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谈谈住宅小区总平面图设计要点开发区龙阳新城规划总平面设计要点。
按照国家建筑标准设计图集05J804总平面图设计深度的要点，我们可以确定知道规划总平面图设计的内容，但是比较的笼统。
我们通过对规划总平面图布置要点以及住宅小区总平面图设计因子的研究分析，来深入理解如何设计好开发区龙阳新城住宅小区总平面图..................................。
在城市规划管理局或城、镇规划建设局批准的用地范围内，根据上级批准的设计任务书，结合地形、地质、气象、水文等自然因素，把建筑物、构筑物、交通运输、各种场地、绿化设施等，在平面图上进行合理、协调地规划、设计与布置，使一个工程的各个项目成为一个有机整体，这样的设计，称为住宅小区规划总平面设计.......................。
住宅总平面图设计可先从总平面图的布置要点入手，住宅小区规划总平面图布置的要点如下.................：1、保留的地形和地物；2、测量坐标网、坐标值、场地范围的测量坐标（或定位坐标），道路红线、建筑红线或用地界线；3、场地四邻原有及规划道路的位置（主要坐标或定位尺寸）和主要建筑物及构筑物的位置、名称、层数、建筑间距；4、建筑物、构筑物的位置（人防工程、地下车库、油库、蓄水池等隐蔽工程用虚线表示），其中主要建筑物、构筑物应标注坐标（或定位尺寸）、名称（或编号）、层数；5、道路、广场的主要坐标（或定位尺寸），停车场及停车位、消防车道及高层建筑消防扑救场地的布置，必要时加绘交通流线示意；6、绿化、景观及休闲设施的布置示意；7、指北针或风玫瑰图；8、主要技术经济指标表；9、说明栏内注写：尺寸单位、比例、地形图的绘制单位、日期，坐标及高程系统名称（如为场地建筑坐标网时，应说明其与测量坐标网的换算关系），补充图例及其他必要的说明等。
以上要点是摘自国家建筑标准设计图集05J804总平面图设计深度的要点，表面看这9项要点觉得内容并不多，但事实并不那么简单。
紫金西苑前期物业管理招标编号：招标文件浙江大学2015年11月紫金西苑概况及招标情况说明第一章总则紫金西苑为高层住宅项目，是由浙江大学开发建设的人才专项房。
项目位于杭州市西湖区浙江大学紫金港校区西侧，北临留祥路，西至蓬架桥港，东临花蒋路，南至五常港路。
项目建设用地124477平方米，建筑总面积438963.88平方米，包括地上面积311844.39平方米、地下面积127119.49平方米。
项目主体为 27 幢十五--二十四层高层住宅。
预计项目总户数为2320户。
项目交付时间为2017年12月31日。
本公司根据《物业管理条例》、建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等文件要求，决定采用公开招标方式选聘前期物业管理公司。
一、紫金西苑项目规划建设基本情况（一）总占地面积： 124477 m2。
（二）总建筑面积： 438963.88 m2。
地上建筑总面积 311844.39 m2。
其中住宅建筑面积 307496.59 m2，物业经营用房建筑面积 1257.70 m2，物业管理用房建筑面积 950.96 m2，社区用房建筑面积1367.05 m2（包括养老服务用房和社区卫生服务站），开闭所288.39 m2 ,垃圾房 125.36 m2（不计容）,其它 358.34 m2。
地下建筑总面积127119.49 m2。
其中车库及其它117201.49 m2（包括人防建筑面积21290.9m2），自行车库面积9918 m2。
（三）车位情况：车位数 2580 个。
其中地上车位 132 个，地下车位 2448 个。
（四）公共设施及公用设备：1、绿地率： 30％2、容积率： 2.53、建筑密度： 17.08％4、总配体量：住宅总户数2320户5、建筑层数：共32幢，其中15-24层高层住宅27幢，其余5幢为1层配套用房，地下1层。
6、主要设施及设备情况：（1）生活给水系统是否有市政直供水是，是否有水泵房是，是否分高、中、低区是有11台变频泵，功率分别是1台1.5KW；2台2.2KW；5台11KW；3台15KW；生活水箱数量 2 ，水箱总体积 137.5m3 ,水总容量 115.5m3 。
（2）生活排水、排污系统、雨水系统生活污水与雨水是否分流是；室内粪便污水与洗浴废水是否分流是；住宅厨房排水设置情况单独排放，潜水泵约有 520个，功率 1.1KW~4.0KW。
是否有化粪池是，共 4 座。
（3）管材生活给水管：管径 DN25/DN20(户内) ,水表后管材材质 PPR 管道、主干管及立管管材材质为钢塑复合管，管材、管件及阀门的工作压力为 1.0 MPa。
生活污废水及雨水管：管径 DN100(室内) ,材质离心浇铸铸铁管。
（4）供配电系统电源等级：防排烟风机、消防控制室、消防电梯、消防泵、电信机房、广电机房和应急照明为一级，1~21#楼的普通电梯、生活泵、潜污泵、走道照明为二级，22~27#楼的普通电梯、生活泵、潜污泵、走道照明为一级，其余负荷等级为三级。
配电房是专变还是公变公变，拟设 10 kV开关站 3 座， 10/0.4kV变电所 18 座。
（5）照明系统路灯是由物业公司管理维护；路灯约711只，功率约总35.8kw ；（暂定）地下车库（含地下一层储藏室及自行车库）灯 5165 只，功率单管40W、双管80W /盏 ,应急灯764 只；门厅灯1240 只，功率 13W /盏；电梯厅灯1240 只，功率 13W /盏；楼梯间灯2568 只，功率 13W /盏；夹层储藏室走道灯256 只，功率 13W /盏；电梯厅及楼梯间灯是带人体红外感应及声光控自动开关。
（6）防雷接地系统（7）消防电气火灾自动报警系统：在整个小区位置设火灾自动报警系统；采用集中报警系统。
消防控制室设于 3、4#楼之间一层位置。
灭火联动控制系统。
（8）弱电系统电话通信：住宅电话按 1 门/户考虑，小区系统容量按 2352 门考虑；小区数据网可与INTERNET网等信息网联网。
通过电信总机房内的网络管理设备，小区物业管理机构可为用户提供社会、经济等多媒体信息。
每套住宅内设 6 个信息点。
小区共计需安装约 13920 个信息点。
有线电视系统：每套配设 1 只电视用户终端，共计电视终端约 2352 只。
保安监控系统：是否与消控室在同一位置是，是否有可视对讲系统是。
是否有家庭安全防范报警系统是，功率 /；是否有电视监视系统是，功率 / ；是否有背景音乐广播系统是，功率 / ；是否有周界红外报警系统否，功率 / ；是否有电子巡更系统是，功率 / 。
（9）电梯： 125 台，每台功率 15 KW 。
（10）主入口 1 个，次入口 2 个，是否全部设置可关闭的大门否，是否必须全部24小时打开是。
（11）水景系统：无。
（12）是否精装修房屋否。
注：本小区设施设备以及其它相关数据以中标人接受的物业资料为准。
二、紫金西苑的物业配套设施设备保修期限物业保修期限：根据浙江大学人才专项房施工总承包合同中工程质量保修书的约定，质量保修期如下：1、电梯：24 个月2、防水：108 个月3、主体水电：36 个月4、供水系统：36 个月5、监控系统： 36 个月6、消防系统： 36 个月7、绿化： 36 个月8、配套市政： 36 个月9、节能：60个月10、其它：有规定按规定执行，无规定为24个月保修期时间计算：自设备安装完毕经甲方工程部、监理单位、施工单位根据国家相关规定，对所安装设备进行外观、调试、运行等方面的检测，在取得甲方工程部、监理单位、施工单位和物业管理企业四方认同签章之日起即为保修期的起始日期。
三、物业管理内容（一）房屋和公共配套设施的管理和维修养护；（二）公共场所的监控系统及消防设备的管理和维修养护；（三）服务设施、文化娱乐、体育活动场所等公用设备设施的管理和维护保养；（四）清洁卫生；（五）公共绿化的维护和管理；（六）各种车辆（包括机动和非机动）的管理；（七）协助公安部门进行治安防范工作，对物业管理区域内违反有关治安、环保物业装修和使用法律、法规规定的行为，应当制止并及时报告；（八）对装修活动进行监督的管理；（九）商业网点的管理；（十）社区文化活动；（十一）档案资料管理；（十二）法律政策及合同规定的其它事项。
四、物业管理资金来源和物业管理用房（一）物业管理维修基金将按足额上缴杭州市物业维修资金管理中心；（二）物业管理用房及物业经营用房：招标单位与中标企业签订前期物业管理服务合同，并待楼盘验收合格后1个月内，建设单位按照《物业管理条例》规定的缴交比例配置物管用房移交给中标单位。
（三）住宅物业管理费暂定每平方米1.8 元/月。
商铺暂定每平方米3.5元/月，地下车位使用管理费60元/个·月，地面停车费用按照《杭州市住宅小区机动车停放服务收费管理办法》收取。
小区业主大会成立后，现定的暂定收费标准转为基准收费标准，并由业主大会与物业公司对收费标准进行重新协商制定。
已竣工但尚未出售或交付的物业，由开发建设单位按照物业管理费100％的标准交纳。
物业买受人未居住的空置物业由物业管理公司管理，业主按照物业管理相关规定的标准交纳。
电梯、增压水泵、小区水系等高能耗设备运行所需能耗费用按实用分摊。
（四）本物业项目采取以下第 2 种物业经营模式（二选一）：1、酬金制：在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
每月管理酬金人民币 / 元。
2、包干制：业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或亏损均由物业服务企业享有或承担的物业服务计费方式。
（五）其它有偿服务项目：受物业产权人、使用人委托而提供的代办性服务、特约性服务，需要收费的，由物业管理公司按有关规定并与委托人协商确定。
五、管理投标企业资质条件具有行政主管部门颁发的物业管理一级资质的专业物业管理公司。
六、奖惩措施（一）紫金西苑项目的物业管理服务标准按《杭州市物业管理项目主任（经理）考核计分内容与标准》及前期物业服务合同（招标单位与中标单位签订）执行，中标单位投标书中有关指标和内容超出上述标准或另有规定的，以投标书为准；（二）在未成立业主委员会前，中标单位未按《杭州市物业管理项目主任（经理）考核计分内容与标准》及前期物业服务合同执行，或由于物业服务企业未按《杭州市物业管理项目主任（经理）考核计分内容与标准》进行服务，经考核该项目管理处扣分至0分的，或因管理不善造成严重后果，发生重大事项的（具体情况视公安机关或其它政府职能部门最终裁定），招标单位有权对中标单位终止委托合同，由中标单位承担违约和赔偿责任，并由招标单位重新组织招投标选聘物业企业；七、有关说明（一）中标单位应根据国家、省、市的有关法律、法规和规章及与开发建设单位（浙江大学）签订的前期物业管理服务合同对紫金西苑全方位统一的物业管理服务。
（二）制作标书时，统一按2017年12月31日为物业管理公司交付时间，若开发商要求物业管理公司提前进驻将支付相应费用（可以在此招标文件内注明）；（三）中标企业应在正式交付前3月进驻，开发建设单位按与中标企业协商后确定的费用数额支付前期进驻费用。
（四）招标单位经过验收合格后，按规定移交给中标单位管理，前期物业管理服务合同至业主大会成立，并与新选聘的物业管理企业签订物业管理服务合同生效之日止。
业主大会将依照《物业管理条例》选举产生。
业主大会成立后视中标单位工作服务业绩状况决定续聘或改聘；（五）除由开发建设单位投资配套的设施外，在投标书中提出的需要增设的其余设施，被视为投标物业公司承担费用。
酬金制下由开发建设单位一次性投入前期物业开办费 / 元和设备，待中标单位运营正常且管理账户年底有盈余时分 / 次返还给开发建设单位；包干制下被视为投标物业公司承担费用，如中标，须在承诺期限内予以实施。
（六）违反招标文件规定及在投标过程中违法违纪，或以其他方式采取不正当竞争手段的，一经查实，由杭州市物业管理招标领导小组按规定给予处罚，取消本次投标资格，已经中标的终止前期物业管理服务合同，一切后果由责任者自负。
第二章投标须知一、投标依据（一）国家及省市有关“物业管理”的政策法规；（二）杭州市物业管理优秀示范小区评选标准；（三）政府有关部门批准的“浙江大学人才专项房项目”（即紫金西苑）规划方案。
二、投标要求投标单位应认真审阅招标中所有的内容、合同条件、规定格式、规划建设基本情况和图纸，以及投标依据，认真研究，实实在在做好投标书。
三、招标文件解释及答疑（一）为便于投标单位获取认为有必要的信息和提出问题并得到解决，投标单位将被邀请参加现场答疑会，并对小区现场和周围环境进行勘察，以获取编制投标文件和签署合同所需的资料。
