三亚海棠湾市场调研报告二○一五年一、地理区位自然资源：海棠湾南与亚龙湾国家旅游度假区相邻，集碧海、蓝天、青山、银沙、绿洲、奇岬、河流于一身。
海棠湾景象万千，由于远离城市，大部分区域没有开发，有一种原生态的美。
十九公里长的岸线风光旖旎，河道如网，绿洲棋布，芳草萋萋。
湾内有“神州第一泉”南田温泉、铁炉港、伊斯兰古墓群、海棠秀、蜈支洲岛、椰子洲岛等美景、古迹、名胜。
藤桥东、西两河潺潺流过，自然风光与人文景观交互辉映。
交通：海棠湾对外交通主要通过区域西侧的东线高速公路和海榆东线以及东线高速铁路，区域内交通主干道由“三纵九横”的道路体系组成。
对外交通：高速，藤桥镇及林旺镇东线高速出入口，国道，海榆东线，高铁：海棠湾站（正在规划建设）。
内部交通：三纵九横①三纵：各片区间联系道路、滨海景观大道、滨海步行观光路；②九横：垂直于海榆东线通向海滨的道路体系；港口：依托南端泻湖口和北部河口设码头，提供海上通道，并连接蜈支洲岛。
商业：海棠湾是国内规划档次最高的国际休闲湾区，涵盖三大顶级配套：国家级医疗基地、全球顶级酒店群、世界一级游艇基地。
购物：三亚海棠湾国际购物中心，是由国旅（三亚）投资发展有限公司投资，总占地面积约19万平方米，购物面积达33万平方米，将是亚洲最大的免税城。
项目以免税购物为中心，辅以餐饮、娱乐及旅游住宿为一体的大型免税商业综合体，将汇集世界最著名、最受欢迎的名牌精品，购物环境奢华高贵而又亲切舒适，将成为国内外游客的免税购物天堂。
酒店：滨海沙坝一线用地，将规划建设32家以上的国际高端品牌酒店。
二三线将建成40家左右主题度假酒店。
海棠湾将成为酒店数量最多、品牌最高端、设计理念最超前的国际休闲度假区之一。
目前运营酒店20余家：温德姆至尊酒店、凯宾斯基、索菲特、逸林希尔顿、康莱德、红树林费尔蒙，还有财经论坛中心等；娱乐休闲：将建有多元的休闲养生娱乐配套设施。
包括4个主题公园（国家海岸湿地公园，梦幻娱乐不夜城，热带海岛乐园，影视不夜城），以及梦幻娱乐不夜城、神州国际高尔夫、甘什岭高尔夫俱乐部、海中海高尔夫俱乐部、海棠湾万达影视城、亚洲最大的海洋公园、亚洲顶级国际游艇港；南山温泉度假区、国家海岸湿地公园、海棠广场等。
其中三亚万达影城位于三亚市美丽的海棠湾，是海棠湾“国家海岸”唯一的一座五星级影城，海南首家IMAX影城，中国第一家度假区影城，更是祖国最南端的万达电影城。
影城处于海棠湾之滨，毗邻希尔顿、康莱德豪华酒店群，与海棠湾大剧院、海棠湾国际会所、神采飞扬电玩城共同组成海棠湾万达文化中心。
影城是万达集团专业打造的超五星级标准的国际级现代化多厅豪华影城，面积为4781平方米，共有7个厅，1个IMAX厅，3个精品厅，两个特色厅和1个VIP 厅，可容纳观众近千人，它传承了万达电影多年积累的优质服务理念，引进国际上最先进的视听设备和放映设备，提供超一流的视听震撼和娱乐休闲为一体的享受。
教育：大中专院校：三亚海棠湾镇吉林体育学院、三亚市海棠湾海南省税务学校、三亚海棠湾崇德学校。
三亚市海棠湾海南省税务学校：五幢综合楼,占地面积为26,626平方米,总建筑面积为15,392平方米,包括:四幢五层高的教学楼、一幢四层高的宿舍楼、食堂、一幢单层高的培训中心。
三亚海棠湾崇德学校，位于海棠湾藤桥龙海大道，占地面积30亩，该校可提供小学一年级至初中九年级一贯制教育，每个年级设置2个班，每个班45至50人，可为三亚新增近千个学位。
在教育教学方面，该校将实行新课改模式，采取小班授课、小组合作、先教后学的教学方式，同时聘请外教并开设英语口语班，让乡镇孩子也能享受到优质的教育资源。
中小学：海棠湾镇南田中学、藤桥中学、中心小学、林旺小学、江林小学、藤海小学、铁炉港小学、椰林小学、长田小学等；医疗：解放军301医院海南分院：占地约900亩，位于“国家海岸”三亚海棠湾，濒海临河，碧海蓝天，水清沙白。
建筑面积38.3万平方米，由医疗区、疗养区、服务保障区三部分组成，是一座拥有58幢楼宇和一流现代化配套设施的医学城。
拥有1000多名从北京总院精选的医护人员，49个临床医技科室、25个护理单元，673张病床位，与解放军总医院一脉相承。
有着价值4.5亿元人民币世界领先的医疗设备和仪器，可与星级酒店媲美的环境。
文化：海棠湾将成为展示本土民俗文化、海棠文化、奥运文化、影视文化、游艇文化、品牌文化、康复养生文化、异国民俗风情等多元文化的大舞台，且每种文化都有具体的项目作为承载。
海棠湾规划建设七个本土特色风情小镇，宜居宜业，是充分展示本土文化的新型旅游社区。
将建有惠普动漫产业基地和国际艺术中心，其中国际艺术中心是为开展各种艺术活动提供的绝佳活动场所，为艺术家提供激发灵感的创作空间和平台。
体育：三亚珠江南田温泉度假区-网球场、三亚海棠湾海中海高尔夫球场。
三亚海棠湾海中海高尔夫球场是一个国际锦标赛级的18洞高尔夫球场，地处海棠湾开发区C10片区的青田村薄尾岭，占地面积980亩，总投资1.5亿元。
该球场由世界知名的高尔夫球场设计公司美国IMG公司设计和施工建设，可举办国际性大型高尔夫赛事，也是目前海棠湾开发区内唯一一个已经建成的高尔夫球场。
项目用地呈半岛形状，三面环海，区域内汇集了海水、沙滩、山体、巨石等众多旅游资源，是海棠湾自然资源最丰富的区域之一。
结合海棠湾总体发展规划，该项目将是集体育、休闲、度假为一体的国际知名的半岛度假综合体。
该球场已经列入第五届“亚洲杯”国际高尔夫巡回赛场地之一。
为备战2016年奥运会(巴西圣保罗)国家体育总局已拟定该球场为国奥队训练基地。
全美巡回赛(PGA)拟定也将该球场进入中国大陆定点球场。
污染源：无规划前景：项目地处“国家海岸”的三亚海棠湾，海棠湾位于海南岛的南端，是《海南城乡总体规划》中确定的东线旅游经济发展带的重要组成部分。
2006年12月23日，国务院正式批准海南省三亚市海棠湾开发总体规划，海棠湾将定位为“国家海岸”，成为国家品牌，承载着国家热带滨海旅游度假形象。
是三亚海滨度假区拓展的“重中之重”。
这里是面向国内外市场的多元化热带滨海旅游休闲度假区，是国家级海洋科研、教育、博览基地的综合体。
海棠湾规划用地南北长约30公里，东西平均宽约8公里，规划用地总面积约98平方公里。
作为三亚最后一块高品质的海滨资源，海棠湾是三亚成为世界级旅游度假天堂的希望。
2、项目所在城市或区域整体分析（1）地理位置：三亚市：位于海南岛的最南端，是中国最南部的热带滨海旅游城市，是中国空气质量最好的城市。
三亚市别称鹿城，又被称为“东方夏威夷”，位居中国四大一线旅游城市“三威杭厦”之首。
三亚北靠高山，南临大海，地势自北向南逐渐倾斜，形成一个狭长状的多角形。
陆地总面积1919.58平方公里，海域总面积6000平方公里，其中规划市区面积约37平方公里，常住人口为53.6万人，境内海岸线长258.65公里，有大小港湾19个，主要海湾有三亚湾、海棠湾、亚龙湾、崖州湾、大东海湾等。
海棠湾：位于海南省三亚市东北部海滨，距三亚市区28公里，与亚龙湾、大东海湾、三亚湾、崖州湾并列三亚五大名湾；海棠湾东北与陵水县接壤，西北与保亭县毗邻，西南以仲田岭、回风岭、竹络岭、琼南岭群山为界，构成自然的海湾区域；海棠湾总占地面积384.2平方公里，因为行政区划的原因，本来一个完整的海湾一分为二，属于三亚境内的一半取名海棠湾，属于陵水境内的那一半海湾，两处“半湾”海岸线合计总长25公里；目前海棠湾在建项目已达98个(其中政府投资项目72个，社会投资项目26个）,总投资430亿元。
（2）人口情况：全市2014年末户籍人口58.56万人，比上年末增加0.86万人，增长率1.49%；2014年末常住人口74.19万人，比上年增加0.99万人，增长率1.35%。
（3）经济发展情况：近五年三亚市GDP增长逐年增加，2014年为404.38亿元，首次突破400亿元，增长速度则逐年放缓，2014年同比增速下降5.6%；近五年三亚市财政收入逐年增长，2014年财政收入达77.77亿元，增长率为15.2%，整体经济水平保持稳定上升状态：近五年三亚市固定资产投资逐年上涨，2014年固定资产投资达629.55亿元，同比上涨20.33%：近五年三亚市房地产固定资产投资占比逐步上涨，2014年三亚市房地产投资总额达380.02亿元，同比增长25.5%；近五年三亚市新增就业人员呈逐年下降趋势，2014年新增就业人数32506人，同比增长0.3%；新增就业岗位33506个，同比增长0.3%；人均可支配收入2010-2013年呈逐年上升趋势，2014年则出现了下滑，人均收入21926元，同比下滑9.5%。
（4）2014年三亚市房地产基本情况：房地产开发投资总额：380.02亿元，年增长率25.5%；其中：住宅投资总额276亿元，年增长率22.3%；办公楼投资总额38亿元，年增长率6.6%；商业投资总额42亿元，年增长率11.9%；城市（房屋）总施工面积（资质内）：51.63万㎡，同比下跌32.39%；市总竣工面积：，年增长率；市总销售面积（房屋）：100.99万㎡，同比下跌44.8%；其中：商品房销售面积：93.99万㎡，同比下跌10.6%；市总销售金额：，年增长率；其中：商品房销售金额：319.5亿元，年增长率下跌7.42%；市存量房面积：，年增长率。
（5）三亚市房地产政策情况：当地市限购政策：在三亚市范围内继续执行限购政策，限购细则：原则上对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供本市1年以上（含1年）的纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市1年以上（含1年）的纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市主城区向其售房。
限贷政策：2015年3月30日，中国人民银行、住建部、银监会三部委联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，将二套房首付比例下限下调至四成，公积金贷款购买首套房首付最低降至二成。
当地银行放款情况：个人房贷放款较慢，从面签至放款，周期约3个月左右。
当地政府其他与房地产相关政策：三亚市规划局:25度以上的坡地只能建设保护性生态景区，不得用于建设酒店、开发房地产或其他带有住宿功能的经营性项目。
规定商品房建筑面积大于80平米：2014年4月3日三亚市城乡规划委员会通过《加强三亚市商品房户型管理的决定》，规定三亚市域范围内的居住类项目户型设计建筑面积应达到80平方米(含公摊)以上。
该政策执行的市域范围既包括河东、河西等中心城区，也包括未来撤镇划区的育才镇、海棠湾镇等区域。
建政策仅针对商品住宅类产品，而项目性质为经营性小户型产权式酒店以及公寓类产品则不在限制范围。
