《龙湖知与行》之精装修项目分析(主讲人 李晓明)
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〖龙湖研发〗龙湖研发案例(值得借鉴→反思)
〖龙湖研发〗龙湖研发案
弗莱明戈外墙涂料出现色差的案例【事件简述】在弗莱明戈23#、25#样板楼外墙涂料的施工过程中，发现应该是同一个颜色的23#楼和24#楼的主要墙面颜色出现了较为明显的色差，整个23#、25#楼的效果没有之前施工的24#楼的外墙涂料效果好，部分业主也因此对项目品质提出了质疑。经过相关人员研究，决定仅对23#、25#楼部分外立面线条及墙面颜色进行调整，在大面积施工前再次进行调样比较。对这一案例的原因分析及改进措施：一、在效果控制、封样方面本次造成色差的最主要的原因在于更换了涂料厂家：分析STO和杜克两家厂家的涂料效果差异成因，主要在于：１、外墙涂料是质感涂料，在不同光线、不同颗粒的情况下颜色效果都会有差异。成熟的涂料厂家，在进行颜色调试时，都是由专业色彩师在各方面环境完全相同的情况下进行不同角度的比较。而我们在确定采用杜克材料样板替代时，没有在同样的情况下（如同样粒径、同样施工工艺、同样的基层、同样的施工厚度等）将材料小样与已封样的ＳＴＯ涂料样板进行多角度（各种光线、各种环境等）对比后再次封样。２、我们在进行替代涂料与封样涂料的对比时，使用的是小样比较，视觉误差造成小样上颜色差不多，但大面积施工后色差增强。3、不同厂家质感涂料的粒径配比不一样，涂料配方不一样（杜克的涂料较稠、偏暗），施工工艺不一样，均导致施工后的效果出现差异。综上所述，在外墙效果控制上，研发部应以第一次封样的样板效果为准；如因客观原因不得不使用替代厂家的产品，必须分析并对比所有影响效果的因素才能做出选择。在外墙涂料的选择上则必须遵守在现场做实体样板施工，并进行多角度对比后才能确定再次封样。二、在厂家的选择方面本案例中，厂家更换的关键因素在于，在弗莱明戈大规模外墙涂料施工招投标中（此时样板楼施工封样已完成），ＳＴＯ报价高于杜克报价约20元/平方米（分别为61.75元/㎡和41.20元/㎡）。巨大的价格差异，一方面决定了我们的选择；另一方面，客观上两家单位的施工工艺、材料上也必然存在差距。在这种情况下，要求研发部的项目专员清楚地认识到，在对外墙颜色效果要求非常敏感的项目中，如本案例中的弗莱明戈项目，样板楼色彩是经过多次调试才达到项目控制的效果标准，其材料配方、施工工艺对最终效果有着非常大的影响。因此，在此类项目选择样板楼施工单位时，研发部应提请造价采购部，将后期大面积使用因素考虑进去，尽量保证样板施工和后期大面积施工招标一并完成；同时，在招标的价格对比中，应综合考虑不同单位的材料成分及质量、施工内容、施工工艺和施工效果。否则，在此类项目中，大面积施工开始后再更换厂家，后期会浪费大量的人力物力，同时效果还不能得到保证。三、合理的施工工期方面23#、25#楼原定于6月25日开放，由于各种原因提前至6月10日开放，所以施工工期非常紧张，整个涂料的施工工期只有6天，上一道工序没有全部完成（如打磨或干透）就进行下一道工序的施工，也会造成涂料的颜色出现偏差。对因客观原因造成的项目工期压缩，研发部的项目专员应积累经验，对可能造成的效果偏差有充分的预见性，并通告相关部门，采取相应的措施，将此类影响控制到最小范围。02弗莱明戈面积计算的案例【事件简述】：计财部“蓝湖郡三期销售指标”中，住宅建筑面积为89286m2，套内面积为85424 m2，公摊率为4.52％（计财部以研发部提供的初步设计阶段的统计数据为基础进行的测算）。销售前营销部委托测算后提供的“弗莱明戈预售面积统计”中，住宅建筑面积为90014.75 m2，套内面积为80905.13 m2，公摊率为11.26％（营销部以研发部提供的施工图设计阶段的统计数据为基础进行的测算）。营销部委托测算的套内面积比计财部10月28日版测算的套内面积少了4518.87平方，导致实际销售回款相比预计销售回款减少了近1520万元。因研发部在初设阶段提供的数据错误，在施工图阶段的统计数据也没有及时提供给计财部，导致计财部对该项目的预期回款相比项目实际可回款差1520万元。给公司资金调配及高层决策等带来了困扰。【原因分析】：1、研发部没有及时、准确提供相关统计数据蓝湖郡三期是龙湖开发的第一个花园洋房项目，在前期设计过程中方案改动较多，导致面积统计的版本也很多，项目负责人没有及时和计财部保持紧密的联系，导致提供给计财部的参考数据是不及时、不准确的（计财部是以研发部提供的初步设计阶段的统计数据为基础进行的相关测算）。2、设计院统计数据计算错误在初步设计阶段，设计院没有进行准确的建筑面积和套内面积的计算，只是进行了大概的框算，导致建筑面积和套内面积出入比较大。当时处在报建阶段，由于建筑面积的出入较大，报建工作有过几次反复，但当时研发部没有对面积影响销售指标的问题引起重视，也没有及时与计财部保持紧密联系。3、设计更改和优化导致面积的变化在初步设计开始阶段，有些车库和住宅在负一层交界的地方是按车库面积进行统计的，由于设计更改，最后有些面积算入了住宅建筑面积。在初步设计阶段，因为设计院是按层进行的框算，落到负一层车库的楼梯间是没有算入住宅建筑面积的，最后考虑到居住舒适度和对销售有利的原则增加了一些直接从车库进入楼梯间的入口，这些改变都导致了公摊率会增加。4、规划部门和房屋测量部门的计算方法不同导致计算误差例如规划部门一般将外墙全部作为套内面积计算，而房屋测量部门只算到中轴线，这个计算方法的不同可能导致几千平方米的计算差别。【改进措施】：1、与计财部保持紧密联系由于在设计过程中出现设计更改几乎是不可避免的，所以一旦发生面积指标的变化就应及时与计财部保持紧密联系，及时通报计财部。2、在施工图设计阶段设置一个控制节点由于公司规定只需要在方案和初步设计阶段提交项目成果，所以经常会认为施工图设计阶段不需要提交什么成果了，经常会忽略应提交计财部最新的统计数据，用制度来进行约束可能效果会好得多。如果前期需要比较准确的面积计算，可能的话也可以委托权威的面积计算部门房管局测量所提前介入进行面积测算。3、计财部在做项目经济测算时，应以营销部提供的数据为准来进行测算毕竟设计院不是专业、权威的面积计算部门，只能提供大概的统计数据来进行参考，而且设计院的计算方法和房管局的计算方法有细小的差别，而营销部的统计数据来自房管局测量所，是权威的面积计算部门。【总结】：1、应充分认识到面积指标统计的重要性应该认识到面积指标不仅仅关系到报建，而且影响到住宅的销售定价、公司的回款计划、项目的收益率等很多关键的节点。所以在前期应及时和相关部门保持紧密的联系，保证信息传递的及时性与准确性。2、提高对问题的预判能力比如在设计院初期提供很低公摊率统计数据的时候，就应该及时判断这是不可能的，而不应该仅仅对数据表示怀疑但是依旧加以利用。3、应提高全局意识、全面考虑问题作为研发项目专员，不能说施工图完成了就万事大吉，应经常跟踪关心有关该项目的成本测算、销售、施工、接房、业主反馈等过程。03对蓝湖郡4期施工许可证办理过程的分析和总结工作内容――切作方案设计、初步设计、施工图设计；方案上会、规划、消防、环保、防雷、园林和人防报建审查；施工招投标；安检、质检备案；规划许可证和施工许可证办理；团队成员――王露、周川、徐远林、胡剑、俞尾银、张玉婷、古丽娅、周世艾、吴杰人、何建伟、董绛、杨永席……（一）设计工作设计图纸是报建的重要道具，为了在最短的时间内取得符合报建条件的图纸，研发部王露、胡剑根据报建计划的安排，与设计方谈判、协调，将报建组反馈的政府信息及时输入图纸设计，夜以继日地指导并督促设计院出图。蓝湖郡四期方案设计单位为深圳华汇，但盖章却在天津。为了提高图纸的准确性和缩短图纸盖章周期，通过协调，设计方派设计师及印章管理员飞往重庆，在重庆直接出图、盖章，而出图方也采取多家合作的方式，确保图纸及时供应。（二）、报建工作研发部报建组周川、徐远林在此次报建工作中的表现堪称完美。在方案、初设、施工图审查过程中，涉及到规划、面积核算、消防、环保、防雷、园林、人防等多个部门，但从申报到最终全部取得批复意见，几乎在16小时内完成。这种非常的速度得益于在报建前，周川、徐远林与部门、公司相关支持同事（杨永席经理、董绛经理等）一起，拆分报建节点，分析重点难点，集中优势资源，重点突破，如在初设审查阶段，遇到节能复核拦路虎，杨永席经理利用资源使程序简化，缩短报建周期；董绛经理利用与职能部门经办人的良好关系，有力的推进了工作。经过缜密的安排和布署后，报建工作的神速体现在：在消防初设意见还没有取得的情况下，就先行取得了消防施工图备案意见；在蓝湖郡项目扬尘、渣土清运对报建工作不利的影响下，突破环保局关键环节，取得了环保书面意见；在施工图还没有审查的前提下取得了面积核算报告书；在不具备放线的前提下1天内取回放线成果和验线回单……创造了6月26日（星期一）取得蓝湖郡四期方案批复，6月30日（星期五）取得建设工程规划许可证的报建新记录！这种在特殊时期的突破能力为公司赢得了时间与机会！（三）、招投标工作在研发部先期设计及报建的过程中，造
弗莱明戈外墙涂料出现色差的案例【事件简述】在弗莱明戈23#、25#样板楼外墙涂料的施工过程中，发现应该是同一个颜色的23#楼和24#楼的主要墙面颜色出现了较为明显的色差，整个23#、25#楼的效果没有之前施工的24#楼的外墙涂料效果好，部分业主也因此对项目品质提出了质疑。经过相关人员研究，决定仅对23#、25#楼部分外立面线条及墙面颜色进行调整，在大面积施工前再次进行调样比较。对这一案例的原因分析及改进措施：一、在效果控制、封样方面本次造成色差的最主要的原因在于更换了涂料厂家：分析STO和杜克两家厂家的涂料效果差异成因，主要在于：１、外墙涂料是质感涂料，在不同光线、不同颗粒的情况下颜色效果都会有差异。成熟的涂料厂家，在进行颜色调试时，都是由专业色彩师在各方面环境完全相同的情况下进行不同角度的比较。而我们在确定采用杜克材料样板替代时，没有在同样的情况下（如同样粒径、同样施工工艺、同样的基层、同样的施工厚度等）将材料小样与已封样的ＳＴＯ涂料样板进行多角度（各种光线、各种环境等）对比后再次封样。２、我们在进行替代涂料与封样涂料的对比时，使用的是小样比较，视觉误差造成小样上颜色差不多，但大面积施工后色差增强。3、不同厂家质感涂料的粒径配比不一样，涂料配方不一样（杜克的涂料较稠、偏暗），施工工艺不一样，均导致施工后的效果出现差异。综上所述，在外墙效果控制上，研发部应以第一次封样的样板效果为准；如因客观原因不得不使用替代厂家的产品，必须分析并对比所有影响效果的因素才能做出选择。在外墙涂料的选择上则必须遵守在现场做实体样板施工，并进行多角度对比后才能确定再次封样。二、在厂家的选择方面本案例中，厂家更换的关键因素在于，在弗莱明戈大规模外墙涂料施工招投标中（此时样板楼施工封样已完成），ＳＴＯ报价高于杜克报价约20元/平方米（分别为61.75元/㎡和41.20元/㎡）。巨大的价格差异，一方面决定了我们的选择；另一方面，客观上两家单位的施工工艺、材料上也必然存在差距。在这种情况下，要求研发部的项目专员清楚地认识到，在对外墙颜色效果要求非常敏感的项目中，如本案例中的弗莱明戈项目，样板楼色彩是经过多次调试才达到项目控制的效果标准，其材料配方、施工工艺对最终效果有着非常大的影响。因此，在此类项目选择样板楼施工单位时，研发部应提请造价采购部，将后期大面积使用因素考虑进去，尽量保证样板施工和后期大面积施工招标一并完成；同时，在招标的价格对比中，应综合考虑不同单位的材料成分及质量、施工内容、施工工艺和施工效果。否则，在此类项目中，大面积施工开始后再更换厂家，后期会浪费大量的人力物力，同时效果还不能得到保证。三、合理的施工工期方面23#、25#楼原定于6月25日开放，由于各种原因提前至6月10日开放，所以施工工期非常紧张，整个涂料的施工工期只有6天，上一道工序没有全部完成（如打磨或干透）就进行下一道工序的施工，也会造成涂料的颜色出现偏差。对因客观原因造成的项目工期压缩，研发部的项目专员应积累经验，对可能造成的效果偏差有充分的预见性，并通告相关部门，采取相应的措施，将此类影响控制到最小范围。02弗莱明戈面积计算的案例【事件简述】：计财部“蓝湖郡三期销售指标”中，住宅建筑面积为89286m2，套内面积为85424 m2，公摊率为4.52％（计财部以研发部提供的初步设计阶段的统计数据为基础进行的测算）。销售前营销部委托测算后提供的“弗莱明戈预售面积统计”中，住宅建筑面积为90014.75 m2，套内面积为80905.13 m2，公摊率为11.26％（营销部以研发部提供的施工图设计阶段的统计数据为基础进行的测算）。营销部委托测算的套内面积比计财部10月28日版测算的套内面积少了4518.87平方，导致实际销售回款相比预计销售回款减少了近1520万元。因研发部在初设阶段提供的数据错误，在施工图阶段的统计数据也没有及时提供给计财部，导致计财部对该项目的预期回款相比项目实际可回款差1520万元。给公司资金调配及高层决策等带来了困扰。【原因分析】：1、研发部没有及时、准确提供相关统计数据蓝湖郡三期是龙湖开发的第一个花园洋房项目，在前期设计过程中方案改动较多，导致面积统计的版本也很多，项目负责人没有及时和计财部保持紧密的联系，导致提供给计财部的参考数据是不及时、不准确的（计财部是以研发部提供的初步设计阶段的统计数据为基础进行的相关测算）。2、设计院统计数据计算错误在初步设计阶段，设计院没有进行准确的建筑面积和套内面积的计算，只是进行了大概的框算，导致建筑面积和套内面积出入比较大。当时处在报建阶段，由于建筑面积的出入较大，报建工作有过几次反复，但当时研发部没有对面积影响销售指标的问题引起重视，也没有及时与计财部保持紧密联系。3、设计更改和优化导致面积的变化在初步设计开始阶段，有些车库和住宅在负一层交界的地方是按车库面积进行统计的，由于设计更改，最后有些面积算入了住宅建筑面积。在初步设计阶段，因为设计院是按层进行的框算，落到负一层车库的楼梯间是没有算入住宅建筑面积的，最后考虑到居住舒适度和对销售有利的原则增加了一些直接从车库进入楼梯间的入口，这些改变都导致了公摊率会增加。4、规划部门和房屋测量部门的计算方法不同导致计算误差例如规划部门一般将外墙全部作为套内面积计算，而房屋测量部门只算到中轴线，这个计算方法的不同可能导致几千平方米的计算差别。【改进措施】：1、与计财部保持紧密联系由于在设计过程中出现设计更改几乎是不可避免的，所以一旦发生面积指标的变化就应及时与计财部保持紧密联系，及时通报计财部。2、在施工图设计阶段设置一个控制节点由于公司规定只需要在方案和初步设计阶段提交项目成果，所以经常会认为施工图设计阶段不需要提交什么成果了，经常会忽略应提交计财部最新的统计数据，用制度来进行约束可能效果会好得多。如果前期需要比较准确的面积计算，可能的话也可以委托权威的面积计算部门房管局测量所提前介入进行面积测算。3、计财部在做项目经济测算时，应以营销部提供的数据为准来进行测算毕竟设计院不是专业、权威的面积计算部门，只能提供大概的统计数据来进行参考，而且设计院的计算方法和房管局的计算方法有细小的差别，而营销部的统计数据来自房管局测量所，是权威的面积计算部门。【总结】：1、应充分认识到面积指标统计的重要性应该认识到面积指标不仅仅关系到报建，而且影响到住宅的销售定价、公司的回款计划、项目的收益率等很多关键的节点。所以在前期应及时和相关部门保持紧密的联系，保证信息传递的及时性与准确性。2、提高对问题的预判能力比如在设计院初期提供很低公摊率统计数据的时候，就应该及时判断这是不可能的，而不应该仅仅对数据表示怀疑但是依旧加以利用。3、应提高全局意识、全面考虑问题作为研发项目专员，不能说施工图完成了就万事大吉，应经常跟踪关心有关该项目的成本测算、销售、施工、接房、业主反馈等过程。03对蓝湖郡4期施工许可证办理过程的分析和总结工作内容――切作方案设计、初步设计、施工图设计；方案上会、规划、消防、环保、防雷、园林和人防报建审查；施工招投标；安检、质检备案；规划许可证和施工许可证办理；团队成员――王露、周川、徐远林、胡剑、俞尾银、张玉婷、古丽娅、周世艾、吴杰人、何建伟、董绛、杨永席……（一）设计工作设计图纸是报建的重要道具，为了在最短的时间内取得符合报建条件的图纸，研发部王露、胡剑根据报建计划的安排，与设计方谈判、协调，将报建组反馈的政府信息及时输入图纸设计，夜以继日地指导并督促设计院出图。蓝湖郡四期方案设计单位为深圳华汇，但盖章却在天津。为了提高图纸的准确性和缩短图纸盖章周期，通过协调，设计方派设计师及印章管理员飞往重庆，在重庆直接出图、盖章，而出图方也采取多家合作的方式，确保图纸及时供应。（二）、报建工作研发部报建组周川、徐远林在此次报建工作中的表现堪称完美。在方案、初设、施工图审查过程中，涉及到规划、面积核算、消防、环保、防雷、园林、人防等多个部门，但从申报到最终全部取得批复意见，几乎在16小时内完成。这种非常的速度得益于在报建前，周川、徐远林与部门、公司相关支持同事（杨永席经理、董绛经理等）一起，拆分报建节点，分析重点难点，集中优势资源，重点突破，如在初设审查阶段，遇到节能复核拦路虎，杨永席经理利用资源使程序简化，缩短报建周期；董绛经理利用与职能部门经办人的良好关系，有力的推进了工作。经过缜密的安排和布署后，报建工作的神速体现在：在消防初设意见还没有取得的情况下，就先行取得了消防施工图备案意见；在蓝湖郡项目扬尘、渣土清运对报建工作不利的影响下，突破环保局关键环节，取得了环保书面意见；在施工图还没有审查的前提下取得了面积核算报告书；在不具备放线的前提下1天内取回放线成果和验线回单……创造了6月26日（星期一）取得蓝湖郡四期方案批复，6月30日（星期五）取得建设工程规划许可证的报建新记录！这种在特殊时期的突破能力为公司赢得了时间与机会！（三）、招投标工作在研发部先期设计及报建的过程中，造
(绿城)精装修设计精细化管控及营造创新 PPT
内容的管控。
02 精装修设计管控要点分析
1 8 2
建筑户型优化阶段
室内方案设计阶段
室内扩初设计阶段 室内施工图评审阶段 装饰材料选择阶段 卫浴五金选择阶段 精装饰厨柜方案阶段 软装方案设计阶段
1 5
7 6
阶段 管控
5 4
3
室内施工图评审阶段 装饰材料选择阶段 卫浴五金选择阶段 精装饰厨柜方案阶段 软装方案设计阶段
现场情况： 主卧浴缸台面围边石材拼角为90度，
此处形成尖角。
造成影响： 家中的老人、小孩容易不小心撞伤，
存在安全隐患。
整改后：改成圆弧形，避免尖角 伤人。
建议措施： 设计成圆弧形，避免尖角伤人。
05 客户投诉案例分析
现场情况： 造型门套与踢脚线收口不合理，踢
脚线截面外露。
造成影响： 制作工艺不美观。
桃源小镇生活体验馆
杨柳郡生活体验馆
03 新型样板房及生活体验馆营造——生活体验馆
杨柳郡生活体验馆
04
工程流程管控要点
04 工程流程管控要点
01
项目产品管控红线
精装修工程 管控要求
02 03
工程线日常基础管理考核办法
管理审批权限
04
精装修专项方案编写要求
05
客户投诉案例分析
05 客户投诉案例分析
附件4：厨房设计防微杜渐集
附件5：卫生间设计防微杜渐集
03 新型样板房及生活体验馆营造——新精装模式
以客户需求出发，研制精装修个性化定
制模式，以杨柳郡、留香园为试点推行，
彰显绿城产品特色Βιβλιοθήκη 新模式的开发，以一户三配+个性化+升
级包的模式，让业主有多元化的选择。
龙湖地产工程精细化管理三大控(进度、质量、成本)-中房商学院
龙湖地产工程精细化管理三大控一大控：进度控制/二大控：质量控制/三大控：成本控制/——如此学龙湖，才有用！中房商学院官方微信平台已正式启动，欢迎新老客户关注我们。
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中房商学院将秉承“唯有实战、方有实效”的宗旨，将提供房地产全方位和全产业链的优质服务，为房地产行业输送实战型的高端人才，领跑房地产培训行业。
微信公共账号：zfxedu【课程说明】主办：中房商学院时间：2014年6月21-22日地点：郑州【课程对象】●房地产企业董事长、CEO、总经理、副总、总工程师等具有推行企业制度改革权力的决策层●工程总监、项目总监、产品研发、成本、采购、营销、设计、工程、物业、监理、施工管理人员及业务骨干成员【讲师介绍】路丹：中房商学院高级顾问。
一级项目经理，2004年进入龙湖地产，是成都龙湖的先锋者，全面见证了成都龙湖地产的发展经历，在龙湖任职期间，先后担任龙湖地产造价采购部经理及项目总经理职务。
擅长房地产工程管理、采购、合约等，全面负责龙湖晶蓝半岛，翠微清波、龙湖三千城、龙湖长桥郡等项目。
【课程大纲】Part 1：龙湖地产工程管理模式分析1、龙湖地产企业经营模式与工程管理A. 龙湖地产多项目、跨地域发展对工程管理的影响2、龙湖地产工程管理组织架构与管理特点A.工程管理架构特点B.工程部的输入与输出C.总部对地区公司工程管理的考核体系设计3、龙湖地产工程管理模式分析A.龙湖地产运营管理与项目工程管理的关系B.项目运营管理提高项目工程管理的效率、质量、风险控制能力Part 2：龙湖地产工程管理三控1、龙湖工程管理进度控制A.项目启动会制度a.1.项目启动会准备会a.2.项目启动会的作用a.3.项目启动会成果演示B.龙湖地产进度控制的基础工作：全项目计划倒排b.1.如何以营销需求为目标制定工程计划b.2.工程计划对下游部门的要求是什么（研发、造价对工程计划的支撑）C.龙湖集团对于工作期量的设定方法c.1对造价采购部工作期量的管控方法c.2工程部内部工作期量的管控方法D.进度中间控制1：龙湖对于项目关键计划节点的设置及检查E.进度中间控制2：龙湖阶段性成果评审F. 进度中间控制3：项目月度计划G.龙湖地产工程后期进度管理重点g.1收尾工作节点工期专题会g.2软资料时间节点的把控：项目资料移交标准2、龙湖工程管理质量控制A.龙湖工程管理理念与质量文化B.施工图质量的控制方法b.1以景观为例学习龙湖出图和审图要求b.2景观(概念到扩初)设计任务书模版b.3景观(施工图)设计任务书模版b.4景观施工图图纸细目及内容说明C.同路人的管理c.1分供方考察办法的制定c.2分供方评价体系D.对龙湖集团工程管理模式的一次宣讲：合同交底E.龙湖集团如何正确的管理(使用)监理：监理管理办法F.资料管理方法：施工单位须报送的施工方案目录G.质量中间控制1：停止点检查H.质量中间控制2：各分部工程质量控制要点I. 质量中间控制3：工程观感质量验收标准J.交房标准j.1.幼儿园装修标准(交房标准)j.2.交房观感标准j.3.景观交房标准K.分户验收实施细则L.后期工程质量管理方法l.1.成品装饰房后期质量管理专业指导书l.2.龙湖分公司工程部竣工交房项目质保期内业主报事整改流程指引l.3.工程、营销、物业客户报事处理工作界面l.4.地产委托物业施工的管理办法l.5.项目移交后的新建改造工程管理办法3、龙湖工程管理成本控制A.项目目标成本的制定对工程部的要求B.工程部如何在实施中保证项目目标成本的实现C.合同需求是什么D.工程部同造采部的博弈1：设计变更、技术洽商及现场签证管理办法E.工程部同造采部的博弈2：现场收方(隐蔽工程)管理F.项目各阶段成本测算对工程部的要求：项目各阶段成本测算管理工作指引G.工程部同造采部的协同：竣工结算管理办法Part 3：龙湖地产工程管理的利与弊1、注重过程还是结果A.先施工后合同(案例简析)B.流程的制定、流程的执行、流程的流程2、细节真的决定成败吗A.业主才是检验质量的标准B.客户视角看问题还原龙湖晶蓝半岛97%的交房满意度和100%的收房率【费用说明】【主办单位】中房商学院【培训时间】2014年6月21-22日青岛（详见报道通知）【培训费用】人民币3600元/人包含：讲师费、场地费、茶歇、现场咨询费等；会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。
万科及龙湖对景观设计及细节处理的经验 ppt课件
软硬景衔接处理，保证种植土的高度低于铺装 20-30mm，弱化缝隙的分界，提升整体性。
ppt课件
30
【三】软硬景衔接－－－无地形
重点把控铺装基础侧收边的抹灰问题，保证草的生长 条件及草与p铺pt课装件间的相对高度，使收边整齐，美观。31
【四】截水沟－－－板材
花岗岩隐蔽截水沟
带凹槽的花岗岩截水沟
带图案的花岗岩截水沟
式
ppt课件
35
侧立截水沟示意图，隐蔽效果较好。
【四】截水沟－－－特殊工艺
两种与周围环境结合效果较好的 截水沟实例，起细腻的工艺、严谨的 尺度、材质的融合等技术都值得学习。
ppt课件
36
【五】树池－－－铁艺
铁艺树池， 效果上美观、整 洁，与各材质间 衔接密切，比较 高档，但后期需 维护。
ppt课件
【二】小品衔接－－－景墙与地面间
墙角处理
墙角的板材间缝隙要均匀、抹灰
工艺要细致、植物种植高度适宜， 还要规避土下沉后裸露基础的情况。 合理的工序应该是砌筑景墙-景墙贴 面-地面铺装-植物种植。
ppt课件
24
【二】小品衔接－－－水景细部处理
不同材质衔 接处，要整齐， 分界清晰、收 角处要特殊处 理。特别注意 防水、防溅水、 防水痕等相关 技术的处理。
台阶与景石 的结合，关注 尺度、材质的 质感和色彩搭 配等细节。
台阶踢面处 理细节，此工 艺效果较好， 值得借鉴。
ppt课件
台阶与档土墙 的结合，其墙面 的板材贴置工艺 值得借鉴。
27
【二】小品衔接－－－景墙表面处理
材质的颜色搭配、 凹凸结合、细致工艺、 尺度设计、植物掩映 等处理方式值得借鉴。
下图的景墙贴面在制作时，给块 材编号，现场拼贴。
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【三】软硬景衔接－－－无地形
重点把控铺装基础侧收边的抹灰问题，保证草的生长 条件及草与p铺pt课装件间的相对高度，使收边整齐，美观。31
【四】截水沟－－－板材
花岗岩隐蔽截水沟
带凹槽的花岗岩截水沟
带图案的花岗岩截水沟
式
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侧立截水沟示意图，隐蔽效果较好。
【四】截水沟－－－特殊工艺
两种与周围环境结合效果较好的 截水沟实例，起细腻的工艺、严谨的 尺度、材质的融合等技术都值得学习。
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【五】树池－－－铁艺
铁艺树池， 效果上美观、整 洁，与各材质间 衔接密切，比较 高档，但后期需 维护。
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【二】小品衔接－－－景墙与地面间
墙角处理
墙角的板材间缝隙要均匀、抹灰
工艺要细致、植物种植高度适宜， 还要规避土下沉后裸露基础的情况。 合理的工序应该是砌筑景墙-景墙贴 面-地面铺装-植物种植。
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【二】小品衔接－－－水景细部处理
不同材质衔 接处，要整齐， 分界清晰、收 角处要特殊处 理。特别注意 防水、防溅水、 防水痕等相关 技术的处理。
台阶与景石 的结合，关注 尺度、材质的 质感和色彩搭 配等细节。
台阶踢面处 理细节，此工 艺效果较好， 值得借鉴。
ppt课件
台阶与档土墙 的结合，其墙面 的板材贴置工艺 值得借鉴。
27
【二】小品衔接－－－景墙表面处理
材质的颜色搭配、 凹凸结合、细致工艺、 尺度设计、植物掩映 等处理方式值得借鉴。
下图的景墙贴面在制作时，给块 材编号，现场拼贴。
室内精装修方案设计评审要点解读
三、风格的前世今生
效果图
实景图
真实性
三、风格的前世今生
效果图
温州鹿城广场 4#楼A户型客厅效果图与实景图对比
实景图
真实性
四、平面：设计系统性、完整性的首要载体
一、前言 二、浅说精装修设计管理的完整性 三、风格的前世今生 四、平面：设计系统性、完整性的首要载体 五、功能是设计之源 六、成本是精装修管理完整性的重要一环 七、结语
三、风格的前世今生
风水:中国独有的概念，旧指住宅基地等的自然形势,如地脉、山水的方向等的 体系。今天我们提风水更多地会和人的运势相结合。 房地产:具有中国特色的产业,房地产与中国人的财产命运密切相关。 空间的风水:…中国新富崛起的时代背景…定位当代东方人文的生活态度…来 自<邱德光语>，追寻中国的流行色，追寻中国的品味和成功密码。 这就是我能够从风水中所获得的关于风格的信息。可以说，我们所探讨的风 格是对中国独特的居住文化和心理的探究，目的是促成成功的营销。
手法（空间构成、色彩、材质等），针对设计单位提交的效果图、参考
图片、材料大样等，从与《室内设计任务书》的符合度、目标市场的接
受度等方面对其设计风格进行评审。
2.2 基于设计任务书所规定的风格取向，需要关注的设计要素有：空间
形态、光线色彩、形状线条、尺度比例、材质肌理等。
2.3 关注效果图的真实性，空间尺度的表现以及室内物品的放置是否符
2、设计构思完整性
3、评审策略完整性
风格的前世今生
二、浅说精装修设计管理的完整性
1、前置条件完整性：
• 设计相关文件：《产品策划书》《项目设计整体 工作计划》，《室内设计指导书》《室内设计任务 书》等。
• 合理安排设计招标：找到合适的设计单位(例如擅 长某种风格)，以合适的价位，安排足够的档期， 经过充分的交流和沟通……
龙湖地产工程精细化管理剖析3
工程规划及施工组织设计审查要点
■ 《工程管理指导书》编制的目的及用途：
《工程管理指导书》是项目施工前对项目工程 管理进行的全方位、全过程、整体的管理策划
《工程管理指导书》能够提前确定甲方项目工 程部工程管理的质量、进度、成本等管理体系 要求
工程规划及施工组织设计审查要点
■ 《工程管理指导书》编制的目的及用途：
第三部分：龙湖精细化管理要点
■ 本部分的重点：
介绍龙湖地产的工程管理理念 介绍龙湖地产常用的工程管理工具 介绍龙湖地产的分户验收管理程序
明确设计审查要点
■ 加强对设计质量的有效控制：
从源头抓起，优秀的设计是工程质量的保证 过程控制，通过实施方案审查控制设计质量 制定企业版工程节点详图 明确设计审查要点，控制关键易错环节
工程供方管理容易出现的问题
■ 总分包合约中对总分包管理缺乏明确约定：
部分房地产企业在分包合约中对总分包配合管 理要求、工序交接要求、成品保护要求等缺乏 明确明确约定。往往造成施工阶段的扯皮，影 响施工质量和进度管理
第三部分：龙湖精细化管理要点
一、明确设计审查要点 二、工程规划及施工组织设计审查要点 三、明确分部分项工程质量控制管理要求 四、向工程供方输出企业工程管理标准 五、设置必要的质量见证点和工序检验批 六、加强工程分户验收管理 七、通过管理工具解决执行力瓶颈
在当前工程外部资源管理能力不足的形势下， 房地产企业的工程管理必须深入到通过监理或 直接对承建商的管理体系、技术措施等方面进 行监督管理，强调施工环节的过程控制。并通 过对供方的管理，使二流的供方有相对一流的 表现
向供方输出企业管理标准
■ 工程的实施方是工程供方：
房地产企业工程经验的总结，有的是用沉痛教 训换来的，有的是通过行业交流学习到的。在 项目施工过程中，甲方非常有必要把这些做法 和要求告知施工单位和监理单位，避免再犯同 样的错误。也将具体项目的具体要求、可能的 发生质量问题的质量控制点、工程质量控制措 施等向供方事前明确提出
售楼中心及样板房设计之精华培训课程
售楼中心及样板房“设计之精华”培训年售楼中心及样板房设计讲义主讲人:李晓明2011年4月23日于南京龙湖各阶段体验区设计管理与应用1、体验区选址规划及概述2、售楼处室内装饰设计应用及配饰陈设3、样板房室内装饰设计应用及配饰陈设一、体验营销的概念体验营销----体验营销是指企业通过采用让目标顾客观摩、聆听、尝试、试用等方式，使其亲身体验企业提供的产品或服务，让顾客实际感知产品或服务的品质或性能，从而促使顾客认知、喜好并购买的一种营销方式。
这种方式以满足消费者的体验需求为目标，以服务产品为平台，以有形产品为载体，生产、经营高质量产品，拉近企业和消费者之间的距离。
二、房地产行业中体验营销的重要作用房地产作为一种特殊的商品，消费使用具有固定性、耐久性等特点。
购房对绝大多数人而言是一辈子的大事情，因而在经济条件许可的范围内，对住房条件提出了更高的、多方面的要求，诸如户型及其大小、物业管理、小区配套、绿化、人文环境等。
住房对消费者而言，不再仅仅是一个遮风挡雨、休息睡觉的处所，更多的是对生活品质的追求，精神上的享受和体验，而从房地产商的角度来看，竞争使不同企业间的产品和服务的差别不断的下降，而体验营销是阻止同质化、商品化的最好手段，因而体验营销必将成为未来房地产发展的主流。
体验区概述•体验区从展示形态来分，主要是：建筑、景观、装饰及营销道具。
（客户能看到的内容）即：售楼处、样板房、体验区景观三大件。
从研发设计管控专业分类：建筑设计（含营销的大构筑物设计）、景观设计、装饰设计；建筑设计：售楼处设计、样板房设计（临时）、营销构筑物设计；景观设计：场地规划、硬景设计、软景搭配、水景设计、户外小品、户外场景打造；装饰设计：售楼处硬装设计、售楼处软装搭配、样板房硬装设计、样板房软装场景搭配；从研发工作内容先后上划分：体验区选址→体验区规划→建筑设计→景观设计→装饰设计。
体验区选址原则遵循客户主要动线、景观展示面、项目进度（营销和工程）、配套设施来确定。
《龙湖知与行》之精装修项目分析(主讲人 李晓明)1
1.5、德国 （领先于住宅节能）
德国装修住宅产业化发展不如日本和美国，市场上仍有少量毛坯房出售。但住宅的节能却是处于世界领先水平。之前，德国房地产 市场建房过程偷工减料也并不少见，在设备安装上也曾产生许多质量纠纷，往往因为装修企业安装不当伤害了材料供应商的形象。后来 材料供应商与装修企业协会及相关专家协会，就安装质量及事故责任签订合约。根据相关欧洲法律，此合约对于协会成员同样生效，如 果有公司违反此合约，这些协会将采取行动取消其会员资格。这样，开发商通过与合约成员公司合作，获得了另一种对安装质量的保障。
成本低、利润空间大、竞争力强。碧桂园从土建到设计以及装修的实施，甚至装修材料，全部由属下公司承担，因此可 以避免每一项环节上的利润支出，而且可以尽量做到合法避税。在此内部一体化的产业链操作模式下，形成了碧桂园产 品的低成本、高竞争力。 企业资金要求大，不适宜模仿。碧桂园的开发模式不是其他开发商可以轻易模仿的，它首先需要庞大的资金链支持。正 由于此，碧桂园的精装修操作模式只是一个特例，不适合大部分开发商模仿。
（湖南远大生产基地） 远大住宅工业有限公司（简称“远大住工”）是国内第一家以“住宅工业”行业类别核准成立的新型住宅制造工业企业。 96年成立，从学习引进欧、美、日住宅制造科技并建立国内第一家住宅工业企业起步，组织实施了一系列革新、发明、实验活动，经过 12年发展，远大住工整体攻克了中国住宅工业化一系列课题，并就我国住宅工业化发展最为关键的模数协同、产品标准、技术集成、居 住空间模块化以及成本工效、工厂化生产、节能环保、质量控制、项目定制、精细管理、商业模式等课题探索了一系列解决方案和思路， 建立健全并丰富发展了自主住宅工业化研发体系、制造体系、工法体系、材料体系、产品体系，形成了年产十万套成品住宅的动态产能。
龙湖上海龙湖滟澜山别墅的项目的案例分析40PPT
优点：
高附加值，客厅挑高 地下室附送面积达84-95平米；
缺点：
由于整体规划原因， 而使联排缺少了传统的中庭设计
龙湖·滟澜山 ——产品规划（户型）
户型：双拼262 ㎡
优点：
客厅挑空，高附加值 纵向拉伸了整个空间，使双拼有独栋的居住感；
缺点：楼层较高
由于双拼带有挑空，附有夹层、地下室及阁楼，导致楼层较高。 龙湖补缺措施：为客户准备了免费电梯。
龙湖·滟澜山 ——产品规划（户型）
户型总结——
产品附加值优越，最大化利用套内使用空间。 规划布局紧凑使用、讨巧且精致，尤其可以引起女性客户的购买冲动。
1、从户型中，我们可以发现，龙湖·滟澜山运用特别挑高处理，创造出大尺度的舒适效 果，而且拥有多处赠送空间，包括下沉式庭院、采光地下层、露台、阳台、阁楼等。 2、产品附加值优越，最大化利用套内使用空间，是龙湖为滟澜山所定制的；另外龙湖规 避了间距造成的影响，减少了公共集中绿地，而是较多采用入户花园和下沉式庭院来作为 业主的私家花园，这些“送”给购房者的私有空间，让客户愿意为之买单。
三房二厅二卫 128m2
双拼
联排
叠加
龙湖·滟澜山 ——产品规划（户型）
产品类型——双拼、联排、叠加。 产品特点——1、为确保容积率，叠加小户型占产品比重极大。叠加户型双产证。
产品形态 叠加别墅 联排别墅 双拼别墅
户型面积 180
220—250 260—280
套数 356 80 46
比例 73.9% 16.6% 9.5%
联排, 双拼, 叠加别墅
西班牙/意大利托斯卡纳 美国百盛年/拉古尼建筑设计和土地规划公司
所属版块 主力户型 车位比 上市日期 交房日期 目前进程
龙湖地产住宅设计高品质控制分析
第十二页，共107页。
建筑
2.2 外立面细节设计推敲
➢
以二十四三期多层设计为例，在外立面设计上做了很多细部设计，实现了高品质住宅
的特点：
连廊的设计手法， 使建筑体量更加规 整
第十三页，共107页。
门厅比例协 调，加入了细节 设计后，建筑的 古典韵味和气势 得到了很好的体 现。
用装饰性强的 构件做横向连 接
建筑专业高品质控制分析
第一页，共107页。
建筑
一. 方案阶段品质控制
二. 施工图设计阶段品质控制
三. 工程阶段的品质控制
第二页，共107页。
建筑
一. 方案阶段品质控制 1. 地块前期分析 2.立面方案设计
3.户型设计
4.部品设计
第三页，共107页。
建筑
1. 住宅相关项目绿色实践
1. 地块前期分析
调整柱式的线角 和比例，增加了 层次感
细节装 饰
建筑
用装饰性强的构 件做横向连接
线角的层次丰 富
入户的门斗
细节装饰
第十四页，共107页。
细节装饰
平台的栏杆为了弱化 其存在感，使用了玻 璃栏杆
建筑
机动车道的立柱造型，使人行主入口 与车行入口浑然一体，提升了项目的 整体形象。
大门背后廊架的立面形 式简洁。在建筑形式上 起到门头背景的作用。
➢ 根据物业及后期交付使用要求对项 目主入口及地库入口进行合理设计。
➢ 根据各类型产品的布局及景观空 间形态的预先考虑进行规划结构 分析。
绵阳项目
第九页，共107页。
建筑
1. 住宅相关项目绿色实践 2. 立面方案设计
2.1 品质与成本平衡点把控
2.2 近人尺度的着重设计 2.3 细节设计推敲 2.4 外立面设计调整过程分析
建筑
2.2 外立面细节设计推敲
➢
以二十四三期多层设计为例，在外立面设计上做了很多细部设计，实现了高品质住宅
的特点：
连廊的设计手法， 使建筑体量更加规 整
第十三页，共107页。
门厅比例协 调，加入了细节 设计后，建筑的 古典韵味和气势 得到了很好的体 现。
用装饰性强的 构件做横向连 接
建筑专业高品质控制分析
第一页，共107页。
建筑
一. 方案阶段品质控制
二. 施工图设计阶段品质控制
三. 工程阶段的品质控制
第二页，共107页。
建筑
一. 方案阶段品质控制 1. 地块前期分析 2.立面方案设计
3.户型设计
4.部品设计
第三页，共107页。
建筑
1. 住宅相关项目绿色实践
1. 地块前期分析
调整柱式的线角 和比例，增加了 层次感
细节装 饰
建筑
用装饰性强的构 件做横向连接
线角的层次丰 富
入户的门斗
细节装饰
第十四页，共107页。
细节装饰
平台的栏杆为了弱化 其存在感，使用了玻 璃栏杆
建筑
机动车道的立柱造型，使人行主入口 与车行入口浑然一体，提升了项目的 整体形象。
大门背后廊架的立面形 式简洁。在建筑形式上 起到门头背景的作用。
➢ 根据物业及后期交付使用要求对项 目主入口及地库入口进行合理设计。
➢ 根据各类型产品的布局及景观空 间形态的预先考虑进行规划结构 分析。
绵阳项目
第九页，共107页。
建筑
1. 住宅相关项目绿色实践 2. 立面方案设计
2.1 品质与成本平衡点把控
2.2 近人尺度的着重设计 2.3 细节设计推敲 2.4 外立面设计调整过程分析
融创精装产品标准化研究
➢ 入户玄关，仪式感造型门套及地面水刀拼花体现其 价值感；
Part3 精装修标准化 分析
价值感体现 ➢ 入户玄关、主卧内玄关形成呼应，石材水刀拼花体现产品价值感； ➢ 墙面木饰面造型细节化表现，层次突出、错落有致，与吊顶线条相呼应；
Part3 精装修标准化 分析
价值感体现 ➢ 客餐厅，精细化设计细节； ➢ 主卧卫生间，地面石材加水刀拼花围边；
人性化体验 ➢ 步入式衣帽间设置长衣短衣区、鞋区、包包区等，男女分区设置等，体现人性化设计；
三、精装修标准化详细剖析
Part1 精装修标准—3000元/㎡ Part2 精装修标准—4000元/㎡
Part1 精装修标准—3000元/㎡
Part1 精装修标准—3000元/㎡
➢平面面积示：意1图40 户型
Part2 精装修标准化 形成过程
竞品分析 ➢仁恒森兰雅苑二期 B户型 ➢面积：211㎡ ➢设计风格：现代风格 ➢精装标准：3500
Part2 精装修标准化 形成过程
➢御3园00系0系产产品品形成
产品类型：小高层公寓
设计风格：法式新古典
目为➢标 子4客女00户买0系：房产周品边工作新上海人购房；原住民 产产品品特类征型：：房多型层紧叠凑拼 功能空间多 售设价计：风4格5,：00法0元式/风㎡格 目标客户：有别墅梦想的客户群
各空间硬装材质分析 各空间硬装材质
地面石材
地面波打
地面波打
天花乳胶漆
诺亚米黄 参考价:720 元
墙面壁纸
凡尔赛金 参考价:680 元
木饰面
松香玉 参考价:1100元 木地板
参考价:7元
参考价:30元
樱桃木 参考价:500元
参考价：170元
Part1 精装修标准—3000元/㎡
Part3 精装修标准化 分析
价值感体现 ➢ 入户玄关、主卧内玄关形成呼应，石材水刀拼花体现产品价值感； ➢ 墙面木饰面造型细节化表现，层次突出、错落有致，与吊顶线条相呼应；
Part3 精装修标准化 分析
价值感体现 ➢ 客餐厅，精细化设计细节； ➢ 主卧卫生间，地面石材加水刀拼花围边；
人性化体验 ➢ 步入式衣帽间设置长衣短衣区、鞋区、包包区等，男女分区设置等，体现人性化设计；
三、精装修标准化详细剖析
Part1 精装修标准—3000元/㎡ Part2 精装修标准—4000元/㎡
Part1 精装修标准—3000元/㎡
Part1 精装修标准—3000元/㎡
➢平面面积示：意1图40 户型
Part2 精装修标准化 形成过程
竞品分析 ➢仁恒森兰雅苑二期 B户型 ➢面积：211㎡ ➢设计风格：现代风格 ➢精装标准：3500
Part2 精装修标准化 形成过程
➢御3园00系0系产产品品形成
产品类型：小高层公寓
设计风格：法式新古典
目为➢标 子4客女00户买0系：房产周品边工作新上海人购房；原住民 产产品品特类征型：：房多型层紧叠凑拼 功能空间多 售设价计：风4格5,：00法0元式/风㎡格 目标客户：有别墅梦想的客户群
各空间硬装材质分析 各空间硬装材质
地面石材
地面波打
地面波打
天花乳胶漆
诺亚米黄 参考价:720 元
墙面壁纸
凡尔赛金 参考价:680 元
木饰面
松香玉 参考价:1100元 木地板
参考价:7元
参考价:30元
樱桃木 参考价:500元
参考价：170元
Part1 精装修标准—3000元/㎡
2012年龙湖规划设计管理培训2210473978
研发设计部对上游部门（营销策划部）的管 理（输入）：
会签产品定位的报告；
会签产品交付标准和装饰装修标准。 会签经济模型分析和目标成本分解。
研发设计部对下游部门（工程管理部）的管 理（输入）：
会签设计任务书、参与施工图审查； 设计师必须到项目所在地进行4次以上针对施工单位（及监理）的技 术交底； 设计师有责任进行针对现场变化、效果调整、设计错误等因素提出相 应的设计变更。遇到项目施工现场重大问题，必须由设计团队成员到 现场解决，并保证问题反馈速度，在三日内做出回复； 设计师必须针对现场突发性的事件进行现场办公服务，调整设计，出 具设计变更；
•
• • •
一个好的规划设计方案，为营销预设了卖点和卖相。 一个差的设计方案害死一个项目。 作品与产品的关系 没有成本意识的工程师是不称职的工程师
•
2、规划设计必须以市场需求为导向，以人 为本，构建项目的核心价值体系
核心意义上的“设计”包含三个要素： 第一是卖什么。 第二是卖给谁。 第三是怎么卖。
• 二、龙湖标准化管理体系的主要流程
• 2.1.1设计管理业务流程的意义
梳理设计工作流程，明确设计管理的控制节点和不同阶段的设计输入 条件,清晰规范项目设计管理过程中的控制节点，以便提高设计管理 效率，保证设计质量、进度、成本三方面均得到有效控制
2.1.2龙湖的主要业务流程
核心业务流程
项目规划设计流程
其它部门在设计管理过程中的职责 市场营销部
• • • 按要求及时向研发设计部提交各设计阶段所需资料条件； 负责对各阶段设计内部技术评审提供市场评价； 负责制定各阶段设计任务书中的市场定位部分的内容；
成本管理部
• • 按要求及时向研发设计部提交各设计阶段所需成本目标； 随着图纸的深化，调整成本及控制目标；
精致景观营造工艺工法篇
消防登高面预留渗水孔，解决草坪的排水问题
水下灯套管防漏水做法
不规则面与规则面交接时，应不规则面顶规则面
异形交接的精致做法
侧石在安装，需进行排版， 避免出现小块。
台阶、压顶同柱子立面交接时：要么缩进，要么挑出，忌齐平
台阶、压顶的厚度应统一，必要时采用等厚轮二次加工
自动喷光蜡的使用
打胶之前贴美纹纸
133
NO.17
加强自我保护
绘制小总图：把综合管线的走向、井位和景观图纸（大乔）并在一起
大量交叉施工中，及时和相关专业做好沟通，必要时进行预 埋套管，确保不产生返工纠纷等问题。
做好书面交接
做好前道工序复核
景观工程是最后一道美化工作，但由于景观施工单位在技术上经验上 不足，会有一部分工作量由土建或其他相关单位代为实施，这时一定要 做好相应的复核工作，否则最后面层完成后效果不佳，“前面做的不好” 就不是理由；同时，在景观介入施工前，对于前道工序存在的问题，必 须有相关单位整改到位，否则不予接收，可以避免后续扯皮现象的出现。
NO.13
铺装井盖
案例
NO.14
其它细部处理
为保证景观品质，很多细节看似无谓，实则对提高品质、 维护品牌效应有莫大的好处。
这些细部处理是集团在近二十年的发展过程中逐渐沉淀下 来的，是众多前辈们心血的结晶，我们必须在工作中认真践 行。
5cm
基层混凝土支模浇筑
走边板护角做法
景墙压顶底部切缝，水泥浆挤入后，形成止水带。
泛碱是景观工程中，尤其是水景部分很常见的质量通病，除 了用干挂形式外，其他形式的铺贴很难彻底根除泛碱问题。
泛碱的本质是水泥等粘结剂中的碱性成分通过水的作用在表 观面层沉积的白色粉末状晶体。
龙湖景观施工管理体系解读张超老师
龙湖景观全过程管理体系深度解读主讲:张超第一部分:龙湖景观背后的甲方思考 1. 5小时(时间可长可短)一、“生态美学,如画生活”背后,景观的终极意义1、客户内心深处追求——诗意栖居的向往2、景观行业意义二、“只为人生如画”,龙湖对景观的追求1、善待您一生——不忘初心的景观追求2、抓住客户内在需求——做客户需要的景观三、“导演”——甲方管理的定位1、甲方的定位——导演2、甲方能力——做甲方就是做管理景观沟通协调专业技能信息交圈计划编排3、资源的整合四|、研发施工一体化1、景观设计施工一体化的意义2、何谓景观设计施工一体化带着工程的视角去做研发,带着研发的视角去做工程3、龙湖景观一体化实施的成效五、持续做好景观——平台和体系的力量1、做好一个盘不叫竞争力,持续做好一片,才叫竞争力。
2、景观重要性,公司体系重视。
拓展景观空间。
3、景观部——具有需学习吸纳力和造血功能的景观平台4、平台和体系完善的带来的影响1、天下没有难做的景观,方法和路径2、景观水平的恒定,市场的刷新……第二部分,龙湖景观施工管理体系一、龙湖景观管控体系的特点20分钟1、管理理念完善——程系统化预防,全过程控制,以管理的思维去推进工程案例:不同企业对比2、平台搭建,效果落地提供保障案例:龙湖景观部整合景观(研发、工程、成本、资源)四个板块,为果落地提供强有力支撑。
3、组织支撑,景观重要性是公司的共识,外部支撑案例:其它专业对景观的意识4、分供方筛选和评价体系较为完善,为景观工程管控提供外部支撑案例:分工方评价体系二、龙湖景观工程管控理念——凡事预则立20分钟1、末端专业前段控制——景观施工管理的核心思想案例:设计阶段:以大学城项目为例施工阶段:源著项目景观施工梳理2、系统化预防、全过程控制设计阶段合约阶段施工阶段工程管理的631原则三、景观工程实施流程管理30分钟1、流程管理的意义2、龙湖景观实施流程案例:1、2、3四、景观工程质量管理A、工程质量管控的三大手段 2.5小时1、双重交底——研发信息充分传递1.1 施工反交底——景观专员向部门交底:效果信息的充分传递在景观工程环节至关重要,是抓管理的前控,是效果落地的先决条件。
龙湖交楼标准和精装修房交房标准
交楼标准和精装修房交房标准室内装修标准：建议以装修套叠的形式让客户选择，套餐的单位价格分300元／平方米和500元／平方米而种（三）、装修：1、装修标准说明（内部装修十大堂装修）根据市场论述得出，目前万科产品的装修界定为1500元/㎡、2000元/㎡、2500元/㎡三个标准，故本案既然定位城市中产阶段所需的终极平层居所，则以2500元/㎡装修费用作为每套户型的装修标准。
（以下分为厅、肘、功能间、构件、大堂五部分说明）。
(1)、厅客厅：地面铺设高级人理石或木地板，配木质踢脚线。
餐厅；地面大理石采用拼花图案，处理与客厅的过渡。
(3)、功能间卫生间：主卫：墙面采用大理石、地面铺设大理石，使用地暖。
其他卫生间：墙面采用抛光砖组合。
地面铺设玻化砖，天花为防水纸面石膏板配照明及浴霸。
洁具：所有洁具采用瑞士Laufen品牌或同级品、龙头采用G rohe品牌或同级品。
其它设备：大理石台面、镜子、卫浴小五金。
铺设地砖、栏杆为不锈钢玻璃栏杆(4)、构件门：入户门采用子母门，配送电子密码门锁及防监眼。
其余房门为木饰面门配送优质门锁（阳台与玻璃门除外）窗：采用高级双层中空玻璃、粉末喷涂铝合金窗地：大理石拼花地板或木制地板，部分空间可铺设地毯墙、顶：墙身、天花为乳胶漆饰面，局部纸面石膏板吊顶。
大户型：入户大堂的设计需走成稳路线并强调空间的私密感。
服务区与等待区也需要有各自独立的动线，使服务的行为不与业主的等待、会客行为相干扰。
小户型：入户大堂的设计必需简洁、宽敞，略小于大户型产品的大堂，但功能必需满足，尽可能在小空间内营造足够的空间感觉。
精装修房交房标准一·公用部分和公共系统1、主体结构主体采用框支剪力墙结构体系、半地下车库采用结构住宅标准层层高3 2米。
2、外墙面外墙面采用高级面砖和部分高级外墙涂料3、首层人堂入户架空大堂，局部与地下一层及车库连通。
地面铺砌进口大理石和高级地面砖，墙面高级乳胶漆，局部配以高级墙布。
龙湖地产景观设计剖析
目录一、前言 (2)二、龙湖地产企业背景综述及企业文化 (2)1.企业背景综述 (2)2.龙湖开发部分开发项目表 (3)3.企业文化 (5)三、业界眼中的龙湖地产 (5)四、龙湖景观阶段性成果管理体系 (6)五、龙湖景观设计施工全过程剖析 (9)●项目选择 (9)●龙湖郦江项目分析 (9)1.龙湖郦江项目信息 (9)2.规划设计分析 (11)2.1 项目总平面图及技术经济指标 (11)2.2 规划分区分析 (11)2.3 景观空间类型分析 (13)2.4 车行及人行系统分析 (13)2.5 地块水系分析 (14)3.成本分析及经济技术指标分析 (15)3.1 龙湖郦江花园洋房景观工程成本汇总表 (15)3.2 景观面积分析指标 (16)3.3 龙湖郦江花园洋房景观经济技术分析表 (18)3.4 景观工程造价分析表 (20)4.施工合同要点及施工过程控制 (20)4.1 施工分判 (20)4.2 龙湖施工合同附件及附表 (20)4.3龙湖施工合同要点分析及可参考部分总结 (21)5.实景效果分析 (23)5.1 典型花园洋房区域景观 (23)5.2景观细节分析 (25)六、研究成果 (26)1对我司景观专业发展的建议 (26)1.1 增进各地区公司交流 (26)1.2 景观标准化建设 (27)1.3 苗圃的建立及植物专项研发 (27)1.4 注重设计前期控制，调整软硬景比例 (28)1.5 努力培养景观方面的人才 (29)1.6 完善园林工程的管理制度、后期维护中加强物业公司参与力度 (30)2景观设计实施各阶段成本控制要点 (30)3龙湖项目实景 (33)4结语..................................................................................... 错误！未定义书签。
一、前言龙湖地产从一个豪不起眼的重庆本土企业到一个广受业界好评的全国知名地产品牌，龙湖有着许多的独到之处。
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饮水系统是分支供水系统（不同质量的水用不同的管路送入用户，现在常做的有一般生活用水系统、直饮水系统 和中水系统）的一部分，它是在纯水的基础上提出的更加适合人体饮用的水
4.4、下排油烟系统 下排油烟系统现在市场统称为集成灶。集成灶工作时，炒锅是内嵌入集成灶内，围着灶有一圈吸气口，抽油
烟机离灶距离更近，在5公分之内。吸油烟的效果更好。据说用集成灶炒辣椒闻不到呛味。但该技术还不成熟，尚 有许多不完善之处。市场褒贬不一。但其创新的改革了厨房传统抽油烟机位置，使厨房的美观新颖大大加强。
实现干湿分区，一般情况下 浴缸、洗面台和座便器是放在一 个房间里，而我们可以将它们隔 离开，分别设计成独立私密的空 间，更整洁易打扫。
AV设备的方案中，在布局设 计阶段时，设计一系列的智能化 产品，既能把各种配线都事先预 埋在墙壁中，也能把各种影音设 备或扬声器等都设置在最佳的位 置
在整个卧室设计方案中，也 可以把DVD播放器设置在床头边， 使客户随手就能操控DVD。当然， 各种配线都隐藏在床边或墙壁中， 使卧室保持整洁。
3、如何选择工业化的专业设计与施工；
基础施工+主材产品+工业化部品+流程管理
如果说卫生洁具在完成采购后，可以直接让装修施工单位按设计图纸安装的话，那么固定衣橱、室内门及门 套等部品的安装就不能简单地让普通的装修施工单位来施工、制作了。这同样应该由专业的家具制造商来完成设 计和施工安装。因为一个楼盘，少则几百套房子，多则几千套房子，一种住宅装修部品的数量可能就成千上万， 只有由专业的部品制造商才能保质保量、按时完成施工任务，并达到设计要求。】
核心提示：户型方案中一定要严格做好家具布置图！
2.2 户型细化设计阶段容易忽略的内容
1) 精装修方案设计可能对原建筑平面进行修改，请将修改情况及时告知技术部并通知施工图设计单位进行调整；同 时，技术部如建筑方案调整，也应及时通知装修设计部门，保持图纸的一致性，避免重复、差错；
2) 精装修方案设计还应注意结构的影响，如梁高及位置等，特别是有梁的房间应注意净高、设备安装等，如退台下 层的厨房间、卫生间等。如果梁能上翻应尽量提请结构设计考虑上翻；柱的大小家俱的布置影响也较大，应引起足够 重视；
3) 精装修方案设计应达到一定的深度，对家俱、电器布置应明确，楼地面、天棚、墙面等做法明确，主要材料/部品 应提供样品或图片，便于其他部门对装修风格的认定及成本估算的审定；
4) 对有些部品的设计应提前，如厨柜设计，由于受燃气管、表的影响，可能对厨柜设计进行调整，进而影响水槽位 置、排水管位置等；
5) 为考虑施工方便、成本控制，对卫生间淋浴房、厨房厨柜设计尽量做到规格统一； 6) 方案设计阶段容易忽略成本核算，建议在设计任务书中应明确成本控制要求并要求提交成本估算清单。
经济价值、技术最成熟且已商业化的一项应用产品。 太阳能热水系统的分类以加热循环方式可分为：自然循环式 太阳能热水器、强制循环式太阳能热水系统、储置式太阳能热水器等三种.
4.3、直饮水系统 直饮水即指可以直接饮用的水。直饮水去除了水中悬浮物、异味、病毒、有害离子、致癌、致突变、致畸等对
人体有害的物质。采用变频稳压供水设备和循环回流管网，当用户不需用水时，水也在不断地流动、循环，避免 在管道中停留而引发二次污染。用户拧开专用的直饮水龙头即可放心直接饮用，水质纯净、新鲜、甘甜可口。 直
2.3户型细化设计功能空间设计标准
2.4、 户型细化设计阶段节点举例：
考虑收纳功能时，必须事 先了解客户现有行李量、衣物量、 书籍量、鞋及雨伞的数量，在此 基础上再根据未来置物的可能性 给出最适合客户的收纳方案
卫浴方案时，运用特殊施工 方法能提高台面，更重要的是还 可以改变排水位置。从这里可以 看到新生活的质量体现
阳台圈梁影响阳台标高 及晾衣架不能安装
卫生间有断梁外露
凹位无法施工照 片
室内客厅天花 梁多
2、装修细化设计阶段需要注意的问题；
2.1、 户型方细化设计阶段重要关注节点：
a、厨房的布置（流程布置、配置布置、水电预埋定位等）； b、卫生间的布置（洁具布置、小电器布置、更衣壁橱的布置、水电预埋定位等）； c、入口玄关空间的预留，收纳系统的布置； d、厅、房家具布置方案、空调机位布置方案（确定电气、弱电定位等）； e、洗衣机、拖布池等布置（上水、下水的布置）； f、室外空调架的定位（与预留洞及建筑立面紧密相关）；
4.5、中央吸尘系统 中央吸尘系统由吸尘主机、管网、吸尘插口、吸尘组件组成。吸尘主机置于建筑物的机房、阳台、车库、设备
间内（或室外）。主机通过网管与每个房间的吸口相连接，在进行清洁工作时将吸尘组件插入吸口，有害气体与 灰尘通过真空吸尘管道，将室内且有害的灰尘吸到大容量的垃圾袋中。操作简单，避免了噪音对室内的影响，避 免了灰尘带来的二次污染且彻底的清除了体积较小污染。
可由专业制造商完成的施工内容： 橱柜工程、门及门套工程、木地板工程、固定家具工程、家用电器安装及调试、空调及装修住宅中新技术、新材料、新设备的选择；
4.1、新风系统 新风系统是由风机、进风口、排风口及各种管道和接头组成。安装在吊顶内的风机通过管道与一系列的排风
口相连，风机启动，室内受污染的空气经排风口及风机排往室外，使室内形成负压，室外新鲜空气便经安装在窗 框上方（窗框与墙体之间）的进风口进入室内，从而使室内人员可呼吸到高品质的新鲜空气。
4.2、太阳能热水系统 太阳能热水系统是利用太阳能集热器，收集太阳辐射能把水加热的一种装置，是目前太阳热能应用发展中最具
4.6、小型中央空调系统 小型中央空调系统也称家用中央空调系统，是基于大型中央空调机组的小型化，单机一般适用于300平米以下
1.5. 户型设计阶段问题举例
建筑设计在室内空间的一些细节问题上，应从美观、人性化、施工因素等方面加强重 视。实际项目，有些户型的卫生间、客厅都出现了一些外露断梁、十字梁，对整个空间美 观及使用都有一定的影响；另外，阳台的梁也很多，不能安装晾衣架，不实用；还有在卧 室落地窗处出现许多无法进行施工操作的“死角”空间。
4.4、下排油烟系统 下排油烟系统现在市场统称为集成灶。集成灶工作时，炒锅是内嵌入集成灶内，围着灶有一圈吸气口，抽油
烟机离灶距离更近，在5公分之内。吸油烟的效果更好。据说用集成灶炒辣椒闻不到呛味。但该技术还不成熟，尚 有许多不完善之处。市场褒贬不一。但其创新的改革了厨房传统抽油烟机位置，使厨房的美观新颖大大加强。
实现干湿分区，一般情况下 浴缸、洗面台和座便器是放在一 个房间里，而我们可以将它们隔 离开，分别设计成独立私密的空 间，更整洁易打扫。
AV设备的方案中，在布局设 计阶段时，设计一系列的智能化 产品，既能把各种配线都事先预 埋在墙壁中，也能把各种影音设 备或扬声器等都设置在最佳的位 置
在整个卧室设计方案中，也 可以把DVD播放器设置在床头边， 使客户随手就能操控DVD。当然， 各种配线都隐藏在床边或墙壁中， 使卧室保持整洁。
3、如何选择工业化的专业设计与施工；
基础施工+主材产品+工业化部品+流程管理
如果说卫生洁具在完成采购后，可以直接让装修施工单位按设计图纸安装的话，那么固定衣橱、室内门及门 套等部品的安装就不能简单地让普通的装修施工单位来施工、制作了。这同样应该由专业的家具制造商来完成设 计和施工安装。因为一个楼盘，少则几百套房子，多则几千套房子，一种住宅装修部品的数量可能就成千上万， 只有由专业的部品制造商才能保质保量、按时完成施工任务，并达到设计要求。】
核心提示：户型方案中一定要严格做好家具布置图！
2.2 户型细化设计阶段容易忽略的内容
1) 精装修方案设计可能对原建筑平面进行修改，请将修改情况及时告知技术部并通知施工图设计单位进行调整；同 时，技术部如建筑方案调整，也应及时通知装修设计部门，保持图纸的一致性，避免重复、差错；
2) 精装修方案设计还应注意结构的影响，如梁高及位置等，特别是有梁的房间应注意净高、设备安装等，如退台下 层的厨房间、卫生间等。如果梁能上翻应尽量提请结构设计考虑上翻；柱的大小家俱的布置影响也较大，应引起足够 重视；
3) 精装修方案设计应达到一定的深度，对家俱、电器布置应明确，楼地面、天棚、墙面等做法明确，主要材料/部品 应提供样品或图片，便于其他部门对装修风格的认定及成本估算的审定；
4) 对有些部品的设计应提前，如厨柜设计，由于受燃气管、表的影响，可能对厨柜设计进行调整，进而影响水槽位 置、排水管位置等；
5) 为考虑施工方便、成本控制，对卫生间淋浴房、厨房厨柜设计尽量做到规格统一； 6) 方案设计阶段容易忽略成本核算，建议在设计任务书中应明确成本控制要求并要求提交成本估算清单。
经济价值、技术最成熟且已商业化的一项应用产品。 太阳能热水系统的分类以加热循环方式可分为：自然循环式 太阳能热水器、强制循环式太阳能热水系统、储置式太阳能热水器等三种.
4.3、直饮水系统 直饮水即指可以直接饮用的水。直饮水去除了水中悬浮物、异味、病毒、有害离子、致癌、致突变、致畸等对
人体有害的物质。采用变频稳压供水设备和循环回流管网，当用户不需用水时，水也在不断地流动、循环，避免 在管道中停留而引发二次污染。用户拧开专用的直饮水龙头即可放心直接饮用，水质纯净、新鲜、甘甜可口。 直
2.3户型细化设计功能空间设计标准
2.4、 户型细化设计阶段节点举例：
考虑收纳功能时，必须事 先了解客户现有行李量、衣物量、 书籍量、鞋及雨伞的数量，在此 基础上再根据未来置物的可能性 给出最适合客户的收纳方案
卫浴方案时，运用特殊施工 方法能提高台面，更重要的是还 可以改变排水位置。从这里可以 看到新生活的质量体现
阳台圈梁影响阳台标高 及晾衣架不能安装
卫生间有断梁外露
凹位无法施工照 片
室内客厅天花 梁多
2、装修细化设计阶段需要注意的问题；
2.1、 户型方细化设计阶段重要关注节点：
a、厨房的布置（流程布置、配置布置、水电预埋定位等）； b、卫生间的布置（洁具布置、小电器布置、更衣壁橱的布置、水电预埋定位等）； c、入口玄关空间的预留，收纳系统的布置； d、厅、房家具布置方案、空调机位布置方案（确定电气、弱电定位等）； e、洗衣机、拖布池等布置（上水、下水的布置）； f、室外空调架的定位（与预留洞及建筑立面紧密相关）；
4.5、中央吸尘系统 中央吸尘系统由吸尘主机、管网、吸尘插口、吸尘组件组成。吸尘主机置于建筑物的机房、阳台、车库、设备
间内（或室外）。主机通过网管与每个房间的吸口相连接，在进行清洁工作时将吸尘组件插入吸口，有害气体与 灰尘通过真空吸尘管道，将室内且有害的灰尘吸到大容量的垃圾袋中。操作简单，避免了噪音对室内的影响，避 免了灰尘带来的二次污染且彻底的清除了体积较小污染。
可由专业制造商完成的施工内容： 橱柜工程、门及门套工程、木地板工程、固定家具工程、家用电器安装及调试、空调及装修住宅中新技术、新材料、新设备的选择；
4.1、新风系统 新风系统是由风机、进风口、排风口及各种管道和接头组成。安装在吊顶内的风机通过管道与一系列的排风
口相连，风机启动，室内受污染的空气经排风口及风机排往室外，使室内形成负压，室外新鲜空气便经安装在窗 框上方（窗框与墙体之间）的进风口进入室内，从而使室内人员可呼吸到高品质的新鲜空气。
4.2、太阳能热水系统 太阳能热水系统是利用太阳能集热器，收集太阳辐射能把水加热的一种装置，是目前太阳热能应用发展中最具
4.6、小型中央空调系统 小型中央空调系统也称家用中央空调系统，是基于大型中央空调机组的小型化，单机一般适用于300平米以下
1.5. 户型设计阶段问题举例
建筑设计在室内空间的一些细节问题上，应从美观、人性化、施工因素等方面加强重 视。实际项目，有些户型的卫生间、客厅都出现了一些外露断梁、十字梁，对整个空间美 观及使用都有一定的影响；另外，阳台的梁也很多，不能安装晾衣架，不实用；还有在卧 室落地窗处出现许多无法进行施工操作的“死角”空间。