出售无产权的车位如何确认收入房地产企业【会计实务操作教程】

车位销售时确认收入及相关成本费用问题1、车位分二种，地上车位和地下车位二种。

地上车位不允许转让，不在土地增值税的征税范围内，不计算收入，不扣除成本。

地下车位分三种：一是人防工程，是以人防部门规定标准建造的，不得进行转让的，应作为配套设施，可以扣除发生的成本费用。

二是无产权的地下车位，由主管税务机关确认是否发生转让行为，如确认为发生转让行为（参考营业税的规定要求，如签定转让合同，开具销售不动产发票，按照销售不动产交税），按已转让部分确认收入，并扣除相应的成本、费用。

否则，发生其他情形的（签定非转形式合同，如租赁合同，开服务业发票，按服务业交纳营业税），不确认收入，也不扣除相关成本费用。

三是有产权的地下车位，两证齐全、可有偿转让的车库（位），清算时，按已转让部分确认收入，并扣除相应的成本、费用。

2、房地产企业将人防工程、地下车库等采取出租形式，获取租金收入，这部分成本是否允许扣除？房地产开发企业在进行房地产开发时，建设物业管理用房、变电站、热力站、托儿所、幼儿园、公共厕所、无法确权的人防工程和地下车库等公共设施，这些公共设施属于全体业主所有，业主可无偿使用该类资产，其对应的成本可在土地增值税清算中予以扣除。

但实际上，开发企业往往对此类公共配套设施实施继续控制，如对人防工程、地下车库等采取出租形式从中获取租金收入。

对此类情况，如果该公共配套设施在房地产企业固定资产账上无记录，又不能提供将产权转移给全体业主的证明，就可断定房地产企业已将此项公共配套设施的成本，计入了开发产品的成本，即虚增了成本扣除项目。

在土地增值税清算时，应将这些公共配套设施的成本从开发产品成本中扣除。

若成本无法准确区分，可采用该部分公共配套设施的面积占总面积的比例来划分扣除成本。

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无产权车位长期使用权转让的税务处理[税务筹划优质文档] 无产权车位长期使用权转让会发生哪些纳税义务，论述如下：
1、营业税的处理
营业税方面，无产权车位长期使用权的转让视同销售处理。

国税发〔1993〕149号：以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。

2、土地增值税的处理
土增税有点乱，要查找当地地税局的规定。

目前看到明确使用权转让不纳入土增税征税范围的有辽宁、山东、湖北、湖南。

另外，新疆地税2014年1号公告也规定房地产开发企业与购房者签订一定期限的使用权合同或销售无产权的车库、停车位、地下室，不征收土地增值税，但此文于2015年12月公告废止。

不征收土增税的规定
辽地税函[2012]92号: 转让有产权地下停车位取得的收入，计入土地增值税收入，地方税务机关允许其成本费用按照对应配比原则在土地增值税清算中扣除。

无产权地下停车位取得的收入，不计入土地增值税收入，其成本费用地方税务机关在土地增值税清算中不允许扣除。

其他无产权的建筑物等比照执行。

鄂地税发〔2014〕63号：纳入整体项目规划的其他类型的地下建筑物，包括房地产开发企业自用、出租，以及未取得产权销售许可与业主签订产权转让合同或签订有限年度的使用权合同的，因其产权未发生实际转移，故不属于土地增值税征税范围，其对应的土地成本及建安成本不允许列入土。

财会类价值文档精品发布！房企出租地下人防车位取得收入处理方式 [会计实务，会计实操] 房地产开发企业开发建设住宅商品房，按照政府相关部门要求，需要修建人防工程或者缴纳异地人防工程建设费。

事实上，许多房地产开发企业均选择修建人防工程———地下人防车位。

一般说来，地下人防车位是不能办理产权证的，房地产公司不能销售人防车位的所有权，而只能采取转让人防车位永久使用权（下称“出租人防车位”）的方式取得收入。

其实，国家税务总局曾于2011年2月11日在官方网站上对地下车位销售问题作出过答复：“房地产企业出售的地下停车位，以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。

对取得销售收入应缴纳营业税、土地增值税、企业所得税。

受让方不能办理车位产权手续，不需要缴纳车位契税。

”
营业税按销售不动产缴纳
企业取得出租人防车位的收入，应该缴纳营业税金及附加，但要按照什么“税目”进行缴纳？自2011年开始不能按“服务业———租赁业”缴纳营业税。

原本《国家税务总局关于营业税若干政策问题的批复》（国税函﹝2005﹞83号）规定，对具有明确租赁年限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权，应按照“服务业———租赁业”征收营业税。

”国家税务总局2011年第2号公告将“国税函﹝2005﹞83号”废止了。

也就是说，从2011年1月1日开始，企业取得出租人防车位收入不能按照“服务业———租赁业”缴纳营业税了。

按照“销售不动产”缴纳营业税。

无产权的车库、车位销售收入是否并入土地增值税的转让收入
1.无产权的车库的销售收入是否需要
请问：并入土地增值税的转让收入，如果需要并入，其成本如何扣除？如果不需要并入，其成本是否可以扣除？
2.地下车位（非地下人防）的转让使用权（期限最长20年）的收入是否需要并入土地增值税的转让收入，如果需要并入，其成本如何扣除？如果不需要并入，其成本是否可以扣除？
3.地下车位（非地下人防）的租赁收入是否需要并入土地增值税的转让收入，如果需要并入，其成本如何扣除？如果不需要并入，其成本是否可以扣除？
4.地下人防的车位的收入？
回复内容：
1、无产权的车库的销售收入需要并入土地增值税的转让收入。

在并入时，其成本按有关规定直接计入扣除项目金额即可。

2、地下车位（非地下人防）的转让使用权（期限最长20年）的收入不需要并入土地增值税的转让收入，应作出租处理。

其成本不可以计入扣除项目金额
部门：劳务财产处答复时间：2011-08-17 15:13
根据国家法律规定，咨询信箱的答复仅作为税收法规学习的参考意见，不作为执法依据。

转让无产权车位永久使用权收入未计入土地增值税清算收入的涉税风险解析在土地增值税清算过程中，转让无产权车位永久使用权的收入未计入清算收入，存在一定的涉税风险。

下面我们将对这一涉税风险进行解析。

首先，无产权车位永久使用权是指车位使用权的一种形式，购买者在购房时可以选择同时购买车位的使用权。

按照土地管理法和《国务院关于规范房地产市场秩序的决定》，无产权车位属于共有产权，不属于房产产权，因此在土地增值税清算中并不涉及对无产权车位永久使用权进行税收征收。

然而，由于无产权车位永久使用权通常是作为购房者购买住房的一个附带权益，它本质上是房产的一部分。

所以，在一些地方政策性文件中，将无产权车位永久使用权归入房地产应税清算范围。

这就意味着如果转让无产权车位永久使用权的收入未计入土地增值税清算收入，就可能存在涉税风险。

具体而言，转让无产权车位永久使用权的收入未计入土地增值税清算收入可能导致以下涉税风险：首先，财政部门可能会对未计入清算收入的无产权车位永久使用权的转让收入进行调查和核定。

如果未计入的收入达到一定金额，财政部门可能要求纳税人进行补税，并处以相应的罚款。

其次，未计入清算收入的无产权车位永久使用权的转让收入可能会被税务机关视为避税行为，从而触发税务机关的反避税调查和处罚。

税务机关有权对纳税人的财务和经营情况进行调查，如果发现存在未计入的收入，可能会要求纳税人进行补缴，并处以相应的罚款和滞纳金。

第三，未计入清算收入的无产权车位永久使用权的转让收入可能会在纳税检查中引发问题。

在税务机关的日常审查、巡视和年度审计中，会对纳税人的收入、成本、利润等进行审查。

如果发现存在未计入的收入，纳税人可能会被要求提供相关的解释和证明材料，并可能面临税务调整和处罚。

房地产公司“车位处置”的4种形式，应该如何纳税，你知道吗？本文转自：北京税务大企业房地产公司车位在不同的形式处理下，税收如何处理？实际上车位的处理归纳起来有以下几种形式：“有产权”车位转让、“无产权”车位转让、车位使用收“停车费”、车位使用“无偿使用”。

那么，到底在不同的形式下，增值税与土地增值税应该如何处理呢？今天小编就与大家讨论一下房地产公司“车位处置”的4种形式，税怎么缴？一、“有产权”车位转让(一)增值税1、根据财政部国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税(2016)36)号附件一《营业税改征增值税试点实施办法》附：销售服务、无形资产、不动产注释。

第三条规定：转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。

2、根据国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告(国家税务总局公告2016年第18号)第四条规定：房地产开发企业中的一般纳税人(以下简称一般纳税人)销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

销售额的计算公式如下：销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)第五条规定：当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款通过以上政策规定分析，房地产开发企业销售“有产权”的车位，应按销售不动产缴纳增值税，同时，计算销售额时，该车位所对应的土地价款可以从取得的全部价款和价外费用中扣除。

(二)土地增值税1、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)第二条规定：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。

车位销售时确认收入及相关成本费用问题1、车位分二种，地上车位和地下车位二种。

地上车位不允许转让，不在土地增值税的征税范围内，不计算收入，不扣除成本。

地下车位分三种：一是人防工程，是以人防部门规定标准建造的，不得进行转让的，应作为配套设施，可以扣除发生的成本费用。

二是无产权的地下车位，由主管税务机关确认是否发生转让行为，如确认为发生转让行为（参考营业税的规定要求，如签定转让合同，开具销售不动产发票，按照销售不动产交税），按已转让部分确认收入，并扣除相应的成本、费用。

否则，发生其他情形的（签定非转形式合同，如租赁合同，开服务业发票，按服务业交纳营业税），不确认收入，也不扣除相关成本费用。

三是有产权的地下车位，两证齐全、可有偿转让的车库（位），清算时，按已转让部分确认收入，并扣除相应的成本、费用。

2、房地产企业将人防工程、地下车库等采取出租形式，获取租金收入，这部分成本是否允许扣除？房地产开发企业在进行房地产开发时，建设物业管理用房、变电站、热力站、托儿所、幼儿园、公共厕所、无法确权的人防工程和地下车库等公共设施，这些公共设施属于全体业主所有，业主可无偿使用该类资产，其对应的成本可在土地增值税清算中予以扣除。

但实际上，开发企业往往对此类公共配套设施实施继续控制，如对人防工程、地下车库等采取出租形式从中获取租金收入。

对此类情况，如果该公共配套设施在房地产企业固定资产账上无记录，又不能提供将产权转移给全体业主的证明，就可断定房地产企业已将此项公共配套设施的成本，计入了开发产品的成本，即虚增了成本扣除项目。

在土地增值税清算时，应将这些公共配套设施的成本从开发产品成本中扣除。

若成本无法准确区分，可采用该部分公共配套设施的面积占总面积的比例来划分扣除成本。

无产权车位、车库纳税处理对于房地产企业出售无产权的车位，2011年之前税法首先认定的是一种实质上的长期租赁合同，只不过这种租赁方式与土地使用年限相同，所以开发商称为销售使用权而非所有权。

国家税务总局《关于营业税若干政策问题的批复》（国税函[2005]83号）对这种情形明确为：对具有明确租赁年限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权，应按照“服务业-租赁业”征收营业税。

《中华人民共和国合同法》第二百一十四条也规定：“租赁期限不得超过20年。

超过20年的，超过部分无效”。

而对于超过20年的车库销售这种特殊经营行为，合同法判定为：“租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年”。

因此对于无产权的车位销售，不论是作为成本对象单独核算还是利用地下基础设施作为公共配套设施处理，除能够依法转让的情形外，2011年之前应当作为“服务业——租赁业”计算缴纳营业税。

《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》规定：“纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”。

所以从营业税纳税总额与纳税时间上来看，无论企业按照“销售不动产”、“转让无形资产”还是“服务业—租赁业”计算纳税结果是一样的。

实务中还要取决于当地主管税务机关的具体规定。

例如《山东省青岛市地方税务局关于印发<房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答>的通知》(青地税函[2009]47号)第十二条“房地产开发企业将车库或者停车位转让，其收入是否计入房地产转让收入”规定：根据房地产相关法律、法规等有关规定，开发项目建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

据此，凡房地产开发企业与购房人签订销售合同，约定将上述车库、车位的所有权出售给购房人的，取得的收入并入非普通住房转让收入；附赠的车库、车位因未取得转让收入，按出售开发产品计算销售收入。

房地产企业出售地下车库（车位）涉税实务解析房地产企业开发的地下车库，产权归属有哪几种形式？不同产权归属形式下，地下车库土地增值税应如何处理？《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发﹝2006﹞187号）明确规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。

建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。

建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

目前，我国对地下车库的产权归属没有专门性的法律规定。

房地产企业开发的地下车库，其产权归属主要有三种形式：第一种形式，产权归属开发商。

地下车库单独计价，不用作为公建分摊成本，开发商有权对业主出售地下车库，开发商与业主签订的车位使用权转让合同，合法有效，应得到法律保护。

第二种形式，产权归属全体业主。

如果开发商在销售小区房屋时已将地下车库按公建面积分摊给了全体业主，在这种情况下，只有全体业主有权处分该地下停车场车位的使用权。

开发商无权与个别业主签订停车场车位使用权转让协议，实务中所签订的协议也应归于无效。

第三种形式，地下停车场是由人防工程改建的，尽管该面积未分摊给全体业主，开发商也无权出售。

一般说来，地下人防车位是不能办理产权证的，房地产公司不能销售人防车位的所有权，而只能采取转让人防车位永久使用权（下称“出租人防车位”）的方式取得收入。

地下车库的土地增值税处理，是房地产开发公司涉税处理的难点，下面对房企开发的地下车库土地增值税的处理分六种情况进行阐述。

第一，房地产企业自建自用地下车库《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权，地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。