中海地产-浅谈房地产开发项目成本管理的几个重点阶段

设计费总额超过批复值10%的，地区公司需重新上报审批。

控制设计的意义一方面，合约及工程应积极配合参与构造选型设计、根底设计等的评估，参与材料、设备的经济性评价，尽可能为设计提供全面客观的经济性建议；另一方面，设计部门自身应以工程定位为原则，在保证设计质量的前提下尽可能做到限额设计，注重进展设计成果性价比分析，着重抓好事前的设计修改、多项选择样、多分析、防止完工后的返工及不必要的本钱浪费。

房地产工程本钱管理的主要过程在于初步设计阶段、采购分包阶段、工程建造施工阶段、竣工结算阶段。

，工程本钱确定比重最大的发生在招标阶段，本钱管理最复杂、变更工作量最大的发生在工程施工阶段，竣工结算阶段则是确定工程最后收入和本钱的阶段。

〔一〕初步设计阶段的工程本钱控制多种设计方案经济性比拟。

设计方案经济性比拟是指在多方案选择的情况下，由设计人员提出满足业主要求的多种设计思路，本钱控制人员进展经济比拟，寻找造价最低的设计方案。

通过设计方案的经济性比拟从而降低工程造价是发挥工程优势的一个主要方式。

具体操作方法大体的思路是：规划设计中心负责总体规划，在仔细研究营销和客服提交市场调研和客户反应意见的根底上，找出可进展多方案设计的专业和环节，根据初步设计专业分工，明2、外立面门窗设计〔2〕**本钱经历数据集控制要点按照总建筑面积计算的单方造价，非别墅物业类型**本钱造价一般在1700~2100元/㎡左右〔毛胚〕，别墅类型普遍在2300元/㎡以上。

1. 前期工程价格水平：按建筑面积计算，单方造价大约20-50元/㎡。

与设计环节无关，与工程的占地面积有关，与总建筑面积的关联不大，场地的现状直接决定本钱水平。

前期工程主要注意两项，一是场地平整土石方工程，另一个是围墙。

2. 根底工程以总建筑面积为单位计算，目前的造价水平是80~120元/㎡。

以建筑基底计算的桩基根底，其造价为600~800元/㎡。

2.1 地基处理：完全与场地的地址条件有关。

中海地产集团有限公司设计管理标准文件编号：中海地产集团有限公司住宅项目设计各阶段的成本控制重点指引规划设计中心2009-4-14一 目的总结设计各个阶段的成本优化的方法，提高设计管理部门设计师在设计各阶段的成本管理意识。

二 适用范围适用于概念设计、规划设计、方案设计、扩初及施工图设计、合约分判配合及施工配合等各阶段的成本优化工作。

在设计阶段的成本优化主责部门为设计管理部，投资管理部、合约管理部、营销管理部及项目管理部等部门配合进行成本优化工作；三 工作程序3.1 前期设计管理阶段成本控制重点3.1.1 设计条件设计管理部会同投资管理部、发展管理部、营销管理部整理出政府规划要点、土地属性（用地分析）、市场定位三个方面信息。

1）政府规划要点：根据政府规划要点，得到如下信息：项目 指标 项目 指标 总用地面积容积率建设用地面积 建筑密度总建筑面积 绿地率计容面积 限高住宅面积 户数商业面积 总机动车位配套服务面积 地下机动车位地下建筑面积 非机动车位人防面积建筑四向退界要求日照要求出入口数量及位置要求如红线外噪音、景观、市政管线，水电燃气各种处理站容量位置距离等，道路、公交站点等；红线内场地竖向标高，植被、地下管线、高压线、拆迁、地质和四向退界等。

项目 详细描述 备注市政解决方案（水、电、气、道路）市政污水 明确距红线的距离，是否组建污水处理站；市政给水 明确距红线的距离临水 明确距红线的距离永久电 明确距红线的距离临时电 明确距红线的距离市政燃气 明确距红线的距离，是否组建燃气处理站；出入道路 大致了解市政道路情况，及未建道路的建设计划公交站场红线内土地情况场地高差情况 1、明确场地高差情况，以便估算场地平整费用，挡土墙费用；2、山地建筑分析场地坡度植被情况 明确场地内植被情况，是否有可以保留的树木，估算景观成本河流、箱涵情况 明确场地内是否有河流、箱涵，河流，估算改造费用 高压线情况 明确场地内是否有高压线（高压伏输），估算改造费用输油管等市政情况 明确场地内是否有输油管、市政设施等市政道路情况 明确场地内是否有市政道路或以后是否有规划市政道路，如果有，具体长度及宽度、建造标准拆迁情况 了解拆迁进度地质情况 了解场地内地质情况红线外土地情况噪音情况 考虑是否需要考虑防噪玻璃或隔音墙可视景观 明确场地周边的景观情况，决定是否需要改造可视景观会同营销管理部，产品类型与档次、面积区间、户型配比、楼型要求、产品附加值（赠送等）立面风格、车位配比、商业要求和初步售价分析等。

中海地产浅谈房地产开发项目成本管理的几个重点阶段一、本文概述1、房地产行业的挑战与机遇随着经济全球化和市场竞争的日益激烈，房地产行业面临着诸多挑战和机遇。

一方面，政策调整、材料价格上涨、人工成本增加等因素给房地产开发项目带来了巨大的压力。

另一方面，随着城市化进程的加速和人们对高品质生活的追求，房地产开发项目又存在着巨大的市场需求和发展空间。

因此，在房地产开发项目中，有效进行成本管理是企业在激烈竞争中取得优势的关键。

中海地产在项目成本管理方面有着卓越的实践经验，本文将结合中海地产的案例，探讨房地产开发项目成本管理的几个重点阶段。

2、中海地产及其成本管理的重视中海地产作为中国房地产行业的领军企业，一直致力于提高房地产开发项目的效益和质量。

为了实现这一目标，中海地产在其房地产开发项目的整个过程中，都高度重视成本管理。

中海地产认为，成本控制是企业管理中的核心环节，而成本管理则是实现企业经济效益最大化的关键手段。

因此，中海地产在项目开发的不同阶段，都注重从成本管理的角度出发，确保项目成本控制在合理范围内。

在项目立项阶段，中海地产会进行详细的项目预算管理，对项目的整体成本进行初步估算。

同时，为了确保项目预算的合理性和准确性，中海地产还会进行充分的市场调研和风险评估，对项目投资进行全面的分析和评估。

在项目实施阶段，中海地产会对工程项目管理、物资采购管理、合同管理和现场施工管理等方面进行严格的成本控制。

通过优化设计方案、降低采购成本、加强合同管理等方式，中海地产能够有效地降低项目成本，提高项目的整体效益。

总之，中海地产在其房地产开发项目中注重成本管理的每一个细节，以确保项目的经济效益最大化。

这种严谨的成本管理态度，也是中海地产能够在房地产行业中保持领先地位的重要原因之一。

3、文章的目的与结构本文的目的是探讨中海地产在房地产开发项目成本管理的几个重点阶段的应用和实践，以提供房地产开发企业一些有益的参考和启示。

文章的结构如下：1、引言：介绍中海地产及其在房地产开发项目中的成本管理实践。

中海地产成本管理体系剖析作者：广州城建开发工程咨询监理有限公司俞昆1. 引言中海地产和万科的管理水平高在房地产行业是比较出名的，偶然机会，得到了整套中海地产的《中海地产项目发展成本管理制度》(2006年版)，初看下，中海地产这套成本管理制度并没有复杂或很超前的管理手段，似乎就是将教科书中的成本管理方法落实到了具体管理制度和实施中。

再仔细分析，这套制度确实系统性很强，有其很多先进的方面。

下面是我对这套中海项目成本管理体系的分析，希望能对集团的成本管理体系改善有所帮助。

2. 中海地产成本管理文件体系分析中海地产成本管理文件由一系列文件组成，最高一级是《中海地产项目发展成本管理制度》，下面还有一系列文件，包括管理办法，管理指引、工作程序、单项通知和用表等，将这些文件进行分类后，见下表。

文件类型文件名称文件主要内容纲领性控制文件《中海地产项目发展成本管理制度》包括成本管理总思路，组织管理架构、各部门对于成本管理的职责、开发建设各阶段成本管理内容、成本动态监控等《中海地产房地产开发项目成本科目》工程成本与财务科目相结合的成本分解体系《中海地产统一合约安排管理办法》包括合同结构策划、计价方式、付款方式、物料供应方式等策划原则部门管理文件《合约管理部组织架构与岗位职责》合约管理部的组织架构与岗位职责招投标管理文件《关于加强工程合同管理的通知》总部将参与子公司的大额工程合同的招标、定标等工作《分判商名册管理程序》分判商（承包商）考察、入库、履约调查、分类与更新等《招标分判工作程序》包括招标策划、招投标文件编制、招投标过程管理、评标定标程序等合同签订后的成本管理文件《合约管理工作程序》合同后的成本管理，包括交底、付款、预算、报价、变更、结算管理《工程签证管理工作程序》施工过程的签证管理《关于加强对大额工程款支付审批管理的通知》大额付款管理3. 中海地产项目成本管理体系分析(1) 成本管理总思路清晰而且系统，中海的成本管理总思路：以统一成本科目为前提，以全过程成本管理为主线，以建安成本动态监控为重点，以建立成本经验数据库为支撑，以统一合约安排模式及ERP 项目管理为手段，构建有效的成本管理体系，不断完善，持续改进。

试析房地产开发项目的全过程成本管理房地产开发项目的全过程成本管理是指在整个项目开发周期中，对项目的各个阶段进行全面、系统地成本控制和管理。

全过程成本管理包括项目前期调研、招投标阶段、设计阶段、施工阶段、交付阶段以及售后阶段。

首先是项目前期调研阶段的成本管理。

在这个阶段，需要对项目的基本信息和风险进行调研和分析，以确定项目可行性。

成本管理的重要任务是建立项目预算，包括土地购买成本、规划设计成本、前期工程费用等，以确保项目在开发过程中的成本控制。

第二是招投标阶段的成本管理。

在这个阶段，需要对各个工程项目进行招标，选择合适的承包商和供应商。

成本管理的任务是对不同承包商和供应商的报价进行评估和比较，选择最具经济效益的合作方，同时控制成本在可接受范围内。

第三是设计阶段的成本管理。

在这个阶段，需要进行项目的规划和设计，确定建筑结构、材料和装修等细节。

成本管理的任务是在满足项目需求的前提下，寻求最经济的设计方案，避免设计上的过度投入，控制设计成本。

第五是交付阶段的成本管理。

在这个阶段，需要对房屋进行竣工验收，进行一些必要的维修和装修工作。

成本管理的任务是对交付过程中的成本进行控制，尽量减少不必要的费用，确保交付阶段的成本符合预算。

最后是售后阶段的成本管理。

在这个阶段，需要进行项目的销售和售后服务。

成本管理的任务是对售后服务的成本进行控制和管理，确保售后服务过程中的成本不会超出预算。

房地产开发项目的全过程成本管理是在项目开发周期中全面、系统地进行成本控制和管理，从项目前期调研到项目售后服务的每个阶段都需要进行成本的审计和控制，以确保项目的经济效益和可持续发展。

成本管理的关键是建立合理的预算、选择合适的合作方、控制成本的波动以及及时调整管理策略。

1 绪论房地产项目暴利时代已经结束，房地产行业已进入平稳发展的正常利润水平，房地产项目的成本管理直接影响到房地产业的持续发展，为获得更大利润空间，增强市场竞争力，房地产项目分阶段进行成本管控是必然趋势。

房地产项目从开发设想到竣工验收交付物业，整个过程可分为这样几个阶段，投资决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段、竣工阶段、营销阶段。

目标管理作为房地产开发成本管理的核心，主要涵盖了投资决策、规划设计和招投标阶段，进而转入施工阶段进行成本动态管理，最后则是竣工结算和营销阶段，将房地产开发成本管理分为目标管理阶段，动态管理阶段，竣工结算和营销阶段三个阶段，分别阐述房地产开发项目成本管理控制要点。

2 目标管理阶段房地产开发项目成本控制要点项目投资决策阶段是房地产开发的第一步，产品定位策划、可行性研究和经济性评价是该阶段主要的开发任务，此阶段将完成目标成本的初步测算，申请土地是项目运作的第一步，该（上接101页）费者权益保护方面值得深入思考的。

2.3 大数据时代下消费者举证难度较大大数据技术是一种算法复杂、体系繁多的前沿技术。

在人数众多的消费者群体中，对大数据技术能够了解并且掌握的人可以说是微乎其微。

与此同时，这种电商交易的模式，几乎全部都是经营者与消费者“一对一”的交易模式，与此同时传统的“一对多”交易模式完全不同，使得消费者很难得到其他消费者的消费价格。

由于技术壁垒较高和信息不对称的问题的存在，使得大数据“杀熟”现象证据的隐蔽性较高，消费者要想获得经营者进行大数据“杀熟”的证据可谓是难上加难。

因此，在大数据“杀熟”案件中举证方式也成为当下消费者寻求合法权益救济的一大难题。

3 大数据“杀熟”现象的综合规制建议3.1 扩大消费者权益保护公益诉讼适格原告的范围中国公益诉讼适格原告范围较小，因此我建议在原来的适格原告的基础上，增设设区的市（及以上）消费者协会、各级人民检察院及利益相关个人列为公益诉讼适格原告。

试析房地产开发项目的全过程成本管理随着房地产市场的不断发展，房地产开发项目的全过程成本管理越来越受到关注。

全过程成本管理是指在房地产开发项目全过程中，对各种成本进行全面、系统、科学的管理和控制，以确保项目开发目标的实现，提高项目的经济性、可行性和竞争力。

本文将从计划、开发、运营三个阶段分析房地产开发项目的全过程成本管理。

一、计划阶段在房地产开发项目的计划阶段，成本管理主要包括项目预算编制和成本预测两个方面。

1.项目预算编制项目预算编制是计划阶段中最重要的成本管理环节之一。

预算编制应根据项目的开发规模和项目类型，制定科学合理的预算方案，并针对各个工程节点开展成本核算。

预算编制的过程中，应注意以下几点：（1）确定预算编制的时间预算编制时间应早于项目开工时间，预算编制的越早越好。

因为预算编制的时间越早，将来发现问题时更容易采取有针对性的措施，避免成本增加的风险。

（2）准确估算成本预算编制应根据工程项目的实际情况，对每个工程节点进行详细的成本核算。

对于每个工程节点，应该明确工程的各项费用，如材料成本、施工成本、技术质量保证成本、人工成本等，做到科学合理。

（3）控制风险预算编制时，应考虑项目开发过程中可能遇到的风险因素，并制定相应的风险防控措施。

例如，在房地产项目的开发过程中，需要考虑土地价格风险、政策风险、市场风险等。

2.成本预测在计划阶段，应根据项目前期的市场调研、概念设计，预测项目的开发成本。

通过成本预测可以找出项目开发过程中存在的风险点，并及时采取相应的措施，确保项目开发的顺利进行。

二、开发阶段1.施工成本管理在施工成本管理中，主要的成本包括材料费、搬运费、施工人员工资、设备及租赁等方面。

在施工成本管理过程中，应考虑以下几点：（1）进行施工现场监管正确的施工现场监管有助于杜绝不良施工行为，减少后期返修成本。

（2）控制质量标准采取精益施工方式，采购优质材料，确保施工质量，减少后期维护成本。

（3）加强施工组织协调及时发现施工中存在的问题，加强施工组织协调，避免造成不必要的成本。

房地产开发项目成本控制的关键阶段【摘要】房地产开发项目的成功与否离不开成本控制的严密执行。

本文从计划、设计、采购、施工和验收五个关键阶段入手，探讨了房地产开发项目成本控制的重要性和具体措施。

在计划阶段，制定详细的预算和计划可以帮助项目顺利进行，避免后期成本超支。

在设计阶段，合理设计可以降低后期建造和维护成本。

采购阶段要精选合作伙伴，控制原材料价格和供应商成本。

施工阶段要加强监督和管理，确保工程按时按质完成。

在验收阶段要及时发现和解决问题，避免后期维修成本的增加。

通过对这五个阶段的细致控制，房地产开发项目可以达到成本控制的最佳效果，提高项目的效益和经济回报。

【关键词】房地产开发项目成本控制、关键阶段、引言、计划阶段、设计阶段、采购阶段、施工阶段、验收阶段、结论。

1. 引言1.1 引言房地产开发项目成本控制是整个项目管理中至关重要的一部分。

在项目的不同阶段，成本控制的重点也会有所不同。

本文将重点讨论房地产开发项目成本控制的关键阶段，包括计划阶段、设计阶段、采购阶段、施工阶段和验收阶段。

在这些阶段中，项目团队需要制定有效的成本控制措施，以确保项目在预算范围内完成，并提高项目的整体效率和竞争力。

在计划阶段，项目团队需要进行详细的项目规划和预算编制，根据项目需求和可行性研究确定项目的整体预算和时间表。

在设计阶段，项目团队需要与设计团队密切合作，确保设计方案符合预算要求，并及时调整设计方案以控制成本。

在采购阶段，项目团队需要与供应商和承包商进行充分的沟通和谈判，以获取最优惠的价格和合同条件。

在施工阶段，项目团队需要密切监控施工进度和质量，及时调整施工计划以避免成本超支。

在验收阶段，项目团队需要进行全面的验收和检查，确保项目达到预期的质量标准和成本控制目标。

通过有效的成本控制措施，房地产开发项目能够更好地实现经济效益和社会效益，提高项目的整体竞争力和可持续发展能力。

2. 正文2.1 计划阶段是房地产开发项目成本控制的关键阶段之一。