房地产开发管理中的成本控制
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房地产开发管理中的成本控制
【摘 要】房地产项目的开发中，房屋销售价格相对不可操控，因此如何有效地控制工程造价， 是提高企业市场竞争力的重要举措。本文从工程前期决策设计阶段、施工准备及实施阶段、竣工阶段及组织措施四个方面， 论述了房地产开发项目管理中的成本控制。
【关键词】工程造价；房地产开发；项目管理；成本控制
近几年来在全国范围内掀起的商品房购买热潮推动了房地产项目的开发， 房地产开发商面对无限商机， 对比房屋销售价格相对的不可操控， 为争取合理的最大额度的经营利润， 势必在主观上可操控的工程成本控制上下功夫。因此如何有效地控制工程造价，
提高企业在市场上的竞争力，增强企业的经营创利能力是摆在每一个房地产开发商面临的重要课题。目前房地产开发商已不单纯依靠自身的工程技术力量， 而是更多地委托工程建设项目管理顾问公司、监理公司或工程造价咨询公司等中介公司进行工程项目管理，
始终坚持科学发展观统领全局， 紧紧围绕“成本控制”这一重点任务， 努力做到建设产品性价比最优和开发项目经济效益的最大化。
1 工程前期的成本控制
1.1 营运方案的编制、决策和执行
房地产开发商应对整个项目的开发做好定位、营运方案， 并向各有关职能部门及所委托的工程管理公司就营运方案进行技术交
底， 给出明确的各项成本控制指标， 对成本控制、开发意图有一个统一的意识。工程管理公司再将各项控制指标细分到工程管理的各专业、各环节， 以指导下一步的设计、工程招标发包、现场管理等各项工作。
1.2 做好规划设计阶段的成本控制
设计是工程项目付诸实施的龙头， 是工程建设的灵魂，是控制投资规模、提高经济效益的决定性环节。规划设计的考虑， 要围绕商品住宅销售的市场和利润的大小来研究， 如高层、多层的搭配比例要合理， 容积率指数， 设计平面组合适应市场的同步需要，
将会有利于产品销售， 同时也会提高房地产开发商的经济效益。
1.2.1 加强设计阶段的经济论证， 实行限额设计
设计阶段是工程建设的关键环节， 它决定整个工程项目的规模、建筑方案、结构方案。设计方案优化与否， 直接影响着工程总造价， 影响着工程建设的综合效益。统计资料显示， 在设计阶段， 设计费只相当于工程全部费用的1% 左右， 但对建设项目投资的影响程度达70% 以上。控制工程造价的关键是项目实施之前的项目决策和设计阶段， 要想使工程成本控制在预期的目标之内，
最常用的方法就是限额设计。这里所说的限额设计并不是一味考虑节约投资， 而是在保证使用功能和预期外观效果等前提下尽量节约成本， 它包含了尊重科学、尊重事实、保证设计预期效果的实际内容。
实行限额设计的房地产开发商方面的具体监控方法： 1） 房地
产开发商制定营运方案， 确定造价限额指标，与设计单位签订设计合同， 明确设计奖罚办法； 2） 委托中介工程管理公司， 利用累积的各项工程造价数据， 配合房地产开发商进行设计方案评审、成本分析对比， 从而达到预期的造价控制指标。
1.2.2 要加强设计出图前的审核工作， 提高图纸设计质量， 尽量减少设计变更
加强出图前的审核工作进行事前控制， 将工程变更的发生尽量控制在施工之前。在保证预期的设计成果的前提下， 克服设计方案的不足或缺陷， 力求所花费的代价最小。在设计出图前加强对设计图纸依据文件、标准等的审核管理工作， 力求提高设计质量，
避免过分设计、超过设计， 以减少不必要的工程投入。
1.2.3 细化及明确设计范围， 安排好各专业设计图纸及必要时的设计变更的提供时间在与设计单位签订设计合同时， 应明确具体设计范围， 特别是各种钢结构、幕墙等小配件的设计均应包括在总体设计合同内， 避免再由别的专业公司另行设计，造成设计费用增加， 及各工程配合不当引起的预埋件后埋、装饰图纸立面设计与土建图纸结构设计不吻合而造成施工打凿等的浪费现象。另外， 水电图纸不能及时提供， 特别是供配电图纸往往在工程竣工验收前二、三个月才提供， 会造成电梯调试、验收要另外拉接临时电缆，从而增加工程成本。上述现象在许多楼盘开发中都时有发生， 应力求避免。
2 工程施工准备阶段、施工阶段的成本控制
2.1 做好工程预算工作， 进行动态成本控制
作为房地产开发商所委托的工程中介管理公司， 对成本控制应实行动态管理， 及时了解、掌握工程成本的变化， 为工程招投标、签定工程合同及拨付工程进度款提供依据， 为工程总造价的控制提供保障。但目前还存在工程开工前一些出图不及时、装修标准不确定、修改变动大的现象， 这不利于成本控制， 也容易出现索赔、扯皮现象， 容易让施工单位钻空子， 影响工程进度。另外， 对于预算超出相应概算的施工图设计部分， 中介管理公司要加以详细分析， 找出原因， 并及时知会房地产开发商， 以调整或修正控制目标， 对工程造价实施动态控制。
2.2 以合同管理为手段， 加强成本控制
房地产开发过程中的投资支出存在于开发过程中的各个环节，
大部分都是以各种各样的合同、协议为依据支付的。让这些费用支出得到有效控制的一个重要途径就是合同管理。
2.2.1 合同条款的洽商拟定
工程施工范本要严格按照各省建设厅发布的最新合同范本； 而专项工程施工合同也应通过多年经验的积累整理， 寻求一套各房地产开发商最适合自身情况的自有的标准格式， 但仍要针对具体的工程作出具体可行的约定， 并应根据工程开发经验得失作出不断的修订。同时根据施工管理过程中不断出现的新情况、新问题，
不断在合同条款中补充施工管理中遇到的管理依据空白， 使合同切实起到现场施工管理依据的作用。
2.2.2 关于合同签定手续及合同资料的管理
开发企业的各个部门按职责都有签订合同或协议的权利， 如拆迁安置的合同由拆迁部门办理， 工程施工阶段的合同、协议由工程管理公司协助开发商办理签订等等，这都必须按照严格规范的合同签定流程， 不得越轨操作。因此， 作为投资企业要制定必要的合同审查、会签批准制度， 把所有经济行为纳入合同管理， 保证合同或协议签订的质量， 维护企业的利益。另外， 所有的合同协议要按内容统一编号， 分类归档， 便于管理和查阅， 在拨款时按照合同内容进行支付。
2.3 利用技术措施， 严格控制建安成本
在目前的施工过程中， 质量监督、进度控制机制已经比较完善，
但成本控制工作恰恰是施工管理中的薄弱环节。由于成本控制管理工作做得不够到位， 意识不强， 工程虽能按期保质完成， 但一算账就可能不盈利或盈利较低， 未能达到预期的收益。因此可以利用以下技术措施，使建安成本控制在预期目标范围内。
2.3.1 继续贯彻工程招投标制度， 控制新开工工程的造价
通过招投标选择信誉高、工期短、技术力量强、施工质量好、造价适中的施工队伍。招标部门发出的招标文件是个关键， 合同中的关键条款要予以明确， 即根据建筑市场行情、建筑业的一般惯例和有关规范， 就施工中可能产生职责不清、互相扯皮、影响造价、延误工期的因素进行明确， 并明确罚款机制、付款条件等先决条件， 避免合同签订阶段的扯皮， 加快合同签订的进程。这
样可避免事先已选定队伍， 预算审价时高抬报价进而延误工期、增加建设成本的现象， 并且为房地产开发商选择长期合作伙伴作出有益的探索。
2.3.2 严格审核施工方案， 合理安排施工顺序， 减少临时费用
在组织工程施工、安排开工计划时， 要考虑到附属配套及大、小市政工程能否与主工程同步进行， 尽量不发生临时供水、供电的费用， 并减少二次施工造成的人力、物力、财力的浪费。如在建设小区道路前， 即可进行各类管道的铺设， 减少二次开挖， 避免施工企业因现场施工的原因向开发商索赔， 从而降低成本。并且对于开发商指定的专业分包队伍要及时安排其进场， 配合管道预埋， 减少总包单位的索赔及额外增加打凿费用等等。对基坑支护方案的技术可行性及造价经济方面应作认真的评审， 特别要把工期缩短的经济效益与工程支出成本综合考虑。
2.3.3 建立合理的工程签证制度
工程签证是编制预结算的依据之一， 是施工企业在中标后提高造价、增加收入的主要手段。加强工程签证的管理属事中控制手段，
对于防止不正当的索赔， 建立规范的签证制度是非常必要的。签证管理制度的内容要确定工程、监理、预算合同等有关部门在签办工程签证时的责任， 分工必须明确， 权力不宜过分集中。
2.3.4 合理控制材料、设备价格
对于材料、设备， 应作好市场调查工作， 掌握价格的变动趋
势， 特别是大宗材料设备订货， 应货比三家， 在满足施工的前提下， 把握好订货的时机。同样的材料设备， 由于产地、档次不同， 价格相差很远， 就是同样品牌的设备由于销售代理级别不同，
价格也有差别。要树立成本意识， 形成控制成本机制。材料设备费在工程的建安造价中约占70% ， 有的工程还会更高， 因此材料设备费应是建安成本控制的重点。凡施工企业自行采购的材料， 重点是对指导价的材料控制， 可以采取限价的手段进行控制。材料限价的原则， 一是明确加工订货的责任者是施工单位， 开发商与中介管理公司代表或监理工程师适当参与， 参与的目的是控制材料的采购价格， 但不能包办代替； 二是可以指定材料的档次水平但不指定厂家； 三是监督材料的质量； 四是在保证质量的前提下合理限价。这种材料限价的做法， 体现了风险共担的原则， 适应当今建材市场的状况。开发商应有意识地选择信誉高、产品质量好、单价低的公司作为合作伙伴， 大宗材料统一采购。
2.4 加强竣工结算的审核， 努力降低工程成本
首先， 对于结算具体审核人员， 应注意凡结算工程必须按设计图纸及合同规定进行计算， 如有未完成的项目应在验收单中注明， 结算时予以扣除。同时， 应做好工程签证及预算增减工程量的清理， 重点做好材料价差及竣工工程结算项目的审定工作， 审核时应与原合同文件对照， 固定总价合同工程预算（ 标底） 内已含项目不能重复出现。要严格按合同及有关协议的规定， 合理确定技术措施费、提前工期奖、优质奖等相关费用。其次， 认真
实行结算复审会签制度， 确保结算质量。建议造价咨询中介公司内部实行编制者、业务组长、主管技术经理三级会签审核， 开发商及开发商委托的工程管理公司再进行三级审核制度， 对相关结算之间进行综合统筹横向联系审核， 避免同一内容在不同合同工程中的重复结算， 或在甲结算中已增加、但未在乙结算中相应扣除的漏扣没有闭口现象。
