2008北京房地产市场年终回顾与09年预测

2008楼市总结与2009楼市展望
徽湖
【期刊名称】《中国房地信息》
【年(卷),期】2009(000)0Z1
【摘要】如果2008年的楼市被比喻成"暖冬"的话,那么2009年的楼市可能会比2008年更加寒冷。

但是,在寒冷中孕育着希望,所有人都应该相信,冬天到了,春天还会远吗。

房价会进一步下调,但是在下降的过程中购房需求将被激发;政府4万亿投资、进一步的"松绑性救市"政策将促进房地产在调整中走向健康。

房地产依然在保证经济增长,拉动内需中扮演重要角色。

【总页数】4页(P)
【作者】徽湖
【作者单位】
【正文语种】中文
【中图分类】F293.3
【相关文献】
1.上半年出乎意料下半年猜测各异——2009年楼市半年总结与下半年预测 [J], 秦基胜;
2.中国楼市:2008拐了,2009糟了 [J], 杨红旭;
3.2008楼市总结与2009楼市展望 [J], 徽湖;
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5.上半年出乎意料下半年猜测各异——2009年楼市半年总结与下半年预测 [J], 秦基胜
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2008年北京房地产市场分析报告2008年北京房地产市场进入全面深度调整期房地产业与50多个行业相关，在国民经济中的作用举足轻重。

北京房地产市场，多年来受宏观调控政策累积效应和全球金融危机的影响，2008年进入了全面深度调整期。

统计数据显示，2008年全市房地产市场呈现出五个方面的特点：一是房地产投资增幅回落；二是市场观望气氛浓厚、销售低迷；三是房价涨幅虽有松动，特别是二季度以来，同比涨幅几乎是逐月回落，但总体仍在高位运行；四是相关行业受到影响，如钢铁、水泥等产量的增幅迅速下滑或出现负增长；五是受2008年上半年土地供应量加大、限价房和保障性住房用地集中入市等因素影响，全市商品房新开工面积前涨后跌，竣工面积大幅减少。

一、房地产开发投资总体呈下降趋势（一）房地产开发投资增幅呈逐月下降2008年，全市房地产市场受多方面因素的影响，开发投资缺乏增长后劲。

全年累计完成房地产开发投资1908.7亿元，由上年同期增长16%翻转为下降4.2%。

特别是8月份以后，连续5个月全市房地产开发投资呈现负增长（图1）；占全社会固定资产投资比重由七年来保持过半的格局降至为49.6%，比上年下降0.7个百分点。

（二）各类商品房开发投资均呈现负增长2008年，在全市房地产开发投资中用于住宅建设投资940.6亿元，由上年同比增长14.8%转为同比下降5.2%；占全部房地产开发投资比重为49.3%（见图2），同比低0.4个百分点。

办公楼（写字楼）投资170.5亿元，由上年同比增长11.8%转为同比下降29.6%；商业营业用房投资240.4亿元，由上年同比增长18.3%转为同比下降10.1%；占全市房地产开发投资的比重为8.9%和12.6%，同比分别降低3.2个和0.8个百分点。

二、年度土地供应计划未按预期完成，年末土地供应速度明显加快2008年以来，随着房地产市场的低迷，土地市场也遇到冷静。

为完成全市年度土地供应计划，进入四季度以来政府有关部门加快推出地块供应，特别是1 2月份，全市成交宗地33块，成交面积261.5万平方米，分别占全市土地成交量的22.3%和17.8%。

2008年中国房地产市场回顾和2009年预测一、2008年中国房地产市场整体情况2008年，在国际金融危机的形势下，中国政府以审慎灵活的宏观调控政策，基本上保持了中国经济的平稳发展，而对于房地产市场的调控则更体现了这种审慎灵活性。

2008年上半年，在国家调控政策主导下，中国房地产市场逐渐由2007年的过热转向理性回归，各项指标高位调整，过度需求泡沫得到有效的抑制；但2008年第三季度，市场开始快速下行，并显现出加速下滑的趋势。

在国家“保增长”政策的主导以及各方面努力下，第四季度房地产市场进一步恶化的趋势得到遏制，整体市场基本保持了理性回归并稳定发展的态势。

1、2007年的投资过热，导致2008年整体市场供给压力大、房地产开发投资增幅上半年在30%上高位运行，下半年涨幅出现回调受2007年房地产投资过热的影响，上半年全国房地产开发投资额延续了去年略高于30%的同比增长幅度，而整体市场处于理性回归的态势，宏观调控起到了明显成效。

下半年，国际上受金融危机的影响，国内由于“抑制过热”政策叠加、住房保障制度的推进，以及经济进入调整期等因素的影响，出现涨幅下降的趋势。

全国房地产开发投资额同比增长从1-6月的%一路下滑到1-11月的%。

尽管下半年涨幅回调明显，但涨幅的绝对值仍超过了20%以上，可见在国家“保增长”政策下，房地产开发投资并没有出现过大的波动，仍维持了相对稳定的增长速度。

图1：2007年11月-2008年11月全国房地产开发投资走势数据来源：国家统计局、中国指数研究院、自1998年以来，土地购置未开发面积近12亿平方米，市场潜在供给能力强。

与2007年疯狂抢地以及“地王”不断涌现相比，2008年，中国土地市场开始恢复理性。

土地购置面积和开发面积增幅基本趋势是逐月下降。

土地购置面积同比增长由1-2月的%，到年中（1-6月）的%，1-11月的%，除1-5月外，增幅都是逐月在下降；而土地开发面积同比增幅也是由1-2月的%，一路回落到1-11月的%，除1-6月外，也是逐月下降。

2008-2009年中国房地产市场趋势研究前言今年9月以来，随着雷曼兄弟倒闭、“两房”被政府接管等一系列事件的发生，美国次贷危机进一步深化成金融风暴，并迅速波及全球。

在此国际背景下，国内经济亦不容乐观，第三季度GDP增幅回落至9%，中央宏观调控方针正由“一保一控”转向首先防止经济快速下滑，45天内连续三次降息，频率之高历史罕见。

11月中央出台“4万亿投资计划”，吹响了拯救经济的号角。

在国内外经济形势不容乐观的情况下，我国楼市走向更加引人关注。

今年以来，多数城市房屋成交量已出现大幅萎缩，从第三季度开始，房价亦开始下跌。

针对这种情况，从5月份开始，成都、重庆、西安、南京、杭州等18个城市纷起救市，而财政部和央行亦在10月22日出台相关救市措施。

那么，目前我国房地产市场形势到底如何，未来一段时间又会走向何方，为此，上海易居房地产研究院综合研究部特意成立了课题组，依托CRIC中国房地产决策咨询系统的信息和数据，对此进行了全面、及时、深入的研究。

一、全国房地产市场总体形势不容乐观从去年年底开始，中国房地产市场开始调整，今年以来下行速度加快，下滑幅度加大，随之房地产价格也开始回落。

从区域上讲，以深圳、广州为代表的珠三角城市最先开始调整，接着长三角、华北、中西部也开始调整。

总体来看，目前全国市场呈现量价齐跌的形态。

接下来主要从国家统计局的两个指标来分析全国房地产市场的状况。

第一个指标是“国房景气指数”，它反应的是行业景气度，尤其体现开发商对于市场的预期和投资意愿。

由下图可知，2007年11月达到高点，其后一路下滑，今年10月份为99.68，比9月份回落1.47点，比去年同期回落6.06点，步入不景气区间。

全国房地产开发景气指数趋势图数据来源：国家统计局前三季度，全国完成房地产开发投资21278亿元，同比增长26.5%，相比2007年31.8%的增幅，明显回落。

住宅完成投资15508亿元，增长28.7%。

其中，经济适用住房投资638亿元，增长19.9%，说明很多地政府依然没有开足马力推进住房保障建设。

2008年房地产市场分析及2009年展望内容摘要：2008年，房地产市场出现调整，虽然房地产开发投资继续较快增长，但企业资金来源增速持续回落，开发商资金回笼压力加大；房价涨幅逐渐回落，部分区域房价下跌明显；消费者对房价进一步回落的预期增强，持币观望气氛浓重，房地产销售出现了1998年以来的首次负增长，市场交易呈现“量跌价滞”的局面。

2009年房地产市场调整将加剧，房地产开发投资增速有可能下滑到10%以下；房地产交易有可能从“量跌价滞”发展为“量价齐跌”，大城市房价跌幅将超过中小城市，高档住宅价格回落幅度将超过中低档房。

一、2008年房地产市场运行特点分析2008年，一度蓬勃发展的房地产市场开始调整，房地产销售出现了1998年以来的首次负增长，房价涨幅持续回落，部分区域房价下跌明显，企业资金来源增速回落至2004年以来的最低水平，开发商资金回笼压力加大。

1、全球房地产市场形势严峻，国内市场信心受到冲击自2005年以来，美国房价进入下降通道，且降幅不断加大。

2007年次贷危机的爆发更是危及全球金融市场，加剧了全球房地产降温的趋势。

2008年，多数国家房地产市场更趋恶化。

2008年8月份，美国新屋平均售价大幅下降12.4%，销售量环比减少11.5%至17年以来的最低水平。

由于大量未售出房屋积压，新屋开工数持续降低，2008年8月份新屋开工数连续第二个月下降，创17年来最低水平。

英国2008年8月份平均房价跌幅达到5.3%，跌幅为7年来最大。

俄罗斯房地产今年开发新楼面积比2006年缩减了近100万平方米。

日本和德国的房地产市场长期不景气，目前住房价格仍然十分低迷。

全球房地产市场降温蔓延将给我国住房投资和需求造成强大的心理冲击，推动房地产市场向下调整。

2008年1季度全国城镇储户问卷调查结果显示，未来三个月打算购房的居民占比为14.6%，分别比上季度和上年同期降低1.3和1.9个百分点，创调查以来最低水平。

2008～2009年度中国房地产市场报告CHINA REAL ESTATE MARKET REPORTREICO工作室北京2009.1关于“REICO工作室”“REICO工作室”由全国工商联房地产商会、中国城市房地产开发商策略联盟（中城联盟）共同支持建立。

支持方基于“促进房地产业及国民经济稳定、快速、可持续发展”的认识，不寻求研究成果代表和反映行业及商界利益。

“REICO工作室”独立开展房地产市场研究，“自主超然、格物致知”，研究结论及倾向独立于政府意图及商界立场。

“REICO报告”的撰稿人，由工作室根据专题研究需要聘请。

研究团队每年会随选题不同而发生变化。

撰稿人来自不同大专院校、研究机构，以个人身份参与研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在单位的倾向与意见。

撰稿人被要求遵守学术道德，引用观点、文献、数据等必须符合学术规范，对因此产生的纠纷由撰稿人本人负责。

本报告的完成人为：刘琳、呈先、黄英、任荣荣、汪文祥、周霞、岳国强。

目录总报告： 3 摘要 4 宏观经济和政策环境 5 全国房地产市场分析 9 区域房地产市场分析 22 2008年房地产市场形势预测 34 分报告：住宅市场分析39 二手房市场分析57 商业营业用房市场分析79 办公楼市场分析95 指标解释110专题报告：我国城镇住房保障范围和保障方式研究112摘要113一、住房保障定义114二、住房保障标准界定117三、我国城镇住房保障对象范围界定121四、我国城镇住房保障方式选择130五、结论及建议139总报告摘要2009年，我国将实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，争取保持经济平稳较快发展2008年，我国经济增长回落，3季度受金融危机影响经济增长出现较快下滑，通缩压力上升。

决策部门决定2009年施行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，2009年经济工作的首要任务是保持经济平稳较快发展。

2008年4季度，房地产政策核心是加快保障性住房建设，进一步鼓励和支持住房消费，保持合理的房地产开发投资规模。

2008年房地产市场运行状况及2009年形势预测2008年房地产市场全年维持衰退态势。

此轮房地产市场调整始于2007年第4季度，由珠三角区域逐步向全国范围蔓延，是各种调控政策作用、经济周期性下行、房地产市场自身调整和世界金融危机影响的结果。

经过1年的调整期，当前房地产市场已经出现供大于求的状况，70大中城市房价自8月份开始出现环比下跌，其中超过一半的城市房价出现下降。

2009年房地产市场发展的不利因素是宏观经济仍会继续下行和部分政策的不利影响，有利因素则是各种优惠措施的出台，在3季度宏观经济出现回暖的预期下，预计下半年房价将会止跌企稳。

一、2008年房地产市场运行状况2008年房地产市场运行状况呈现以下四个特征：1、房屋交易量持续下降2008年，商品房销售面积持续下降，下降幅度逐月增加。

1-11月，商品房销售面积49148.38万平方米，同比减少18.3%，增幅减少48.8个百分点。

其中，现房销售面积为13716.96万平方米，同比减少19.4%；期房销售面积为35431.42万平方米，同比减少17.9%。

商品房销售面积降幅逐月增加，由1-2月份的4.2%降为1-11月份的18.3%。

四十个重点城市中，有四分之一的城市商品房销售面积同比下降40%以上，下降程度较高的城市包括宁波、北京、福州、石家庄、郑州、深圳、上海等。

同时，商品房空置面积较快增加。

2008年5月，商品房空置面积结束自2007年下半年以来的负增长局面，11月底，商品房空置面积为13599.93万平方米，同比增加15.3%；其中，商品住宅空置面积为同比增加22.9%，增幅比3月底增加33.5个百分点。

2、房地产开发投资意愿下降受需求市场低迷的影响，房地产开发投资意愿的下降从2008年2季度就开始显现，4月份起商品房屋新开工面积和土地购置面积增幅均低于上年同期，6月份起这两项反映房地产开发投资意愿的指标各月均为同比负增长。

2008年1-10月房地产开发企业购置土地面积为29596.42万平方米，同比减少5.6%，增幅比去年同期减少22.5个百分点；房地产开发企业完成开发土地面积19343.91万平方米，同比减少2.5%。

2008年中国房地产市场2009年回顾与预测一，2008中国房地产市场全局2008年，在国际金融危机的形势下，中国政府通过审慎灵活的宏观调控政策基本保持了中国经济的稳定发展，房地产市场的调控体现了审慎的灵活性。

2008年上半年，在国家调控政策的指导下，中国的房地产市场逐渐从2007年的过热状态转变为理性的状态。

各项指标高度调整，有效抑制了过度需求泡沫。

但在2008年第三季度，市场开始迅速下滑，并呈现出加速下滑的趋势。

在国家“保持增长”的引导下，在政策和各方的努力下，第四季度房地产市场进一步恶化，总体市场基本保持了合理回报，稳定发展的态势。

1、2007年的投资过热对2008年的整体市场供应造成了巨大压力1.1。

上半年房地产开发投资增速高于30％，下半年增速得到修正。

受2007年房地产投资过热的影响，上半年全国房地产开发投资同比继续保持略高于30％的增速。

整个市场呈现合理回报的趋势，宏观调控取得显著成效。

下半年，国际上受金融危机的影响，国内“抑制过热”由于政策的叠加，住房保障制度的发展以及经济调整期的影响，增长呈下降趋势。

率。

全国房地产开发投资的同比增长从1月至6月的33.5％降至1月至11月的22.72％。

尽管下半年的增长已得到明显纠正，但增长的绝对值仍超过20％。

可以看出，在国家“保增长”政策的推动下，房地产开发投资没有出现过大的波动，并保持了相对稳定的增长速度。

图1：2007年11月至2008年11月全国房地产开发投资趋势数据来源：国家统计局，中国指数研究院1.2。

自1998年以来，已购买了将近12亿平方米的未开发土地，市场具有强大的潜在供应能力。

与2007年疯狂抢地和“土地大王”相比，不断出现，2008年，中国土地市场开始回归理性。

面积增加的基本趋势购买和开发的土地将逐月减少。

面积购买的土地同比增长，从1月至2月的34.7％，增加到年中（1月至6月）的7.6％，以及从1月至11月的-5.9％。

2008年北京市房地产市场运行情况来源：北京市统计局网站发布时间：2009-02-052008年下半年以来，在国内外宏观经济下行的背景下，我市房地产市场进入全面下调的深度调整期：开发投资下行，建设步伐放缓，开发面积全面下降，市场观望情绪浓厚，价格虽然松动，但仍在高位运行。

一、开发投资逐步回升，但总体仍呈下降趋势2008年，我市房地产开发投资经历了增长、放缓、下降、恢复四阶段。

其中，一季度完成开发投资315.3亿元，比上年同季增长22.5%；二季度完成479.1亿元，增长5.9%，增速回落16.6个百分点，投资呈现下行趋势；三季度受施工限制影响，完成开发投资342.5亿元，下降35.1%；四季度各月开发投资逐步回升，完成771.8亿元，同比增长1.8%。

图1 2007年以来我市房地产开发投资各月累计增速图单位：%2008年，全市房地产开发投资总体仍呈下降趋势，累计完成开发投资1908.7亿元，比上年下降4.4%，降幅比1-11月缩小2.7个百分点。

二、项目建设步伐放缓，开发面积全面下降从全年趋势看，随着房地产市场调整程度加深，商品房施工面积从5月份开始由同比增长转为下降，新开工面积增速从快速增长至逐步放缓，9月份后开始下降，并且降幅逐渐扩大。

截至12月末，全市商品房施工面积10014.3万平方米，比上年下降 4.1%。

其中，住宅施工面积5538.2万平方米，下降6.4%。

2008年，全市商品房新开工面积2337.2万平方米，同比下降8.6%。

其中，住宅新开工面积1565.3万平方米，下降4.5%。

竣工面积连续下降。

由于先行指标新开工面积2007年降幅较大，同时，销售市场形势低迷影响开发项目建设进度，2008年竣工面积持续下降。

全年全市竣工面积2558万平方米，比上年下降11.5%。

其中，住宅竣工面积1399.3万平方米，下降24.5%。

图2 2008年我市住宅开发面积各月累计增速走势图单位：%三、销售量有所回升，但整体形势依然低迷2008年以来，房地产销售市场观望情绪浓厚，前11个月住宅销售面积持续下降过半。