2015年房产经纪人带看不容忽视的每日一讲(10月10日)

2014年房产经纪人带看不容忽视的每日一讲（10月13日）每日一讲：(单项选择题)1、房地产经纪门店可辐射的核心区域一般为以该门店为圆心，半径为( )的区域。

A.500mB.500～1000mC.1000～2000mD.2000～3000m2、美国房地产经纪行业协会主导建立的( )，从客观上促使房源信息在全国范围内得以共享。

A.联合销售制度B.个人信用保障制度C.房屋质量保证制度D.产权查询制度3、房地产经纪服务合同的主要条款包括( )A.当事人的名称或姓名B.标的房屋C.服务事项和服务标准D.劳务报酬E.委托人的家庭情况4、关于多重上市服务系统(MLS)的运行基础是( )。

A.信息共享制度B.会员联盟制度C.独家代理制度D.佣金共享制度5、房地产经纪人员在房屋查验过程中，对房屋产权的确认，应以( )为准。

A.出售方口头陈述B.房地产权属管理部门登记的产权信息C.出售方出示的产权书面说明D.房屋买卖合同6、在房地产居间业务中，代办房地产登记属于房地产经纪机构向客户提供的( )。

A.居间服务内容之一B.后续服务项目之一C.咨询服务内容之一D.信息服务内容之一7、于甲机构合伙人出资、经营与风险承担的说法，错误的为( )。

A.合伙人共同出资B.合伙人合伙经营C.合伙人共担风险D.合伙人原则上以家庭财产对合伙企业承担无限连带责任8、未完成房地产经纪服务合同约定的事项，或者服务达到房地产经纪服务合同约定标准的，房地产经纪机构( )。

A.不得收取佣金B.可酌情收取佣金C.可根据完成情况按比例收取佣金D.可与委托人协商确定是否收取佣金9、房地产经纪机构选择设置存量房业务门店具体区域时，其出发点和根据是( )。

A.客源情况B.房源情况C.目标市场定位D.市场状况10、未完成房地产经纪服务合同约定的事项，或者服务达到房地产经纪服务合同约定标准的，房地产经纪机构( )。

A.不得收取佣金B.可酌情收取佣金C.可根据完成情况按比例收取佣金D.可与委托人协商确定是否收取佣金11、甲机构在接受杨某的售房委托时，应开展的工作为( )。

1、漏水和外立面的材料根本没关系，你们要关心的是桩有多深，因为新房漏水大多是因为房屋沉降过大，造成外墙裂缝才漏水的。

（上海最适合打桩的是地下33-35米，这部分土特别好）2、不要再相信任何奖项，我们公司买到的最大的一个奖是全国人居经典奖，虹口-浦江名低是在人民大会堂发的奖状，你说大不大？五万一个嘛！3、开盘的时候售楼处会有许多四五十岁的人在模型边上说这个房子好，千万别信，这些人大多是公司的领导来捧场的。

4、注意，有人代理公司来代理的楼盘他们通常花样最多，比如排队买号等，但是开房商直接销售就不会搞很多花头，那是因为代理商想赚开发商更多的代理费。

5、为何上海的所有凸窗看上去很大，但是能通风的只有很小一扇，我们说是为了安全，其实是整个上海的开发商都是为了省钱而内部统一那么做的。

6、如果报纸广告上的哪个楼盘单独印了一个房型，那你千万不要去买这个房型，不是买不掉的就是位置有问题，我们叫最后冲刺，你想啊，他干嘛不印其他的呢？7、到售楼处后直接问售楼员看一样叫销控的本子，这样你才可以确切的知道哪些房子是真的没了，哪些房子还在，这本东西特别准，只有少数楼盘会做一份假的。

8、一个好的施工单位关键是看他的工地是否干净，建材堆放是否井井有条（建工，住总做的特别好）9、不要相信物业管理会是广告上的外资单位来管理，通常只买他们的一个名字，然后叫物业顾问，这些外资物业公司通常只为单价在一万以上的楼盘来服务，别的其实都由本地公司来管理。

10、不要相信建筑设计是什么美国或加拿大的公司，这也是假的，国家规定外资设计单位不能单独参与一个楼盘的建筑设计，而必须是是外加一个国内设计公司来共同设计，但是真正做出房型的就是国内公司，弄个外国名字只是满足你们的崇洋媚外的心理。

我是售楼先生，告诉你们一些你们不知道的东东： 1、大家购房所付的保险费其实是可以打八五折的，不要在售楼处买保单，外面的保险公司都可以为你打折。

2、现在高价房根本不用首付三成，但是你不要去找大银行，找像民生、浦发等小行，你完全可以办成8成贷款，四大银行每年都要被央行来查，所以他们很少违规，但小银行却可以不受限制。

2013年房产经纪人反省自己的每日一讲（7月20日）每日一讲：(单项选择题)1、项目报建制度中，凡在我国境内投资兴建的房地产开发项目，包括外国独资、合资、合作的开发项目都必须实行报建制度，接受（）的监督管理。

A.当地工商行政主管部门B.当地计划行政主管部门授权机构C.当地计划行政主管部门D.当地建设行政主管部门授权机构E.当地建设行政主管部门【正确答案】：DE2、房地产开发项目自（）之日起满1年未动工开发的，可以征收土地闲置费。

A.土地使用权出让合同签订B.土地使用权出让合同约定的动工开发C.土地使用权出让金缴纳D.土地使用权证书取得【正确答案】：B【答案解析】：未规定动工开发建设日期的－自土地使用权出让合同生效起或建设用地批准书颁发之日；在合同中规定了动工开发建设日期的－自出让合同约定的动工开发日期起参见教材P36。

3、（）为房地产经纪人执业资格注册的管理机构。

A.住房和城乡建设部B.人力资源和社会保障部C.省级政府建设主管部门D.中国房地产估价师与房地产经纪人学会【正确答案】：D【答案解析】：参见教材P186，中国房地产估价师与房地产经纪人学会为房地产经纪人执业资格注册的管理机构。

4、物业服务收费的计费方式主要包括（）。

A.服务制B.酬金制C.包干制D.管理制E.服务和管理制【正确答案】：BC【答案解析】：参见教材P217，物业服务收费的计费方式主要包括包干制和酬金制两种方式。

5、经济适用住房价格（）A.由市（县）人民政府指导制定B.实行市场调节价C.由房地产开发商制定D.由国家限定销售价格【正确答案】：A【答案解析】：经济适用房是具有保障性的政策性商品房。

其出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。

参见教材P7。

6、房地产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。

成交价格明显低于正常市场价格的，以（）作为缴纳税费的依据。

A.出租价格B.评估价格C.成交价格D.抵押价格【正确答案】：B【答案解析】：参见教材P100，房地产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。

房地产中介带看（一）引言概述:房地产中介带看是购房过程中重要的一环。

房屋买卖中介机构作为专业服务提供者，主要负责为买卖双方提供沟通、协商和中介服务。

带看环节是中介机构展示房屋特点和协助买房者选择理想房屋的重要环节。

本文将从房地产中介带看的目的、中介带看的步骤和技巧、有效利用中介带看时间、中介带看中的注意事项以及带看后的后续工作等五个大点进行详细阐述。

正文:一、房地产中介带看的目的:1. 带看的目标——确保买房者对房屋有充分了解。

2. 提供专业意见和建议——中介带看是买房者了解房屋细节、区域环境、交通状况等的重要途径。

3. 促进买卖双方的对接——中介带看环节有助于买卖双方进行进一步的洽谈和协商。

二、房地产中介带看的步骤和技巧:1. 提前沟通预约——中介需要在带看之前与买房者进行预约并了解其需求，以便更好地安排带看行程。

2. 准备好相关材料和工具——中介要带齐户型图、交通地图等必要材料，并准备好测量工具等带看工具。

3. 给予专业导购——中介要以专业的态度和全面的知识为买房者提供导购服务，解答其关于房屋的疑问。

4. 注意观察买房者反应——中介应关注买房者对房屋的实际反应和评论，以便更好地了解其需求和喜好。

5. 引导买房者积极表达——中介可以通过积极引导买房者提出问题和疑虑，从而促进进一步的交流。

三、有效利用中介带看时间:1. 合理安排时间——中介应根据买房者的需求和时间合理安排带看行程。

2. 预留足够时间——中介不要将带看时间安排得太过紧凑，应预留足够的时间供买房者考虑和决策。

3. 充分利用交通时间——在乘车过程中，中介可以与买房者进一步交流，并对房屋和周边情况进行介绍。

四、房地产中介带看中的注意事项:1. 保护房屋安全——中介要引导买房者注意房屋安全，避免对房屋造成损害。

2. 公平对待卖房者——中介在带看过程中要尊重卖房者的意愿和权益，不偏袒任何一方。

3. 保护买房者隐私——中介要严格保护买房者的个人隐私信息，不泄露给其他人。

10月10日国旗下讲话稿小学10月10日国旗下讲话稿小学(一)：小学十月份国旗下讲话稿五篇小学十月份国旗下讲话稿亲爱的老师、家长、小朋友们：大家早上好！今天的国旗下讲话我给大家讲一个绘本故事，名字叫《一口袋的吻》。

迪比上学了了！上学第一天，迪比就学会了好多本领，而且还和小朋友一起玩的很开心！可是到了第二天早上，迪比却不肯上学了。

他说“我已经上过学了。

”虽然小家伙最后还是去上学了，但是心里却非常的不开心。

所以在学校门口迪比对妈妈说：“如果你不陪着我，我就不进去。

”可爱的小迪比就像我们身边的孩子一样，对于刚刚跨入的幼儿园和学校充满了抵触，虽然那里有玩具和小朋友，但是对于孩子来说那是一个陌生的地方，那里没有熟悉的妈妈和亲人，一种对陌生环境的恐惧让孩子读幼儿园充满恐惧！天下的妈妈总是最懂自己孩子的！聪明的迪比妈妈想出了一个好主意。

他把双手捧起来，往里面吹了十几个吻，然后轻轻得把他们放进迪比的口袋里。

说：“当你害怕的时候，就从口袋里拿出一个吻，然后想象着妈妈就在你身边！”可爱的小迪比捂着口袋信心百倍地走进了教室。

这一天每当遇到困难的时候，迪比就从口袋里拿出一个吻，他想象着妈妈就在身边，顿时勇敢了许多。

就这样，因为有妈妈的吻，迪比战胜了一个又一个困难。

可是意想不到的事情还是发生了，下午的时候迪比发现大衣的口袋竟然裂开了，“妈妈的吻都掉了！”就在迪比开始难过的时候他听到有人在哭，是他的同学。

接下来迪比帮助同学解决了难题，而且整整一个下午迪比都在照顾同学，他完全忘记了妈妈吻的事情。

也就是说，迪比变成了勇敢的孩子，知道什么是友谊，他不再恐惧没有妈妈的日子! 小朋友们，其实你们的口袋里也装着妈妈的吻。

每天上幼儿园的时候，妈妈就已经把吻偷偷的放在了你们的口袋里。

所以，当你们遇到困难的时候，也学小迪比把吻拿出来，想象着妈妈就在你们身边，这样你们也会变成一个坚强的孩子。

家长朋友，透过迪比我们就像看见了自己的孩子，所以下一次孩子在幼儿园门口哭闹的时候，给孩子一个甜甜的的吻，让妈妈的爱永远陪伴孩子，陪伴孩子充满信心的去面对每一次困难！今天的国旗下讲话完毕。

2015年房产经纪人须知：购房者最关心的八个问题每日一讲（7月11日）每日一讲：(单项选择题)1、城市详细规划分为（）。

A.远期性详细规划B.原则性详细规划C.策略性战略规划D.控制性详细规划E.修建性详细规划【正确答案】：DE2、房地产平面图包括（）。

A.房屋及其所占用的土地使用权权属界定位置图B.房产分幅平面图C.房产分丘平面图D.房屋分层分户平面图E.房产分幅位置图【正确答案】：BCD3、在房屋权属登记信息的查询中，下列不能查询情形的（），查询机构可以出具无查询结果的书面证明。

A.按查询人提供的房屋坐落或权属证书编号无法查询的B.要求查询的房屋尚未进行权属登记的C.要求查询的房屋已完成权属登记的D.要求查询的事项不存在的E.要求查询的资料不存在的【正确答案】：ABDE【答案解析】：参见教材P145，有下列不能查询情形的，查询机构可以出具无查询结果的书面证明：按查询人提供的房屋坐落或权属证书编号无法查询的；要求查询的房屋尚未进行权属登记的；要求查询的事项、资料不存在的；对查询当事人的其他要求。

4、下列关于物权法的表述中正确的是（）。

A.是规范财产关系的民事基本法律B.调整因物的归属而产生的民事关系C.确定了国家．集体和私人的物权平等保护的原则D.确定了物权的种类和内容E.确立了动产登记制度【正确答案】：ABCD【答案解析】：参见教材P16。

E错，应为确定了不动产登记制度。

5、李某与w房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为100㎡。

后经过有关部门批准，李某所预购商品房产权登记建筑面积为95㎡。

其面积误差比为（）。

A.-3％B.3％C.-5％D.5％【正确答案】：C【答案解析】：参见教材P111，面积误差比=[（产权登记面积-合同约定面积）／合同约定面积]×100％=（95-100）／ 100=-5％。

6、《注册房地产估价师管理办法》规定，注册房地产估价师应当履行（）义务。

房产销售常犯的错误在房地产的销售过程中，既是为客户服务的过程，同时又是自己技巧、技能展示的一个过程，许多销售人员往往在最后时刻功亏一篑，不是他们自己没有技能、技巧，而是在对客户的把握上出现了心理上的错误，导致在最后的时刻交易失败，这对于新入行的房地产销售人员表现得比较多，下面我就在销售时应该把握和注意的问题列举出来，供各位指导。

1、碰到客户就沉不住气，一副急于出售的样子。

2、对方一问底价，就以为买卖即将成交，甚至主动给予折扣，降价后还问对方满不满意。

3、客户说不错就以为会成交，而乐不可支，以致言谈松懈，放松警惕。

4、没有明确的信号，就认定对方必然会买，自以为是，自我陶醉。

5、随着客户的思路转，客户问什么才回答什么，没有采取积极主动的方式，更没有主导买卖的游戏规则。

6、客户一进门，就非常直接得问对方的姓名、职业等很私人化的问题，使客户的警惕性陡然上升。

7、只说优点，不谈缺点，甚至连明显的缺点连客户发现时也不承认，还撒谎，这样会使自己的职业操守和项目形象大达折扣，天下没有十全十美的东西，有时侯以诚相待反而能增加客户的信任感。

8、对客户的观点、看法置之不理，甚至一概否决，你可以不同意客户的观点，但不可以忽视客户，应该委婉得加以说明。

9、客户没有明显不满就以为对方什么都满意，而作出一副急于成交的样子。

10、“先入为主“的错误观念支配自己，以为第一次上门的客户就不能成交，而上门几次的客户就一定会买。

11、自己的项目具体情况和细节不太了解，客户问到时支支唔唔，显得没有底气。

12、向客户承诺收取定金以后可退。

既然是定金，当然就不能退。

13、一开始就只向客户收取少量定金。

甚至有违常规，这样客户反而认为你在欺骗他。

14、成交应该速战速决，迟则生变，最好在收取定金的三天内成交。

15、未获得明确答复就让客户离去，在客户离开之前应该问一问，以明确对方的动态，从对方的回答，你才清楚自己的下一步该如何应付，。

业绩不会自己跑来，主动权应该掌握在自己手中。

关于买房你被谁忽悠过2015年01月04日09:48 作者:向小田(0)+1我有话说(107人参与)文/新浪财经专栏作家向小田在买房这件事上，许多经济学家唱空长达十年，口口声声中国楼市要崩盘，结果狼没来，听他们的话持有现金的全变成卢瑟(loser)了。

这其中的杰出代表那便是前摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠老师了。

说到买房被忽悠，就不能不谈一谈中国奇特的专家现象。

媒体有个特点，写到某个事件的时候，总要找专家出来议论一把，似乎在证明其权威。

贵国的老百姓呢，在许久之前，也曾是相信白纸黑字的报纸的。

顶着大帽的专家一出现，那必然是要膜拜敬仰的。

知识分子便是因为有了这点优势，在乡民面前也甚是得意，夸夸其谈者甚众。

比如在买房这件事上，许多经济学家唱空长达十年，口口声声中国楼市要崩盘，结果狼没来，听他们的话持有现金的全变成卢瑟了。

这其中的杰出代表那便是前摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠老师了。

谢国忠老师在2004年10月发表雄文《有史以来最大的地产泡沫将在近期破裂》，其中谈到中美房地产是“孪生泡沫”，且“这个泡沫将在数月内破裂，不会超过一年”。

谢老师还言之凿凿地写道：“上海是这次经济泡沫的地震中心，这种情景有如1997年的香港和1990年的东京。

当由于资金短缺而使得上海房地产的需求最终下降的时候，泡沫就会破裂。

”然而，自该文发表以来，上海楼市非但没有回调，反而一骑绝尘，十年内平均涨幅高达300%，亮瞎观众双眼。

围观者或许有些凌乱，但专家们却面不改色。

我虽然相信谢国忠老师是一片赤胆忠心，希望能够给手中余钱不多的中国老百姓提个醒，但从结果来看，好心办了坏事，一大帮不明真相的群众被忽悠了。

这种忽悠，绝不是骗人者与被骗者的忽悠，而是善良的想法和残酷的事实起了冲突，甚至于最终不得不屈服于中国的现实——那就是“专治各种不服”。

为什么著名经济学家也会错呢？难道学了几十年的经济学，美国顶尖大学的经济学博士，竟然在房价的走势上长达十几年不间断地犯错？如果真是这样的话，那究竟应该相信谁呢？我想每一个读者都会这么问。