万科项目开发股权合作模式.pdf

2010年万科新获取项目中，按面积计算合作项目占比70%左右。

2011年也希望能通过提升合作比例达到进一步提升ROE的目的。

2010年，万科的销售额突破了千亿规模，这是世界住宅企业年销售额的历史巅峰，也是迄今为止中国非国有企业抵达的最高海拔线。

但同时，国内地产业也经历了史无前例的调控，过去的辉煌并不意味着未来的成功。

在这场变革中，任何经验都不可照搬，而顺应历史者、求新求变者或将获得真正发展壮大的机会，对于千亿后的万科，怎样巩固王者的宝座，又怎样面对四伏的危机呢？谭华杰从2004年开始担任万科的首席研究员，是万科投资和经营策略制定的重要参与者。

同年，他也开始代表公司执笔撰写“致股东”，因此也是万科文化的主要布道者。

提问：2010年，万科合约销售额已突破千亿规模，年报中屡次提到，要“追求有质量的增长”，从这个角度出发，2011年万科会注重提升哪些会计指标？以及采取什么样的途径呢？谭华杰：在财务维度，万科“质量效益型”增长的首要追求指标是股东回报水平，体现在项目层面主要是IRR（内部收益率）、在公司层面主要是ROE（净资产回报率）。

2010年万科全面摊薄ROE为16.5%，比2009年高2.2%，比2008年高3.8%。

2011年希望能进一步提升。

提升ROE的手段是多方面的，产品性能、经营效率的提升和有效的成本适配、费用控制都是基本的“内功”。

此外，合作开发也是提升股东回报的一个重要思路。

2010年万科新获取项目中，按面积计算合作项目占比70%左右。

2011年也希望能通过提升合作比例达到进一步提升ROE的目的。

提问：合作开发的好处是什么？谭华杰：合作开发的好处至少有三点：一，可以使公司的经营范围拓展到更多的细分市场，减少个别市场未来变化的不确定性，有效分散风险；二、可以扩大集中采购的规模，增强公司在采购环节的议价能力，体现规模效应；三、许多项目完全由万科操盘并使用万科的品牌，在收益分配上万科可以得到一些相应的补偿，相当于输出品牌和管理，可以提升万科股东的资产回报率。

万科小股操盘模式研究集团投资部2014.07小股操盘模式概述小股操盘海外实践目录一目录三目录万科小股操盘项目案例目录二小股操盘模式启示及风险目录四3万科小股操盘模式发展回顾万科自2004年开始推动项目合作开发，合作方包括机构资金、土地方及各类企业，在市场上树立了良好的合作口碑，2013年万科新增项目中68%为合作开发项目； 2012-2013 年万科新增项目权益比例基本保持在80%左右，稳中略降；2014 年累计新增项目权益比例降至65%；万科近5年新拿地权益比例65%-80%2013年新获取持股比例低于50%部分项目一览项目名称权益占比杭州君望20%杭州良渚新城33%北京公园里007号地块35%北京长阳半岛·中央城35%北京高丽营项目35%北京长阳天地38%长沙城际新苑项目40%长沙京投银泰205扩容地块40%唐山金域蓝湾40%上海张江东地块45%唐山新里程48%芜湖海上传奇49%重庆二塘项目49%2013年初，旧金山Lumina项目与铁狮门合作，总投资6.2亿美元，万科占71.5%，铁狮门及其下属基金占28.5%，铁狮门公司操盘；铁狮门通过多层的杠杆，减少自己的投入和风险，实际投资仅占项目总价值的1-2%，股权结构示例如下：4与铁狮门的合作加深了万科对小股操盘的理解铁狮门股权基金并购资本铁狮门基金LP 有限合伙万科项目公司71.5%28.5%70%30%80%20%5万科小股操盘基本模式小股•项目经营管理方（操盘者）持有一定股份，但不控股，甚至持股比例可低到10%左右； 操盘•由项目经营管理方（操盘者）全权经营管理项目，其他投资人无论是否控股（在有多个财务投资人的情况下，可能不存在控股股东），均不干预项目具体经营管理；收益方式•操盘者先按照销售收入收取一定比例的管理费，然后按照股权比例进行收益分配；•分配比例与持股比例不一定相同，操盘者可以和其他投资人签订协议，按照项目最终的收益情况，设立浮动的分配方案。

20XX 专业合同封面COUNTRACT COVER甲方：XXX乙方：XXX万科集团2024年房地产开发项目协议一本合同目录一览第一条：项目概述1.1 项目名称1.2 项目地点1.3 项目规模1.4 项目投资估算第二条：合作原则2.1 平等互利2.2 共同发展2.3 合规合法2.4 诚实信用第三条：合作内容3.1 房地产开发3.2 销售与营销3.3 物业管理3.4 配套基础设施建设第四条：合作方式4.1 股权合作4.2 项目合作4.3 融资合作4.4 技术合作第五条：合作期限5.1 项目启动时间5.2 项目竣工时间5.3 合作终止条件第六条：投资与收益分配6.1 投资金额6.2 投资回报方式6.3 收益分配比例6.4 收益分配时间第七条：风险防范与责任承担7.1 风险评估7.2 风险防范措施7.3 责任承担原则7.4 违约责任第八条：沟通协调8.1 合作会议8.2 信息共享8.3 争议解决8.4 变更与调整第九条：法律法规与合同执行9.1 法律法规遵守9.2 合同变更条件9.4 合同终止后的处理第十条：保密条款10.1 保密内容10.2 保密期限10.3 泄露后果10.4 保密义务履行第十一条：违约责任11.1 违约情形11.2 违约责任承担11.3 违约赔偿金额11.4 违约解决方式第十二条：争议解决12.1 争议类型12.2 协商解决12.3 调解解决12.4 仲裁解决12.5 诉讼解决第十三条：合同的生效、变更与解除13.1 合同生效条件13.2 合同生效时间13.3 合同变更条件第十四条：其他条款14.1 合同的履行地14.2 合同的份数14.3 合同的保管14.4 合同的补充协议第一部分：合同如下：第一条：项目概述1.1 项目名称：万科集团2024年房地产开发项目1.2 项目地点：位于市区，具体位置详见附件一1.3 项目规模：项目总占地面积平方米，总建筑面积平方米，包括住宅、商业、办公、配套设施等1.4 项目投资估算：项目总投资估算为亿元，具体投资金额根据项目实际进展和市场需求进行调整。

万科房地产合作开发模式【正文】一、合作开发方案概述本合作开发方案由万科房地产（以下简称“甲方”）与合作开发方（以下简称“乙方”）共同签订的合作协议，在此基础上进行具体项目的合作开发。

本方案旨在明确双方在合作开发过程中的权利和义务，并规定合作方式、项目投资、土地出让、项目建设、收益分配等主要内容。

二、合作方式1：本合作采用股权合作方式进行，甲方与乙方将共同出资成立合资公司，共同承担项目投资、开发建设等风险和责任。

2：合资公司的股权比例为甲方占股50%，乙方占股50%。

三、项目投资1：合资公司的总投资额为万元，甲方和乙方按照其持股比例分别出资。

2：甲方和乙方按照出资比例承担项目开发建设过程中的费用，并按照约定时间和方式进行出资。

四、土地出让1：土地出让权由甲方负责获取，并按照相关法律法规的要求进行程序合法的土地使用权取得。

2：土地使用期限为年。

3：土地出让金按照相关部门规定的比例支付，并由甲方负责支付。

五、项目建设1：合资公司按照项目规模和规划要求，进行项目的规划、设计、施工等工作。

2：甲方负责项目建设的监督和管理，乙方则负责具体的施工工作，并按照甲方的要求保质保量完成建设任务。

六、收益分配1：项目竣工并取得相关证书后，合资公司开始进行销售、租赁等经营活动。

2：合资公司的收益按照甲方和乙方的股权比例进行分配，分配方式由双方协商确定。

3：合资公司的税费按照相关法律法规的要求分摊并缴纳。

【附件】1：合作协议：本方案依据的合作协议，详细说明了双方权益、责任等内容。

2：土地出让合同：包括土地的所有权获取、出让金支付等具体细则。

3：公司章程：合资公司的组织章程，包括股权比例、公司治理等规定。

【法律名词及注释】1：合资公司：由甲方和乙方共同出资成立的公司，用于进行合作开发项目。

2：股权：公司的所有权，按照股份比例分配公司收益和决策权。

3：土地使用权：指国家对土地的占有、使用、收益和行使管理权限的权利。

4：合作协议：双方共同签订的明确双方权益和义务的合作文件，具有法律约束力。

万科股权变动——宝万之争摘要：万科股权及其分散，导致史上有两大股权大战，其一是君万之争，其二就是宝万之争。

本次主要介绍宝万之争，宝万大战从2015年打到了2017年，从最开始的“宝能系”野蛮进攻，王石求助华润但却没有得到支持，到后来的恒大趁势进入，万科开始引入深圳地铁的计划失败，到成功引入深铁，这一场大战战事惨烈，且获得了无数人的关注，如今终于接近尾声……关键字：宝万之争宝能系万科股权争夺1 公司简介1983年，王石到深圳经济特区发展公司工作；1984年，他组建“现代科教仪器展销中心”；1988年，企业更名为“万科”；1991年1月29日，万科正式在深交所挂牌交易，代码000002，由此踏上了万亿市值的征程。

值得特别指出的是，在众多地产大腕的众多公司中，万科是最早完成股份化、完成上市的。

万科企业股份有限公司（简称万科或万科集团），证券简称：万科A、证券代码：000002，证券曾用简称：深万科A、G万科A，总部位于中国深圳市福田区梅林路63号万科建筑研究中心，现任董事长为王石，总经理为郁亮。

公司主营业务为房地产、物业服务，其他业务有酒店业务、家居服务、长租公寓、养老业务、滑雪等。

2017年4月26日，万科A总市值：2257.51亿，市盈率：10.74。

2 公司股权发展历程2.1 股份制改造期1984年，万科前身注册成立。

万科前身“深圳现代科技仪器展销中心”注册成立，是深特发四级子公司，国营性质。

1988年，万科完成股份制改革，国家股60%，职工股占40%，王石“放弃”万科股权，选择职业经理人身份。

1991年1月，万科完成IPO，公开募集资金约2800万，国家股与职工股被整体稀释68%。

2.2 股权保卫期1993年，万科第一次股权激励，因法律限制中断实行。

1994年，君安证券联合其他股东逼宫，提出重组万科管理层，后被王石瓦解。

2000年8月10日，华润成为最大股东，万科引入华润成为最大股东（15.08%）。

万科房地产合作开发模式万科房地产合作开发模式范本一、项目背景1.1 项目概述本合作开发项目由万科房地产有限公司与合作方共同开发，旨在开发一处综合性房地产项目，包括住宅、商业、文化娱乐等多种功能。

二、合作模式2.1 合作方介绍合作方应具备一定的房地产开发经验，财务实力雄厚且合法合规。

2.2 合作方式双方根据项目的具体情况，可采取以下合作方式之一：●股权合作：合作方以股权投资形式参与项目，与万科共同承担风险及收益。

●委托合作：合作方将项目委托给万科进行开发，万科负责开发全过程，合作方享有一定的收益权。

●联合开发合作：双方共同参与项目的规划、开发和销售，共同承担风险及收益。

2.3 合作权益分配具体的合作权益分配应在合作协议中明确规定，一般可采取以下方式之一：●比例分成：根据双方投入资金或资源的比例，按比例分享项目的收益。

●固定利润或金额：双方约定固定利润或金额作为合作方的收益。

●公司股权：合作方获得相应的公司股权作为合作权益。

三、项目规划3.1 项目可行性研究合作方应提供项目的可行性研究报告，包括市场分析、项目定位、投资收益预测等，并由双方共同确认。

3.2 开发规划根据项目可行性研究报告，合作方与万科共同确定项目的整体规划，包括建筑设计、用地规划等方面。

四、资金与资源4.1 资金来源双方应明确各自投入的资金来源及方式，确保项目的资金需求得到满足。

4.2 资源投入合作方应提供必要的资源支持，包括土地、资产、人力等，确保项目的顺利进行。

五、项目执行5.1 合作管理机构双方可成立合作管理机构，负责项目的整体管理和决策。

5.2 项目管理合作方与万科应共同确定项目的管理架构及管理流程，并明确各自的责任与义务。

六、项目收益6.1 收益分析双方应根据项目的预期收益，对收益进行分析和评估，并在合作协议中明确收益分配的方式。

6.2 收益分配方式合作方与万科应在合作协议中明确收益的分配方式，确保合作双方的权益得到合理保护。