公共配套建设时间安排不同引发的土地增值税核算差异问题

公共配套设施费一、公共配套设施费有哪些：项目内容按物业管理用房、变电站、热力站、居委会、派出所、幼儿园、学校、托儿所用房、公共厕所、邮电通讯用房等具体支出内容填列。

二、审核公共配套设施费时应当重点关注：第二十四条（一）公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况。

（二）是否将房地产开发费用记入公共配套设施费。

（三）多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊摘自国税发〔2009〕91号。

项目与发票要对应,若是一个项目对应多张发票,要按每一张发票一行进行分列。

三、关于国家国防动员委员会、国家发展计划、委员会、建设部、财政部，国家人防办字[2003]18号文规定：城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建防空地下室。

民用建筑包括除工业生产厂房及其配套设施以外的所有非生产性建筑。

居民住宅以外的其他民用建筑，地面总建筑面积在2000平方米以上的，按照地面建筑面积的2-5%修建6级（含）以上防空地下室；开发区、工业园区、保税区和重要性经济目标区除一款规定和居民住宅以外的新建民用建筑，按照一次性规划地面总建筑面积的2-5%集中修建6级（含）以上防空地下室；一类人民防空重点城市按照4-5%修建；二类人民防空重点城市按照3-4%修建；三类人民防空重点城市和其他城市（含县城）按照2-3%修建。

新建除一款规定以外的人民防空重点城市的居民住宅楼，按照地面首层建筑面积修建6B级防空地下室；按照规定应修建防空地下室的民用建筑，因地质、地形等原因不宜修建的，或者规定应建面积小于民用建筑地面首层建筑面积的，经人民防空主管部门批准，可以不修建，但必须按照应修建防空地下室面积所需造价缴纳易地建设费，由人民防空主管部门统一就近易地修建。

摘自人民防空工程建设管理规定[2003]18号文一、人民防空重点城市按照4-5%修建6级（含）以上防空地下室，房地产企业自愿多建，是人防办和政府鼓励的，不可能不报批。

土地使用权的会计处理与税收差异第一篇：土地使用权的会计处理与税收差异土地使用权的会计处理与税收差异我国，土地属国家或集体所有，任何组织和个人不得侵占、买卖、出租或以其他形式非法出让土地。

土地所有权和土地使用权是可以分离的，单位和个人可以依法取得土地使用权，在一定期限内对国有土地享有开发、利用、经营。

在会计上，土地使用权作为一项无形资产进行核算，并在一定期限内摊销。

土地使用权的取得，可以来自政府的无偿划拨，也可以来自政府的有偿出让或其他单位的有偿转让。

土地使用权的有偿出让是指政府将国家或集体所有土地按照指定的地块、年限、用途和其他条件，有偿的供土地使用权受让人开发经营。

土地使用权受让人则向政府支付土地出让金或使用金，土地出让金是土地使用权受让人因使用土地而支付给政府的一次性价款，使用金是土地使用权受让人因使用土地而按年向政府交纳的使用费。

土地使用权的转让，是指土地使用权出让后，受让人将土地使用权再转移给其他单位和个人的行为，后者向前者支付转让金。

企业取得土地使用权后，在建造房屋建筑物之前，有时还要发生迁移补偿费、土地平整费、丈量费以及法律手续费等，这些费用同所支付的土地出让金或转让金一起，作为无形资产的入账价值，在土地使用权的收益期限内进行摊销，计入各期损益。

按年交纳的土地使用费，应在发生当期计入期间费用。

《企业会计制度》第四十七条规定，企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的年限分期摊销。

房地产开发企业开发商品房时，应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本；企业利用土地建造自用项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。

在税收处理上，在尚未开发或建造自用项目前，以及房地产企业的会计处理没有差别。

企业在利用土地建造自用项目时，操作上存在差异较大。

对内资企业，《企业所得税扣除办法》二十九条规定，纳税人为取得土地使用权支付给国家或其他纳税人的土地出让价款应作为无形资产管理，并在不短于合同规定的使用期间内平均摊销。

在计算土地增值税中，两种情况需要对土地成本进行分配：一是两个或两个以上房地产开发项目的土地整体取得，土地成本应在不同项目之间进行分配；二是土地增值税政策要求不同类型的商品房应当分开计算应纳税款，因此同一项目中不同类型房地产之间的土地成本需要进行分配。

选用不同的土地成本分配方法对增值率的影响非常大，最终会影响到增值额适用税率的高低。

因此土地增值税计算中土地成本的分配往往是争议的重点。

下面将对土地成本的分配方法开展讨论。

一、土地成本分配方法的规定土地成本的分配方法应当遵循税收规定和财务会计规定，税收规定与财务会计规定与有差异的，按税收规定执行。

先来了解一下税收与财务会计对土地成本分配有哪些规定。

1、《土地增值税暂行条例实施细则》第九条规定：纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。

2、《企业产品成本核算制度（试行）》第三十四条规定：企业所发生的费用，……由几个成本核算对象共同负担的，应当选择合理的分配标准分配计入。

企业应当根据生产经营特点，以正常生产能力水平为基础，按照资源耗费方式确定合理的分配标准。

第四十三条规定：房地产企业发生的有关费用，由某一成本核算对象负担的，应当直接计入成本核算对象成本；由几个成本核算对象共同负担的，应当选择占地面积比例、预算造价比例、建筑面积比例等合理的分配标准，分配计入成本核算对象成本。

从上面的税收和财务会计方面对土地成本分配方法的规定看，土地成本分配方法的选用上是有差异的，只有占地面积比例和建筑面积比例分配方法是税法规定可以直接使用的方法，选择其他分配方法需要取得税务机关的确认。

如果选择其他方法分配土地成本以供税务机关确认，从财务会计的角度要求，该方法应当合理，而合理的内容是分配办法符合生产经营特点、正常生产能力水平和资源的耗费方式。

土地增值税不分别核算的税政处理差异作者：樊其国来源：《审计与理财》2015年第01期对于开发项目中同时存在普通住宅、非普通住宅、其他开发产品的，房企项目土地增值税清算，增值额分别核算还是合并核算，两者计算结果税负差异悬殊。

一般情况下，汇总核算应是房企的首选，皆因其税负最低。

国家层面没有一个明确的可供操作的标准，各地征收管理也不尽一致，实践中清算也是操作各异。

普通住宅与非普通住宅分开核算，是土地增值税清算的一项基本要求，其结果是导致房企纳税人税负显著增加。

纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，各级各地税务机关普遍要求应分别核算土地增值额，但对于不分别核算或不能准确核算增值额的情形，如何进行处理国家税收政策层面没有明确规定及完善政策，仅规定不分别核算增值额，其建造的普通标准住宅不能适用免税规定。

而各地省市税务机关对于不分别核算增值额的情形，各地税政不一、宽严有别、差异较大，有失公允。

土地增值税项目清算房企实践操作上疑难问题较多，纳税申报难度较大，纳税人常常遭遇困惑疑虑，税企意见分歧较大。

笔者认为，土地增值税项目难以清算，除去政策原因，还有人为因素，亟待约束和规范税务行政裁量权，减少税收执法随意性。

一、不分别核算增值额，其建造的普通标准住宅不能适用免税规定《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕048号）中规定：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。

不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定（即纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超出扣除项目金额20%的，免征增值税）。

《重庆市地方税务局转发国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（渝地税发〔2010〕167号）：在清算项目中，房地产开发企业既建造普通住宅，又建造非普通住宅（非普通住宅包括：非普通住宅、车库、营业用房）的，纳税人必须按照不同开发品，分别计算扣除项目金额、增值额和增值率，缴纳土地增值税。

01什么算公建配套#案例1——开发商“登山哥”取得一块300亩的住宅净地，为了提升小区服务品质，又从相邻商业体处购得土地5亩建造一社区活动中心，产权归企业所有，活动中心无偿为小区业主使用。

登山哥认为，该社区活动中心是非盈利公共配套设施，在计算可售商品成本时，把社区活动中心土地成本及建造成本800万计入住宅产品的开发成本，请问是否正确？在分析这个问题前，我们先看一下，税法关于共建配套的规定。

（国税发[2009]31号）第十七条规定，企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：1、属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

2、属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。

除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

#案例1时，该社区活动中心的土地和建造成本不得扣除。

02公建配套是否视同销售营改增后，房地产企业面临的一个税务疑难问题是公共配套设施无偿移交给政府，要不要视同销售缴纳增值税？#案例2——登山哥开发某住宅小区项目，建造的老年活动中心属于该小区的公建配套设施，小区项目完成后，老年活动中心无偿移交给地方政府。

请问，该老年活动中心是否需要视同销售？根据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税[2016]36号附件1）第十四条规定，下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：1、单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外；2、单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

#案例2分析——从上规定可以看出，房地产企业将公共配套设施移交给政府用于公益性事业的无偿行为，不视同销售，属于“不征收增值税”的范畴。

关键词：房地产企业；土地增值税；成本分摊；问题对策房地产行业是国民税收的主要来源之一，对整个中国经济发展、社会建设等起到关键性的作用，所以房地产行业发展一直是国家密切关注的行业。

对房地产企业加收土地增值税是出于规范房地产市场，稳定财政税收以及保障房地产行业规范化、持续化发展的客观需要，但需要在此过程中做好清算与税务筹划等相关工作。

房地产企业在土地增值税清算中，需要对成本进行合理的分摊，以保证清算工作的稳步进行，但很多房地产企业在此过程中仍然存在不足之处，这不仅会降低工作质量，还会影响整体布局、市场竞争等，所以，房地产企业必须要重视土地增值税清算中有关成本分摊的相关问题，需要及时制定出有效的措施来加以解决。

一、有关成本分摊方法研究（一）现行成本分摊方式现行的土地增值税清算的成本分摊方式主要有三种，分别是占地面积法、售价比率法、建筑面积法。

占地面积法是按照房地产项目土地使用权面积占总面积的比例来进行成本分摊计算，售价比率法是以房地产项目单位售价为基础来进行成本分摊计算，建筑面积法是房地产项目的建筑面积占总建筑面积的比例来进行成本分摊计算。

房地产企业在土地增值税清算的成本分摊计算时，具体还要看当地有关部门的规定来选择合适的成本分摊计算方式。

（二）房地产企业土地增值税清算的成本分摊方法举例分析对于房地产企业来说，分期开发的房产项目，或多个同时开发的项目他们之间的土地成本分摊方式是不同的。

房地产企业因项目差异等不仅导致分摊方式不同，而如果房地产项目存在商业、住宅及地下车库的时候时，那么在土地增值税清算时，房地产项目的土地成本分摊方式也会存在较大的争议，而且房地产项目在不同分摊方式中，各种类型的土地成本也存差异性。

本文将对房地产项目在土地增值税成本分方式选择中以销售收入和建筑面积两种不同的分摊方式进行对比。

如:甲房地产企业某项目的总建筑面积约15万平方米，占地面积约3万平方米，不可售建筑面积约2万平方米，可售建筑面积约10万平方米，其中，商业用地面积约为3万平方米，住宅面积约8万平方米、地下车库面积约为2万平方米。

⼟地增值税存在的问题及对策2019-03-05摘要：⼟地增值税是国家在宏观⽅⾯调控房地产⾏业的税种之⼀，对调节房地产开发企业有⼀定影响，但在⼟地增值税征收房地产开发企业的环节中存在⼀些问题必须改进⼟地增值税征收问题，本⽂主要以房地产开发企业为例，阐述其中存在的问题以及对策。

关键词：⼟地增值税　房地产开发企业　问题　对策⼀、引⾔⼟地增值税是房地产开发企业所需缴纳税⾦中较多的⼀种税，⼟地增值税是以转让国有⼟地使⽤权、地上的建筑物以及其他附着物取得收⼊的单位或个⼈，已转让取得的收⼊包括货币收⼊、实物收⼊、其他收⼊减去法定扣除项⽬⾦额后的增值额为计税依据需向国家缴纳的⼀种税赋，不包括以⽆偿转让房地产的⾏为。

有偿转让地上的建筑物、国有⼟地使⽤权、其他的附着物产权所取得的增值额为课税对象。

增值额是指转让房地产时所取得的收⼊减去相关的房地产开发成本、费⽤等等⽀出之后的余额。

⼆、存在的问题1.税率偏⾼、范围较窄。

我国⽬前的⼟地增值税税率采⽤四级超率累进税率，⼟地增值税实际上对房地产开发企业来讲就是反房地产暴利税。

由上⾯的表可以看出，对于⼟地增值率⾼的多征，低的少征，⽆增值的不征。

⼟地增值税的征税范围：（1）转让国有⼟地使⽤权。

（2）地上的建筑物及附着物连国有⼟地使⽤权⼀起转让。

⼟地增值税以增值额为计税依据，房地产取得增值额的途径有：（1）外部环境的变化。

（2）⼟地使⽤权及房屋出租。

（3）转让房地产。

（4）房屋⼟地产权不发⽣转让。

2.存在重复征税、扣除项⽬计算繁琐。

房地产企业的单位及个⼈需要按照经营收⼊缴纳营业税、城建税及教育费附加、企业所得税、⼟地增值税等等，尤其是⼟地增值税和企业所得税之间严重存在重复征税。

在计算⼟地增值税的过程中，可扣除的项⽬计算是⾮常重要的，可扣除的项⽬较多，计算⼝径和可扣除的尺度也没有完全规范到位，必然存在房地产开发企业的单位或开发商从中调整成本数额的⾏为，但也存在扣除不合理的因素。

3.预征税率过低。

分期开发项目公共配套设施在不同期开发处理，后期成本无法预计的情况。

那么土地增值税是分期结算还是分批结算？解答：《土地增值税清算管理规程》国税发〔2009〕91号中第十七条规定“清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

”因此，土地增值税应分期进行核算。

当然如何分期是按照规划立项时政府审批为准，而不是由开发商任意划分。

新疆地税2014年1号公告：八、关于土地增值税清算中成本费用分摊问题（一）对于分期开发的项目，属于多期的公共配套费用，按各期占地面积占项目总占地面积分摊至每期项目中，作为每期的公共配套费用。

（二）当期的公共配套费用的分摊，按照当期清算单位的建筑面积占当期总建筑面积的比例分摊。

穗地税函[2012]198号房地产开发企业开发不同的房地产开发项目所共同拥有的公共配套设施，按各房地产开发项目之间土地面积比例计算分摊问：房地产开发企业支付的公共配套设施费，在土地增值税清算时能列入扣除项目吗？扣除范围如何规定的？北京答：房地产开发成本中公共配套设施费的扣除范围确认，以房地产开发中必须建造、但不能有偿转让的非营利性的社会公共事业设施所发生的支出确定。

非营利性的社会公共事业设施主要是指：物业办公场所、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通讯、自行车棚、公共厕所等。

.由于各开发项目配套设施情况不同，必须先确定允许扣除的配套设施面积后再计算分摊。

对于成片开发分期清算项目的公共配套设施费用，在先期清算时应按实际发生的费用进行分摊。

对于后期清算时实际支付的公共配套设施费用分摊比例大于前期的金额时，允许在整体项目全部清算时，按照整体项目重新进行调整分摊。

”。

税务园地TAXATION FIELD论土地增值税清算中的差异及对策倪贤慧浙江戴德实业有限公司摘要：房地产开发企业具有开发周期长、资金密集、涉及税种及交税环节众多的特点，且每个开发环节具有互相制约、相互衔接的特征。

房地产开发行业总体税负是所有行业中最重的，同时也是税务稽查的重点行业。

开发商仅开发、销售环节（不含自持）全部税费种一般将达到营业收入的15%~23%以上，是一般商业行业税负率的5~7倍左右。

而土地增值税是开发商所有税费中占比最重的三大税种之一，是拉高房地产企业税负的特殊税种，也称为“反房地产暴利税”，目的是抑制房价过快增长。

同时土地增值税是地方税种，开发商的开发产品类型众多、业态多元化，成本对象的归集与分配方式不同，各省市间清算政策执行口径又各不相同，因此频频在税企之间引发争议，房企间也戏称为“土地争执税”。

关键词：房地产企业；土地增值税；清算；纳税差异引言近年来，随着我国房地产行业迅猛的发展，多年来的货币宽松政策使房地产行业存在大量的泡沫，房价越炒越高。

针对这一现象，政府部门近期密集出台相关政策，2020年央行和住建部将限制开发商融资政策即执行“三道红线”，2021年开局央行又出政策“两道红线”事关房贷，随着宏观调控的力度加强，房地产行业也正式进入一个前所未有的“新时代”，优胜劣汰，而迅速变革、适应是中小民营房企发展、求生的唯一途径。

今后房地产将进入全流程管理时代，房地产企业财税人员又是资金、税收管理的核心，目前是转型、提升、学习的关键期，必须依靠优质的财务管理经验为企业提供谋划。

而土增税税收业务贯穿于开发项目整个周期，清算工作计算复杂、争议点多、风险大且难度系数高。

本文结合企业开发清算过程中遇到的实际问题、差异点进行简单的探讨，以期能够为同行业土地增值税清算工作提供参考。

一、土地增值税清算中的一些注意点（一）土地增值税清算单位的认定与建议土地增值税清算单位的划分，直接影响到企业税负，不同的清算单位确定可能最终产生较大差异的清算结果。