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梅里香舍住宅底商及周边商业环境市调报告商业/社区名称：梅里香舍调查人：陶迎春顾莹人流量：小区业主为主交房中居民类型：商品房商业类型：社区底商主力商家类型：待定周边商铺租金水平（元/㎡/天）：待定商铺售价: 待定调查详细情况说明：本次调查的重点主要集中在，在建中的达安.上品花园、泰伯三期（安置房）、泰伯四期（安置房）、泰伯五期（安置房）、与梅里香舍商业部分相邻的待开发地块（海天紫郡）以及在建中的新世家住宅项目。
且对围绕梅里香舍项目的住宅分布环境进行了调查。
1、达安.上品花园项目总占地面积45万平方米，建筑面积60万平方米，北临金城东路，南邻锡贤路，东为新锦路，西侧紧邻保留河道，建筑包括住宅楼、双拼别墅、，数幢2-3层的商铺、幼儿园（沿新锦路，）、会所，目前项目在建。
商业部分的租售价格还在待定中。
项目共分为三期开发，主入口位于锡贤路。
一期的交房时间预计在2013年底前，目前项目预计在5月份售楼处落成仪式，一期为在建中的高层，住宅确切价格处于待定中，预计售价在6200-6500之间，其中一期的商业部分为沿新锦路的幼儿园，总面积为5000多平方，待交房时将交给当地政府，有政府统筹规划。
沿新锦路和锡贤路的商业部分规划为汽车4S店。
该项目的主要规划商业部分集中在三期的一条法式风情街，具体建成时间还无法确定，业态规划为会所、休闲娱乐、购物、餐饮等，商业部分预计售价在2万-3万元/㎡左右。
小区主入口位于锡贤路，在沿新锦路部分有一个次入口。
项目的三期的法式风情街的具体开发时间目前还无法确定。
2、海天紫郡，即与梅里香舍商业部分紧邻的空地，该项目总占地面积138806平方米，主要建筑规划包括商铺、洋房、底层、高层，其中商业部分预计应是沿锡贤路的，首次开盘时间预计在2012年6月份。
商业部分的租售价格待定中。
该项目共分三期开发，项目的主入口位于锡贤路，一期主要是沿新韵路的洋房部分，二期是以沿新锦路和金城东路的高层，二期在沿新锦路有一出口。
前期市场摸底、营销准备工作一、划定目标营销区域在第一阶段，将以下的区域作为重点的营销区域1、以营业部为中心，半径五公里范围内的街道和区域；2、乘坐公交半小时内可到达的沿线的市场、商场；二、将信贷员分组将信贷员按照每两人一组进行分组，在分组时请考虑以下因素：1、性别：尽量男女搭配；2、年龄：尽量把不同年龄段的信贷员进行搭配；3、住址：尽量将住的比较近，在同一方向的信贷员分在一组；4、能力：根据能力强弱的不同按照强弱搭配的原则进行分配。
三、将目标营销区域进行分片将第一条所圈定的营销区域划分为不同的片区，片区的数量掌握在信贷员小组数量的2-3倍，划分片区时，可参照以下原则：1、以主要的街道为边界；2、不同片区内的商户数量应大体相同，因此商户相对稀少的地区，片区面积可适当大一些，商户相对集中的地区，片区面积可适当小一些；3、充分考虑交通问题，每个片区尽量以地铁站点或比较便捷的公交站点为中心；4、较大规模的商圈、市场可单独作为一个“片区”四、将不同的“片区”分配给不同的小组每个小组2-3个片区；在分配时，应遵循远近搭配、商户密集和商户相对稀少的区域相搭配的原则；在第一次分配时，也可只分一部分片区，可先将离网点较近的“片区”进行分配，之后视不同片区的市场反映情况，信贷员小组对市场的挖掘情况决定其他片区的分配；分配片区时也应适当考虑信贷员的住址，尽可能让片区离信贷员住所近一些。
五、信贷员了解“片区”内总体的商户分布情况将片区分配给信贷员小组后，信贷员小组应首先对片区内商户的分布情况做总体的了解。
具体的方法是通过逐条街道快速“察看”，先对片区内商户的总体分布情况进行了解，对片区内沿街商铺、商场、市场的分布情况做到心中有数。
在具体工作中，每个信贷员小组可通过GOOGLE、BAIDU地图等工具，将本片区的地图打印出来，地图应足够大，可以看清片区内的每一条街巷。
在“察看”片区内商户分布后，可在地图上用不同的颜色（“绿色”表示密集，“蓝色”表示一般，“灰色”表示较少）对各个街巷进行标示，以反映商户的密集程度。
分流等管制要求楼宇楼型估价对象分为塔楼、板楼公共设施保障度估价对象内部基础设施的维护状况，如电梯是否有专人负责、对防盗设施的日常维护等基础设施配套估价对象内部的水、电、暖等状况房屋建筑结构估价对象是钢混结构、砖混结构还是砖木结构环境因素对估价对象造成影响的其他因素，如：因临近火车道、大型娱乐场所或城市主干道所产生的噪声污染、因临近市政高压线路所产生的电磁污染等坐落朝向修正系数表（板楼）坐落朝向南北东南、西北东西西南、东北修正系数0%-1%-1%-2%居室窗口朝向修正系数表（塔楼）居室窗口朝向南东南东西南北东北西北西修正系数2%2%0%0%-1%-1%-2%-2%层次修正系数表一（无电梯）总层数层次一二三四五六七10%0%0%-1%-1%-2%-2%21%1%0%0%-1%-1%30%0%0%0%0% 4-1%0%0%0%5-1%-1%0% 6-2%-1%7-2%层次修正系数表二（有电梯）总层数层次一二三四五六七至高层10%0%0%-1%-1%-2%-2% 21%1%0%0%-1%-1%30%0%0%0%0%4-1%1%0%0%5-1%1%0%6-2%1% 7-（顶层-2）加权平均法的我们总共列出18个定级因素，分别为位置、价格配套、物业管理、建筑质量、交通城市规划、楼盘规模、朝向、外观、室内装饰、环保、发展商信誉、付款方式、户型设计、销售情况、广告、停车位数量。
此18个因素，共分五等级，分值为1、2、3、4、5分。
分值越大，表示等次越高。
1、18个定级因素定级因素、指标与分值定级因素指标分值位置A、距所在片区中心区的远近；B、商业为临街或背街；C、写字楼为临街或北街；D、住宅为距所在片区中心区的远近A、最差（远）1；B、很差（远）2 ； C、一般；D、很好（近）4；E、最好（近）5价格A、百元以上为等级划分基础；B、商铺、写字楼、豪宅、普通住宅等级依次减少；C、价格是否有优势A、最高1；B、很高2；C、一般3； D、很低4 ；E、最低5配套A、城镇基础设施：供水、排水、供气、供电；B、社会服务设施：文化教育、医疗卫生、文娱体育、邮电、公园绿地A、最不完善1； B、不完善2； C、一般3 ；口、很好；E、最好5物业管理A、保安；B、清洁卫生；C、机电；D、绿化率及养护状况；E、物业管理费（元/月）；F、是否人车分流；G、物业管理商资质A、最差1；B、很差2；C、一般3；D、很好4；E最好5建筑质量A、是否漏雨漏水；B、门窗封闭情况；C、内墙；D、地板；E、排水管道A、最差1;B、很差2 ；C、一般3；D、很好4 ； E最好5交通A、大中小巴士路线数量；B、距公交站远近；C、站点数量；D、大中小巴舒服程度A、最少（远）1；8、很少（远）；C、一般3；D、很多（近）4；E、最多（近）5城市规划A、规划期限（远中近期）；B、规划完善程度；C、规划所在区域重要性程度；D、规划现状A、最不完善1； B、不完善2 ；C、一般3； D、很完善4；E、最完善5楼盘规模人、总建筑面积（在建及未建）；B、总占地面积；C、户数A、最小1；8、彳艮小2；C、一般3； D很大4； E、最大5朝向A、按方向；B、按山景；C、按海景；D、视野A、西（西北、西南）1； B、东（东南、东北）2； C、北（东北、西北）3；D、南（东南、西南）5 外观A、是否醒目；B、是否新颖；C、是否高档；D、感官舒适程度A、最差1； B、很差2；C、一般3；口、很好4；£、最好5室内装修A、高档；B、实用；C、功能是否完善；D、质量是否可靠A、最差（远）1；B、很差（远）2；C、一般；D、很好（近）4；E、最好（近）5环保A、空气；B、噪音；C、废物；D、废水A、最差1；B、很差2；C、一般3；口、很好4；£、最好（远）5发展商实力及信誉A、资产及资质；B、开发楼盘多少；C、楼盘质量；D、品牌A、最差（少）1；B、很差（少）2；C、一般3；口、很好（多）；£、最好（多）5；付款方式A、一次性付款；B、分期付款；C、按揭付款；/其他A、最差1 ;B、很差2;C、一般3;D、很好4 ;E、最好5户型设计A、客厅和卧室的结构关系；B、厨房和厕所的结构关系；C、是否有暗房；D、实用率大小A、最差1；B、很差2； C、一般3； D、很好4 ；E、最好5销售情况A、销售进度；B、销售率；C、尾盘现状、A、最差1； B、很差2 ；C、一般3；D、很好4；E、最好5广告A、版面大小；B、广告频率；C、广告创意A、最差（小）1；B、很差（小）2；C、一般3；D、很好（大）4；E、最好（大）5停车位数量A、停车位数量；B、住户方便程度4最差（少）1出很差（少）2；C、一般3； D、很好（多）4；E、最好（多）52、定级因素权重确定权重是一个因素对楼盘等级高低影响程度的体现。
目录一、调查概述………………………………………………2 二、调查报告分析………………………………………… 2 三、调查总结………………………………………………14 四、我们的动态……………………………………………15 五、小组成员个人总结……………………………………16 六、附录1.附录1- 分工计划书.......................................18 2.附录2--调查方案..........................................19 3.附录3：调查问卷..........................................22 七、数据处理（见纸质档） (23)关于市场经营环境调查报告——以xxx附近商圈为例一．调查概述：本次市场调查，我们小组以问卷调查的方式为主，通过对长沙市xxx附近商铺商家的经营理念、销售收入水平、消费主体情况等方面的实地调查和分析，了解长沙市xxx附近商家对商铺价格、前景、规模、经营业况的看法，在市场环境下分析消费者商铺的消费需求，帮助商家对商铺进行正确的定位和进行正确的选择。
1．调查范围：2.调查内容：1.被调查者的商铺拥有方式及现有状况； 2.被调查者对于商铺前景和商铺价格的看法；3.被调查者商铺的经营类型及经营理念；4.被调查者商铺的规模；5.被调查者商铺收入情况； 6.被调查者商铺的消费群体。
我们设定的调查时间为2012年5月28 日——2012年6月2日。
3，调查情况：二．《关于市场经营环境调查——以xxx商圈为例》分析报告此次房地产课程设计之xxx周边商铺现状的调查，我们小组总共调查访问100多家商铺，涉及餐饮（小饭馆，早餐店，烧烤店，酒店等）娱乐（网吧），超市，精品店等等，以下三个表格及图表显示调查的背景，为店主性别，店主的年龄段，店主的籍贯。
数据处理：表1 年龄段人数比例20-30 19 19%31-40 50 50%41-50 24 24%51以上 7 7% 表2 籍贯人数比例长株潭省内其他县市 45 45%33 33%外省 22 22% 表3性别人数比例男 67 67%女 33 33% 分析总结：由以上数据可以得知，xxx附近商铺店主以31-40岁的男性居多，在100份调查问卷中，男性店主占67%，女店主占33%，年龄段在20-30岁的占19%，30-40岁的占50%，店主本身属于长沙市的只有45%，有33%属于本省其他县市的，而有22%属于外省的。
【表1】商圈调查表区域商圈制作时间：年月一、该区域商圈范围二、商圈内主要街道1）路：长度，人流量人次/日主要业态：租金水平：均价元/平米/月，最高价元/平米/月,最低价元/平米/月售价水平：均价元/平米，最高价元/平米，最低价元/平米2）路：长度，人流量人次/日主要业态：租金水平：均价元/平米/月，最高价元/平米/月,最高价元/平米/月售价水平：均价元/平米，最高价元/平米，最低价元/平米3）路：长度，人流量人次/日主要业态：租金水平：均价元/平米/月，最高价元/平米/月,最高价元/平米/月售价水平：均价元/平米，最高价元/平米，最低价元/平米（附《临街商铺调查表》样本20份）三、商圈内主要大型商业设施1）主要大型商业设施经营情况对比汇总（综合超市/购物中心/市场）2）典型在营大型商业设施硬件条件对比汇总（综合超市/购物中心/市场）3）商圈内主要餐饮/娱乐/文化设施汇总四、商圈内商业业态统计五、商圈内有代表性的商家品牌六、商圈特征小结及优劣势分析临街商铺调查表调查人：同类可比竞争市场调研描述表市调人员：市调时间：售楼电话：编号：购物中心业态及租金调查表商场名称：调查人：公共设施调查表填表人：填表日期：注：1、以上公共设施包括金融机构、设计者机构、休闲娱乐场所.政府部门、医院、宾馆、酒店、工厂等设施；2、资料取得方式，实地考察。
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经营者调研问卷本问卷内容由调研员在访问过程中同步填写：导语感谢您参加本次调研活动。
本次调研主要目的是了解XX市商家的经营情况，为商业项目市场定位提供商家方面的参考信息。
您的回答对我们的研究具有十分重要的意义，本次调查所获得的数据将成为未来项目设计的重要参考依据，我们郑重承诺您填写的所有资料都将会受到严格的保密。
在此，衷心感谢您对我们工作的支持！主体问卷（一）当前您经营的这家店是租赁还是购买的呢？1、租用--（A.向某公司租用B.向个人租用租金约为元/月/平方米）2、购买--（A.向商场/市场发展商购买 B.向个人购买购买单价为元/平方米）3、其它原因获得（请注明：）（二）您选择租赁（或购买）这家店的原因是（最多选择三项）1、租金（或价格）因素2、地段好3、客流量大4、交通便利5、物业服务好6、（项目）市场服务好7、房屋配套齐全8、经营环境好9、距住所较近10、展示形象好11、（项目）市场宣传力度大12、亲朋好友介绍13、税费政策优惠14、其他（三）请问您的经营成本？1、买价租金2、扣点3、人员薪资4、工商5、税务6、物管水电及其他（四）总体而言，您对目前这家店所在区域的满意程度如何？1、非常满意2、比较满意3、一般4、有些不满意5、非常不满意原因是：（五）未来如果您开设新店的话更倾向于哪一种物业类型？1、商业街独立店铺2、商场中的店铺3、社区底商4、写字楼5、商业中心区门店6、其他7、完全没有开店计划①如选择第7 项，则不必回答六、七、八、九题；②如选择第1-6 项，追问原因是：面积需求大约为：㎡。
