2012兰州项目前期市场调研定位报告73p

产业状况：近年来兰州市经济社会发展增长速度较快、运行质量较好、结构协调优化、创新能力 增强、民生不断改善的局面，但与全国、东部、中部省会城市比较仍然存在一定的差距，甚至在 西部省会城市中所处的地位也有下滑的趋势。造成这种状况有各种原因，但各产业的发展普遍滞 后是其中一个重要因素。
工业：兰州是国家“一五”、“二五”和“三线”时期重点建设的工业城市，现已形成以石油化 工、有色冶金、机械电子、医药、建材为主体，与西北资源开发相配套，门类比较齐全的工业体 系，成为我国重要的原材料和重化工基地。但兰州市虽然形成了一些具有明显地域特色的产业集 群雏形，但普遍存在着产业布局分散、规模小、档次低、链条短、发展速度慢、品牌带动弱等问 题。
家居零售
7万 4万 10万 6万
三层卖场 排铺
四层卖场 五层卖场
100~135 110
100~130 90~120
雁滩建材市场 兰海商贸城 鸿安家居广场 富星家居广场
城关区张苏滩 建材批零
甘南路 西固区西固东路
家居、建材零 售
家居、建材批 零
北滨河东路
建材批零
5.3万 5万 2.7万 4万
排铺 四层卖场
25~60
出租率 100%
备注
100% 100%
98%
100%
100% 99% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 待租
从市场方 基本租不 到铺面 （租满）， 只能在商 户处转让， 且转让费
高。
家具建材市场案例
兰州雁滩家具市场
概况：兰州雁滩家具市场1992年5月开始运营。兰州雁滩家 具市场座落在天水路北段，市场占地面积58亩，建筑 面积8.9万平方米。商铺数800余间，日接待顾客数万 人次。市场配套设有6万平方米的仓库。目前市场产品 来自全国的六百余家的厂（商）,三分之一国内具有较 高的知名度。市场除满足本省外，还远销青海、宁夏、 新疆、西藏等省区。是西北地区规模最大具有很强的 吸引力和辐射力的家具市场之一。是一座集高中档家 具和建筑材料为主的大型封闭式交易市场。目前市场 已拥有经营户1000多家
家具建材市场案例
兰州三森家具
概况： 2001年9月28日开业，地处兰州市城关区张苏滩， 总营业面积4万多平方米，是西北地区规模大、档次较 高的各类家具批发零售中心。商场分A、B、C、D四大 展厅，并有10000平方米大型停车场。三森家具A、B、 C厅以品牌形象店为经营形式，D厅以小件家具为主， 品种丰富，种类齐全。商品以广州、成都等地名优品 牌为主。
兰州市规划范围与发展层次图
（一）空间结构
规划形成“双 城五带多点” 的城镇体系空 间结构。
双城，即主城 兰州中心城区 和副城兰州新 区；
五带：依托交 通廊道形成五 条主要城镇发 展带；多点： 五条城镇发展 带上的形成各 级重点城镇带 动周边地区发 展。
主要片区功能定位 城关核心组团：传统商业和商贸中心、旅游文化中心、高新研
专线、兰州-乌鲁木齐第二双线、兰州-张掖城际铁路、兰渝铁路、兰州-合作铁路及包兰铁路二线等
干线铁路。规划新增白银-兰州新区-兰新铁路间的铁路联络线，并以此为基础新增工业支线铁路支
持兰州新区发展。铁路客运站，构建"两主一辅多点"的铁路客运枢纽体系，"两主"为兰州西站与兰
州站，"一辅"为榆中站（含夏官营客运站），并结合新建铁路改扩建形成市域范围内"多点"铁路客
兰州家居建材市场总建筑面积：82.3万平方米。
名称
地里位置
业态 总建筑面积（平米） 建筑形态
租金（元/m2）
兰州雁滩家具市场 天水路北段
建材批发
8.9万
排铺
70
三森美居
城关区张苏滩 家居零售
三森家具 月星国际家居广场
城关区张苏滩
七里河滨河路中 段
建材批发、零 售
家居零售
万佳国际家居MALL 雁滩北大门
商品住宅供求量及价格走势
11年兰州市7000-9000 元/㎡价段成交比例最高。较10年的5000-7000 元/㎡价段提高了一个层 级。排名次席的5000-7000 元/㎡价段中包含大量的补备案数据。兰州目前的主力成交价段应该 8000-11000 元/㎡之间。
与供应成交量类似，安宁、雁滩、七里河板块同样也是兰州市成交均价相对 最高的三个板块。预计2012 年的量价走势将再次基础上迎来黄河北板块和和 平区域的崭新崛起。
兰州与周边省会城市距离：兰州-西宁（青
海省）：200公里；兰州-银川（宁夏省）：
350公里；兰州-西安（银陕川 西省）：504公里；
兰 州
兰州-成都：605公里。
与
西宁
周
边
兰州
城
市
区
西安
位
关
系
图
成都
重庆
兰州市行政分区图
兰州市主城区行政分区图
பைடு நூலகம்
红古区
西固区
安宁区
城关区
七里河区
第二章、城市发展规划
纽和国家公路运输枢纽建设，打造西部地区重要枢纽；构建辐射周边、服务西北地区的内部沟通组
织中枢；着力加强南北向通道建设，形成"承东启西"与"沟通南北"并重的对外交通体系。
机场发展成为西北区域性门户枢纽机场，实施中川机场改扩建工程，提升飞行区标准至4E，扩建
航站楼和站坪。
铁路建成客运专线、城际铁路和普通干线铁路构成的多层次铁路网络。加快建设宝鸡-兰州客运
城市发展规划
兰州位于中国陆域版图的几何中心，在大西北处于“座中四连”的独特位置。市区南北群山对峙， 东西黄河穿城而过，蜿蜒百余里，形成以南北为两翼，东西狭长的特有城市形态。这样的地形限 制使得兰州的城市规划呈条状，发展也以向东西方向拓展为主要目的。
规划2020年，兰州市域总人口为500万人；其中，中心城区人口规模为275万人，城市建设用地面 积约为250平方公里，人均城市建设用地面积约为91平方米。
统。规划"两横三纵"的市域快速路系统支撑兰州城市向新区拓展。
第三章、兰州房地产市场概况
2011年兰州市商品住宅各版块成交量概况
主城区：城关区2011年商品住宅供应成交量最为平淡，供应面积为0M2 ,成交面积为46177M2 ,成 交均价为5169元/M2 。 七里河板块在恒大名都；格兰绿都、金色都汇、西苑华府带动下曾为2011年兰州供应成交量最 大的板块。雁滩、安宁板块其次。
运服务。铁路货运站，构建"三主两辅一中心"铁路货运枢纽体系，以兰州北路网性编组站为兰州市
货运组织的中心，以河口南集装箱中心站，兰州新区的中川货运站与榆中片区的夏官营货运站组成
服务区域货物集散为主的铁路货运主枢纽，以兰州东站与西固站组成服务中心城区货物集散为主的
货运枢纽。
公路规划形成"一环、一联、六射"的高速公路系统；形成"射线+联络线"等级匹配的干线公路网系
建筑形态：一层、两排铺 建筑面积：8.9万平方米 运营商：尖子农工商企业总公司 经营时间：20年 出租率： 100% 租金情况：均价70 元/平米（从市场租）
家具建材市场案例
兰州三森美居
概况：森美居位于兰州市家居建材黄金商圈城关区张苏滩 ，2003年10月1日开业，主体建筑分三层，总面积约7万平
方米，聚集了全国各地名优家居建材品牌约300余家。 三森美居主要经营陶瓷洁具、地板地砖、油漆涂料、
办公家具、灯饰、楼梯、门业、厨具、五金、水暖、 板材、玻璃加工等20多个大类，上万种产品。一楼为 品牌洁具、五金、水暖；二楼为木地板、橱柜及楼梯 门业；三楼为西北最大的精品办公家具展示厅；主体 建筑东面有1万平方米的精品瓷砖市场；南侧为玻璃区、 五金超市。 建筑形态：三层大卖场 建筑面积：7万平方米 运营商：兰州三森家具有限公司 经营时间：9年 出租率： 100% 租金情况：均价120元/平米
兰州专业市场调研报告
编写：拓展部
目录
第一章、城市基本慨况
03
第二章、城市发展规划
09
第三章、房地产市场概况
19
第四章、专业市场概况
27
第五章、调研汇总分析及建议 70
兰州市统计局发布2011年统计公报显示，2011年，兰州市去年实现生产总值1360.03亿元，比上年 增长15.0%。全年完成社会消费品零售总额639.7亿元,比上年增长17.4%。兰州市CPI呈高开低走态 势，居民消费价格总指数比上年增长5.4%。
兰州2011-2012年土地供应数据
第四章、专业市场概况
西部建材市场
家居市场分布图
大西北板材市场
闽兴建材市场
雁滩建材市场
金港建材市场
万佳家居
雁滩家具市场
三森美居 三森家具
月星家居广场
陶瓷市场
天缘建材 市场
鸿安家居广场
富星家居广场
雁滩家具 家居超市
远东灯饰城
三森众旺装饰
兰海建材市场
批发广场
兰州家居建材市场汇总
兰州市发展方向：拓秦川北部秦王川方向是兰州城市的首要发展方向，逐步向北部兰州新区搬迁 西固重化工业，并通过交通廊道建设与沙九地区荒山整治，共同打造重要的区域产业走廊；延榆 中东部榆中方向是兰州城市的重要发展方向，依托和平、定远的区位优势，主要承载城区的高新 产业和教育培训等职能的疏解，与东部榆中县城联动发展；升红古西部红古方向，依托集装箱中 心站的建设，通过河口南地区的用地整理，承接面向青藏的物流产业，并带动沿线地区的传统产 业整合与升级；优什川东北部什川方向，结合黄河、什川镇的旅游资源，大力发展都市旅游，带 动沿黄河两侧的村庄整治。远景与青城镇、白银市区共同打造区域黄河旅游走廊；疏三片以黄河 的景观资源为依托，以西固重化工业搬迁为契机，通过推进功能疏解与环境综合整治，全面提升 城关、安宁—七里河和西固三大城市核心组团的现代服务核心功能和特色文化底蕴；育两山保护 南北两山生态环境，加快地质灾害防治和生态环境恢复项目的建设，严格控制南山城市建设，加 强北山开发建设项目的管理。
团；彭家坪组团：高端装备制造业产业区、重要生态居住组团； 河口南组团：现代物流产业组团；沙九组团：轻型制造产业组
团。
工业和仓储用地规划
落实节能减排任务，搬迁改造污染企业；调整工业园 区布局，提高园区开发建设水平；推动中心城区零散的 工业外迁入园。城关核心组团、安宁－七里河核心组团、 西固核心组团、盐场-九州组团，加快工业用地置换， 推动工业用地逐步向外搬迁，增加商务、金融、商业、 文化和居住等用地。在河口南、沙九、彭家坪、定远组 团集中布局工业用地，形成工业园区。
建筑形态：一层大卖场 建筑面积：4万平方米 运营商：兰州三森家具有限公司 经营时间：11年 出租率： 100% 租金情况：均价110元/平米
家具建材市场案例
兰州月星家居广场
概况：兰州月星国际家居广场位于七里河滨河路中段，扼 安宁、西固、七里河三区交界的位置。兰州月星国际 家居广场整体营业面积约10万平方米，整个广场内分 家具和建材两馆。中央大厅东1—3层为家具馆，西1— 4层为建材馆，面积各为5万平方米。全框架商场式大 空间布局。
发服务和总部基地、省级行政办公中心； 安宁－七里河核心组团：区域商务金融、会展、文化体育中心，
预留市级行政办公中心； 西固核心组团：工业博览旅游和文化创意中心、石化产业研发
设计、教育培训以及总部基地和民族特色产品集散中心； 盐场－九州组团：高档居住、旅游休闲服务组团； 和平组团：商贸物流、职业教育和重要居住组团； 定远组团：新材料和生物技术等高新技术产业区和重要居住组
排铺 排铺、卖场
30~80 100 50~80 50~85
大西北板材市场
天水北
金港建材市场
七里河区
三森众旺 兰东建材批发市场
东岗家具城
燕兴路
东岗东路1064 东平大道
建材批零
建材批零 建材批零 建材批零 家具批零
2.8万
2万
9万 2万 8.6万
排铺
排铺 简易厂房
二层 四层卖场
100
50~100 30 25
大力建设由区域物流基地、城市大型物流和配送中心 构成的、布局合理、运作高效、功能齐备的现代化仓储、 物流节点网络体系。规划在中心城区建设3个物流园区： 沙九物流园区、河口南物流园区、和平物流园区。
城市道路与交通
依托航空港和亚欧国际通道优势区位，逐步形成对接中外的西北区域性门户；加强路网性铁路枢
服务业：目前，兰州市服务业主要集中在批发零售业、交通运输、仓储及邮政等行业，高层次的 知识、技术型服务业包括现代中介咨询、物流等领域相对狭窄且发展不快。这种内部结构在一定 程度上制约了现代服务业的快速发展。同时，运用现代经营方式、现代技术和管理手段，对传统 服务业的改造提升力度不大；医疗、卫生、体育等行业的产业化步伐不快；以信息科技、现代管 理为支撑的现代物流、电子商务等的发展较为薄弱，对现代服务业的支撑作用不太明显。