《物业管理法规课件》PPT课件

不再出 歌声。
来演唱
自己那
洪亮的
歌声。
秋天，漫步花园。万树枯竭，唯独菊 花一枝 独秀， 我们在 花园中 尽情漫 步，菊 花慷慨 大方地 送上淳 朴的花 香。小 动物们 无暇顾 及这这 菊花的 幽香， 而忙着 去采集 过冬的 食物， 为度过 难熬的 冬天而 忙碌着 。小松 鼠将食 物藏在 树洞中 ，熊将 自己缩 成一团 ，熟睡 起来， 青蛙也 躲在了 自己的 洞中， 不再出 来演唱 自己那 洪亮的 歌声。
秋天，漫步花园。万树枯竭，唯独菊 秋天，漫步花园。万树枯竭，唯独菊 花一枝 独秀， 我们在 花园中
花一枝 尽情漫
独秀， 步，菊
我们在 花慷慨
大花方园秋地中天送尽，上情漫淳漫步朴步花的，园花菊。香花万。慷树小慨枯竭动大，物方唯们地秋独无送天菊暇上，花顾淳漫一及朴步枝这的花独这花园秀菊香。，花。万我的小树们幽动枯在香物竭花，们，园而无唯中忙暇独尽着顾菊情去及花漫采这一步集这枝，过菊独菊冬花秀花的的，慷食幽我慨物香们大，，在方为而花地度忙园送过着中上难去尽淳熬采情朴的集漫的冬过步花天冬，香而的菊。忙食花小碌物慷动着，慨物。为大们小度方无松过地暇鼠难送顾将熬上及食的淳这物冬朴这藏天的菊在而花花树忙香的洞碌。幽中着小香，。动，熊小物而将松们忙自鼠无着己将暇去缩食顾采成物及集一藏这过团在这冬，树菊的熟洞花食睡中的物起，幽，来熊香为，将，度青自而过蛙己忙难也缩着熬躲成去的在一采冬了团集天自，过而己熟冬忙的睡的碌洞起食着来中物。，，，小青不为松蛙再度鼠也出过将躲来难食在演熬物了唱的藏自自冬在己己天树的那而洞洞洪忙中亮中碌，的，着熊歌不。将声再小自。出松己来鼠缩演将成唱食一自物团己藏，那在熟洪树睡亮洞起的中来歌，，声熊青。将蛙自也己躲缩在成了一自团己，的熟洞睡中起，来不，再青出蛙来也演躲唱在自了己自那己洪的亮洞的中歌，声不。再出

安全文化建设
积极营造安全文化氛围，将安 全理念融入日常工作中，提高
全员安全意识。
05
物业客户服务与沟通 技巧
客户服务的理念与原则
服务理念 以客户为中心，提供优质服务。
追求客户满意，持续改进服务质量。
客户服务的理念与原则
01
服务原则
02
03
04
尊重客户，理解客户需求。
公平公正，不偏袒任何一方。
高效响应，及时解决问题。
注意仪容仪表，穿着 整洁、大方，佩戴工 作证件。
尊重业主，耐心倾听 业主意见和建议，积 极解决业主问题。
保持微笑服务，态度 热情、诚恳，用语礼 貌、规范。
物业服务流程与规范
严格按照物业服务流程和规范 进行服务，确保服务质量和效 率。
建立完善的物业服务档案，记 录业主信息、服务内容和处理 结果等。
定期进行物业服务满意度调查 ，了解业主对服务的评价和建 议，不断改进服务质量。
有效沟通技巧与方法
倾听技巧 积极倾听，给予客户充分关注。
确认理解，及时反馈客户意见。
有效沟通技巧与方法
表达技巧 清晰表达，避免使用模糊语言。
保持礼貌，尊重客户感受。
有效沟通技巧与方法
情绪管理 保持冷静，不因客户情绪而失控。 积极引导，化解客户负面情绪。
客户投诉处理流程
01
接收投诉
02
详细记录客户投诉内容。
设施设备的更新与改造
01
更新计划制定
根据设施设备的技术状况和市场发展，制定更新计划，明确更新目标、
更新时间和更新方式。
02
技术评估与选型
对拟更新的设施设备进行技术评估，选择合适的型号和规格，确保新设
备满足使用要求。

02
明确房屋所有权人、使用人、物业管理公司等相关方的责任和
义务，形成有效的责任追溯机制。
加强监管和执法
03
加大对房屋安全违法行为的查处力度，切实保障人民群众生命
财产安全。
公共区域卫生管理要求及标准
制定公共区域卫生管理制度
建立完善的清洁、消毒、通风等卫生管理制度，确保公共区域卫 生达标。
明确卫生管理标准
运作规范
制定业主大会议事规则， 明确业主大会的职责、议 事方式、表决程序等。
监督与制约
业主大会的决定对全体业 主具有约束力，同时接受 街道办事处、乡镇人民政 府的指导和监督。
业主委员会职责与权力界限
01
职责
执行业主大会的决定和决议，维护业主的合法权益，监督物业服务企业
的服务质量等。
02
权力界限
在业主大会授权范围内行使权力，不得超越授权范围或者违反法律法规
02
物业服务合同法律法规
物业服务合同类型及要素
合同类型
包括前期物业服务合同、物业服务 合同等。
合同要素
当事人、物业基本情况、服务内容 与质量、服务费用、物业的经营与 管理、物业的使用与维护、专项维 修资金、违约责任等。
物业服务合同订立与履行规范
订立规范
遵循平等、自愿、公平和诚实信用的 原则，明确双方的权利和义务。
员工权益保障政策解读
员工权益保障概述
工资福利保障
阐述员工权益保障的重要性，介绍国家相关 法律法规和政策。
详细介绍工资支付、最低工资标准、加班工 资等工资福利保障政策。
社会保险制度
劳动保护与安全卫生
解读社会保险制度，包括养老保险、医疗保 险、失业保险、工伤保险、生育保险等。

– 4、参加业主大会会议，行使投票权；
2020年9月28日
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四、《条例》规定的主要问题
– 5、选举业主委员会委员，并享有被选举权； – 6、监督业主委员会的工作； – 7、监督物业管理企业履行物业服务合同； – 8、对物业共用部位、共用设施设备和相关
场地使用情况享有知情权和监督权； – 9、监督物业共用部位、共用设施设备专项
– 物业管理是对物、对物业的管理，对人的 服务是最基本原则
可持续民展与国际惯例接轨
– 保留物业管理企业资质 – 建立物业管理职业经理人制度 – 建筑物区分所有权概念的运用
2020年9月28日
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三、《条例》的基本原则
政府的适度干预与推动引导
– 立法 – 执法 – 指导 – 监督
2020年9月28日
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四、《条例》规定的主要问题
为什么要制定《物业管理条例》（以下 简称《条例》）？
– 为了规范物业管理活动，维护业主和物业 管理企业的合法权益，改善人民群众的生 活和工作环境（第一条）。
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四、《条例》规定的主要问题
什么是物业管理？
– 《条例》中所称物业管理，是指业主通过 选聘物业管理企业，由业主和物业管理企 业按照物业服务合同约定，对房屋及配套 的设施设备和相关场地进行维修、养护、 管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序 的活动（第二条）。
2020年9月28日
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四、《条例》规定的主要问题
业主在物业管理活动中有哪些权利和义务？
《条例》规定业主在物业管理活动享有10项 权利：
– 1、按照物业服务合同的约定，接受物业管理 企业提供的服务；
– 2、提议召开业主大会会议，并就物业管理的 有关事项提出建议；

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目的：了解物业情况，为后续管 理提供保障
介入内容：对建筑图纸、配套设 施、环境布局等方面提出合理建 议
物业公司进行接管验收 物业公司需要检查房屋质量 物业公司需要检查公共设施设备 物业公司需要检查小区环境
装修申请：业主提出装修方案并申请 方案审批：物业公司审核装修方案是否符合规定 进场手续：业主办理进场手续，缴纳装修押金等费用 施工管理：物业公司对装修现场进行管理，确保施工安全、规范 验收结算：装修完成后，物业公司进行验收，结算装修押金等费用
,a click to unlimited possibilities
01 单 击 添 加 目 录 项 标 题 02 物 业 管 理 概 述 03 物 业 管 理 内 容 04 物 业 管 理 流 程 05 物 业 管 理 规 范 与 标 准 06 物 业 管 理 经 验 分 享 与 案 例 分 析
收费项目：包括物业服务费、 停车费、装修费等
收费标准：根据不同项目制定 合理的收费标准
收费方式：线上支付、线下现 金缴纳等
收费周期：按月、季度、年度 等不同周期进行收费
物业管理法规和政策是物业管理规范与标准的重要组成部分 法规和政策对物业管理行业的发展起到指导和约束作用 物业管理法规和政策是物业管理公司和业主共同遵守的规则 物业管理法规和政策是保障业主合法权益的重要保障
对设备故障及时 报修，缩短维修 时间。
定义：物业安全管理是指物业管 理公司采取措施，保障业主和使 用人的人身、财产安全。
目的：保障业主和使用人的生命 财产安全，创造安全、舒适、和 谐的居住环境。
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内容：物业安全管理包括门禁系 统、监控系统、巡逻制度、应急 预案等方面的管理。

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二、物业相关法律、法规及摘要
物业管理常用法律、法规
《住宅室内装饰装修管理办法》于2002年 2月26日经第53次部常务会议讨论通过，自 2002年5月1日起施行。
2020/3/20
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二、物业相关法律、法规及摘要
业主的建筑物区分所有权（物权法第六章）
第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权， 对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 第七十一条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。 业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
2020/3/20
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二、物业相关法律、法规及摘要
业主的建筑物区分所有权（物权法第六章）
第七十七条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用 房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经 有利害关系的业主同意 第八十三条 业主应当遵守法律、法规以及管理规约。
物业法律法规
培训人：
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纪律要求
•
请把手机调至静音或关机状态；
•
会议期间请注重仪容仪表及个人行为规范；
•
请勿交头接耳；
•
会议期间如需离场需经领导同意。
2020/3/20
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物业管理法律、法规及常见问题解答①
2020/3/20
3
目录
Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipisicing elit, sed do eiusmod tempor incididunt ut labore et dolore magna aliqua. Ut enim ad minim veniam, quis nostrud exercitation ullamco laboris nisi ut aliquip ex ea commodo consequat. 一、物业管理基础知识

换物业公司。
处理结果
经过仲裁，裁定物业公司存在违 约行为，责令其整改并赔偿业主 损失。同时，指导业主委员会依
法选聘新的物业公司。
典型案例分析
案例三
相邻关系纠纷
基本案情
两户业主因房屋漏水问题产生纠纷，一方认为是对方房屋问题导 致漏水，要求赔偿损失。
处理结果
经过调解和现场勘查，确定漏水原因为共用管道老化导致。双方 达成协议，共同出资维修管道并互相谅解。
物业合同纠纷的处理
阐述物业合同纠纷的协商、调解、仲 裁及诉讼等解决方式。
物业合同的履行与变更
明确物业合同的履行方式、期限、变 更条件及违约责任等规定。
物业税收法律制度
01
物业税的征收范围与对象
明确物业税的征收范围、纳税人及计税依据等规定。
02
物业税的税率与优惠政策
介绍物业税的税率、税收优惠政策及申请流程等内容。
阐述业主的权利与义务，业 主大会的组成、职责及运作 规则，业主委员会的选举、 职责及监督等。
介绍物业服务企业的资质、 服务内容、收费标准及监管 措施等。
讲解物业的使用规定、维修 养护责任及费用承担等。
概述违反物业管理法律法规 应承担的法律责任，以及如 何处理物业纠纷和投诉等。
学习成果检验与评估
通过课堂互动、小组讨论等形式， 检验学员对物业管理法律法规的
地方性法规
如各地制定的《物业管理条例》实施细 则等，结合当地实际情况对物业管理进 行规范。
物业法律法规的历史与发展
03
初始阶段
发展阶段
规范阶段
20世纪80年代，我国开始引入物业管理概 念，相关法律法规处于空白状态。
90年代以后，随着住房制度改革的深入和 房地产业的快速发展，物业管理行业迅速 崛起，相关法律法规逐步完善。

3
第二章 业主及业主大会（一）
业主定义：房屋的所有权人为业主 业主在物业管理活动中的权利要点归纳：
✓ 接受和享有服务 ✓ 建议权 ✓ 选举权和被选举权 ✓ 知情权 ✓ 监督权 ✓ 法律法规规定的其他权利
4
第二章 业主及业主大会（二）
业主在物业管理活动中的义务归纳 ✓ 遵守法律法规 ✓ 遵守约定 ✓ 执行合同 ✓ 遵守公众规章制度 ✓ 执行共同事务决定
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第二章 业主及业主大会（五）
业主大会议事形式：集体讨论和表决
业主大会的召开效力：须有50%以上投票权的业主参加
业主大会的表决效力：
✓ 一般事宜的表决效力：在有50%以上投票权的业主参加 情况下，须有与会业主所持投票权50%以上表决通过
✓ 重大事宜的表决效力：涉及公约、议事规则、选（解）
聘物业企业、专项基金等均须全体业主所持投票权三分 之二以上通过
物业管理条例解读
法规类别及颁布实施时间
法规类别：中华人民共和国国务院令第379 号《物业管理条例》，属于行政法规
颁布日期：2003年6月8日国务院第9次常务 会议通过并予以公布
实施日期：2003年9月1日起施行 2007年8月26日国务院修改〈物业管理条例〉
10月1日施行
2
第一章 总则
内容
出的决定不合理时，业主该怎么办？修改后的条文，赋予了被侵害权益业主获得司法救济的权利。业 主可以以个人名义对业委会的决定进行起诉，只要有不合理的地方，都有权提出申请，将其取消。这 样做，更有利于保护个人权益。
修改四：严格专项维修资金使用条件 修改条文：明确《物权法》对业主在业主大会上的投票权，就是“面积”加上“人数”。 [点评]：修改后，业主大会对“筹集和使用专项维修资金”和“改建、重建建筑物及其附属 设施”这两项事项作决定时，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主，且占总人数2/31以7 上的 业主同意，规定得更加严格。

1、物业管理条例产生的制度沿袭
1.2 物业管理条例施行的意义
《物业管理条例》是适应我国物业管理服务行业迅速发展的 需要而产生的．是第一部全国性的物业管理法规。对业主与物业服 务企业的法律关系进行了明确的界定，对提高业主的自我保护意识， 规范物业管理市场具有重大意义。
2007年根据《物权法》薪修订的《物业管理条例》在社 会经济方面，有助于解决人口增加，土地面积有限的问题。有效率 地使用土地，减少建筑成本，促进都市更新，尤其是使更多的老百 姓拥有自己住房的所有权在人民生活方式方面，改变传统观念和生 活习惯，共同参与制定管理规约，组织业主大会、业主委员会，创 设合理规范，以保障和促进大家业主的共同生活；在物权制度方面， 重新建构一套合理有效率的规范体系，规定专有部分和共用部分的 法律关系；在消费者权利方面，维护了作为建筑物物业消费者的合 法权益。
1、物业管理条例产生的制度沿袭
1.3 物业管理条例配套的示范文本 与《物业管理条例》配套的《业主大会规程》、《业主临
时公约(示范文本)》、《前期物业服务合同(示范文本)》、《物业 管理招标投标管理暂行办法》、《住宅专项维修资金管理办法》及 《物业管理企业资质管理办法》等示范文本也已经陆续公布施行。
10月17日) 国家电力公司关于对新建居民住宅供电设施收费及管理的意见1998年5月29日) 国家税务总局关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知(2004年6月7日)
物业管理企业财务管理规定 (1998年3月12日)
2、《物业管理条例》关联法规
物业纠纷与法律责任-----
中华人民共和国刑法(节录) (1997年3月14日)
2、《物业管理条例》关联法规
物业管理服务-----
4
物业管理企业资质管理办法(2007年11月26日) 建设部办公厅关于物业管理企业资质管理有关问题的通知(2004年5月18日)

防汛抗洪案例
某小区物业公司在汛期采 取有效的防汛抗洪措施， 及时排除险情，确保了业 主的生活安全。
THANKS
物业管理法律法规的主要内容
物业服务企业的资质管理
规定物业服务企业应具备相应的资质 条件，包括注册资金、专业人员配备 、业务能力等方面的要求。
物业服务收费管理
规定物业服务企业应承担的物业安全 责任，包括消防安全、治安防范、设 施设备安全等方面的管理要求。
物业服务合同的签订与履行
规定物业服务企业与业主应签订物业 服务合同，明确双方的权利和义务， 规范合同的履行。
04
物业管理法律法规
物业管理法律法规概述
物业管理法律法规的概念
物业管理法律法规是指规范物业管理活动的一系列法律、法规和 规章。
物业管理法律法规的制定
物业管理法律法规由国家立法机关制定，具有法律效力，是物业管 理行业发展的重要保障。
物业管理法律法规的作用
物业管理法律法规的作用是规范物业管理行为，保护业主和物业服 务企业的合法权益，维护物业的公共利益和社会秩序。
其他费用
公共服务费
公共服务费是指物业公司为业主 或租户提供公共设施设备维护、 清洁、绿化等基本服务而收取的
费用。
车位租赁费
车位租赁费是指物业公司为业主或 租户提供停车位租赁服务而收取的 费用。
其他额外费用
其他额外费用包括特殊服务费、能 源费、垃圾处理费等，这些费用根 据具体情况而定，一般由物业公司 与业主委员会协商确定。
物业安全管理
规定物业服务收费的标准、方式、时 间等，明确收费的合法性和合理性。
物业管理法律法规的执行与监督
物业管理法律法规的执行
01
业主和物业服务企业应遵守物业管理法律法规的规定，依法开

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第十四条 召开业主大会会议，应当于会议召开１ ５日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会 议，应当同时告知相关的居民委员会。业主委员 会应当做好业主大会会议记录。
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第十五条 业主委员会是业主大会的执行机构， 履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的 实施情况；
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第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守业主公约、业主大会议事规 则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部
位和共用设施设备的使用、公共秩序和 环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会 授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修 资金；
2、 业主权利：在物业管理企业提供的服务 不符合合同约定时，有权拒绝支付物业管理 费用，并有权提出赔偿请求；
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（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理 企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理 的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议 事规则的建议；
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第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。 业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的 规定召开。经２０％以上的业主提议，业主委员 会应当组织召开业主大会临时会议。
14、 定期业主大会：第一次业主大会的召开时间 由各地房地产行政管理机构或3%但是不少于十名业 主联合成立的临时选举委员会的决定，每年三月、 六月、九月第三个周六九点为业主大会的召开时间。
（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他 有关物业管理的职责。

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三、《条例》的基本原则
维护全体业主合法权益（财产民主的权利）
– 空置房也要按标准交费 – 额外收费停止缴纳 – 保安人员不得侵害公民权利 – 小区共用部分经营收益按业主大会决定使用 – 挪用专项维修资金受行政处罚，追究刑事责
任 – 安全隐患要强制排除 – 服务合同终止应做好移交
11Leabharlann 、《条例》的基本原则– 1、按照物业服务合同的约定，接受物业管理 企业提供的服务；
– 2、提议召开业主大会会议，并就物业管理的 有关事项提出建议；
– 3、提出制定和修改业主公约、业主大会议 事规则的建议；
– 4、参加业主大会会议，行使投票权；
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四、《条例》规定的主要问题
– 5、选举业主委员会委员，并享有被选举权； – 6、监督业主委员会的工作； – 7、监督物业管理企业履行物业服务合同； – 8、对物业共用部位、共用设施设备和相关
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四、《条例》规定的主要问题
什么是物业管理？
– 《条例》中所称物业管理，是指业主通过 选聘物业管理企业，由业主和物业管理企 业按照物业服务合同约定，对房屋及配套 的设施设备和相关场地进行维修、养护、 管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序 的活动（第二条）。
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四、《条例》规定的主要问题
业主在物业管理活动中有哪些权利和义务？ 《条例》规定业主在物业管理活动享有10项 权利：
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二、《条例》的立法意义与作用
提升了中国社区民主活动进程
– 以财产与社区事务为切入点
• 物业管理权是业主的权力，是以财产分额为基 础来行使的。
– 业主的财产民主与物业管理权对应 – 体现权利意识、市民意识、财产意识、市
场意识、管理意识、服务意识

2
第一节 物业服务纠纷的起因与防范
一、物业服务纠纷的起因分析
（一）物业管理相关配套法律部健全
（二）物业管理行为不规范
1．物业管理体制不分
2．物业管理行业监督不够
（三）物业管理纠纷主体意识缺失
1.业主意识的缺失
（1）法律意识的缺失
（2）社区意识的缺失
2.物业公司意识的缺失
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有争议就提交仲裁，称为仲裁条款； ②业主和物业管理企业在出现纠纷后临时达成提交冲裁庭仲裁的书面协
议。 2.物业管理纠纷仲裁的原则 （1）自愿原则 （2）根据事实、符合法律规定、公平合理解决纠纷的原则 （3）独立仲裁原则
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3.物业管理纠纷仲裁的程序
（1）申请 （2）受理 （3）送达、答辩 （4）审理和裁决 （5）执行
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物业管理纠纷的诉讼
1、物业管理纠纷的诉讼的原则
(1)、当事人诉讼权利平等原则 (2)、同等原则与对等原则 (3)、法院调解自愿和合法的原则 (4-)、辩论原则 (5)、处分原则 (6)、检查监督原则
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2、物业管理纠纷诉讼的程序
(1)、 起诉与受理 (2)、审理前的准备 (3)、开庭审理 (4-)、法院调解 (5)、法院裁判 (6)、执行程序
第九章 物业服务纠纷及处理法律规定
【了解】1、物业服务纠纷的起因 2、物业服务纠纷的防范
【掌握】物业服务纠纷解决方式 【理解】物业服务纠纷的分类
【教学难点】灵活处理物业管理纠纷。
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1
第九章 物业服务纠纷及处理法律规定
第一节 物业服务纠纷的起因与防范 第二节 物业服务纠纷的处理

第一部分 法律离物业远么？
秋天的城市，美丽迷人，到处是花的 海洋。 傲慢的 菊花， 开满了 整个花 坛，一 丛丛， 一簇簇 ，黄的 赛金， 粉的似 霞。一 朵朵都 是如此 的婀娜 多姿， 妩媚动 人，刚 强中又 多了些 柔美。 树木正 展示出 它的魅 力，可 爱的爬 山虎已 在为来 年春天 的梦准 备着。
秋天的城市，美丽迷人，到处是花的 海洋。 傲慢的 菊花， 开满了 整个花 坛，一 丛丛， 一簇簇 ，黄的 赛金， 粉的似 霞。一 朵朵都 是如此 的婀娜 多姿， 妩媚动 人，刚 强中又 多了些 柔美。 树木正 展示出 它的魅 力，可 爱的爬 山虎已 在为来 年春天 的梦准 备着。
秋天的城市，美丽迷人，到处是花的 海洋。 傲慢的 菊花， 开满了 整个花 坛，一 丛丛， 一簇簇 ，黄的 赛金， 粉的似 霞。一秋朵天朵的都城是市如，此美的丽婀迷娜人多，姿到，处妩是媚花动的人海，洋刚。强傲中慢又的多菊了花些，柔开美满。了树整木个正花展坛示，出一它丛的丛魅，力一，簇可簇爱，的黄爬的山赛虎金已，在粉为的来似年霞春。天一的朵梦朵准都备是着如。此 的婀娜 多姿， 妩媚动 人，刚 强中又 多了些 柔美。 树木正 展示出 它的魅 力，可 爱的爬 山虎已 在为来 年春天 的梦准 备着。
秋天的城市，美丽迷人，到处是花的 海洋。 傲慢的 菊花， 开满了 整个花 坛，一 丛丛， 一簇簇 ，黄的 赛金， 粉的似 霞。一 朵朵都 是如此 的婀娜 多姿， 妩媚动 人，刚 强中又 多了些 柔美。 树木正 展示出 它的魅 力，可 爱的爬 山虎已 在为来 年春天 的梦准 备着。 秋天的城市，美丽迷人，到处是花的 海洋。 傲慢的 菊花， 开满了 整个花 坛，一 丛丛， 一簇簇 ，黄的 赛金， 粉的似 霞。一 朵朵都 是如此 的婀娜 多姿， 妩媚动 人，刚 强中又 多了些 柔美。 树木正 展示出 它的魅 力，可 爱的爬 山虎已 在为来 年春天 的梦准 备着。

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判定合同条款无效的情形 • 主体不合法； • 物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订
的委托合同； • 物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、
排除业主委员会或者业主主要权利的条款； • 合同法规定的其他合同无效情形（以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国
第16页/共18页
物业服务合同对物业承租人、借用人及其他物业使用 人 的 法 律 效 力 • 业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求 业主
承担连带责任的，人民法院应予支持。 • 因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行
业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。
第14页/共18页
物业服务企业责任承担范围
• 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的 法律责任。
• 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企 业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。
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物业服务所应遵循的基本法律原则
• 公平、公开、合理（相邻关系） • 以建筑物区分所有权为基础，物业管理权利与业主物业财产权利相对应 • 业主自治自律与物业管理企业专业化服务相结合 • 保证物业正常运作与安全合理使用 • 维护全体业主合法权益 • 可持续发展与国际惯例相结合 • 政府的适度干预与推动
家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非 法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。） • 合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制 定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章 为依据。——《合同法最新解释》