建设工程建筑面积计算规范》与《房产测量规范》之间的区别

房产测绘与工程面积测绘规范讨论发表时间：2016-11-15T12:01:52.800Z 来源：《低碳地产》2016年13期作者：包锦徐鑫[导读] 在核算报规报建，工程施工结算等方面，采用《工程面积计算规范》，房屋的预售和产权登记采用《房产面积测量规范》。

四川省川建勘察设计院四川成都 610000;泸州市房屋数据中心四川泸州 646000 【摘要】在不同的省市，其新建商品房的面积计算规范使用情况不同。

建设过程中的面积、产权登记的面积，比较常见的是采用不同的计算规范。

在核算报规报建，工程施工结算等方面，采用《工程面积计算规范》，房屋的预售和产权登记采用《房产面积测量规范》。

两种规范的有差异，从而开发企业往往会举得可售的面积小于容积率允许的面积，从而在设计之初或者建设过程中，如何最大可能地将所批建的面积最大可能地作为可售面积成了重要的工序之一。

【关键词】房产测绘；面积测绘；规范引言“房产面积”在房地产业的开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的过程中，充当着十分重要的角色，政府、开发企业、施工单位、业主等对于房产测绘面积的关注房地产面积的侧重点各有不同，不同的测量目的，其使用发规则规范又各有不同，本文着重比较《工程面积计算规范》与《房产测绘规范》的异同，为大家提供参考。

1、面积测绘的基本规则产权面积测算遵照《房产测量规范》、各省市有自己的测量实施细则，新建商品房的预售、产权办理、维修基金的缴纳，各项税收的缴纳等面积计算都遵照此规范及细则，其他已登记的房屋在房产产权的转移、处理中也同样遵循。

而大多数省市规划报建与竣工验收采用《工程面积计算规范》，其结果与产权面积有较大的差异。

工程建设的施工结算往往也采用《工程面积计算规范》（由于施工合同没有明确规定其结算面积的计算方式，在施工量结算的时候，不少项目进入了司法程序，只因两种规范计算出的结果相差甚远。

由中华人民共和国住房和城乡建设部发布的《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2013，自2014年7月1日施行。

房屋测绘面积与规划面积差异问题发布时间：2021-08-12T15:32:16.273Z 来源：《科学与技术》2021年第29卷第4月10期作者：李卉[导读] 当前，在城市化建设的形势下，购房问题一直是困扰社会的重要问题，在这寸土寸金的时代李卉平南县不动产登记中心广西壮族自治区贵港市平南县 537300摘要：当前，在城市化建设的形势下，购房问题一直是困扰社会的重要问题，在这寸土寸金的时代，房屋面积的真实情况与消费者利益密切相关。

但是在实际测量中，房屋的测绘面积与房屋的规划面积存在这一定的差距，这些差距的出现导致住户和开发商之间不断出现矛盾和纠纷。

基于此，有必要对房屋测绘面积与规划面积差异问题进行分析。

关键词：房屋；测绘面积；规划面积；差异问题1房屋各类面积的概述1.1房屋建筑面积相对房屋使用面积来说，房屋的建筑面积的范围大很多，这主要是因为房屋建筑面积除了房屋的墙面以内的面积的计算，还加上了墙面以外的投影面积，不但包括了属于住户的类似与阳台与地下室的私人空间，还包括了公共走廊与室外楼梯的公共空间，公共空间的计算主要根据整个楼层的住户进行分摊处理，因此住户需要搞清楚房屋建筑面积与房屋使用面积的差别。

1.2房屋使用面积使用面积是客户首先关心的问题，使用面积主要是指房屋内所有能够使用的净面积。

使用面积计算方法是：使用面积=建筑面积-公摊面积。

1.3预测面积预测面积是开发商合法销售房屋的面积依据，是根据国家相关规定、规划部门已经审批的施工图纸、国家房产测量规范和实地勘测对尚未竣工的房屋面积进行的预测。

2房屋测绘面积和规划面积之间的差异带来的影响2.1面积差异对预售许可证办理的影响2.1.1面积测绘原则和目的的比较规划测绘主要是对房屋的单层面积和总体面积进行测量计算，其测量的主要作用是为了计算容积率。

规划测绘主要是从城市整体规划的层面来考虑的。

容积率的大小对于住宅小区的居民整体利益有着非常重要的影响。

规划测绘只是在整体上进行测绘，而不用对每一户的面积以及均摊部分的面积进行考虑。

上海市建筑工程规划测绘面积与房产测绘面积规范计算差异浅析摘要：随着多测合一在全国范围内的推进，上海从最初的两图融合到现在的多测合一，已经走在了全国前列。

在测绘单位所出具的《上海市建筑工程“多测合一”成果报告书》中，规划面积测量和房产平面测量是根据同一套图纸，根据各自的规范，会绘制出不同的图形，计算出不同的面积数值。

为何同一套图纸会计算出不同的面积，本文就建筑物中不同的建筑部件浅析两者规范上的面积计算差异。

关键词：多测合一；规划测绘；房产测绘；规范面积差异1引言上海市在建筑工程项目中涉及到规划土地、房产、绿化、人防、车位、消防等需要行政审批的测绘工作服务领域全面推行“多测合一”。

由一家具有相应资质的测绘单位来承担上述六项项目审批所需的各项测绘服务，出具六合一报告书。

避免了重复测量，减轻了建设单位及测绘单位的负担，实现“一次委托、统一测绘、成果共享”的模式。

其中，规划与房产在面积计算上有着各自的规范，在外业测量时关注点会有所不同，如果对两者的规范不熟悉，很可能导致重要的尺寸数据漏测。

在上海，房价现在动辄四五万甚至上十万每平方米，如果房产面积少算多算错算，对开放商、对小业主都是不小的损失或者经济压力。

现阶段上海除厂房项目测算合一外，住宅、商业和办公还是测算分离。

外业尺寸丈量的任务就落在做规划测量的单位身上。

做规划测量的单位对于房产测量规范一般都是不熟悉的。

规划测量与房产测量均是我公司的主营业务，结合自身优势，本文简单对比目前上海市建筑工程“多测合一”过程中规划测绘和房产测绘两个建筑面积计算规范的差异,以便各位测绘同仁更好的完成测绘工作，做到应测尽测，更好的推进“多测合一”。

2各自规范2.1规划面积测绘规范：《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2013《上海市建筑面积计算规划管理暂行规定》(沪规土资法〔2011〕678号)2.2房产面积测绘规范：《房产测量规范》GB/T17986-2000《上海市房产面积测算规范》(沪建权籍[2017]583号)3面积测算主要差异规划面积分计容面积和不计容面积。

浅谈“三测合一”以及房产与规划建筑面积之间的差异吴秀娟株洲市规划设计院DOI:10.32629/gmsm.v2i5.303[摘 要]办理不动产登记前,建设工程项目需提供相应测绘成果报告,涉及规划核实测量、国土竣工验收测量以及房产实测量。

传统测量普遍存在重复测绘等现象,不仅提高了测绘成本,降低了工作效率,耽误了建设方的工作进度,还浪费了大量的测绘资源,且由于不同测绘单位完成,不能很好地统一测绘技术标准,实现成果共享,“三测合一”很好的解决了此问题,现通过本文介绍三测合一,并分析三测合一中房产实测与规划核实建筑面积之间的差异。

[关键词] 三测合一；房产测量；规划核实测量前言为切实推进株洲市行政审批制度改革,打破部门垄断,提升服务效率,减轻企业负担,缩短建设项目审批时间,株洲市大力推行“三测合一”,即在建设项目基本完工后,由一家符合资质的测绘单位统一进行规划核实测量、国土竣工验收测量以及房产实测量,经过规划、国土、房产部门审核最终提交甲方办理联合验收以及不动产登记。

1 “三测合一”主要内容株洲市目前实施的“三测合一”主要包括规划竣工测量、房产实测量以及国土竣工验收测量。

规划竣工测量主要内容包括：建设项目审批红线外30米内的地形图测量、建筑面积核实测量、房屋四至以及房屋高度测量、绿化竣工测量等,并做好最终的地形图入库,建筑面积计算规范采用《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2013)(少数采用2005版)。

房产实测量是通过对房屋实际施工尺寸进行量测、对各功能区进行了解后,计算房屋建筑面积,采用规范为《房产测量规范》(GB/T17986-2000)。

国土竣工验收测量主要内容包括：地籍图的测绘、实地调查四至权属、分幢占地测量等,核查建设项目实际图形与批准用地之间的关系是否存在少批多用,超红线用地等违规情况,并做好最终的分幢占地测量图入库。

2 “三测合一”的优点在“三测合一”实施之前,规划、房产、国土各部门在对建设项目实施测量时,为串联式测量,由三个不同测绘单位实施测量,且需严格按照规划-房产-国土测量,在上一程序未完成之前无法实施下一程序,这样会导致大量的时间拖延、测绘数据分别不统一的问题,且造成了许多重复工作,浪费人力物力财力。

房屋建筑面积测算的规定《房产测量规范》( GB/T 17986-2000 )房屋建筑面积测算的规定《房产测量规范》( GB/T 17986-2000 )(摘要)一、计算全部建筑面积的范围1、永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

2、房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在 2.20 m以上部位计算建筑面积。

3、穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。

门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m 以上的，按其水平投影面积计算。

4、楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道等均按房屋自然层计算面积。

5、房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m 以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。

6、挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

7、属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。

8、与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。

9、房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。

10、地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m 以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。

11、有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

12、玻璃幕墙等作为外墙的，按其外围水平面积计算。

13、属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。

14、依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m 以上部位的外围水平面积计算。

15、有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。

二、计算一半建筑面积的范围1、与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积一半计算。

2、独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积一半计算。

规划核实竣工测量与房产测量的区别和联系近年来，随着住宅建设与房地产业的迅速发展和房地产业的日趋完善，建设工程规划竣工验收及建筑面积计算管理工作逐步加强，而建设工程竣工后进行规划竣工验收更是规划管理部门的一项法定职责。

而不动产测量出来的房产产权面积计算更是直接影响到房屋销售价格。

所以根据GB/T17996.1-2000《房产测量规范》、CB/T50353-2013《建筑工程建筑面积计算规范》、《芜湖市城市规划管理技术规定》等相关规范，结合自己长期工作实践，从四个方面具体介绍房产测量与规划核实竣工测量的差异对比分析和两者之间存在的联系性。

标签：规划核实竣工测量;不动产测量;房产测量1、规划核实竣工测量与房产测量的定义（1）建设工程规划核实竣工测量：是指根据《城市测量规范》（CJJ/T8-2011）、《国家基本比例尺地形图式》（GB/T20257.1-2007）、《芜湖市城市规划管理技术规定》、《芜湖市建筑面积和容积率指标计算有关规定》、《建筑工程建筑面积计算规范》、由委托方提供的规划设计条件、批准的设计方案、建设工程规划许可证及附件（规划定点图）、施工图（及最新设计变更）、土地使用权证及土地宗地图（附界址点坐标表），对建设工程的平面位置、建筑面、层数、高度、立面造型、绿化面积等进行现场实测，最终出具地块规划核实信息表、实测平面位置详图（含用地红线图、四至界限、退距、层数、围墙、地下室出入口、红线图标注间距等）、分栋建筑规划核实表（实测建筑高度、建筑面积实测分层图）、车位平面图、照片、1：500地形图等成果资料。

（2）房产测量：是指根据《房产测量规范》（GB/T17996.1-2000）、《建设部关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》（建筑房[2002]74号、《城市测量规范》（CJJ8/T8-2011）、《测绘成果质量检查与验收》（GB /T24356-2009）对房屋以及房屋相关信息进行采集和表述，从而为房产的产权、房地产的开发利用、房屋交易和城区规划建设提供数据参考。

房屋测绘面积与规划面积差异问题探讨作者：程祥基来源：《建筑与装饰》2020年第23期摘要房屋面积与市场价格存在正相关关系，关乎消费者利益，房屋测绘面积与规划面积之间的差异，易引发多种矛盾、纠纷。

本文分析房屋面积与规划面积之间差异产生的主要原因，结合不同情况下面积差的区分方法，提出相关合理化建议，供以参考。

关键词房屋测绘面积;规划面积;面积差异房价是开发商、社会群众以及政府关注的热点问题，房屋面积的准确计算，与开发商经济收益、产权人切身利益、政府财税收入等密切相关。

该差异为建设单位带来困惑的同时，对于房产行政管理部门与规划行政主管部门而言，相应提高了行政管理工作衔接难度。

1 房屋测绘面积与规划面积差异产生原因分析（1）参照房屋面积计算规范不同。

现行依据的建筑面积计算规范分别为《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000，简称《房产规范》）《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013，简称《建筑规范》）。

其中，《房产规范》主要为城镇规划建设提供相关数据、资料，由国家质监局于2000年2月发布。

《建筑规范》主要用于施工结算，即计算建筑工程建设全过程建筑面积等，由住建部和国家质监局于2013年修订发布。

两部“规范”针对部分规划设计功能区计算面积方面，计算标准不一致。

房产权证登记面积依据《房产规范》计算得到，规划部门规划许可证发证面积依据《建筑规范》计算得到，两者存在一定面积差异。

部分城市以《建筑规范》为基础，制定符合当地实情的建筑面积计算规则，主要应用于当地规划部门，作为容积率等规划指标计算依据，进一步加大了面积差异。

（2）图纸变更与数据采集方面。

房屋建筑工程建设的前提是绘制科学合理的施工设计图纸，以作为房屋建筑重要建设依据。

房屋建筑工程中，房屋内外结构较之以往变化较大。

经济高速发展背景下，建筑行业蓬勃发展，建筑材料不断更替创新[1]。

实际建筑工程建设过程中，易受到空间、天气、地形等外界因素影响，以及施工技术应用质量与技术科学性等外界因素影响，很大一部分工程项目中，对数据实际采集控制程度较差，一旦施工图纸受到内外因素影响，不得不做出变更设计，更改施工方案，极易导致面积差异。

黑龙江省房屋建筑面积测绘技术标准黑龙江省技术监督局黑龙江省建设厅黑龙江省测绘局前言随着建筑设计的不断创新，《房产测量规范》（GB/T 17986—2000)和建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》(建住房［2002］74号）已不能涵盖许多建筑形式，且其中一些定义对一些具体问题定义得不够严格。

2005年4月实施的《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T 50353—2005）同《房产测量规范》之间在房屋面积计算规则上存在一定出入,造成城市建筑规划和产权登记之间的面积歧义。

为了保持与国家标准一致,进一步规范我省房屋建筑面积测绘工作，在充分考虑我省城市规划、房屋产权登记等方面的管理要求的基础上，综合我省各(地)市出现的各种新建筑形式，制定本标准.本标准自发布之日起实施。

本标准由黑龙江省建设厅、黑龙江省测绘局共同提出。

本标准由黑龙江省测绘局负责归口并负责解释。

本标准由杨振球负责起草。

本标准主要起草人:目录1、总则 (5)1。

1目的 (5)1。

2 范围 (5)1。

3 依据 (5)2、术语和定义 (5)2.1面积名词 (5)2。

2 建筑名词 (7)2。

3 住宅名词 (14)3、一般规定 (14)3。

1房屋栋(幢）的划分和编排 (14)3.2房屋层的划分和层次的编排 (15)3.3单元的划分和编排 (16)3。

4户的划分和编排 (17)3。

5分户号的编排 (17)3.6房屋面积测绘 (18)3.7房屋面积测绘的内容 (18)3.8房屋建筑面积计算的条件 (18)3。

9面积测算的要求 (19)3。

10房屋面积的精度要求 (19)3。

11房屋边长数据的来源 (19)3。

12房屋边长的实地采集 (19)3.13房屋边长测量和界址点测量的精度要求 (20)3。

14房屋测量草图绘制 (21)4、房屋面积计算 (22)4。

1计算通则 (22)4。

1。

1计算全部面积的范围 (22)4.1。

2计算一半建筑面积的范围 (23)4。

建筑工程建筑面积计算规范GB/T 50353-2005一、建筑面积计算的不同依据1、建筑工程建筑面积计算规范为满足工程造价计价工作的需要2、住宅设计规范为住房销售的需要3、房产测量规范房产统计的需要二、建筑面积“计算规范”与“计算规则”的主要区别1、在于层高2.2米以内要计算一半面积。

2、从“住宅设计规范”引入坡屋顶内空间如何计算建筑面积。

3、反映出新的建筑结构和新技术对建筑面积的影响。

4、考虑了建筑面积计算的习惯和国际上通用的做法。

5、同时与“住宅设计规范”和“房产测量规范”的有关内容作了协调。

三、层高在2.2米及以上者计算全面积，层高不足2.2米时计算1/2面积，适用范围：单层建筑物；单层建筑物内设有局部楼层者；多层建筑物；地下室，半地下室；设计加以利用并有围护结构的坡地吊脚架空层，深基础架空层；门厅，大厅内的回廊；建筑物间有围护结构的架空走廊；立体书库，立体仓库，立体车库有结构层者；有围护结构的舞台灯光控制室；建筑物外有围护结构的落地橱窗，门斗，挑廊，走廊，檐廊；建筑物顶部有围护结构的楼梯间，水箱间，电梯机房等；设有围护结构不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物。

四、净高超过2.1米的部位计算全面积；净高在1.2米至2.1米的部位应计算1/2面积；净高不足1.2米的部位不应计算面积。

适用范围：利用坡屋顶内空间时；利用场馆看台下空间时。

五、计算规则与计算规范的区别：六、建筑工程建筑面积计算规范问题解答1、在面积计算中按GBT/50353-2005计算面积的部分，但在规划部门统计入容积率面积时，可不计入面积，这两部分概念经常混淆不清。

如廊道，架空层。

答：建筑面积计算与容积率是两个概念的事情。

2、GBT/50353-2005《建筑工程建筑面积计算规范》中第6页3.0.8A、对围护结构的定义不明确。

答：规范、2.术语2.0.12围护结构：围合建筑空间四周的墙体、门、窗等。

围护结构是一种结构体系，砖墙、砼墙以及其他材料结构是挡风挡雨的结构体，应该是到顶的。