核心内容四：商业地产项目的招商风险

有市场还有希望，没市场就是绝望。

想必这是所有做商业的人的共鸣。

对于今天要谈到的商业地产尤是.商业地产毫无疑问和市场紧紧捆绑在一起。

对于商业地产来说招商是引入市场的开始，或者说准备工作，那么，我们就来探讨以下商业地产招商中不可触碰的六大禁忌.首先了解一下商业地产招商,它是一种招揽商户并维持商户关系的过程，一种价值积累使量变达到质变的过程，一种双向选择使双方利益达到最大化的过程。

招商工作作为商业地产运营的重要部分，从一开始就举足轻重,毫不夸张地说，招商工作的成功与否又是评判商业运营是否成功的唯一标准。

在商业地产中，良好的招商势必达到双赢，代理公司赢得成功经验与口碑，商户经营顺利并赢取利润.然而在现实的商业地产招商过程中,经常会出现各种问题，导致招商困难或商场招商后迅速倒闭.下面我来浅谈一下招商过程中的几种忌讳。

简单总结下来有六忌：前期市场调研不充分在任何形式的招商工作中，市场调研都是第一步。

即对项目所在市场的交通状况、辐射半径内人群的收入水平、消费水平以及项目周边商业业态的分布、经营状况、租金水平等情况进行了解和分析，从而掌握项目的市场环境，以此作为项目定位的基础。

尽管成功的商业地产中，市场环境不宜被过分强调，但正确的市场环境分析却是必不可少并且极具导向作用的。

就好比做菜前起码要了解食客的口味一样，正所谓“看人下菜碟”，市场环境分析带来的全面性与针对性的有效兼容所起到的作用是不容忽视的。

因此策划代理公司,万万不能忽略市场调研的必要性，无论在制定调研方案还是人员配备上，都需秉承科学的方法并且遵循以往的经验积累，循序渐进，以例而行。

在此,还要特别强调，单纯只依靠着几百几千张调查问卷或封面数据做简单的书面工作是无法催生出一份颇具功效的市场调研报告的。

而是要通过各种渠道，深入了解项目市场环境,成功的将商业操作中潜在的机遇与挑战跃然纸上，从而真正发挥出市场调研的作用.代理公司经验不足聘请经验严重不足只会纸上谈兵的代理公司做商业策划招商工作,就好比让实际驾驶经验缺乏而空有一纸驾驶证的司机开车行驶。

商业地产的投资分析与风险控制一、商业地产的投资概述商业地产是指在商业经济领域内所占面积一定且具有使用价值的不动产物业，其经济价值体现在租金收入和资本价值上。

商业地产包括办公楼、购物中心、酒店、医院、工业厂房、交通运输物流等。

商业地产的投资主要是指通过购买、开发和管理商业地产来获取长期的收益。

商业地产具有稳定的现金流和资本增值的特性，同时也存在着许多的风险。

二、商业地产的投资风险1、市场风险市场风险是指商业地产市场状况变化所带来的风险，包括经济周期的波动、政策变化、竞争加剧等。

例如，经济下行，租金收入减少，市场需求下降，资产价值也将受到影响。

2、信用风险商业地产投资需借助银行、信托等第三方融资，若这些机构发生破产或违约，可能会导致投资失败。

此外，租客违约也是信用风险的一种。

3、管理风险商业地产需要专业的管理团队进行运营和维护，若管理不善、效率低下或者发生内部渎职等情况，都可能会导致商业地产的投资风险。

4、技术风险商业地产的建设、维修、保养都需要一定的技术支持，若技术工人无法满足需求或发生施工质量问题，都可能会给商业地产的投资方带来风险。

三、商业地产的投资分析1、商业地产市场分析市场分析是商业地产投资的重要组成部分，通过对市场的调查和研究，可以了解市场的需求和动向。

可以从以下几个方面来分析：（1）经济环境：了解当地经济发展状况、业务增长预期等。

（2）竞争环境：了解竞争对手的情况，包括人流量、商业模式、流量转化率等。

（3）政策环境：了解当地有关法规、政策以及最新动态的情况。

2、商业地产资产分析商业地产资产分析是对已有商业地产资产的评估和分析，目的是确定资产价值和现金流，并为未来的运营和投资决策提供基础数据。

可以从以下几个方面来分析：（1）资产型态：了解资产的物理特征，包括面积、房型、建筑年代等。

（2）租售情况：了解租约信息和租户情况，包括租期、租金、租户背景等。

（3）现金流：了解商业物业产生的现金流，指向投资者提供资本增值和收益的租金和其他收益。

商业地产投资风险分析及风控建议商业地产是指用于各种零售批发、餐饮娱乐、健身休闲等经营用途的地产形式，包括经营、管理与服务等多个环节，从经营模式、功能和用途上区别于以居住功能为主的普通住宅、公寓、别墅等住宅地产形式。

那么商业地产投资的风险分析及风控建议要怎么做?一、商业地产投资概述1概念引入商业地产是指用于各种零售批发、餐饮娱乐、健身休闲等经营用途的地产形式，包括经营、管理与服务等多个环节，从经营模式、功能和用途上区别于以居住功能为主的普通住宅、公寓、别墅等住宅地产形式。

针对住宅地产，当开发商与消费者达成协议后，消费过程即完成，属于典型的单次消费行为。

而商业地产的投资则具有很强的市场性特征，涉及投资者、经营者与消费者等多个主体，且投资者和消费者处于相对核心的地位。

商业地产的规模有大有小。

对于规模庞大的商业地产，如shopping mall项目，其经营多采用开发商整体开发，主要以收取租金为投资回报形式的模式;对于规模较小的商业地产，除了大部分依旧采取租金回收的方式，很多商业地产中写字楼等项目的底层和各类商业街、商品市场则采用商铺出售、零散经营的模式。

商业地产投资的目的就是为了实现物业增值和租金收益，换言之，商业地产的盈利来源主要有商业地产的开发经营而获得的管理费收益，以及商业地产租售而获得的营业收入。

除了主要盈利来源，商业地产开发商为了在项目开发中获得增值收益和品牌溢价，也为了吸引更多投资者的资金投入，往往会结合市场发展特点对消费者的消费能力、行为倾向及需求特征等进行深入分析，以确保项目投资的准确性和稳定性。

2.优势分析(1)投资收益率较高商业地产能带来双重收益，每年可收房租且房租收益远高于银行利息(商业地产的房租每年可达5%—10%甚至高达20%)，而且随着租金的上涨，商业地产也可能不断增值。

据商业地产产业资讯中心的数据，近三年来，商业地产的平均投资回报率稳定在10%左右的水平，其中，酒店项目的投资收益率集中在15%-30%之间，而经营效益较好的购物商场项目的投资收益率则普遍超过了40%。

商业地产投资探索商业地产投资的机会和风险商业地产投资是指投资者将资金投入到商业地产领域，通过购买、租赁或开发商业地产项目来获取回报的一种投资方式。

商业地产包括购物中心、办公楼、酒店及其他商业用途的不动产。

本文将探讨商业地产投资的机会和风险，并提供一些建议以帮助投资者进行决策。

一、机会1、稳定的现金流商业地产的租金收入通常较为稳定，因为商业租约一般较长期，有稳定的租金收入，可以提供持续的现金流。

这对于投资者来说是一个机会，可以确保他们获得稳定的现金流，并实现财务目标。

2、资本增值潜力商业地产的价值随着时间的推移可能会增加，这给投资者带来了资本增值的机会。

随着经济的发展，商业地产所在区域的需求也可能上升，导致物业价值的上涨。

在合适的时机出售物业，投资者可以获得投资回报率的提升。

3、多样化的投资选择商业地产投资提供了许多不同类型的投资选择，从购买整个商业大楼到投资购物中心或零售店。

这种多样化使得投资者可以根据自己的目标和偏好选择最适合的投资项目，并分散投资风险。

二、风险1、市场波动性商业地产投资受到宏观经济、政策变化等因素的影响，市场波动性较高。

例如，经济衰退或政府政策的变化可能导致租金下降，物业价值下跌。

投资者需要对市场变化保持警觉，并进行充分的研究和分析，以降低风险。

2、物业出租风险商业地产出租面临租客流失、租金未能按时付款等风险。

例如，在经济不景气时期，租户可能降低租金支付能力或选择终止租约。

投资者需要选择可靠的租户，并与他们保持良好的合作关系，以减少租赁风险。

3、维护和管理成本商业地产需要定期维护和管理，包括建筑物的维修、设备设施的更新等。

这些成本需要投资者承担，如果没有妥善管理，会增加投资风险。

因此，投资者需要确保有足够的资金和专业的管理团队来管理物业。

三、建议1、充分的市场调研在决定进行商业地产投资之前，投资者应进行充分的市场调研，了解所在区域的经济发展前景、竞争情况等。

只有在对市场有深入了解的基础上，投资者才能做出明智的决策，并选择具有潜力的投资项目。

商业地产市场的机会与风险商业地产市场一直以来都是投资者和开发商们追逐的热点。

在现代经济中，商业地产市场发展迅速，为投资者提供了丰厚的回报，但同时也带来了一定的风险。

本文将探讨商业地产市场的机会与风险，并提供一些应对策略。

一、机会1. 市场需求增长随着经济的发展和人们对便利购物的需求增加，商业地产市场迎来了巨大的机遇。

购物中心和零售店的需求不断增长，为投资者提供了丰富的机会。

2. 多元化投资选择商业地产市场包括购物中心、办公楼、餐饮娱乐场所等。

这意味着投资者可以根据自己的偏好和风险承受能力选择不同类型的商业地产项目，从而实现投资组合的多元化，减少风险。

3. 长期稳定收益商业地产的租金收益通常较为稳定，并且与通货膨胀率有一定的正相关性。

长期租赁合同可以为投资者提供稳定的现金流，尤其是在良好的市场条件下。

二、风险1. 经济波动商业地产市场的表现往往与经济走势密切相关。

在经济放缓或衰退期间，商业地产市场可能遭受租金下降、空置率上升等问题，投资者的收益可能受到影响。

2. 竞争加剧商业地产市场竞争激烈，尤其是在大城市和商业中心地区。

新的购物中心、商场或办公楼的建设可能导致供应过剩，并对现有项目的稳定性产生负面影响。

3. 法律和政策风险商业地产投资受到法律和政策的影响。

政府政策的变化、土地使用规划的调整等因素都可能对商业地产市场产生重大影响。

投资者需要密切关注相关法律法规的变化，及时作出调整。

三、应对策略1. 做好市场调研在投资商业地产之前，需要进行充分的市场调研，了解当地的经济状况、人口结构、购物习惯等。

只有深入了解市场需求，才能找到适合投资的商业地产项目。

2. 风险分散投资避免将所有资金投入到单一项目中，可以将投资分散在不同类型的商业地产中，减少风险。

购物中心、办公楼和餐饮娱乐场所等不同类型的投资项目可以提高投资组合的多元化。

3. 寻求专业建议商业地产市场投资涉及到复杂的法律和经济因素，投资者可以寻求专业顾问或律师的帮助，以确保投资决策的准确性和合规性。

商业地产的投资机会与风险评估商业地产作为一种投资方式，以其相对稳定的回报和增值潜力，吸引着众多投资者的目光。

然而，在考虑进入商业地产投资领域之前，了解相关的机会与风险是至关重要的。

本文将探讨商业地产投资的机会，并评估其可能面临的风险。

一、商业地产的投资机会商业地产投资的机会主要体现在以下几个方面：1.租金收益稳定：与住宅地产相比，商业地产更容易获得稳定的租金收益。

商业租户通常会签订较长期的租约，并负担额外的管理和维护费用，这为投资者提供了可靠的现金流。

2.增值潜力：商业地产的价值通常随着地段的不断发展而增值。

例如，商业中心、购物中心和办公楼位于繁忙的商业区，随着周边基础设施的完善和人流量的增加，其价值有望快速增长。

3.多元化投资：商业地产涵盖了多个领域，如办公楼、零售店铺、酒店等，投资者可以选择多个不同类型的物业进行投资，实现资产的多元化配置。

二、商业地产的投资风险评估除了机会，商业地产投资也存在一些风险因素，投资者在决策之前需要充分评估其风险性。

1.市场风险：商业地产市场受经济周期和市场需求波动的影响较大。

当经济状况不佳或市场需求下降时，商业地产市场可能受到较大冲击，租金收入可能下降，投资回报率可能受到影响。

2.运营风险：商业地产的运营涉及到物业的管理、维护、租金收取等方面。

不良的运营管理可能导致租户流失、维护成本增加等问题，直接影响投资回报。

3.地块选择风险：商业地产的地理位置是其价值的重要影响因素。

选择不当的地块可能导致租金收入不稳定，增值潜力有限，甚至价值下跌。

4.金融风险：商业地产投资通常需要大量资金，如贷款和融资等。

金融市场的变动和利率的波动可能对商业地产投资造成不利影响。

三、投资决策与风险管理为了最大程度地提高商业地产投资的机会，投资者应采取一系列的决策和风险管理措施。

1.充分调研与咨询：在决策投资之前，投资者应充分调研相关市场和领域的信息，并咨询专业人士，了解市场趋势和未来的发展前景。

商业地产投资的风险分析和投资策略商业地产投资是一个高风险的投资领域，也是一个高回报的领域。

在商业地产投资中，有很多因素会影响投资收益和风险，例如市场价值、租赁收入、管理费用、推广费用和供应链成本等。

因此，投资者需要了解商业地产投资的风险，并制定相应的投资策略。

本文将分析商业地产投资的风险，并提出应对风险的投资策略。

一、市场风险市场风险是指由市场变化导致的投资风险。

市场变化可能由宏观经济因素、政府政策、行业竞争等因素引起。

在商业地产投资中，市场风险是最基本和最重要的风险。

针对市场风险，投资者可以采取以下策略：1.分散投资：将投资分散到不同的商业地产项目和地区，降低单一项目和地区的风险。

2.市场调研：深入了解市场情况，掌握市场趋势和变化，把握商业地产项目的投资时机。

3.参考历史数据：对市场的过去和现在进行比较，根据历史数据分析市场趋势，制定相应的投资策略。

二、租赁风险租赁风险是指由租赁合同变化引起的风险。

租赁合同是商业地产投资中一项重要的法律约束，租赁风险直接影响租赁成本和租赁收益。

针对租赁风险，投资者可以采取以下策略：1.多样化租户：吸引不同行业和类型的租户，降低单一租户的风险。

2.灵活租赁：与租户灵活协商租赁协议，制定相应的租赁附加条款，降低租赁变化的风险。

3.建立信任：与租户建立信任关系，积极沟通和解决问题，提高租户忠诚度，降低租赁风险。

三、投资风险投资风险是指由投资本身的可能变化导致的风险。

在商业地产投资中，投资风险是由投资期限、投资规模等因素引起的风险。

针对投资风险，投资者可以采取以下策略：1.慎重选择投资项目：对不同投资项目进行综合评估，选择与投资目标相符的投资项目。

2.制定风险控制机制：建立投资决策流程和投资审批机制，控制投资规模和投资期限，降低投资风险。

3.监控投资：监控投资项目的运营和发展状况，及时识别并应对投资风险。

四、管理风险管理风险是指由管理和运营过程中的不当行为引起的风险。

商业地产开发的风险分析及对策防范作者：周为吉邓航刘志勇来源：《中国集体经济·上》2008年第09期摘要：文章就商业地产和住宅开发投资过程的差异，结合开发环节的不同，从成本、资金的回收周期，资金的回收方式，对开发商的运营能力的要求以及外部宏观和行业环境的影响等因素对商业地产和住宅的投资风险进行对比分析，凸显商业地产的投资风险，提出相应的风险防范措施。

关键词：住宅；商业地产；风险；分析截至2007年，中国商业地产市场投资总体稳定增长，全国商业用房的投资总额是2775.56亿元，同比增长17.9%，也是连续3年保持在17%左右且高于住宅地产的投资增长速度，期间大量的开发商快速扩张，进入看好的商业地产。

但是随着国家宏观调控政策的累积效应以及国际金融环境的变化，到2008年，房地产行业开始进入下调阶段，到现在许多开发企业遭受着巨大的资金压力，特别是要大量开发商业物业的开发商。

但是商业地产的发展前景仍被看好，国务院及有关部门近日连续发布的有关扩大内需方面的投资以及相关的金融政策的开放和银行利息的不断下调，在稳定房地产市场的同时，为商业地产的发展提供了新机会。

一、问题提出商业地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的商业类房地产。

住宅是指房地产开发企业（单位）建设并出售、出租给使用者，仅供家庭日常居住用的建筑物。

在拥有良好的发展前景，但又面临重重困难的情况下，特别是面临资金链的压力，如何走好商业地产的开发的这条路就显得很重要。

所以在这个时期通过传统住宅的开发与商业地产开发的投资风险进行比较分析就显得更有实际意义，对商业地产的开发投资风险要怎么认识才能保证企业在以后健康持续的发展？二、投资风险差异分析房地产投资风险是指投资者在投资的过程中由于各种影响因素如政策因素，自然因素，经济因素等等因素的影响，而导致投资者最终的收益的结果不同，这里主要是指给投资者带来的损失。

住宅地产开发是投入之后能够一次性快速回笼资金的，而商业地产则是长期的投资过程。

招商运作存在的主要问题一、招商难究竟难在哪里招商难,已是业内不争的事实。

购物中心和商家本是天然的利益共同体，在相互E依存、相互合作中才能得到发展。

倘若商家不愿进驻,其结论起码是商家对购物中心的依存度不够高，甚至可有可无.于是,招商便成了投资商、开发商最难跨越的一道坎。

招商难的根本原因并不在于承租商资源越来越少了，而在于招商营销工作缺乏针对性和说服力，缺乏对商户不同心态的具体了解和把握,缺乏对项目本身优劣长短的客观看待以及与之相应的营销举措。

而且，招商对购物中心成败的关键性作用，并不局限于招商这一个时段、一个环节，而是贯穿购物中心开发的整个过程中的每个环节、每个方面.更重要的是在每个环节方面，都要从承租商的角度看待问题，从承租商的角度发现、分析和解决问题。

这样创造出来的“作品”，才能最大限度地获得承租商的认同和攀附，从而在根本上解决招商难的问题。

承租商的成功，就是购物中心的成功，更是开发商的成功。

为承租商负责，就是为开发商长远的投资与回报负责。

二、招揽什么样的商家进店临近招商，如果才把这个问题提上桌面，确实有太迟之嫌。

目前招商中“不问张三李四，给钱就让进"的做法，看似为开发商投资收益着想，多拉进租户，一时也可能门庭若市，但从更远看，很可能离衰败不远,实际上是对开发商、承租商根本利益的致命伤害.“招揽什么样的商家进店",看似属于招商工作范畴，它实际上涉及购物中心开发经营的核心问题:整体定位、设计思想、经营理念等。

具体地讲，要回答好这个问题，应当回问项目本身的5个基本定位：其一，购物中心的商品和服务到底“卖给谁”（目标消费群体以及商圈范围）？居民社区型的购物中心，招商蓝图应围绕本社区千家万户妇孺老少的日常消费服务来设计；繁华闹市型的购物中心，则要考虑更大区域的中青年上班族的个人和公务购物、休闲、聚餐、娱乐等需求.这是购物中心招商运作的基本要求。

其二，本项目区别于其他同行的经营特色是什么？不同的经营特色，有不同的商户阵列，就有不同的招商蓝图。

一、商业地产主要风险点1、完工风险大型商业项目资金投入巨大，因此多数开发商只能依赖银行贷款。

而在目前房地产贷款从紧的政策指导下，开发商获得贷款的难度日益增大，在开发期间需要自行先投入大量的资金。

而商业地产项目从开发到开始盈利至少要经过三四年时间，回笼资金慢，期间需要巨大的资金运转支撑。

开发商如果资金周转不灵，极易出现完工风险。

2、供过于求风险数据显示，2012年一季度，成都共出让土地59宗，以土地性质区分，商业用地为53宗，占比达90%。

据不完全统计，2011年成都市立项和在建的城市综合体已超过80个，总体量达千万平方米。

由于2009-2011年商业用地供应爆发式增长，未来2年，成都将有1000万平方米以上的商业项目入市。

数据还显示，在目前，中国人均商业占有面积已超2平方米，而国际平均水平仅在有1.5平方米左右。

一直以来，住宅和商业相辅相成。

住宅需要商业的便利，商业需要住宅的人流。

但是，目前住宅的销售情况不容乐观，商业地产也就缺乏足够的人流和消费来支撑。

没有足够的人流和消费来支撑，商业地产也就难以招商，这势必影响开发商的现金流。

3、后期经营风险大多数商业地产的现金流来自于租金或销售款，开发商的投资有没有回报，不在建设当中，而是在建成以后的运营当中。

商业地到底有没有回报主要看其建成后的运营，所以风险是很大的。

商业地产的招商工作难度远远大于销售，住宅楼可能通过调整价格就可以达成交易，而招商工作却没有那么简单，如果地产所处的地段不适合进行贸易，那么即使开发商免租商家也不会入驻。

再加上近些年租金的不断上涨，招租难，空置率越来越高等问题也会越加突出。

商业地产经营中可能面对的潜在的法律风险结合我公司的发展规划，结合市场的实际情况，结合法律和经营的需要，归纳我公司在商业地产经营中可能面对的潜在的法律风险，望公司各部门人员共同学习，规避风险，创造业绩。

风险一：项目选址及规划方案阶段的法律问题规避。

项目成功的第一条件是选址，商铺的选址必须同时具备三个条件：一是地理位置能代表城市商业发展的新趋势；二是交通便利；三是必须拥有相当数量的中高收入的消费群体。

从法律风险把控的角度讲，在选址阶段需要确定项目的选址地块是否达到“五通一平”，或者“七通一平”的条件配套水、电、气等地下管网是都开通，相关的市政配套费用情况。

另外，还要查询地方政府行政主管部门有关商业地产的规划及开发要求的规范性法律文件，进而选择商业地产开发时选用怎样的业态组合。

在项目规划方案阶段，需要严格遵循法律规定，在设计商场外立面、物业名称等方面要对顾客有吸引里，但是不能存在侵害他人知识产权的情况。

风险二：商业地产项目招商的法律问题规避招商是一个系统的工程，需要进行策划和统筹。

招商工作开展的成功与否，直接影响到项目的经营运作和可持续性稳定发展。

商业项目的招商需要从经营者的角度出发，从商业策划、经营管理等诸多方面给予经营者信心。

项目如果没有正确可行的招商手段，不能与相关的商家建立起有效的沟通渠道，就会导致招商的失利。

招商必须是符合项目定位的，而不是简单地以满租为原则，良好的商家组合对商业项目未来的有效运作至关重要。

所以，在项目开始招商前必须明确招商目的、招商业态组合，形成清晰的招商规划指导招商工作的进行。

在招商过程中，不但要有丰富商业地产运作经验的人员参与，公司法务人员应为公司提出招商管理法律建议书，修改公司的招商方案、招商广告，建立装修现场管理制度，制定商场统一的管理方案，防止招商活动中的侵权行为，在开盘前，对开盘时所涉及的文件及表格进行确认。

在招商过程中对承租主体的选择，也需要考虑各方面的因素，比如承租人人的经济实力，承租人的债权债务关系，是否存在恶意磋商等问题。

商业地产销售中的商业地产项目的风险评估与控制随着城市化进程的加快，商业地产项目在不断涌现，成为投资者和开发商的热门选择。

然而，商业地产销售过程中存在着各种风险，如市场风险、法律风险、技术风险等。

作为专业销售人员，了解并掌握商业地产项目的风险评估与控制方法，对于提高销售业绩和保护客户利益至关重要。

一、市场风险的评估与控制市场风险是商业地产销售中最为常见的风险之一。

在评估市场风险时，销售人员应该关注以下几个方面：1. 市场需求：了解目标市场的需求情况，包括人口结构、消费习惯、经济发展水平等。

通过市场调研和数据分析，准确判断项目的市场需求，避免因市场需求不足而导致销售困难。

2. 竞争对手：了解竞争对手的项目情况、定位及销售策略，分析竞争对手的优势与劣势。

通过合理定位、差异化营销等手段，有效应对竞争，提升项目的市场竞争力。

3. 政策环境：关注政府相关政策对商业地产项目的影响，包括土地政策、规划政策、财税政策等。

及时了解政策变化，避免因政策调整而导致项目无法顺利销售。

二、法律风险的评估与控制商业地产销售涉及众多法律问题，如土地使用权、房屋产权、合同法等。

销售人员应该具备一定的法律知识，以评估和控制法律风险。

1. 合同风险：合同是商业地产销售过程中的重要法律文件，销售人员应该仔细审查合同条款，确保合同内容完整、合法，并与客户进行充分沟通和解释。

2. 法律合规：了解相关法律法规，确保项目在销售过程中的合规性。

同时，与法律专业人士保持良好的合作关系，及时咨询法律问题，避免因法律问题而导致销售风险。

3. 知识产权：商业地产项目往往涉及到商标、专利、著作权等知识产权问题。

销售人员应该了解相关法律法规，确保项目的知识产权合法性，避免因知识产权问题而导致法律纠纷。

三、技术风险的评估与控制商业地产项目往往涉及到复杂的技术问题，如建筑设计、工程施工、设备运营等。

销售人员应该具备一定的技术知识，以评估和控制技术风险。

1. 技术可行性：评估项目的技术可行性，包括基础设施、建筑设计、环境影响等。

商业地产招商法律风险管理商业地产招商的法律风险管理商业地产，顾名思义就是用于商业用途的地产，广义来讲包括从事批发、零售的经营性用途的地产和用于办公的写字楼。

因写字楼一般产权明确，招商租赁法律关系清晰，本文不再讨论，本文主要讨论用于零售、批发的经营性用途的商业地产。

近几年，由于网上购物的普及，再加上商业地产经过几年的大规模建设，商业地产的供应基本处于饱和状态，对商业地产的招商运营管理提出了更高的要求。

进入2019年，随着国家对税收政策的加紧落实和对银行账户的监管加强，导致很多商业地产的招商运营都面临着模式变更的艰难抉择。

而分散销售的产权式商铺，由于分散的产权和商业地产统一经营的要求之间的根本矛盾，更是导致纠纷频出。

本文主要讨论在郑州市场上较为常见的部分销售部分自持的商业地产的招商中的法律风险管理。

一、商业地产招商前的经营模式选择根据商业地产是否由开发企业自持（包括其控股关联公司持有的情况）分为自己开发持有运营型和地产投资与商业运营分离型。

自持型的商业地产，自己本身就是业主，只需要选择经营管理公司，如果日自己经营管理的，则只需要处理与租户的关系，经营模式的选择就是租赁。

产权分散型的商业地产，则存在经营管理公司与业主之间、与具体经营者之间法律关系的选择问题，选择不同的法律关系，其实也就是选择不同的经营管理模式。

1、租赁转租赁型法律关系：这种模式是业主作为出租人，经营管理公司作为承租人，具体经营者是次承租人，业主、经营管理公司、具体经营者是租赁与转租赁关系。

优点是：各个主体之间法律关系明晰，方便统一经营管理。

对业主而言，只要找经营管理公司要租金就可以，其他什么都不用管；对经营管理公司而言，其取得商铺除了所有权之外的所有权利，可以直接向具体经营者收取租金、经营管理费等，方便经营管理；对具体经营者而言，其直接向经营管理公司租赁商铺，不用协调单个小业主，在商铺的使用经营中由经营管理公司提供专业服务，其使用也更方便，权益也更有保障。

商业地产策划中的风险1. 引言商业地产策划是指通过对商业地产项目进行综合规划、设计和管理，以实现经济效益和社会效益的有组织的过程。

然而，在商业地产策划的各个阶段中都存在一定的风险。

本文将深入讨论商业地产策划中存在的风险，以提供给项目负责人和相关从业人员有针对性的风险管理建议。

2. 市场需求风险商业地产策划的前提是对市场需求的准确预测。

然而，市场需求风险可能会导致策划的不准确，进而对项目的成功带来威胁。

主要的市场需求风险包括：•市场调查不准确：不充分或不准确的市场调查可能导致对市场需求的错误估计。

因此，需要进行充分的市场调查，收集准确的市场数据，包括人口、经济指标、就业率、竞争对手等信息。

•市场波动性：市场需求会受到经济周期和其他因素的影响，存在不稳定性和波动性。

在策划过程中，需要充分考虑市场波动性，进行风险预测和规避策略，以减小不确定性对项目的影响。

3. 资金风险商业地产策划需要大量的资金投入，因此，资金风险在整个策划过程中是不可避免的。

主要的资金风险包括：•筹资难度：商业地产项目的筹资可能面临外部融资环境的不利影响，包括高利率、信贷紧缩等。

在策划过程中，需要合理预估筹资难度，制定合适的资金筹集计划，并寻求多元化的资金来源。

•资金流动性问题：商业地产项目的资金流动性可能会受到多种因素的限制，包括政府政策、市场需求变化、项目运营等。

在策划过程中，需要预测和规避资金流动性问题，并制定合理的资金管理策略。

4. 法律法规风险商业地产策划过程中，需要遵守一系列的法律法规，包括土地规划、环境保护、建筑安全等。

法律法规风险是商业地产策划中的重要风险之一。

主要的法律法规风险包括：•不合规风险：商业地产项目的策划、设计、建设和运营过程中，如未按照相关法律法规要求进行，可能会面临处罚和违约的风险。

因此，需要全面了解相关法律法规，确保项目的合规性。

•法律纠纷：商业地产项目可能会面临与外部利益相关者的法律纠纷，如土地权属纠纷、合同纠纷等。

招商引资风险点及防控措施大家好，今天我们来聊聊招商引资这个话题。

招商引资是企业发展的重要途径，但是在实际操作过程中，也会遇到很多风险点。

那么，我们应该如何应对这些风险呢？下面就让我为大家一一道来。

我们来看看招商引资的风险点有哪些。

其实，风险点主要可以分为两类：一是政策风险，二是市场风险。

1. 政策风险政策风险是指因国家政策、法规的调整而产生的风险。

比如说，政府出台了一项新的税收政策，企业需要重新调整自己的经营策略；或者政府对某个行业的准入门槛提高了，企业可能需要增加投资以满足新的要求。

政策风险是无法预测的，但我们可以通过关注政策动态，及时调整自己的经营策略，降低政策风险的影响。

2. 市场风险市场风险是指因市场需求、竞争环境等因素而产生的风险。

比如说，市场需求突然下降，企业的产品卖不出去；或者竞争对手推出了一款类似的产品，抢占了市场份额。

面对市场风险，企业需要加强市场调查，了解市场需求的变化趋势；要不断创新，提高自己的竞争力，以应对市场竞争带来的挑战。

那么，如何防控招商引资的风险呢？这里我给大家提供几个建议。

1. 做好前期准备工作在招商引资过程中，企业需要做好充分的前期准备工作。

首先要了解目标市场的需求和特点，制定出合适的招商策略；其次要了解目标市场的政策法规，确保自己的投资符合规定；最后要提前做好与投资者的沟通工作，争取到更多的支持和帮助。

2. 加强与投资者的沟通在招商引资过程中，企业与投资者之间的沟通非常重要。

双方要保持密切的联系，及时交流信息，共同解决问题。

企业还要学会倾听投资者的意见，虚心接受批评和建议，不断完善自己的投资方案。

3. 提高自身的竞争力要想成功招商引资，企业还需要不断提高自身的竞争力。

这包括提高产品质量、降低成本、优化管理等方面。

只有具备了强大的竞争力，企业才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。

4. 注重风险防范在招商引资过程中，企业要时刻关注各种潜在的风险，并采取有效的措施加以防范。