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第七章投资性房地产（二）第三节投资性房地产的后续计量一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产1.计提折旧或进行摊销时借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧（摊销）2.计提减值准备时借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备3.取得租金收入借：银行存款贷：其他业务收入【例题·单选题】甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。
自20×1年1月1日起，甲公司将一项投资性房地产出租给某单位，租期为4年，每年收取租金650万元。
该投资性房地产原价为12 000万元，预计使用年限为40年，预计净残值为零；至20×1年1月1日已使用10年，累计折旧 3 000万元。
20×1年12月31日，甲公司在对该投资性房地产进行减值测试时，发现该投资性房地产的可收回金额为8 800万元。
假定不考虑相关税费，该投资性房地产对甲公司20×1年利润总额的影响金额为( )万元。
A.250B.350C.450D.650【答案】B【解析】20×1年计提折旧=（12 000-3 000）/（40-10）=300（万元），20×1年12月31日计提减值准备前投资性房地产账面价值=（12 000-3 000）-300=8 700（万元），因可收回金额为8 800万元，所以不需计提减值准备。
该投资性房地产对甲公司20×1年利润总额的影响金额=650-300=350（万元）。
二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产（一）科目设置1.投资性房地产——成本——公允价值变动2.公允价值变动损益（二）采用公允价值模式计量的前提条件企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
【提示】（1）在极少数情况下，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业，有证据表明，当企业首次取得某项非在建投资性房地产（或某项现有房地产在改变用途后首次成为投资性房地产）时，该投资性房地产公允价值不能持续可靠取得的，应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并假设无残值。
CPA《会计》复习笔记：投资性房地产和资产减值本篇所需记忆的内容如下：1、为生产商品提供劳务或者经营管理而持有的房地产，属于自用房地产，不属于投资性房地产。
投资房地产的范围包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。
2、对于房地产开发企业来说：（1）土地使用权计入无形资产的，比如建造自用的办公楼，那么就作为无形资产核算，在办公楼建造期间的摊销计入在建工程成本，建成之后计入当期损益（一般是管理费用）；（2）土地使用权作为企业存货的，比如建造住宅小区，那么与建造的住宅小区一起作为企业的存货，是开发成本的一部分，建造期间不摊销，建成之后与住宅小区一起作为存货核算，不摊销；如果住宅小区卖出去了，也不用做相关处理；（3）土地使用权作为投资性房地产核算的，比如购入土地使用权的时候就决定建成之后的建筑物对外出租，那么从购入的时候土地使用权就是作为投资性房地产核算，在建造期间不摊销，建成之后的摊销计入其他业务成本；3、对于普通企业来说：如果土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建造物的，土地使用权作为无形资产核算，建造期间，土地使用权的摊销计入工程成本，工程完工之后，其摊销计入当期损益；如果外购的房屋建筑物与土地使用权无法合理区分的，那么都作为固定资产核算。
3、出租日转换为以公允价值模式计量的投资性房地产，租赁期开始日应按照当日的公允价值确认投资性房地产的入账价值，公允价值大于账面价值的差额计入其他综合收益。
4、出租办公楼取得的租金收入应当计入其他业务收入。
5、无论是采用成本模式还是公允价值模式进行后续计量，投资性房地产进入改扩建或装修阶段后，应将其账面价值转入“投资性房地产——在建”科目。
6、企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产核算，再开发期间不计提折旧或摊销。
7、公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产，应当按照转换当日的公允价值作为转换后的入账价值。
会计（三）投资性房地产期末计量和记录注意：（1）计提投资性房地产减值后，按计提减值后的账面价值重新计算确定以后期间的折旧额或摊销额。
（2）投资性房地产减值损失一经确定，在以后期间不得转回，待处置时予以转销。
（四）投资性房地产用途转换的计量和记录⒈投资性房地产用途转换的条件⒈投资性房地产用途转换的形式（1）投资性房地产转为非投资性房地产①成本模式下的转换——投资性房地产转换为固定资产借：固定资产贷：投资性房地产（账面余额）借：投资性房地产累计折旧（账面余额）贷：累计折旧借：投资性房地产减值准备（账面余额）贷：固定资产减值准备①成本模式下的转换——投资性房地产转换为无形资产借：无形资产贷：投资性房地产（账面余额）借：投资性房地产累计摊销（账面余额）贷：累计摊销借：投资性房地产减值准备（账面余额）贷：无形资产减值准备①成本模式下的转换——投资性房地产转换为存货借：开发产品投资性房地产累计折旧（账面余额）投资性房地产累计摊销（账面余额）投资性房地产减值准备（账面余额）贷：投资性房地产②公允价值模式下的转换—投资性房地产转换为固定资产借：固定资产（转换日公允价值）（或贷：）公允价值变动损益（差额）贷：投资性房地产——成本（账面余额）（或借：）——公允价值变动（账面余额）②公允价值模式下的转换—投资性房地产转换为无形资产借：无形资产（转换日公允价值）（或贷：）公允价值变动损益（差额）贷：投资性房地产——成本（账面余额）（或借：）——公允价值变动（账面余额）②公允价值模式下的转换—投资性房地产转换为存货借：开发产品（转换日公允价值）（或贷：）公允价值变动损益（差额）贷：投资性房地产——成本（账面余额）（或借：）——公允价值变动（账面余额）（1）非投资性房地产转为投资性房地产①成本模式下的转换——固定资产转换为投资性房地产借：投资性房地产贷：固定资产（账面余额）借：累计折旧（账面余额）贷：投资性房地产累计折旧借：固定资产减值准备（账面余额）贷：投资性房地产减值准备①成本模式下的转换——无形资产转换为投资性房地产借：投资性房地产贷：无形资产（账面余额）借：累计摊销（账面余额）贷：投资性房地产累计摊销借：无形资产减值准备（账面余额）贷：投资性房地产减值准备①成本模式下的转换——存货转换为投资性房地产借：投资性房地产存货跌价准备（账面余额）贷：开发产品（账面余额）②公允价值模式下的转换——固定资产转换为投资性房地产转换日公允价值＞账面价值借：投资性房地产——成本（转换日公允价值）累计折旧（账面余额）固定资产减值准备（账面余额）贷：固定资产（账面余额）资本公积——其他资本公积（差额）转换日公允价值＜账面价值借：投资性房地产——成本（转换日公允价值）累计折旧（账面余额）固定资产减值准备（账面余额）公允价值变动损益（差额）贷：固定资产（账面余额）②公允价值模式下的转换——无形资产转换为投资性房地产转换日公允价值＞账面价值借：投资性房地产——成本（转换日公允价值）累计摊销（账面余额）无形资产减值准备（账面余额）贷：无形资产（账面余额）资本公积——其他资本公积（差额）转换日公允价值＜账面价值借：投资性房地产——成本（转换日公允价值）累计摊销（账面余额）无形资产减值准备（账面余额）公允价值变动损益（差额）贷：无形资产（账面余额）②公允价值模式下的转换——存货转换为投资性房地产转换日公允价值＞账面价值借：投资性房地产——成本（转换日公允价值）存货跌价准备（账面余额）贷：开发产品（账面余额）资本公积——其他资本公积（差额）转换日公允价值＜账面价值借：投资性房地产——成本（转换日公允价值）存货跌价准备（账面余额）公允价值变动损益（差额）贷：开发产品（账面余额）投资性房地产学习效果检测（三）资料：20×8年3月10日，甲房地产开发公司与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业。
2020年注册会计师考试知识点：《会计》第七章（2）投资性房地产的后续计量：1.成本模式：采用成本模式计量的建筑物的后续计量：按固定资产的相关规定实行后续计量，按期(月)计提折旧，存有减值迹象的，按照资产减值的相关规定处理;采用成本模式计量的土地使用权的后续计量：按无形资产的相关规定实行后续计量，按期(月)摊销，存有减值迹象的，按照资产减值的相关规定处理。
2.公允价值模式：不对投资性房地产计提折旧或实行摊销;以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益(公允价值变动损益);会计处理如下：借：投资性房地产——公允价值变动贷：公允价值变动损益或做相反分录。
3. 计量模式的变更同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产实行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。
(1)成本模式转为公允价值模式的，理应作为会计政策变更处理。
将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益(盈余公积和未分配利润)。
借：投资性房地产——成本——公允价值变动投资性房地产累计折旧(摊销)贷：投资性房地产递延所得税资产或负债(或借记)盈余公积(或借记)利润分配——未分配利润(或借记)(2)已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
投资性房地产的转换：1.成本模式下的转换：①投资性房地产转换为非投资性房地产：A.投资性房地产转换为自用房产将投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目。
借：固定资产投资性房地产累计折旧投资性房地产减值准备贷：投资性房地产累计折旧固定资产减值准备B.投资性房地产转换为存货借：开发产品(原投资性房地产的账面价值)投资性房地产累计折旧贷：投资性房地产②非投资性房地产转换为投资性房地产：A.作为存货的房地产转换为投资性房地产借：投资性房地产(存货在转换日的账面价值)存货跌价准备(已计提的跌价准备)贷：开发产品(账面余额)B.自用房地产转换为投资性房地产借：投资性房地产累计折旧或累计摊销固定资产减值准备或无形资产减值准备贷：固定资产或无形资产投资性房地产累计折旧(摊销)投资性房地产减值准备2.公允价值模式的转换：①投资性房地产转换为非投资性房地产理应以其转换当日的公允价值作为自用房地产或存货的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益(公允价值变动损益)。
第七章投资性房地产第一节投资牲房地产的特征与范围一．投资性房地产的定义及特征为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
（能够单独计量和出售）二．投资性房地产的范围1.包括①. 已出租的土地使用权：出让或转让方式取得，经营租赁方式出租②．持有并准备增值后转让的土地使用权③．已出租的建筑物：拥有产权，以经营租赁方式出租2.不包括①. 经营租赁方式租入土地使用权再转租给其它单位②．尚未开发完工的商场不属于“空置建筑物”③．自用房地产④．作为存货的房地产⑤．企业拥有并自行经营的旅馆饭店似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营租出且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签定租赁协议，也应视为投资性房地产企业将建筑物出租,按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的,应当将该建筑物确认为投资性房地产。
第二节投资性房地产的确认和初始计量一．投资性房地产的确认和初始计量1.外购:（购入房地产的同时开始对外出租或用于资本增值）包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其它支出*.购入的房地产，部分用于出租(或资本增值)、部分自用应当予以单独确认的,按2. 自行建造:土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其它费用和分摊的间接费用等。
由“在建工程”或“开发成本”转入。
（非正*.包括首次取得的在建投资性房地产二．与投资性房地产有关的后续支出1.资本化的后续支出①．改建、扩建或装修：满足确认条件应资本化；②．进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间应继续将其作为投资性房地产（投资性房地产——厂房(在建)）；开发期间不计提折旧或摊销。
2.费用化的后续支出进行日常维护发生一些支出。
在发生后续支出时，借记“其它业务成本”等科目，贷记“银行存款”等科目第三节投资性房地产的后续计量*.应采用成本模式，满足特定条件时也可以采用公允价值模式。
但，同一企业只能采用一种模式,不得同时采用两种模式。
第七章投资性房地产定义特征与范围定义：投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。
房地产是房产和地产的总称。
房产就是建筑物，也称不动产；地产就是土地，准确地说，是土地使用权。
房地产可以分为两类：一类是自己使用，作为固定资产和无形资产来核算；另一类是用于出租，作为投资性房地产核算。
特征：1.投资性房地产是一种经营活动；1.投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于企业作为生产经营场所的房地产和房地产开发企业用于销售的房地产。
3.投资性房地产有两种计量模式，一是成本模式，二是公允价值计量模式。
范围：1.已出租的土地使用权：计划用于出租但尚末出租的不是。
2.持有并准备增值后转让的土地使用权：闲置土地不属于3.已出租的建筑物：房产是，机器设备不是，是固定资产A，用于出租的建筑物是企业拥有产权的建筑物，转租的不是B，是与其他方签订了协议，约定以经营方式出租（不是融资）的建筑物。
通常情况下，持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明用于经营租出且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚末签定租赁协议，也应视为投资性房地产。
（注意：这里有变化）空置建筑物是指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物。
C，企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。
D，某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。
下列几个不属于投资性房地产：1.自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。
例如，企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆饭店不确认为投资性房地产。
第七章投资性房地产投资性房地产1、题目解析：（1）D出租给本企业职工居住的宿舍不属于投资性房地产，见教材p109（2）A只有出租给B公司的办公楼属于投资性房地产。
2013年6月1日会计分录如下：借：投资性房地产 8000贷：开发成本 80002、题目解析：（1）A（2）B2013年6月30日借：投资性房地产——在建 2250投资性房地产累计折旧 750贷：投资性房地产 3000发生后续支出时借：投资性房地产——在建 400其他业务成本 100贷：银行存款 5002013年12月31日借：投资性房地产 2650贷：投资性房地产——在建 2650（3）C2013年1-6月计提折旧，7-12月改良期间不计提折旧。
后续支出中费用化支出为100万元。
3000÷2×6/12+100=175万元3、题目解析：（1）A（2）2013年1月1日转换日借：投资性房地产——成本 580投资性房地产累计折旧 50贷：投资性房地产500 盈余公积利润分配——未分配利润4、题目解析：（1）B一般情况下投资性房地产的初始计量日为租赁期开始日。
但本题特殊，董事会做出了专项决议，可以提前确认投资性房地产。
具体规定参见教材p110。
（2）A2013年4月10日转换日会计分录：借：投资性房地产——成本 10000累计折旧 1500贷：固定资产 8000资本公积——其他资本公积 35005、题目解析：（1）D（2）C借：银行存款 2400贷：其他业务收入 2400借：其他业务成本 2100贷：投资性房地产——成本 2000投资性房地产——公允价值变动 100借：公允价值变动损益 100贷：其他业务成本 1006、题目解析：（1）AC借：投资性房地产——成本 3200累计折旧 1000固定资产减值准备 500公允价值变动损益 300贷：固定资产 5000（2）ABE借：银行存款 350贷：其他业务收入 350借：投资性房地产——公允价值变动 300贷：公允价值变动损益300130（3）ABCDE2011年借：公允价值变动损益 200贷：投资性房地产——公允价值变动 200借：银行存款 350贷：其他业务收入 3502012年借：公允价值变动损益 400贷：投资性房地产——公允价值变动 400借：银行存款 350贷：其他业务收入 350（4）ABE借：银行存款 2800贷：其他业务收入 2800借：其他业务成本 2900投资性房地产——公允价值变动 300贷：投资性房地产——成本 3200借：其他业务成本 300（后续计量期间）+300（初始计量日） 贷：公允价值变动损益 6007、本题考点：后续计量模式的变更及其处置，题目解析：2012年1月1日借：投资性房地产——成本 4500投资性房地产累计折旧 500投资性房地产减值准备 300贷：投资性房地产 5000盈余公积 300×10%=30利润分配——未分配利润 300×90%=2702012年12月31日借：公允价值变动损益 300贷：投资性房地产——公允价值变动 3002013年1月1日借：银行存款 4000贷：其他业务收入 4000借：其他业务成本 4200投资性房地产——公允价值变动 300贷：投资性房地产——成本 4500借：其他业务成本 300贷：公允价值变动损益 3008、题目解析：（1）2012年1月1日借：投资性房地产 5000累计折旧 1800贷：投资性房地产累计折旧 1800固定资产 5000（2）2012年12月31日日常维护费用借：其他业务成本 90贷：银行存款 90收取租金借：银行存款 500贷：其他业务收入 500计提折旧借：其他业务成本 5000/25=200贷：投资性房地产累计折旧 200期末减值测试借：资产减值损失 (3200-200)-2700=300 贷：投资性房地产减值准备 300（3）2013年再开发借：投资性房地产——在建 2700投资性房地产累计折旧 1800+200投资性房地产减值准备 300贷：投资性房地产 5000借：投资性房地产——在建 350其他业务成本 50贷：银行存款 400借：投资性房地产 3050贷：投资性房地产——在建 3050（4）2013年12月31日借：银行存款 325贷：其他业务收入 325借：其他业务成本 3050/20×6/12 贷：投资性房地产累计折旧 76.25。
第七章投资性房地产（一）本章考情分析本章主要阐述投资性房地产的确认、计量和记录问题。
分数5分左右，属于比较重要章节。
本章近三年主要考点：（1）处置投资性房地产影响利润总额的计算；（2）投资性房地产的核算（2014年综合题）。
本章应关注的主要问题：（1）投资性房地产的范围；（2）投资性房地产后续计量模式变更的会计处理；（3）投资性房地产转换的会计处理；（4）本章内容可以和债务重组、非货币性资产交换、资产减值、会计差错等内容结合出题。
2015年教材主要变化非投资性房地产转换为以公允价值模式计量的投资性房地产，转换日公允价值大于账面价值的差额由记入“资本公积——其他资本公积”科目变更为记入“其他综合收益”科目主要内容第一节投资性房地产的特征与范围第二节投资性房地产的确认和初始计量第三节投资性房地产的后续计量第四节投资性房地产的转换和处置第一节投资性房地产的特征与范围一、投资性房地产的定义及特征投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
投资性房地产应当能够单独计量和出售。
二、投资性房地产的范围范围注意问题已出租的土地使用权（1）企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类；（2）以经营租赁方式租入再转租给其他单位的房地产也不属于投资性房地产持有并准备增值后转让的土地使用权按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于投资性房地产已出租的建筑物（1）是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物；（2）对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，只有企业管理当局（董事会或类似机构）作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也可视为投资性房地产【提示】下列各项不属于投资性房地产：（1）自用房地产即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。
例如：企业出租给本企业职工居住的房屋；企业拥有并自行经营的旅馆饭店；企业自用的办公楼、生产车间厂房等。
会计第七章投资性房地产本章重点关注的考试内容一、投资性房地产的确认二、投资性房地产的计量和记录一、投资性房地产的确认（一）投资性房地产的确认条件投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
同时满足两个条件：（1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量（二）投资性房地产的范围⒈已出租的建筑物。
⒉已出租的土地使用权。
⒊持有并准备增值后转让的土地使用权。
（二）投资性房地产的范围⒈已出租的建筑物注意:（1）计划用于经营出租，但尚未出租的自用建筑物，不属于投资性房地产。
但是企业持有以备经营出租的空闲建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产。
“空置建筑物”，是指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物。
（2）经营租入再转租，且收取租金的建筑物不属于投资性房地产。
（3）已经营出租，但租赁期届满暂时空置，但继续用于经营出租的建筑物，仍作为投资性房地产。
⒉已出租的土地使用权（1）计划用于经营出租，但尚未出租的自用土地使用权，不属于投资性房地产。
（2）经营租入再转租，且收取租金的土地使用权，不属于投资性房地产。
（3）已经营出租，但租赁期届满暂时空置，但继续用于经营出租的土地使用权，仍作为投资性房地产。
⒊持有并准备增值后转让的土地使用权闲置土地不属于持有并准备增值转让的土地使用权，不能作为投资性房地产。
根据《闲置土地处置办法》（中华人民共和国国土资源部令第5号）的规定，闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。
一、投资性房地产的确认（三）不属于投资性房地产的范围⒈自用房地产。
⒉作为存货的房地产。
⒊根据具体情况加以判断的项目。
第七章投资性房地产（三）第四节投资性房地产的转换和处置一、投资性房地产的转换投资性产房地采用公允价值计量模式的房地产转换如下图所示：【教材例7-5】20×8年10月15日，甲企业因租赁期满，将出租的写字楼收回，开始作为办公楼用于本企业的行政管理。
20×8年10月15日，该写字楼的公允价值为4 800万元。
该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为4 750万元，其中，成本为4 500万元，公允价值变动为增值250万元。
甲企业的账务处理如下：借：固定资产48 000 000贷：投资性房地产——成本45 000 000——公允价值变动 2 500 000公允价值变动损益 500 000【教材例7-6】甲房地产开发企业将其开发的部分写字楼用于对外经营租赁。
20×8年10月15日，因租赁期满，甲企业将出租的写字楼收回，并作出书面决议，将该写字楼重新开发用于对外销售，即由投资性房地产转换为存货，当日的公允价值为5 800万元。
该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为5 600万元，其中，成本为5 000万元，公允价值增值为600万元。
甲企业的账务处理如下：借：开发产品58 000 000贷：投资性房地产——成本50 000 000——公允价值变动 6 000 000公允价值变动损益 2 000 000【教材例7-7】20×8年3月10日，甲房地产开发公司与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业。
租赁期开始日为20×8年4月15日。
20×8年4月15日，该写字楼的账面余额45 000万元，公允价值为47 000万元。
20×8年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为48 000万元。
甲企业的账务处理如下：（1）20×8年4月15日：借：投资性房地产——成本 470 000 000贷：开发产品 450 000 000其他综合收益20 000 000（2）20×8年12月31日：借：投资性房地产——公允价值变动10 000 000贷：公允价值变动损益10 000 000【教材例7-8】20×8年6月，甲企业打算搬迁至新建办公楼，由于原办公楼处于商业繁华地段，甲企业准备将其出租，以赚取租金收入。
第七章投资性房地产定义特征与范围定义：投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。
房地产是房产和地产的总称。
房产就是建筑物，也称不动产；地产就是土地，准确地说，是土地使用权。
房地产可以分为两类：一类是自己使用，作为固定资产和无形资产来核算；另一类是用于出租，作为投资性房地产核算。
特征：1.投资性房地产是一种经营活动；1.投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于企业作为生产经营场所的房地产和房地产开发企业用于销售的房地产。
3.投资性房地产有两种计量模式，一是成本模式，二是公允价值计量模式。
范围：1.已出租的土地使用权：计划用于出租但尚末出租的不是。
2.持有并准备增值后转让的土地使用权：闲置土地不属于3.已出租的建筑物：房产是，机器设备不是，是固定资产A，用于出租的建筑物是企业拥有产权的建筑物，转租的不是B，是与其他方签订了协议，约定以经营方式出租（不是融资）的建筑物。
通常情况下，持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明用于经营租出且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚末签定租赁协议，也应视为投资性房地产。
（注意：这里有变化）空置建筑物是指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物。
C，企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。
D，某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。
下列几个不属于投资性房地产：1.自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。
例如，企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆饭店不确认为投资性房地产。
2.作为存货的房地产：一般指房地产开发企业注意：企业持有并准备增值后转让的建筑物，不属于投资性房地产，好好的房子盖好不用确认确认条件：1、企业能够取得与该项投资性房地产相关的租金收入或增值收益；2、该项投资性房地产的成本能够可靠地计量。
确认时间： 1.已出租的土地使用权：租赁期开始日2.持有并准备增值后转让的土地使用权：管理当局书面决议日3.已出租的建筑物：租赁期开始日（空置建筑物管理当局书面决议日）初始计量（历史成本）外购成本模式计量，成本包括购买价款，相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
如果部分用于出租，部分自用的，应按不同部分的公允价值占公允价值总额的比例将成本在不同部分之间进行合理分配。
成本模式公允价值模式借：投资性房地产贷：银行存款借：投资性房地产-成本贷：银行存款注意：只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。
企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。
自行建造成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费，建造成本，应予资本化的借款费用，支付的其他费用和分摊的间接费用等。
建造过程中发生的非正常损失直接计入当期损益，不计入建造成本。
借：投资性房地产贷：在建工程（非房地产开发企业）开发成本（房地产开发企业）银行存款等借：投资性房地产-成本贷：在建工程（非房地产开发企业）开发成本（房地产开发企业）银行存款等后续支出资本化支出与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本。
企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。
注意：处理同固定资产改扩建，但不通过“在建工程”1.转销借：投资性房地产—在建投资性房地产累计折旧（摊销）贷：投资性房地产2.资本化支出借：投资性房地产—在建贷：银行存款等3.完工借：投资性房地产贷：投资性房地产—在建1.转销借：投资性房地产-在建贷：投资性房地产-成本----公允价值变动2.资本化支出借：投资性房地产-在建贷:银行存款等3.完工借：投资性房地产-成本贷：投资性房地产-在建费用化支出不满足确认条件的，计入当期损益借：其他业务成本贷：银行存款等后续计量后续计量模式的选择：企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，满足特定条件时也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
成本模式公允模式房产的同固定资产的处理，地产的同无形资产处理1.计提折旧时：借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧（摊销）2.租金收入：借：银行存款（或其他应收款）贷：其他业务收入3.计提减值准备---减值不能转回借:资产减值损失贷：投资性房地产减值准备采用公允价值进行后续计量的条件①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。
②企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
1、租金收入借：银行存款贷：其他业务收入2、.资产负债表日：借或贷：投资性房地产—公允价值变动贷或借：公允价值变动损益注意：1、企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
2、企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。
3、在极少数情况下，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业，有证据表明，当企业首次取得某项非在建投资性房地产(或某项现有房地产在改变用途后首次成为投资性房地产)时，该投资性房地产公允价值不能持续可靠取得的，应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并假设无残值。
4、采用公允价值模式进行后续计量的企业，对于在建投资性房地产（包括企业首次取得的在建投资性房地产），如果其公允价值无法可靠确定但预期该房地产完工后的公允价值能够持续取得的，应当以成本计量该在建投资性房地产，其公允价值能够可靠计量时或其完工后（两者孰早），再以公允价值计量。
5、公允模式下不计提折旧也不摊销，应当以资产负债表日的公允价值为基础调整账面价值，公允与账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）模式变更1.成本模式在附合条件下可以转为公允价值模式2.公允价值模式不能转为成本模式，因为公允价值是持续可靠取得的，所以不会没有公允的时候。
注意： 1.所有的计量问题一经确定都不得随意变更的，投资性房地产如有变更，作为会计政策变更处理。
2企业通常用成本模式，也可以用公允模式计量，同一企业只能采用一种模式，不得同时采用二种模式。
借：投资性房地产—成本（公允价值）投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产（账面余额）利润分配—末分配利润盈余公积转换1．转换形式：“自用房地产或存货”与“投资性房地产”的转换。
2．转换日：（1）“自用房地产或存货”转换为“投资性房地产”：租赁期开始日或用于资本增值的日期。
“空置建筑物”用于出租，是董事会或类似机构作出书面决议的日期。
（2）“投资性房地产”转换为“自用房地产”：房地产达到自用状态日期。
房地产开发企业将用于经营租出的房地产重新开发用于对外销售的，转换日为租赁期届满、企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期。
“投资性房地产”转换为“自用房地产”：房地产达到自用状态日期。
成本模式下（账面价值）公允价值模式下（公允价值）一、自用房地产与投资性房地产的转换1.投资改自用借：固定资产投资性房地产累计折旧投资性房地产减值准备贷：投资性房地产累计折旧固定资产减值准备2.自用改投资借：投资性房地产累计折旧固定资产减值准备贷：固定资产投资性房地产累计折旧投资性房地产减值准备注：科目一一对应。
二、存货与投资性房地产的转换（1）投资性房地产转为存货一、自用房地产与投资性房地产的转换2、自用改投资二、存货与投资性房地产的转换借：开发产品投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准贷：投资性房地产（2）存货转为投资性房地产借：投资性房地产存货跌价准备贷：开发产品注意：1.采用账面价值计量，一一对转无形资产同固定资产处理。
2.账面价值不产生损益注意：1、公允下非投资转投资，公允比账面高很多，所以差额记资本公积-其他资本公积，不影响当期损益，如某集团有房地产，账面价值1000万，公允为3亿，如果差额记到利润表，会吓死人的。
2、.公允大于账面，记资本公积-其他资本公积；公允小行账面，也小不到哪去，记损益。
3、处置时，转销资本公积-其他资本公积处置成本模式下公允模式下1.实际收到的金额借：银行存款贷：其他业务收入2.转销账面价值借：其他业务成本（差额）投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产1.按实际收到的款项借：银行存款贷：其他业务收入2.按当时投资性房地产的账面余额借：其他业务成本贷：投资性房地产——成本——公允价值变动（也可能在借方）3.将累计公允价值变动转入其他业务成本借：公允价值变动损益贷：其他业务成本或反之。
4.将转换时原计入资本公积的部分转入其他业务成本借：资本公积――其他资本公积贷：其他业务成本。
