项目入市前操作计划表9328357593

新项目首次开盘前准备工作计划一、明确开盘目标，坚定必胜信念1、开盘成功一般能够实现以下目的：在当地建立开发商知名度和美誉度并树立市场信心为项目后续其他类型产品热销打下坚实基础通过认筹和装户动作，以合适的价格获得合理的成交量完成项目决策文件指标建立团队的信心，为后期销售奠定良好的基础2、传统的首次开盘是指项目对外集中公开发售，一般具备以下特征和动作：1)有一定的蓄客期2)以认筹/装户的动作锁定意向客户3)解筹、开盘，并实现成交最大化4)开盘后借势尾盘销售5)成功的开盘是项目营销和发展的关键节点之一二、组建销售团队1、项目人数：按人均单产来安排销售团队的总人数。

2、人员分工：根据工作流程、各人员特性进行合理安排。

3、上岗考核：根据项目前期资料对到岗的销售人员进行上岗考核。

4、人员培训：根据项目陆续得到的产品及相关信息，并根据项目操作进度，对销售人员进行培训考核。

5、项目200问6、目标客户分析：组织销售人员共同完成对项目所针对的目标客户进行分析。

7、准备销售资料及建立项目文档（1）项目图纸：总平面图（包括相关立面、剖面图）；标准平面图（包括非标准层平面图）。

（2）公司文件：公司下达的各项规章制度、通知（销售代表签字）及其它等。

（3）员工管理：上岗考试卷、个人工作月总结与计划、个人激励；团队管理、奖惩记录等。

（4）市场信息：跑盘、竞争楼盘资料及统计分析等。

（5）销售文件：结算表、周报、月总结与计划；（复印件：价目表（每月价格及变动说明）、付款方式；发展商往来的重要文件会议纪要、备忘、建议；项目200问及承诺书、房号管理等相关销售文件）。

三、组织销售执行1、制定销售计划目标◆根据代理合同制定月计划；落实到销售团队个人套数；合理监控（据销售实际情况，及时调整阶段目标）◆做好销售周报◆月报与计划◆制定项目销售流程2、制定标准的销售现场接待流程3、制定销售疑难问题解答4、对销售团队制定销售计划目标；组织培训及考核（1）制定培训计划，组织系列培训。

工作计划程序
序号节点名称计划归口
部门
负责人前序必备条件开始时间完成时间
1 地产公司成立与注资
2 项目土地获得与拆除工作
3 营销策划报告需在前期定位的基础上进行；确
目策划公司；集合各专业口的综合4 取得《建设用地规划许可证》需控规、现状图、土地证
5 规划方案设计（3套详规方案）
6 单体建筑方案设计
7 综合管网平面方案设计图
8 取得《土地证》（整体）详规审批后10个工作日取得土地
（分证以便于配合融资工作的开展9 发改委计划件（整体）在获得详规审批后，可研报告及环
告批复后办理
10 全套施工图完成一期，二期
11 取得《建设工程规划许可证》
（即绿证）
12 配套管网施工图综合管网平面方案确定
13 景观施工图设计完成
14 总包单位确定
15 获得临时《建设工程施工许可
证》
16 施工组织计划编辑
17 监理单位选择与确定
18 质量监督手续办理
19 基础工程
20 “四源”配套前期准备工作随项目进展陆续进行工程
21 主体施工
22 销售展示区实施时间
23 主题结构达到预售条件
24 取得《商品房销售（预售）许
可证》
25 销售展示区开放时间
26 销售开盘时间
27 室外配套园建
28 办理《建设工程竣工验收备案
证》
29 交付时间
30 入伙
项目同期外围推动工作管理层。

项目开盘前期工作计划表具体工作事项开始时间完成时间负责部门协助部门发展商板块工作工程方面的构想：项目详细方案、所有单位方案全部定案，在9月30日前达到以下效果：①售楼处内部装修完成；②样板区及局部景观完成，周边工程进度正常1. 设计方面工程部⑴多层单体建筑设计⑵小高层建筑设计⑶高层及门楼建筑设计⑷商业步行街单体建筑设计⑸售楼处方案设计⑹首期详规设计⑺售楼处室内装修设计前期工作⑻景观设计⑼勘测与设计⑽市政道路、给水、雨水、污水规划设计⑾智能化设计⑿2. 工程方面⑴工程发包⑵市政工程⑶施工供电工程⑷施工供水工程⑸3. 业务方面配合⑴施工许可证的落实工程部开发部⑵商品房预售许可证的落实开发部备注：我公司将根据以上进度要求提交：1.公开发售前的工程形象要求2.小高层的户型和面积建议时间时间部门部门备注：代理公司需提交有关操作的方案如下：1、前期策划方案2、推介活动方案3、开盘活动方案4、标准化介绍资料（概念楼书，包括××的开发理念、建筑、景观等设计理念介绍）5、内部认购操作方案6、公开发售部署方案7、多层、小高层高层价格建议8、销售考核细则9、根据不同时段、不同板块、不同竞品楼盘进行市场调研，并提交有关分析报告广告板块工作构思：广告策略及具体执行完全配合销售的步骤、节奏，达到高度的整合传播效果1. 广告、平面设计方面⑴实用楼书的设计和制作⑵模型、展板的设计和制作⑶效果图、规划图、单张、概念楼书和礼品的设计和制作⑷户外展场设施的准备和制作⑸户外广告牌的制作2. 宣传方面⑴泰州市几大媒介（报纸、电台、电视台）配合各大活动的炒作⑵对城南西侧板块的炒作⑶对“××地产”的炒作3. 现场包装方面⑴售楼部销售大厅的设计和完工广告公司/制作公司营销策划部⑵样板房及周边局部景观的完工广告公司/工程部营销策划部备注：希望代理公司提交：1.尽快完成2015年的广告费用的安排预算（其中包括报纸、电视、路牌、公关、电台广告的投放比例建议）2.提出广告主题语建议3.尽快完成对目标客户的调查分析，以配合下阶段工作4.尽快完成“2015年××广告营销计划”（全年的营销推广核心策略、推广主题、各阶段的广告营销策略及主题、各阶段的新闻热点主题、广告的表现形式及推广部署安排）5.尽快完成项目的VI系列设计6.尽快完成项目推广中的规划理念包装方案，如各场所、组团、道路标志性建筑等的命名建议7.提交现场包装方案（外围环境和现场环境）总体方案盘示范介绍、介绍楼盘的说辞等⑸根据相关情况决定内部认购的时间和公开发售的时间注：密切与发展商各部门的沟通并根据实际情况决定内部认购时间和公开发售时间⑹制订内部认购工作方案的细则和流程注：制订内部认购的操作方案和各岗位认购的流程3. 培训、跟进方面⑴对现有已经登记资料的客户进行统计和跟踪注：将现有的客户资源进行分类及定期进行跟进；继续发掘专业市场及大型企业的准客户注：针对各阶段不同的销售货量及销售资料进行信息更新和强化培训⑵岗位职责、技能的考核4. 其他方面⑴看样板房的路线的选取⑵全面开展代理公司营销计划⑶统计市场调查结果，对各户型面积提供专业数据及建议注：在内部认购和公开发售前针对不同的岗位对其专业的技能进行考核，内容可分为笔试和口试两种形式，并且模拟演练整个认购流程，发现漏洞时马上弥补。

房地产项目开盘前期工作打算表具体工作事项开始时间完成时间负责部门协助部门发展商板块工作工程方面构想：项目详细方案、所有单位方案全部定案，在9月10日前达到以下效果：1.样板区完成，2.人工湖和花园洋房的局部景观完成，周边工程进度正常1、设计方面2006.2006.发展商工程部⑴售楼处、小高层单体建筑设计2006.2006.⑵会所建筑设计2006.2006.⑶别墅会所及门楼建筑设计2006.2006.⑷商业步行街单体建筑设计2006.2006.⑸幼儿园单体方案设计2006.2006.⑹首期详规设计2006.2006.⑺室内装修设计前期工作2006.2006.⑻园林设计前期工作2006.2006.⑼首期详勘2006.2006.⑽市政道路、给水、雨水、污水规划设计2006.2006.⑾人工湖水处理方案2006.2006.⑿智能化设计工作2006.2006.2、工程方面⑴工程发包⑵市政工程⑶人工湖工程⑷首期场地填沙工程⑸施工供电工程3、业务方面配合⑴施工许可证的落实发展商工程部开发部⑵商品房预售许可证的落实开发部备注：我司将根据以上进度要求提交：1、公开发售前的工程形象要求2、小高层的户型和面积建议及户型比例策划板块工作构思：在五月份内，利用奠基盛典的后继影响，继续以软文形式炒作，从6月份开始，利用“形象大使”发动周边专业市场的目标客户群参加会员组织，举办一系列的活动，以“直效营销”吸纳目标买家，在公开发售前，成功积累一大批实在的买家，从而达到一炮走红的效果2006年5月2006.日前1、在5月18日～6月18日左右，对楼盘进行系列软文炒作，主要为四大内容：2006.2006.营销策划部⑴关于XX地产的炒作⑵关于XX市的发展前景炒作⑶XX地产为什么要选址湖塘？这块土地有何吸引人之处及有什么市场价值？⑷XX楼盘与其他大盘相比，优势在哪里？2、在5月18日，利用“房地产交易展示会”平台，宣传达到阻击市场、引起目标买家关注的目的，进行“直效营销”推广，积蓄客源3、在5月18日～6月18日，充分利用社会资源，如“推荐会”（或“团购会”）等活动，根据政府的发展前景布局，对板块进行捆绑配合性炒作。