效？裁判结果双方均不具备房地产开发经营资质，以自用为目的就划拨土地签订的合作建房合同有效城市房地产管理法明确规定划拨土地转让需要报批，那么能否在不报批的情况下以划拨土地与他人合作建房？本案例认为，如果满足特定条件，该合作建房合同可认定为有效。

裁判要旨合作双方以自用为目的，且双方均不具备房地产开发经营资质的，可以在划拨土地上合作建房。

这种行为并没有擅自变更划拨土地用途，没有将划拨土地用于房地产开发项目，以售房等开发行为获益，因此不违反法律、法规的强制性规定，合作建房合同合法有效。

案情简介一、1993年，中南汽修公司与中行宝丰支行签订《合作建房合同》，双方均不具备房地产开发经营资质。

合同约定：由中南汽修公司出地（工业用途的划拨土地），中行宝丰支行出资金，合作建设十二层综合办公楼，建成后双方按5∶5分配为各自办公使用，中南汽修公司负责为中行宝丰支行办理产权转让手续。

二、1997年，办公楼建成，双方依照约定比例对办公楼进行分配，中行宝丰支行占有使用至今。

三、2003年，交通控股公司（中南汽修公司的控股股东）将其持有的中南汽修公司股权转让给中和信达公司。

2004年，交通控股公司、中合信达公司和中南汽修公司签订《协议书》，约定《合作建房合同》由中合信达公司继续履行。

四、2004年，中南汽修公司办理了办公楼房屋所有权证和土地使用权证，用地性质仍为划拨，但尚未履行为中行宝丰支行办理产权转让手续的合同义务。

五、中行宝丰支行向武汉市中院提起诉讼，诉请中南汽修公司和中合信达公司为其办理产权过户登记手续。

中南汽修公司提起反诉，诉请确认《合作建房合同》无效，中行宝丰支行立即从办公楼腾退。

武汉市中院判决认定《合作建房合同》有效，中南汽修公司和中合信达公司为中行宝丰支行办理转让过户登记手续。

六、中南汽修公司不服上述一审判决，向湖北省高院提起上诉，湖北省高院裁定撤销武汉市中院判决，发回重审。

联合投标工程合同纠纷案例
背景介绍
2019年，A公司与公司决定联合投标某市政桥梁建设项目。

双方签订了联合投标协议，约定由A公司负责工程设计，公司负责施工管理。

项目成功中标后，双方又签订了详细的工程合同，明确了各自的责任、义务以及利润分配方式。

问题出现
项目实施过程中，由于设计变更频繁，导致工程延期。

公司认为这些变更是由A公司的设计方案不合理引起的，因此要求A公司承担由此产生的额外费用和损失。

A公司则认为这是正常的设计优化过程，不应由其独自承担责任。

法律分析
根据《中华人民共和国民法典》及相关法律法规，联合投标合同中的任何一方都应当按照合同约定履行自己的义务。

如果因一方的原因导致合同不能正常履行，该方应当承担相应的违约责任。

在本案例中，关键在于判断设计变更是否属于A公司的过错。

解决方案
经过双方协商和第三方调解，最终达成以下解决方案：
1. 责任认定：经专家评估，确认部分设计变更是由于原设计方案存在缺陷，因此A公司需承担相应责任。

2. 费用分担：对于因设计变更导致的额外费用，双方按照一定比例共同承担。

3. 未来预防：为避免类似情况再次发生，双方同意加强项目管理，特别是加强对设计阶段的监督和评估。

结论
本案例反映了联合投标合同在执行过程中可能遇到的问题。

为了避免此类纠纷，建议在签订联合投标合同前，各方应充分沟通，明确各自的权利和义务，并设立有效的争议解决机制。

同时，加强项目管理和风险控制也是确保合同顺利执行的关键。

合同订立原则平等原则：根据《中华人民共和国合同法》第三条：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方”的规定，平等原则是指地位平等的合同当事人，在充分协商达成一致意思表示的前提下订立合同的原则。

这一原则包括三方面内容：①合同当事人的法律地位一律平等。

不论所有制性质，也不问单位大小和经济实力的强弱，其地位都是平等的。

②合同中的权利义务对等。

当事人所取得财产、劳务或工作成果与其履行的义务大体相当；要求一方不得无偿占有另一方的财产，侵犯他人权益；要求禁止平调和无偿调拨。

③合同当事人必须就合同条款充分协商，取得一致，合同才能成立。

任何一方都不得凌驾于另一方之上，不得把自己的意志强加给另一方，更不得以强迫命令、胁迫等手段签订合同。

自愿原则：根据《中华人民共和国合同法》第四条：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”的规定，民事活动除法律强制性的规定外，由当事人自愿约定。

包括：第一，订不订立合同自愿；第二，与谁订合同自愿，；第三，合同内容由当事人在不违法的情况下自愿约定；第四，当事人可以协议补充、变更有关内容；第五，双方也可以协议解除合同；第六，可以自由约定违约责任，在发生争议时，当事人可以自愿选择解决争议的方式。

公平原则：根据《中华人民共和国合同法》第五条：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”的规定，公平原则要求合同双方当事人之间的权利义务要公平合理具体包括：第一，在订立合同时，要根据公平原则确定双方的权利和义务；第二，根据公平原则确定风险的合理分配；第三，根据公平原则确定违约责任。

诚实信用原则：根据《中华人民共和国合同法》第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”的规定，诚实信用原则要求当事人在订立合同的全过程中，都要诚实，讲信用，不得有欺诈或其他违背诚实信用的行为合作建房合同、合作开发合同的法律要件及其区别合作建房与合作开发房地产在很多地方具有相似性，所以不少人至今分不清楚这两者之间的区别。

合作开发房地产，投资建造方能否排除执行？合作开发房地产，投资建造一方无权排除强制执行阅读提示由于进行房地产开发需要一定的准入门槛，实践中存在不少合作开发建设的情形。

各方通过签订《联合开发协议》《联建协议》《项目投资协议》等形式，约定由有资质一方提供土地并办理行政审批手续、由其他方出资实际建造，以达成共同开发房地产项目的目的。

往往，合作建造的不动产附属的建设用地使用权人并非投资建造一方，当“名义所有权人”的债权人申请法院执行合作开发的不动产时，投资建造一方的合法权益如何保护？本文通过整理最高人民法院近年处理此类问题的裁判观点，梳理涉及合作开发房地产执行纠纷中，各方权益保护的注意事项，以供读者朋友参考。

裁判要旨建设用地使用权权利人之外的主体在建设用地上营造建筑物，不属于合法建造，不符合《物权法》第三十条的规定。

投资建造一方不能当然取得建筑物所有权，无权排除相关权利人对合作开发不动产的强制执行。

案情简介2004年9月，佳某公司与工行某支行签订借款合同，并以在建工程（包括诉争房屋）为其提供抵押担保，公证处对借款合同予以公证，并作出公证债权文书。

2006年7月，崇某公司与佳某公司签订联建协议，合作开发某房产项目（包括诉争房屋），约定由崇某公司实际投资开发，满足一定条件时佳某公司将项目过户至崇某公司。

该项目建设用地使用权人为佳某公司。

2007年2月，工行某支行根据公证处基于公证文书作出的执行证书，申请陕西高院执行，后将该笔债权转让至信达某分公司。

执行过程中，陕西高院查封合作开发的房产项目（包括诉争房屋）。

2015年6月，崇某公司提起执行异议，陕西高院认为崇某公司无相关房屋权属登记手续和房屋权属证书等权属证明文件，裁定驳回其异议。

崇某公司遂提起案外人执行异议之诉。

陕西高院一审认为，根据《物权法》第三十条规定，佳某公司与崇某公司均为房屋建造人，自房屋建成即共同享有对涉案房屋的所有权，判决崇某公司对案涉房屋享有所有权，不得执行案涉房屋。

从最⾼院案例看房地产合作开发各⽅连带责任的承担原则未与承包⼈签订施⼯合同的房地产合作开发⼀⽅，应否对与承包⼈签订施⼯合同的合作开发另⼀⽅所⽋承包⼈⼯程款承担连带责任——从最⾼院案例看房地产合作开发各⽅连带责任的承担原则⼀、问题的提出很长⼀段时间以来，随着国家对房地产市场的各项调控政策的出台及贯彻实施，⼀些中⼩房地产公司遇到了许多困难，它们利⽤本⼟公司的优势，往往具有拿到开发⽤地的优势，但由于房地产开发项⽬是个资⾦密集、开发建设周期长的复杂化的系统⼯程，它们在拿到地后苦于缺乏开发资⾦；另⼀种情形是，少数⼤型房地产商，为开拓业务，进军本⼟以外的房地产市场时，往往没有本⼟开发企业的优势，常⽆法独⽴获得开发项⽬地块，在这种情形之下，不得不寄希望于与别⼈合作开发项⽬。

合作开发正可以使上述企业取长补短，推动资⾦和⼟地的有机结合，也因此盘活了诸多房地产开发项⽬，促进了房地产市场的繁荣与发展。

房地产合作开发的模式，从合作的紧密程度分类，⼤抵有项⽬公司型和⾮项⽬公司型模式。

项⽬公司型是由双⽅以现⾦、⼟地作价出资依法成⽴项⽬公司，以项⽬公司的名义进⾏开发，当然，项⽬所负债务也理所当然由项⽬公司承担，这不是本⽂讨论的问题。

本⽂着重讨论⾮项⽬公司开发模式。

⾮项⽬公司型合作开发，⼜称⾮法⼈型合作开发，即双⽅不另外设⽴专门的项⽬公司，⽽只以合同为基础设⽴内部管理机构或只按合同约定义务共同配合进⾏开发。

⾮项⽬公司型主要⼜可以分为两类：联合管理机构型和松散型合作。

联合管理机构型可理解为《民法通则》中规定的联营（因不具备独⽴民事主体地位，不属于法⼈型联营），如属于合伙型联营体，可进⾏登记，但不具有法⼈资格和条件。

合作⽅是否对因项⽬产⽣的⼀切责任承担连带责任在实践中争议并不⼤。

松散型联营可以理解为《民法通则》五⼗三条规定的协作型联营；该种情形下，双⽅按照合同的约定各⾃独⽴履⾏义务、分享收益。

整个项⽬运作是由⼀⽅名义进⾏操作，即：《⼟地使⽤证》、《预售证》等证照全部以⼀⽅（称办证⼀⽅，下同）名义办理，另⼀⽅（称配合⼀⽅，下同）属于配合形式，双⽅对合作开发的权利、义务，体现在双⽅的合作开发合同之中。

建筑行业的项目合作模式有效合作的案例和经验分享在建筑行业，项目合作的方式和模式直接关系到工程质量和进度的保障，而有效的合作模式能够提高工程效率并减少成本。

本文将分享一些建筑行业项目合作中的成功案例和经验，以期为读者提供参考和借鉴。

1. 合作模式一：总包制总包制是最常见的建筑项目合作模式，也是传统合作方式之一。

在总包制下，一家承包商负责整个项目的设计、施工和监理等全过程，与业主签订总包合同。

总包制的有效合作关键在于合同的明确和双方的良好沟通。

其中，必须要有相应的专业承包商为项目提供设计和施工服务，同时业主要清楚地传达项目需求和要求。

中国建筑工业化促进中心与浙江九和股份有限公司合作的“某高层建筑工程”项目是一个典型案例，通过总包合作模式实现了项目的高效率、高质量施工。

2. 合作模式二：设计施工一体化设计施工一体化是一种相对新兴的合作模式，其特点在于将设计和施工两个环节进行整合，简化了传统建筑合作模式中设计和施工各方之间的沟通流程。

这种合作模式下，设计师和施工队伍可以在工程实施前就一起进行设计和技术交流，并实行设计责任书，确保设计方案与实际施工的连贯性。

比如，某大型建筑公司与Z工作室合作的“某文化中心”项目就是采用了设计施工一体化的合作模式，该项目中Z工作室既是设计方也是施工方，确保设计理念与施工现场的无缝衔接。

3. 合作模式三：建筑工程总承包建筑工程总承包模式是在总包基础上的一种延伸形式。

该模式下，总承包商除了承担总包制的职责外，还负责与工程的分包单位进行协调和管理。

这样一来，总承包商能够更好地控制工程施工进度，减少不同分包商之间的协调问题，提高施工质量。

中国建筑工程总承包集团与某知名建筑设计院合作的“某大型商业综合体”项目采用了该合作模式，通过总承包商的统筹协调，项目进度得到有效管控，避免了不同承包商之间的指责和纠纷。

4. 合作模式四：PPP模式公私合作伙伴关系（PPP）模式是指政府与私有部门合作共同开发和建设项目的一种模式。

【房屋设计】房屋“联建”、“参建”形式的法律思考随着我国房地产业的迅速发展，房地产开发的形式也多种多样，其中较为普遍的就是房屋“联建”及“参建”形式。

但由于以该形式产生的房屋联建合同不是合同法意义上的一种独立的合同类型，在权利义务内容及客体上没有固定的和特有的要求，因此，在司法实践中对这一特殊的合同形式认识不一，理解不一，从而导致对该纠纷的处理也各不相同。

对房屋“联建”、“参建”定义的界定及对房屋联建、参建合同法律性质的理解及其效力的认定则有利于正确解决这一特殊合同形式而产生的纠纷。

笔者结合司法实践谈些粗浅认识：一、正确界定“联建”、“参建”的定义“联建”形式早在五十年代和七十年就已出现，在一些城市以国家、集体、个人共同出资建房的方式来解决职工住房问题和进行旧房改造。

“参建”形式则出现在八十年代。

而今的“联建”、“参建”则出现在房地产开发活动中，由于联建、参建的目的主要是为追求可观的商业利润，其主体范围已无任何限制，合作或合资条件也不限于以无偿划拨方式取得的土地使用权，从而出现了联建、参建方式为名转让土地使用权，以联建、参建方式为名预售房屋，1/ 6以联建、参建方式为名非法融资等违法和不规范现象，这些种种不规范现象则阻碍了我国房地产市场的正常发展，也给房屋联建合同纠纷的处理带来难度。

面对这些以联建、参建方式订立的内容各不相同的合同，如何界定其性质，则有必要首先界定联建、参建的含义。

我国《房地产管理法》第27条“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价人股，合资、合作开发经营房地产”的规定，确认了房屋联建这一形式的合法性。

从字义上理解，“联建”应是联合建造的意思，强调的是联合、共同的含义，而“参建”则是参与建造的意思，强调主辅关系。

从合同的角度上理解，“联建”应是指两个或两个以上的主体以协议的方式就房屋的建造开发约定共同负责立项和工程施工，并按照比例享受权利、承担一定义务的联合开发形式。

只共享利润，不共担风险这样的合同被判无效家有闲钱怕贬值，便动起了与朋友合伙做生意的念头，谁知合作合同居然被法院判决无效。

4月9日，彭泽县人民法院一审判决了一起民间借贷纠纷案件，判决被告吴利返还原告洪科借款十万元，并按银行同期贷款利率计付利息。

洪科是彭泽县马当镇居民，平时省吃俭用，倒也有了一点积蓄。

由于物价一直飞涨，洪科一直希望手上这点钱能够保值升值，却苦于没有门路。

2010年8月，经营某货运物流的吴利找到了洪科，声称可以为其指点一条发财的道路。

吴利说，自己经营的货运物流利润十分可观，目前希望事业再上一层楼，却缺少发展资金，希望洪科入股。

只要洪科入股，既不需参与管理，也不承担亏损，每年给洪科投入资金的60%作为利润，一年以后连本带利一次还清。

见条件如此诱人，洪科不禁怦然心动。

心动不如行动，洪科当即与吴利签订了《合作经营协议》，约定洪科对吴利经营的货运物流公司投入股金十万元，洪科不参与管理，也不承担亏损，一年到期后，吴利连本带息归还洪科16万元。

合作经营期限到期后，洪科满心欢喜找到吴利，要吴利兑现合同。

谁知吴利告诉洪科，今年生意不好做，我亏本了，没钱还。

眼看自己多年积蓄就要打了水漂，洪科无奈之下，将吴利起诉到了法院。

法院审理后认为，洪科和吴利在联营合同中约定，洪科按期收取固定利润，不论盈亏均按期收回本息，违背了联营活动中应当遵循的共负盈亏、共担风险的原则，其性质是联营合同中的保底条款，应当确认无效。

洪科不参加货运物流部经营，也不承担联营的风险责任，双方不属于真正的联营合作，是名为联营，实为借贷，吴利由此取得的借款应当返还洪科。

最终法院判决被告吴利返还原告洪科借款十万元，并按银行同期贷款利率计付利息。

■法理解析按民事法律规定，如果合伙法律关系存在，合伙当事人必须共享利润，共担风险，如果一方只取得固定的收入，而不承担任何风险，则其性质属于违反法律规定的保底条款，合同中该条款无效。

通俗地说，该种合伙法律关系是名为合伙，实为借贷的法律关系。

明明写的是合作开发房地产合同却被法院判定为租赁合同附6个真实判例本文由作者赐稿并授权民商事裁判规则公众号重新编辑整理，转载须在文首醒目注明作者和来源(侵权必究)。

山西省高级人民法院合作开发房地产资金提供一方不承担经营风险，只以租赁形式使用房屋的，应认定为租赁关系??作者：唐青林李舒杨巍（北京律师）阅读提示：判断合同性质不能仅依据合同名称，而应以合同内容作为依据，探明当事人的真实意思。

名为房地产合作开发合同，可能实际法律关系并非房地产合作开发。

根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，真实的合同关系有可能被认定为土地使用权转让合同、房屋买卖合同、借款合同、房屋租赁合同。

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。

”为便于读者深入理解该条文，本文另检索和梳理了六个判例、两类裁判规则：（1）合同名称为合作开发，但约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋，被法院认定真实法律关系为房屋租赁关系（详见延伸阅读部分的案例一～案例五）；（2）案件事实不符合资金方不承担经营风险、只以租赁或者其他形式使用房屋的特征，法院认定为合作开发房地产合同（详见延伸阅读部分的案例六）。

裁判要旨合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应认定为房屋租赁合同。

案情简介一、2013年3月，福瑞达公司与百货公司签订《商业写字楼工程合作建设暨租赁合同》，约定福瑞达公司提供建设资金，百货公司提供建设用地，双方合作建设商业写字楼，该楼建成后，所有权归百货公司，由福瑞达公司整体承租经营使用，以租赁费抵消其垫付的建设投资款。

二、合作项目未取得工程规划许可证，也未经主管部门批准建设。

三、福瑞达公司向长子县法院提起诉讼，请求百货公司继续履行《商业写字楼工程合作建设暨租赁合同》。

最高法：《联合开发协议》是内部关系，一方仅享有债权，不能对抗权属证书上登记的权利人《联合开发协议》，是指一方提供土地使用权，他方提供资金，进行合作建房，并对建成后的房地产共同经营管理或进行利益分配的合同行为。

通常所说的联建协议、合作开发合同、联合开发合同都属于此类法律关系。

合作开发项目的房屋产权归属应依据合作协议的约定以及房地产管理部门的登记情况全面分析。

裁判要旨：在审理合作开发房地产纠纷时，判断争议房屋产权的归属应当依据合作协议的约定以及房地产管理部门的登记情况全面分析。

在没有证据证明双方变更了合作协议约定的情况下．一方当事人仅以为对方偿还部分债务或向对方出借款项、对争议房产享有优先受偿权，以及“五证”登记在其名下等事实为由，主张确认全部房产归其所有的，人民法院不予支持。

案件来源：南昌新洪房地产综合开发有限公司与江西省南昌百货总公司、湖南赛福尔房地产开发公司合资、合作开发房地产合同纠纷再审民事裁定书，[最高人民法院(2011)民申字第777号]，载于《中华人民共和国最高人民法院公报》2013年第1期（总第195期）。

在法律没有另行规定的情形下，《联合开发协议》不足以对抗《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》等权属证书的公示性。

裁判要旨案涉房屋所在土地的《土地使用权证》上所载的土地使用权人，案涉房屋的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》也是由润泽公司取得，依据《中华人民共和国物权法》上述规定，案涉房屋的产权人应认定为润泽公司。

赵培凯主张其对案涉房屋享有可排除强制执行的权益，但其主张的依据为其与润泽公司之间签订的《联合开发协议》，该协议是其与润泽公司之间的内部关系，在没有对案涉土地或房屋进行变更登记或者经生效裁判文书确权之前，赵培凯享有的仅是对润泽公司的债权。

在法律没有另行规定的情形下，该债权不足以对抗《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》等权属证书的公示性。