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第1讲房地产开发企业的会计核算第1讲房地产开发企业的会计核算曹越2014.02本节知识点概览1.房地产开发产品的特点2.房地产开发经营的特点3.房地产开发企业会计核算的特点4.房地产开发企业会计科目设置《中小企业划型标准》房地产开发经营：营业收入200 000万元以下或资产总额10 000万元以下的为中小微企业。
其中，营业收入1000万元及以上，且资产总额5000万元及以上的为中型企业；营业收入100万元及以上，且资产总额2000万元及以上的为小型企业；营业收入100万元以下或资产总额2000万元以下的为微型企业。
小型企业标准：100<=营业收入<1 000 且 2000<=资产总额<5000（一）房地产开发产品的特点1. 位置的固定性2. 产品多样化3. 开发周期长4. 投资额大5. 价值高（二）房地产开发经营的特点1.开发经营业务的复杂性2.房地产开发的单件性3.房地产开发经营的计划性4.房地产开发的经营风险大（三）房地产开发企业会计核算的特点由于房地产开发产品、开发经营的上述特点，导致房地产开发企业的会计核算具有以下的特点。
1.存货核算的特殊性其他企业拥有的土地使用权一般作为无形资产核算，而房地产开发企业的土地使用权是作为存货核算的；房地产开发企业的存货的借款费用可以进行资本化。
2.预收账款核算的特殊性由于房地产开发企业的投资额大，营业周期长，房地产开发企业大多实行商品房预售制度，由于项目尚未完工，即使开发产品已预售完毕，其预售款项只能计入预收账款，一般房地产开发企业在符合收入确认条件前无法确认为收入，预收账款余额比较大。
鉴于房地产开发企业预收账款的特殊性，会计上要求房地产开发企业在预收账款项目附注中，除列示账龄余额外，还应列示期末余额、预计竣工时间和预售比例。
3.收入核算的特殊性由于房地产开发企业的特殊性，使其收入核算有收入多样性、收入确认的特殊性和各期收入的波动性等特点。
房地产开发企业增值税会计处理案例分析一、案例描述某房地产开发企业在开发过程中，取得了一块土地，并在其上建成了一个商业综合体，包括商业街、写字楼、商务酒店等。
该企业希望了解在这个过程中产生的增值税应如何处理，并进行相关的会计核算。
二、增值税的应纳税额计算1. 土地使用权转让的增值税根据《中华人民共和国增值税暂行条例》的规定，购买土地的房地产开发企业需要向国家交纳土地使用权转让的增值税。
计算方法为：销售额×(1-17%)/1.17×11%假设该企业购买土地的成本为1000万元，销售土地使用权的金额为2000万元，则应纳增值税=2000×(1-17%)/1.17×11%=172.84万元。
2. 商品销售的增值税商业综合体建成后，企业开始出售商业街、写字楼等商品，需要向国家交纳销售商品的增值税。
计算方法为：销售额×3%假设该企业销售商品总额为5000万元，则应纳增值税=5000×3%=150万元。
综合上述三个方面的增值税计算，该企业总的应纳增值税为172.84+150+90=412.84万元。
三、增值税的会计处理1. 土地使用权转让的增值税会计处理企业应单独结算土地使用权转让的增值税，计入成本，计提应交增值税款准备。
假设该企业在购买土地时未付款，而是通过银行贷款支付的，则需要在银行贷款在途-土地使用权转让增值税账户中计提应交增值税款准备。
2. 商品销售的增值税会计处理企业出售商品所得的增值税，计入应交税费，同时将销售收入、增值税额等分录记账。
对已交增值税的销售商品，可在增值税进项税额科目中计提已交增值税。
四、税务申报该房地产开发企业在每月需要向税务局申报增值税。
具体操作是通过电子税务局进行网上申报，按照销项税额和进项税额进行抵扣后，确定应纳增值税的数额，然后通过网上直接汇款至税务局指定的账户。
五、总结房地产开发企业在开发过程中会产生多方面的增值税，包括土地使用权转让的增值税、商品销售的增值税和建筑服务的增值税等。
房地产开发企业会计核算引言房地产开发企业作为一个重要的经济产业，在社会经济发展中起着重要的作用。
房地产开发企业会计核算是指将房地产开发企业的经济交易进行分类、计量和汇总，编制出财务报表，以便管理者、投资者和相关方了解企业的经济状况和经营成果。
本文将对房地产开发企业会计核算的相关内容进行介绍和分析。
一、房地产开发企业会计核算的内容房地产开发企业会计核算包括基本会计核算和管理会计核算两个方面。
1. 基本会计核算基本会计核算是指对房地产开发企业日常经济事项进行分类、计量和记录，并编制出财务报表。
基本会计核算主要包括以下内容：•资产核算：包括土地、房屋、建筑物、机械设备、无形资产等各类固定资产的核算。
•负债核算：包括各类借款、应付账款、预收款项等各类负债的核算。
•权益核算：包括股本、资本公积、盈余公积、未分配利润等各类权益的核算。
•成本核算：包括房地产项目的直接材料、人工成本、间接费用等各项成本的核算。
•收入核算：包括房地产销售收入、租金收入、允许使用资产收入等各项收入的核算。
•费用核算：包括销售费用、管理费用、财务费用等各项费用的核算。
2. 管理会计核算管理会计核算是指在基本会计核算的基础上，对房地产开发企业的经营活动进行细分和分析，并提供决策信息。
管理会计核算主要包括以下内容：•成本管理：通过成本分析、成本控制等手段，对房地产开发企业的成本进行管理和控制，以实现成本优化。
•经营分析：通过经营数据的分析，了解房地产开发企业的经营情况，为管理者提供决策依据。
•预算管理：通过制定和实施预算，对房地产开发企业的经营活动进行计划和控制，以达到预期目标。
•绩效评估：通过对房地产开发企业的绩效进行评估，评价企业的经营业绩，为管理者提供改进方向。
二、房地产开发企业会计核算的方法与原则房地产开发企业会计核算的方法与原则是保证会计信息真实、准确和可比的基础，具体包括以下内容：1. 会计方法•成本法：根据成本原则，将房地产开发项目的直接成本、间接费用等按实际发生额进行核算。
房地产开发企业会计制度1. 引言房地产开发企业是指通过购置土地或者与土地相关的资源，开发建设房地产项目并销售的企业。
作为房地产行业的重要组成部分，房地产开发企业需要建立科学合理的会计制度，以确保财务信息的准确性、完整性和可靠性。
本文将介绍房地产开发企业会计制度的主要内容和特点。
2. 会计制度的基本框架房地产开发企业会计制度的基本框架包括以下内容：2.1 会计目标和原则会计目标是指房地产开发企业会计工作的基本目标和导向，主要包括准确计量、完整反映、真实可靠和法律合规等方面。
会计原则是指会计设定的规则与准则，用于规范房地产开发企业会计核算和报告的过程。
2.2 会计核算与记录房地产开发企业需要进行准确的会计核算和记录，包括购置土地和房地产项目的成本确认、销售收入的确认、开发成本的摊销和折旧等。
同时，还需要对房地产项目进行定期的资产评估和减值测试，确保资产的价值与市场价值相符。
2.3 财务报表编制与审计房地产开发企业需要按照相关法律法规和会计准则要求，编制准确、真实的财务报表。
主要包括资产负债表、利润表、现金流量表和所有者权益变动表等。
同时，还需要对财务报表进行定期审计，以验证财务信息的真实性和准确性。
3. 特点与注意事项房地产开发企业的会计制度具有以下特点与注意事项：3.1 风险管理房地产开发企业需要在会计制度中加强风险管理，包括土地使用权风险、市场价格波动风险、销售收入确认风险等。
需要制定相应的风险评估和预警机制，及时监控和管理风险。
3.2 税收规划房地产开发企业需要合法合规地进行税收规划，在合理的范围内最大限度地降低税负。
需要了解和掌握相关税收政策和法规，合理运用税收优惠政策。
3.3 合同管理房地产开发企业需要建立健全的合同管理制度，确保与土地出让方、承包商、供应商等各方的合同关系规范和合法有效。
在会计核算中，需要准确记录与合同有关的收入和成本，并及时履行合同约定的义务。
3.4 利润分配与利润公示房地产开发企业需要在会计制度中对利润分配与利润公示进行规定。
房地产开发企业会计核算的主要内容与技巧房地产开发企业会计业务的主要内容房地产开发企业的会计业务，按照其特点,主要包括以下几个方面：1、出纳工作。
主要负责办理现金、银行存款以及各种有价证券的保管、收付结算业务，并负责登记现金日记账和银行存款日记账。
2、材料的核算工作。
主要负责审查材料采购、加工生产和储备计划，办理材料采购、费用的收支业务的核算,监督材料的收发结存动态，考核储备资金定额的执行情况，参与材料的清查盘点并且监督有关部fUH强材料等实物的收发管理工作。
3、固定资产的核算工作。
主要负责固定资产增减的账务处理及其明细核算，参与固定资产需要量的核定，监督固定资产的增减变动情况，并督促有关部门加强固定资产的实物管理;参与固定资产更新改造和大修理计划的编制；计提固定资产折旧；参与固定资产的清理盘点工作；分析、考核固定资产的使用效果。
4、工资核算工作。
主要负责应付工资的计算、审核和分配工作，计提职工福利费、工会经费等，监督工资基金的合理使用并考核其使用效果。
5、成本核算工作。
主要负责编制开发经营费用支出计划和开发成本计划并监督其执行情况,归集、分配生产经营费用，计算工程和开发产品成本,并对生产经营费用和开发产品成本进行分析、考核。
6、销售以及利润的核算工作。
主要负责参与确定销售计划，编制利润计划，办理销售货款的结算，办理销售、税金、利润的账务处理和相应的明细核算,参加产品成本的清查盘点，进行销售利润的分析、考核、预测和控制等。
7、其他工作。
主要包括往来账款的结算,公积金、公益金核算的账务处理及其计划的编制和考核，其他会计业务的总分类核算，会计报表的编制、汇总及会计资料的归档保管等。
房地产企业会计核算的技巧税法规定，房产税的征税对象是房屋.企业自用房产依照房产原值一次减除10％至％30后的余值按1。
2％的税率计算缴纳。
房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在帐簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。
因此,对于自用房产应纳房产税的筹划因当紧密围绕房产原值的会计核算进行.一、房屋范围有章法，既不扩大也不缩小税法规定，独立于房屋之外的建筑物不征房产税，但与房屋不可分割的附属设施或者一般不单独计价的配套设施需要并入原房屋原值计征房产税.这就要求我们在核算房屋原值时，应当对房屋与非房屋建筑物以及各种附属设施、配套设施进行适当划分。
