《物权法》实施后的房地产拆迁评估的研究

浅谈《物权法》在拆迁工作中的适用2007年3月16日，十届全国人民代表大会第五次会议通过了《中华人民共和国物权法》，该法第一条立法宗旨确定了保护权利人的物权，该法生效后物权的权利人可以有效的用法律来维护自己的权益。

认真学习、正确理解物权法，探讨物权法对房屋拆迁的影响，对搞好房屋拆迁工作有着十分重要的意义。

1、对《物权法》适用的理解物权法是一部明确物的归属，保护物权，充分发挥物的效用，维护社会主义市场经济秩序，维护国家基本经济制度，关系人民群众切身利益的民事基本法律。

根据即将施行的《物权法》总则的规定，物权是对物的权利。

所指的物，主要是不动产和动产。

物权是一种财产权，财产权是直接体现经济利益的权利。

财产可分为有形财产和无形财产，物权是对有形财产的权利，物权法是调整有形财产关系的法律。

第二条因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。

本法所称物，包括不动产和动产。

法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。

本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。

物权法所指的“物”，就包含了房屋；物权法所指的“权利人”，就包含了拆迁人、被拆迁人和拆迁关系人。

可见房屋拆迁与物权法关系密切，同时也需要我们搞清楚以下几个问题：1.1法的时间效力范围是指法何时生效，何时终止生效以及法律对其颁布实施前的事件和行为是否具有溯及力的问题。

法的溯及力，又称法的溯及既往的效力，是指新的法律颁布后，对其生效前的事件和行为是否适用的问题，如果适用，则具有溯及力；如果不适用，则不具有溯及力。

一般情况下，我国法律坚持“法不溯及既往”原则，新的《物权法》于2007年3月16日通过，并予以公布，规定自2007年10月1日起施行。

也就是说《物权法》对于现在的事件和行为还不具有特定的规范性，即使10月1日施行后，也不能对施行前的相当时期，所做的工作进行追溯规治。

1.2法的效力层次的一般规则法的效力层次的一般规则，是指不同等级的主体制定的法有不同的法的效力，等级高的主体制定的法，效力自然高于等级低的主体制定的法，一般效力规则即为，宪法为最高效力的根本法，位于法的效力层次的最高层，依次是法律、行政法规、地方性法规、政府规章等。

房地产征收、拆迁评估风险识别与防控研究摘要：征收拆迁评估涉及利益主体较多，存在各种利益博弈，利益诱惑，是评估机构高风险业务。

我们将从委托人、被征收人、评估机构、评估人员主体视角去识别风险、分析风险产生的原因，从而在业务承接、评估机构自身管理、评估人员职业素养、道德素养维度找到风险防控路径。

关键词：征收；拆迁；风险识别；风险防控；引言中国城市化进程不断加快，城市更新力度也进一步加深，在这个过程中存在大量的房屋拆除、重建工作，这给评估机构也遇到前所未有的发展机遇，但同时也伴随着较大的经营风险。

在业务过程中，评估机构不仅面临自身技术水平以及评估人员业务水平不足带来的风险，同时由于涉及利益关系人较多，存在着众多方面的利益博弈，出现风险情况也逐渐增多，通过《中国裁判文书网》我们查询不少违反相关法律法规被追究刑事、行政、民事责任事件，所以有必要对征收、拆迁评估中存在的风险进行识别、研究、找出事宜的防控对策。

一、征收评估、拆迁评估的基本概念1、征收、拆迁评估政府因满足公共利益需求为对国有土地上房屋征收、集体土地上房屋进行征收、拆迁，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照相关条例、法规对征收拆迁区域内的房地产进行价格评估对被征收、拆迁人合理、公平补偿的的行为。

房屋征拆评估的目的是估算出被征收房屋和土地以及拆迁房屋的市场价值，进而以此为依据来确定被征收人或被拆迁人的补偿金额。

房屋征拆评估的准确性关系到最终补偿金额的合理性。

2、征收、拆迁评估程序⑴接受估价委托，明确估价基本事项并签订书面房屋征收估价委托合同；⑵接受估价委托人提供资料，开展前期调查，拟订征收估价作业方案；⑶到征收地点进行现场告示；⑷注册房地产估价师逐户实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录；⑸依照本技术导则评估测算分户的初步估价结果；⑹将分户的初步估价结果提交估价委托人；⑺在估价委托人公示分户的初步估价结果期间安排负责估价项目的注册房地产估价师进行现场说明解释，对存在错误的予以修正；⑻在分户初步估价结果公示期满后，提供委托估价范围内被征收房屋的整体估价报告和分户估价报告。

《物权法》与城市房屋征收拆迁补偿制度的变革摘要：在《物权法》颁布前，我国对于城镇国有土地上单位和个人房屋的征收与拆迁的权限和程序尚无法律规定，适用的是国务院2001年《城市房屋拆迁管理条例》。

《物权法》实施后，该条例在拆迁原则、拆迁体制等问题上因与《物权法》的规定明显不一致而面临停止执行的问题，从而可能导致城市房屋征收与拆迁补偿工作无法可依。

为此，国务院应抓紧制定《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例》。

面对“公共利益”界定上的争议，建议用列举法从宽列举公共利益，难以明确界定为公共利益的，可以通过公共利益程序界定机制进行界定。

《物权法》实施后有权征收国有土地上房屋的主体只能是政府。

国务院新制定《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例》时，必须对被拆迁人的知情权、参与权等权利作出具体、明确的规定，对非公共利益项目的拆迁补偿也要高度重视，并及时作出规范。

关键词：物权法；城市房屋；征收；拆迁；补偿《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）于2007年3月16日由第十届全国人民代表大会第五次会议通过，自2007年10月1日起正式实施。

作为规范财产关系的民事基本法，《物权法》对城市房屋征收拆迁和城市管理必将产生重大影响，对促进城市房屋征收拆迁和城市管理工作的健康开展，具有重大意义。

一、《物权法》的新规定《物权法》以“定分止争、物尽其用”为立法宗旨，通过确认物的归属，明确所有权和用益物权、担保物权等内容，保护权利人的物权，构建了具有中国特色的物权体系。

《物权法》全文共五编、19章、247条，在立法上创设了一些新的物权制度和规范，其中包括建筑物区分所有权、地役权、占有以及更正登记、异议登记和预告登记制度，土地征收须以公共利益需要为前提并保障被征收人生活条件，住宅建设用地使用权期满自动续期等多个方面。

这些制度和规范对现行政策法规调整较大，需要在认真学习、深刻领会的基础上，及时适应并坚决贯彻实施。

《物权法》对现行城市房屋拆迁原则和拆迁体制进行了重大调整。

论《物权法》对房屋拆迁活动的影响摘要：本文通过对《物权法》中有关房屋拆迁的规定进行解读，分别从公共利益前提的必要性、征收的意义、合法权益的界定和拆迁居住条件的保障等问题进行着手，分析《物权法》对房屋拆迁活动的影响,提出自己的看法和见解。

关键词：物权法；拆迁；公共利益房屋拆迁问题汇集了国家政策法律、土地制度、房屋使用权和所有权制度、公民的基本权益以及房地产市场秩序等诸多问题的焦点。

十多年来，有关房屋拆迁问题也一直是政府、学者、群众们关注的焦点和热衷研究的论题。

随着《物权法》的颁布和实施，百姓普遍关心的房屋拆迁问题将会发生怎样的变化，我们应给予《物权法》何种期待？笔者就《物权法》中有关房屋拆迁的相关规定进行分析,同时提出了自己的几点见解。

《物权法》于2007年10月1日正式施行,是一部确认财产、利用财产和保护财产的基本法律。

在《物权法》中涉及房屋拆迁问题的条款是第42条,其中规定:为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。

征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

所以《物权法》的出台使房屋物权不仅有了宪法的依据，更有了立法支持。

1．“公共利益”的前提区分公共利益用地与商业用地原则是《物权法》实施的前提。

那么这个前提是否必要?如果必要，那么根据《物权法》确立的原则，政府应该再制定两个附属法，一个是国家征收法或国家征收条例，具体规定征收权限、程序、补偿（安置）等；另一个是企业商业用地审批办法，具体规定商业用地指标、审批权限和程序等，以规范城市房屋拆迁行为。

就目前我国相关法律的缺失状况，显然会使《物权法》失去实施的可能，成为框架式的指导和意愿。

再者，因为城市改造有明确的公共利益指向,又不完全排斥商业利益的兼容性，又将如何来拆分？若城市改造属于公共利益,那么其范围中的房地产就应该实行政府征收，政府分配和销售,政府会再度成为市场的主宰，必然破坏市场机制；若属于商业利益,则政府就不能干涉,完全遵循市场规则,由开发商与居民协商,但这样房屋拆迁交易成本会太大,城市改造将难以进行。

我国城市房地产拆迁补偿评估方法研究【摘要】房屋拆迁补偿是当代中国的焦点问题之一，尽管国家先后制定了一系列措施，但一直未能有效解决被拆迁对象的利益分配问题，因拆迁而发生的恶性事件一再发生。

文章通过对“房地合一”和“房地分离”拆迁补偿评估方法的对比实证研究，指出房地分离拆迁补偿评估方法是一种更为合理的补偿模式，也能更好地缓解相关利益方之间的矛盾。

【关键词】拆迁补偿；房地合一；房地分离一、引言自改革开放以来，房地产行业成为我国经济发展支柱产业的同时，全国各地因拆迁而引发的暴力恶性事件也频频发生。

尽管自1991年起我国先后颁布了《城市房地产管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《物权法》以及《国有土地上房屋征收与补偿条例》等一系列针对性的规章制度，但始终未能真正有效解决问题，其根本原因在于对被拆迁人的补偿不合理。

近年来，房屋拆迁补偿问题日益成为社会关注的焦点，陈路、王才亮、杨晓铃及刘文忠等分别在房屋拆迁补偿对象、补偿范围和补偿原则等领域做了大量的有益探索。

本文在前人研究的基础上，通过对“房地合一”和“房地分离”拆迁补偿评估方法的对比实证研究，指出房地分离拆迁补偿模式是一种更为合理的补偿方法。

二、房屋拆迁补偿评估方法纵观国内外相关法规及实践操作，房屋拆迁补偿评估主要采用两种方法，即：房地合一和房地分离。

目前我国城市房屋拆迁评估一般采用房地合一法，也称作是房屋拆迁货币补偿基准价系数修正法。

（一）房地合一评估方法房地合一评估方法是目前城市拆迁补偿中比较通用的一种计算模型，其基本思路就是根据拆一还一、就地安置的补偿原则，以评估时点被拆迁片区同地段、同用途新建商品房的交易平均价格为基数，作为被拆迁人房屋和土地使用权的补偿价格，它与房屋设施补偿、装修补偿一起构成房屋拆迁补偿总额。

该方法的计算公式是：拆迁补偿金额=同地段、同用途新建商品房的交易平均价格×被拆迁面积×（1±住宅状况修正系数）＋设施补偿费＋装修补偿费+其他费用。

浅析《物权法》对地方政府征地拆迁工作的影响与规制内容摘要:随着城市化进程的不断加快,因征地拆迁而引发的各种社会矛盾日益突出,成为影响社会安定的不稳定因素。

本文从《物权法》角度对地方政府在城市房屋拆迁工作中的依法行政进行了研究,并提出了应注意的问题。

关键词:物权法地方政府征地拆迁我国《物权法》中涉及政府征地拆迁工作的内容《物权法》对政府征地拆迁行为的规定主要有三个方面:突出强调对被征拆人合法权益的保护。

《物权法》第42、44条明确了对征拆对象的生活保障,对被征拆单位、个人的房屋及其他不动产的保障,尤其注重长远性保障。

第43条强调了对耕地实行特殊保护,对农用地转为建设用地进行了严格的限制;第120条还特别针对用益物权的保护和补偿作出了规定。

规定了征地拆迁的条件和程序。

第42条规定征收必须出于公共利益目的。

明确征收必须依据法律规定的权限和程序。

第132条的规定强调在承包经营权物权化之后,承包经营权人应当享有物权,在征地过程中还应该享有知情权和参与权。

因此,农民也应当成为被征收人,享有相应的权利,并获得补偿。

因此,征收集体所有的土地,不仅要对土地的所有者即集体经济组织给予补偿,也要对失地农民给予补偿。

明确了征拆行为的主体是政府。

《物权法》规定政府可以为了公共利益对土地实行征收或者征用。

这就明确了征拆行为的主体是政府。

而在实际征拆过程中,往往政府在下达了行政命令后,将“拆迁人”推至前台,政府作为征拆主体应当承担的责任与义务没有得到应有的强调。

地方政府征地拆迁工作中应注意的法律问题依据以上规定,地方政府进行征迁时要特别注意几个现实问题:(一)严格界定公共利益的界限公共利益是社会成员都能够直接享受到的利益,应具备直接性、普遍性、具体性、节制性和公平性。

在征迁过程中,要明确公益性征迁和商业用地的界限。

对于商业用地的征迁,要由政府划定一些区域,可以转为建设用地,由开发商向政府申请,取得批件,但并不是批给开发商土地,而是指标,开发商得到指标后,需要自己进行商业性谈判。

房屋拆迁评估报告法律实践问题研究（三）——救济途径之民事诉讼一、评估机构承担民事赔偿责任的可诉性分析在我国涉及拆迁的案件中，如果被拆迁人对房屋评估报告不服，一般的处理原则是对拆迁裁决提起诉讼。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称“新条例”）及《房地产估价机构及管理办法》明确了房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的行政、民事及刑事责任，尤其是规定了评估机构的民事赔偿责任，这对于维护被拆迁人的利益是有进步意义的。

首先，有利于维护评估报告的公正性。

《城市房屋拆迁估价指导意见》虽然制定了内在的救济机制，但是，这些救济机制很难否决评估报告，更不要说保证被拆迁人的利益。

新条例赋予当事人民事索赔的权利，建立相应的追责机制，不仅有利于维护评估机构评估的独立性，还可以使评估报告的客观性、真实性得以全面体现。

其次，有利于保护被拆迁人的合法权益。

房屋评估报告是具有法定资格的中介机构作出的证据性结论，这一点，和公证机关出具的公证书的性质相似。

《公证法》明文规定公证机构是可以承担民事责任的证明机构。

《公证法》第四十三条规定公证机构及其公证员因过错给当事人、公证事项的利害关系人造成损失的，由公证机构承担相应的赔偿责任；公证机构赔偿后，可以向有故意或者重大过失的公证员追偿。

当事人、公证事项的利害关系人与公证机构因赔偿发生争议的，可以向人民法院提起民事诉讼。

事实上，房屋评估机构亦是按照当事人或者利害关系人的委托，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行评估作出估价报告。

如果评估机构或者房地产评估师出具虚假或者有重大差误的评估报告，且已经或者可能对当事人或者利害关系人造成不利后果，应该赋予当事人或者利害关系人要求撤销评估报告的权利，如果造成实际损害了，还可以追诉其赔偿责任。

最后，畅通了被拆迁人对评估报告不服时的救济途径。

新条例第三十四条明确规定房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

基于物权法角度探究其对拆迁问题的影响马文宇1308090109 行政管理1301序言随着城市化进程的加快和城市规模的不断扩张，城市空间越来越有限，因此拆迁的规模越来越大。

在其过程中产生的问题，发生的矛盾和纠纷也越来越多。

这严重影响到我国的城市建设和人们的安居乐业。

这引起了社会各界的广泛关注，也是社会重要热点问题之一。

1991年3月22日，国务院颁布了《城市房屋拆迁管理条例》，它是我国第一部针对房屋拆迁的行政法规，随后，各省、市、自治区也相继制定了自己的拆迁办法或细则。

1992年我国确立了社会主义市场经济体制，新兴的房地产业迅速崛起，城市改造的速度加快，条例逐渐不能适应发展的需要。

国务院于2001年6月颁布了新的《城市房屋拆迁管理条例》，明确规定了城市房屋拆迁的管理体制和拆迁补偿等具体问题。

但随着公民财产权意识的增强，房屋拆迁制度的不合理甚至是违法的一面凸显出来。

房屋拆迁引发的社会矛盾也呈上升趋势，并在近几年愈演愈烈，严重威胁着社会秩序的安定，成为亟待解决的问题。

2007年《中华人民共和国物权法》的颁布被看作是保护公民财产权、规范房屋拆迁运作的契机。

物权法的颁布实施对我国现行城市房屋拆迁制度的影响是巨大的，首先明确了现行房屋拆迁制度实质上是强制权利人放弃权利的房屋征收，但拆迁制度却将其错误地设定为民事行为，从而导致我国房屋拆迁制度的种种弊端。

第二，物权法使房屋征收补偿制度更加完善，因为征收补偿包含了对房屋和土地的全面补偿。

第三，物权法解决了被征收房屋所有权转移的时间问题，即从征收决定生效时开始，从这个意义上说，‘钉子户’的行为在物权法的框架下就是确定的违法行为。

1第四，物权法使物权神圣的观念广为流传，也有利于物权社会化的推进。

《物权法》的内容相互配合，为民事主体取得、变更、消灭和保护物权提供法律依据，所以《物权法》的所有内容都对拆迁制度有着或多或少、或直接或间接的影响。

本文将在理论上从以下几方面分析《物权法》对现行拆迁制度的影响。

第12卷　第1期安徽理工大学学报(社会科学版)V o l.12　N o .12010年3月Journal of A nhui U niversity of Science and T echno logy (Social Science )M ar .2010《物权法》实施后政府拆迁“城中村”房屋存在的问题及对策周　平(安徽商贸职业技术学院,安徽　芜湖　241003)摘　要:“城中村”是我国城市化进程中的特殊产物,国有土地上房屋的拆迁有《城市房屋拆迁管理条例》(将被《征收与拆迁补偿条例》代替)予以规范,“城中村”房屋属于集体土地上房屋,其拆迁补偿方式及程序没有专门法律、法规予以规范,缺乏可操作性。

根据《物权法》规定,政府拆迁“城中村”房屋同拆迁城市房屋一样,非为了公共利益需要不得拆迁、非依照法律规定的权限和程序不得拆迁、非依法给予拆迁补偿不得拆迁。

当前政府拆迁“城中村”房屋存在许多问题,必须认真贯彻好宪法和《物权法》关于保护公民私有财产权的精神,规范政府拆迁“城中村”房屋行为,保护被拆迁人的合法权益。

关键词:《物权法》;“城中村”房屋;政府拆迁中图分类号:D 923.2 文献标识码:A 文章编号:167221101(2010)0120037205收稿日期:2009212228作者简介:周平(19722),男,安徽枞阳人,讲师,法学硕士,从事律师工作。

O n the p rob lem s and coun term easu res in the governm en ts’dem o liti on and relocati on of “villages in the dow n tow n ”afterthe i m p lem en tati on of P roperty L awZHOU P ing(A nhui V ocati onal and T echnical Co llege of Business and T rade ,W uhu ,A nhui 241003,Ch ina )Abstract :“V illages in the dow n tow n ”are the un ique p roduct of the u rban izati on p rocess in Ch ina ,and the dem o liti on and relocati on of hou ses on state 2ow ned land is regu lated by R egu lati on s of U rban Hou sing D em o liti on M anagem en t (to be rep laced by R egu lati on s of I m po siti on and D em o liti on &R elocati on Com p en sati on ).A s “villages in the dow n tow n ”belong to hou ses on the co llective hou sing land ,there is no sp ecial law and regu lati on to regu late their dem o liti on and relocati on .A cco rding to P rop erty L aw ,“villages in the dow n tow n ”shou ld be treated in the sam e w ay as the o rdinary hou ses in the dow n tow n :no dem o liti on excep t fo r pub lic in terest ,no dem o liti on excep t fo r obeying the regu lati on s and p rocedu res of law ,no dem o liti on excerp t fo r com pen sati on acco rding to the law .A s there are m any p rob lem s in the p resen t governm en ts’dem o liti on and relocati on of “villages in the dow n tow n ”,w e m u st seri ou sly i m p lem en t the sp irit of p ro tecting citizen s’p rivate p roperty righ ts em bodied in the con stitu ti on and P rop erty L aw and regu late governm en ts’acts in their dem o liti on and relocati on of “villages in the dow n tow n ”so as to p ro tect the legiti m ate righ ts and in terests of peop le w ho se hou ses are dem o lished and relocated .Key words :P roperty L aw ;villages in the dow ntow n ;demo liti on &relocati on conducted by governm ents 近些年来,全国许多地方因城市规模扩大的需要须拆迁与城市土地毗邻的农村集体土地上的房屋,这些因为城市规模扩大而需要拆迁的与城市土地毗邻的农村集体土地上的房屋被称为“城中村”房屋。

房屋拆迁补偿的房屋价值评估问题研究摘要：房地产过热，城市统筹的步伐加快，国家和房地产商矛头一致对准老旧房屋，房屋拆迁现象也越来越普遍。

经济发展，去旧迎新固然可喜，但是同时我们也必须关注发展中出现的问题并积极面对，才能走得更好。

拆迁难，在房屋拆迁过程中的种种悲剧一度成为社会的焦点，出现这种现象的原因是来自各方面的，综合的。

房屋价值评估是拆迁人和被拆迁人最关注的点，所以本文就房屋拆迁中的房屋价值评估问题这个视角，特别是农村的房屋拆迁的价值评估的角度，剖析房屋拆迁中房屋价值评估的现状和问题以及提出相应的解决建议，寻求双方的利益平衡点，保证房屋拆迁工作的顺利进行。

关键词：房屋价值评估；问题；解决建议一、房屋价值评估的现状及问题在房屋拆迁过程中，拆迁人和被拆迁人最关心的必然是房屋的价值，因为房屋估价的结果直接关系到拆迁双方的切身利益，双方都想在房屋拆迁中追求自己利益的最大化，被拆迁人希望自己的房屋拆迁后得到足够的补偿，最好一夜暴富；拆迁人也希望尽快拆迁，开发项目，投资尽快得到回报。

所以在房屋价值上的冲突是根本的，房屋价值评估的结果是否公正客观、完整全面，将直接影响到房屋拆迁的顺利进行。

（一）农村房屋价值评估的法律依据缺少目前，虽然我国已经于2011年1月19日国务院第141次常务会议通过《国有土地上房屋征收与补偿条例》，现予公布施行。

这标志着我国的拆迁领域立法有了一大进步，特别是该条例在房屋价值评估和补偿方面有了更为具体的规定。

但仔细这个条例只解决了城市里的国有土地房屋拆迁，农村这块没有涉及。

然而拆迁难的情况也差不多发生在农村地区，加之农村地区的法律知识普及不够，对于直接威胁到自己居住生活的情况，而又无法可依，其拆迁难度可想而知。

（二）房屋价值评估机构的中立性的质疑房屋价值的评估关乎拆迁双方的利益，不能由拆迁双方进行，为确保其公正性，应该交由独立于双方的专门的机构。

所以由房屋价值评估机构进行房屋价值评估可以保证评估的公正客观性和全面完整性。

《物权法》对房屋拆迁制度的十方面影响1．物权的平等保护原则将使房屋拆迁制度中对公民房产的保护上升到应当有的位置。

人们担心的政府行为的拆迁活动是否会给被拆迁人足额补偿的问题，在法律上有了答案。

（第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

）平等原则是民法最核心的是基本原则，包括两个方面，一是人格平等，二是财产平等。

因此，财产平等是《物权法》最重要的基本原则：不管是国家、集体的财产还是个人的财产,只要进入民事领域，其法律地位就是相同的，都同等地受法律保护。

现实中，拆迁扰民的问题实际是无视民众的财产权。

在过去的拆迁条例中，拆迁是为了城市建设的需要。

2．着重维护被拆迁人合法权益的原则，将体现在立法和实际工作中，一定程度上改善被拆迁人的弱势地位。

（42条）第四十二条为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。

征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。

征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。

而在过去的拆迁条例中，说的是保护拆迁当事人的合法权益3．土地权利的变化将影响现有制度的适用范围。

眼前大量的"集体土地上的拆迁"将不复存在。

（28条）第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

根据这样的规定，征收决定生效，土地便是国有，何来"集体土地上的拆迁？4．建筑物权的确立，将规范违章建筑的界定与处理。

（30条）第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

物权法实施后城市房屋拆迁问题与对策
章礼强
【期刊名称】《学术界》
【年(卷),期】2009(000)006
【摘要】我国城市房屋拆迁中行政权力过多地干预和参与民事行为,其中还存在野蛮行为和暴力违法违规行为.我国城市房屋拆迁立法目的有失偏颇.城市房屋拆迁立法中对公共利益定位不明,导致公共利益对合法私权的侵扰.物权法施行后,应按照下位法服从上位法、旧法服从新法的原则来梳理、处理和完善我国城市房屋拆迁法律法.规及规范性文件.物权法已施行,亟须对有关城市房屋拆迁规范进行清理和修订.在有关城市房屋拆迁法律法规规范中,要体现:限制强制拆迁,规范政府职能,实施拆迁听证和完善司法救济等.物权法应将公共利益具体化.物权法对国家行使征收权的相关规定,不能彻底解决城市房屋拆迁法律问题.物权法的实施,需要公法的整体配套.【总页数】9页(P240-248)
【作者】章礼强
【作者单位】东华大学,人文学院,上海,200051
【正文语种】中文
【中图分类】D9
【相关文献】
1.物权法实施后的房屋拆迁问题 [J], 王超海
2.权力、权利和利益的博弈——中国当前城市房屋拆迁问题与《物权法》的实施
[J], 冯玉军
3.《物权法》实施后城管执法方式之探求 [J], 徐莹欣
4.《物权法》实施后城管执法方式之探求 [J], 徐莹欣
5.《物权法》实施后城镇房屋拆迁面临的突出问题——全国城拆委举办研修班 [J],因版权原因，仅展示原文概要，查看原文内容请购买。

《物权法》对房地产价格评估的影响《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）于2007年3月16日经第十届全国人民代表大会第五次会议审议通过并颁布，自2007年10月1日起实施，其实施对房地产市场的影响很大。

房地产估价是为房地产市场服务的，其受物权法的影响自然也不会少。

《物权法》连同附则在内，共计6编、19章、247条，所涉及的内容非常广泛，包括物权的设立、变更、转让和消灭，所有权、用益物权、担保物权和占有等。

但其中直接针对房地产评估的规定只有不到一条，即《物权法》第13条：“登记机关不得有下列行为：（一）要求对不动产进行评估；……”。

虽这仅有的一条规定对房地产价格评估本身的影响并不大，但《物权法》中明确地规定了不动产登记制度‘业主的建筑物区分所有权’建设用地使用权等，这些在现行法律基础上着重补充的内容，完善了房地产法律体系，本文即从《物权法》中这些比较有新意的规定入手，谈谈《物权法》的颁布对房地产价格评估的影响。

一、登记效力和合同效力的区分使评估技术处理趋于明朗《物权法》第9条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经过依法登记，发生效力。

第15条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

上述规定严格区分了物权效力和债权效力，也就是说，即使没有办理登记，买卖、抵押等合同依然有效，只是买受人的房屋所有权、抵押权等不能设立。

在《物权法》颁布前，由于对不动产物权效力、债权效力并未严格区分，所以在实际评估中，是否考虑未登记的抵押存在对评估价值的影响，一般由估价师本人视评估目的等具体情况而定，致使相同的产权状况出现不同的处理办法。

加之在实际评估中有些未经登记的抵押合同，如果所有权人不主动提供，估价师就很难掌握得到，无形中也增大了估价师在评估工作中的压力。

现在《物权法》中有了明确规定，估价师在评估中就可以着重关注已经登记的权利对评估的影响，而对未登记的权利只需进行尽职调查即可。

浅谈《物权法》在拆迁工作中的适用2007年3月16日，十届全国人民代表大会第五次会议通过了《中华人民共和国物权法》，该法第一条立法宗旨确定了保护权利人的物权，该法生效后物权的权利人可以有效的用法律来维护自己的权益。

认真学习、正确理解物权法，探讨物权法对房屋拆迁的影响，对搞好房屋拆迁工作有着十分重要的意义。

1、对《物权法》适用的理解物权法是一部明确物的归属，保护物权，充分发挥物的效用，维护社会主义市场经济秩序，维护国家基本经济制度，关系人民群众切身利益的民事基本法律。

根据即将施行的《物权法》总则的规定，物权是对物的权利。

所指的物，主要是不动产和动产。

物权是一种财产权，财产权是直接体现经济利益的权利。

财产可分为有形财产和无形财产，物权是对有形财产的权利，物权法是调整有形财产关系的法律。

第二条因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。

本法所称物，包括不动产和动产。

法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。

本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。

物权法所指的“物”，就包含了房屋；物权法所指的“权利人”，就包含了拆迁人、被拆迁人和拆迁关系人。

可见房屋拆迁与物权法关系密切，同时也需要我们搞清楚以下几个问题：1.1法的时间效力范围是指法何时生效，何时终止生效以及法律对其颁布实施前的事件和行为是否具有溯及力的问题。

法的溯及力，又称法的溯及既往的效力，是指新的法律颁布后，对其生效前的事件和行为是否适用的问题，如果适用，则具有溯及力；如果不适用，则不具有溯及力。

一般情况下，我国法律坚持“法不溯及既往”原则，新的《物权法》于2007年3月16日通过，并予以公布，规定自2007年10月1日起施行。

也就是说《物权法》对于现在的事件和行为还不具有特定的规范性，即使10月1日施行后，也不能对施行前的相当时期，所做的工作进行追溯规治。

1.2法的效力层次的一般规则法的效力层次的一般规则，是指不同等级的主体制定的法有不同的法的效力，等级高的主体制定的法，效力自然高于等级低的主体制定的法，一般效力规则即为，宪法为最高效力的根本法，位于法的效力层次的最高层，依次是法律、行政法规、地方性法规、政府规章等。