出售无产权的车位如何确认收入房地产企业【会计实务操作教程】

车位销售时确认收入及相关成本费用问题1、车位分二种，地上车位和地下车位二种。

地上车位不允许转让，不在土地增值税的征税范围内，不计算收入，不扣除成本。

地下车位分三种：一是人防工程，是以人防部门规定标准建造的，不得进行转让的，应作为配套设施，可以扣除发生的成本费用。

二是无产权的地下车位，由主管税务机关确认是否发生转让行为，如确认为发生转让行为（参考营业税的规定要求，如签定转让合同，开具销售不动产发票，按照销售不动产交税），按已转让部分确认收入，并扣除相应的成本、费用。

否则，发生其他情形的（签定非转形式合同，如租赁合同，开服务业发票，按服务业交纳营业税），不确认收入，也不扣除相关成本费用。

三是有产权的地下车位，两证齐全、可有偿转让的车库（位），清算时，按已转让部分确认收入，并扣除相应的成本、费用。

2、房地产企业将人防工程、地下车库等采取出租形式，获取租金收入，这部分成本是否允许扣除？房地产开发企业在进行房地产开发时，建设物业管理用房、变电站、热力站、托儿所、幼儿园、公共厕所、无法确权的人防工程和地下车库等公共设施，这些公共设施属于全体业主所有，业主可无偿使用该类资产，其对应的成本可在土地增值税清算中予以扣除。

但实际上，开发企业往往对此类公共配套设施实施继续控制，如对人防工程、地下车库等采取出租形式从中获取租金收入。

对此类情况，如果该公共配套设施在房地产企业固定资产账上无记录，又不能提供将产权转移给全体业主的证明，就可断定房地产企业已将此项公共配套设施的成本，计入了开发产品的成本，即虚增了成本扣除项目。

在土地增值税清算时，应将这些公共配套设施的成本从开发产品成本中扣除。

若成本无法准确区分，可采用该部分公共配套设施的面积占总面积的比例来划分扣除成本。

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无产权车位长期使用权转让的税务处理[税务筹划优质文档] 无产权车位长期使用权转让会发生哪些纳税义务，论述如下：
1、营业税的处理
营业税方面，无产权车位长期使用权的转让视同销售处理。

国税发〔1993〕149号：以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。

2、土地增值税的处理
土增税有点乱，要查找当地地税局的规定。

目前看到明确使用权转让不纳入土增税征税范围的有辽宁、山东、湖北、湖南。

另外，新疆地税2014年1号公告也规定房地产开发企业与购房者签订一定期限的使用权合同或销售无产权的车库、停车位、地下室，不征收土地增值税，但此文于2015年12月公告废止。

不征收土增税的规定
辽地税函[2012]92号: 转让有产权地下停车位取得的收入，计入土地增值税收入，地方税务机关允许其成本费用按照对应配比原则在土地增值税清算中扣除。

无产权地下停车位取得的收入，不计入土地增值税收入，其成本费用地方税务机关在土地增值税清算中不允许扣除。

其他无产权的建筑物等比照执行。

鄂地税发〔2014〕63号：纳入整体项目规划的其他类型的地下建筑物，包括房地产开发企业自用、出租，以及未取得产权销售许可与业主签订产权转让合同或签订有限年度的使用权合同的，因其产权未发生实际转移，故不属于土地增值税征税范围，其对应的土地成本及建安成本不允许列入土。

财会类价值文档精品发布！房企出租地下人防车位取得收入处理方式 [会计实务，会计实操] 房地产开发企业开发建设住宅商品房，按照政府相关部门要求，需要修建人防工程或者缴纳异地人防工程建设费。

事实上，许多房地产开发企业均选择修建人防工程———地下人防车位。

一般说来，地下人防车位是不能办理产权证的，房地产公司不能销售人防车位的所有权，而只能采取转让人防车位永久使用权（下称“出租人防车位”）的方式取得收入。

其实，国家税务总局曾于2011年2月11日在官方网站上对地下车位销售问题作出过答复：“房地产企业出售的地下停车位，以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。

对取得销售收入应缴纳营业税、土地增值税、企业所得税。

受让方不能办理车位产权手续，不需要缴纳车位契税。

”
营业税按销售不动产缴纳
企业取得出租人防车位的收入，应该缴纳营业税金及附加，但要按照什么“税目”进行缴纳？自2011年开始不能按“服务业———租赁业”缴纳营业税。

原本《国家税务总局关于营业税若干政策问题的批复》（国税函﹝2005﹞83号）规定，对具有明确租赁年限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权，应按照“服务业———租赁业”征收营业税。

”国家税务总局2011年第2号公告将“国税函﹝2005﹞83号”废止了。

也就是说，从2011年1月1日开始，企业取得出租人防车位收入不能按照“服务业———租赁业”缴纳营业税了。

按照“销售不动产”缴纳营业税。

无产权的车库、车位销售收入是否并入土地增值税的转让收入
1.无产权的车库的销售收入是否需要
请问：并入土地增值税的转让收入，如果需要并入，其成本如何扣除？如果不需要并入，其成本是否可以扣除？
2.地下车位（非地下人防）的转让使用权（期限最长20年）的收入是否需要并入土地增值税的转让收入，如果需要并入，其成本如何扣除？如果不需要并入，其成本是否可以扣除？
3.地下车位（非地下人防）的租赁收入是否需要并入土地增值税的转让收入，如果需要并入，其成本如何扣除？如果不需要并入，其成本是否可以扣除？
4.地下人防的车位的收入？
回复内容：
1、无产权的车库的销售收入需要并入土地增值税的转让收入。

在并入时，其成本按有关规定直接计入扣除项目金额即可。

2、地下车位（非地下人防）的转让使用权（期限最长20年）的收入不需要并入土地增值税的转让收入，应作出租处理。

其成本不可以计入扣除项目金额
部门：劳务财产处答复时间：2011-08-17 15:13
根据国家法律规定，咨询信箱的答复仅作为税收法规学习的参考意见，不作为执法依据。

转让无产权车位永久使用权收入未计入土地增值税清算收入的涉税风险解析在土地增值税清算过程中，转让无产权车位永久使用权的收入未计入清算收入，存在一定的涉税风险。

下面我们将对这一涉税风险进行解析。

首先，无产权车位永久使用权是指车位使用权的一种形式，购买者在购房时可以选择同时购买车位的使用权。

按照土地管理法和《国务院关于规范房地产市场秩序的决定》，无产权车位属于共有产权，不属于房产产权，因此在土地增值税清算中并不涉及对无产权车位永久使用权进行税收征收。

然而，由于无产权车位永久使用权通常是作为购房者购买住房的一个附带权益，它本质上是房产的一部分。

所以，在一些地方政策性文件中，将无产权车位永久使用权归入房地产应税清算范围。

这就意味着如果转让无产权车位永久使用权的收入未计入土地增值税清算收入，就可能存在涉税风险。

具体而言，转让无产权车位永久使用权的收入未计入土地增值税清算收入可能导致以下涉税风险：首先，财政部门可能会对未计入清算收入的无产权车位永久使用权的转让收入进行调查和核定。

如果未计入的收入达到一定金额，财政部门可能要求纳税人进行补税，并处以相应的罚款。

其次，未计入清算收入的无产权车位永久使用权的转让收入可能会被税务机关视为避税行为，从而触发税务机关的反避税调查和处罚。

税务机关有权对纳税人的财务和经营情况进行调查，如果发现存在未计入的收入，可能会要求纳税人进行补缴，并处以相应的罚款和滞纳金。

第三，未计入清算收入的无产权车位永久使用权的转让收入可能会在纳税检查中引发问题。

在税务机关的日常审查、巡视和年度审计中，会对纳税人的收入、成本、利润等进行审查。

如果发现存在未计入的收入，纳税人可能会被要求提供相关的解释和证明材料，并可能面临税务调整和处罚。

房地产公司“车位处置”的4种形式，应该如何纳税，你知道吗？本文转自：北京税务大企业房地产公司车位在不同的形式处理下，税收如何处理？实际上车位的处理归纳起来有以下几种形式：“有产权”车位转让、“无产权”车位转让、车位使用收“停车费”、车位使用“无偿使用”。

那么，到底在不同的形式下，增值税与土地增值税应该如何处理呢？今天小编就与大家讨论一下房地产公司“车位处置”的4种形式，税怎么缴？一、“有产权”车位转让(一)增值税1、根据财政部国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税(2016)36)号附件一《营业税改征增值税试点实施办法》附：销售服务、无形资产、不动产注释。

第三条规定：转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。

2、根据国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告(国家税务总局公告2016年第18号)第四条规定：房地产开发企业中的一般纳税人(以下简称一般纳税人)销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

销售额的计算公式如下：销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)第五条规定：当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款通过以上政策规定分析，房地产开发企业销售“有产权”的车位，应按销售不动产缴纳增值税，同时，计算销售额时，该车位所对应的土地价款可以从取得的全部价款和价外费用中扣除。

(二)土地增值税1、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)第二条规定：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。

车位销售时确认收入及相关成本费用问题1、车位分二种，地上车位和地下车位二种。

地上车位不允许转让，不在土地增值税的征税范围内，不计算收入，不扣除成本。

地下车位分三种：一是人防工程，是以人防部门规定标准建造的，不得进行转让的，应作为配套设施，可以扣除发生的成本费用。

二是无产权的地下车位，由主管税务机关确认是否发生转让行为，如确认为发生转让行为（参考营业税的规定要求，如签定转让合同，开具销售不动产发票，按照销售不动产交税），按已转让部分确认收入，并扣除相应的成本、费用。

否则，发生其他情形的（签定非转形式合同，如租赁合同，开服务业发票，按服务业交纳营业税），不确认收入，也不扣除相关成本费用。

三是有产权的地下车位，两证齐全、可有偿转让的车库（位），清算时，按已转让部分确认收入，并扣除相应的成本、费用。

2、房地产企业将人防工程、地下车库等采取出租形式，获取租金收入，这部分成本是否允许扣除？房地产开发企业在进行房地产开发时，建设物业管理用房、变电站、热力站、托儿所、幼儿园、公共厕所、无法确权的人防工程和地下车库等公共设施，这些公共设施属于全体业主所有，业主可无偿使用该类资产，其对应的成本可在土地增值税清算中予以扣除。

但实际上，开发企业往往对此类公共配套设施实施继续控制，如对人防工程、地下车库等采取出租形式从中获取租金收入。

对此类情况，如果该公共配套设施在房地产企业固定资产账上无记录，又不能提供将产权转移给全体业主的证明，就可断定房地产企业已将此项公共配套设施的成本，计入了开发产品的成本，即虚增了成本扣除项目。

在土地增值税清算时，应将这些公共配套设施的成本从开发产品成本中扣除。

若成本无法准确区分，可采用该部分公共配套设施的面积占总面积的比例来划分扣除成本。

无产权车位、车库纳税处理对于房地产企业出售无产权的车位，2011年之前税法首先认定的是一种实质上的长期租赁合同，只不过这种租赁方式与土地使用年限相同，所以开发商称为销售使用权而非所有权。

国家税务总局《关于营业税若干政策问题的批复》（国税函[2005]83号）对这种情形明确为：对具有明确租赁年限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权，应按照“服务业-租赁业”征收营业税。

《中华人民共和国合同法》第二百一十四条也规定：“租赁期限不得超过20年。

超过20年的，超过部分无效”。

而对于超过20年的车库销售这种特殊经营行为，合同法判定为：“租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年”。

因此对于无产权的车位销售，不论是作为成本对象单独核算还是利用地下基础设施作为公共配套设施处理，除能够依法转让的情形外，2011年之前应当作为“服务业——租赁业”计算缴纳营业税。

《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》规定：“纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”。

所以从营业税纳税总额与纳税时间上来看，无论企业按照“销售不动产”、“转让无形资产”还是“服务业—租赁业”计算纳税结果是一样的。

实务中还要取决于当地主管税务机关的具体规定。

例如《山东省青岛市地方税务局关于印发<房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答>的通知》(青地税函[2009]47号)第十二条“房地产开发企业将车库或者停车位转让，其收入是否计入房地产转让收入”规定：根据房地产相关法律、法规等有关规定，开发项目建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

据此，凡房地产开发企业与购房人签订销售合同，约定将上述车库、车位的所有权出售给购房人的，取得的收入并入非普通住房转让收入；附赠的车库、车位因未取得转让收入，按出售开发产品计算销售收入。

房地产企业出售地下车库（车位）涉税实务解析房地产企业开发的地下车库，产权归属有哪几种形式？不同产权归属形式下，地下车库土地增值税应如何处理？《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发﹝2006﹞187号）明确规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。

建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。

建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

目前，我国对地下车库的产权归属没有专门性的法律规定。

房地产企业开发的地下车库，其产权归属主要有三种形式：第一种形式，产权归属开发商。

地下车库单独计价，不用作为公建分摊成本，开发商有权对业主出售地下车库，开发商与业主签订的车位使用权转让合同，合法有效，应得到法律保护。

第二种形式，产权归属全体业主。

如果开发商在销售小区房屋时已将地下车库按公建面积分摊给了全体业主，在这种情况下，只有全体业主有权处分该地下停车场车位的使用权。

开发商无权与个别业主签订停车场车位使用权转让协议，实务中所签订的协议也应归于无效。

第三种形式，地下停车场是由人防工程改建的，尽管该面积未分摊给全体业主，开发商也无权出售。

一般说来，地下人防车位是不能办理产权证的，房地产公司不能销售人防车位的所有权，而只能采取转让人防车位永久使用权（下称“出租人防车位”）的方式取得收入。

地下车库的土地增值税处理，是房地产开发公司涉税处理的难点，下面对房企开发的地下车库土地增值税的处理分六种情况进行阐述。

第一，房地产企业自建自用地下车库《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权，地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。

房企转让非人防地下车位使用权，财税账务处理实务中，有一部分房地产企业纳税人对不能办理产权的地下车位销售收入总是“遮遮掩掩”。

天地下没有不透风的墙，况且地下车位是否销售，税务人员只要到地下车库巡查一遍，就可以略知一二。

那么，房地产企业转让非人防地下车位使用权收入到底会涉及哪些税收呢?01、增值税财税〔2016〕36号附件1《营业税改征增值税试点实施办法》所附《销售服务、无形资产、不动产注释》：转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照“销售不动产”缴纳增值税。

因此，转让地下车位永久使用权(20年以上)，一次性收取的费用应当按照“销售不动产”税目及相应的税率或征收率计算缴纳增值税金;短期租赁(20年以下)，应当按照“不动产租赁”及相应税率或征收率计算缴纳增值税。

一般来说，房地产企业在房屋未交付之前预收房款应当先按照3%预缴增值税，但因为销售地下车位一般是在项目竣工验收之后，并且一般在合同签订后即交付给业主，属于销售“现房”范畴，所以在收到款项的当天即发生增值税纳税义务。

短期租赁，在收到租金的当天发生增值税纳税义务。

02、土地增值税转让地下车位永久使用权，正因为不发生产权转移，所以各省对是否缴纳土地增值税的政策理解不一。

其实，地下车位之所以没有发生产权转移，主要是政府的原因，是政府不允许办理产权，地下车库是作为项目的公共配套设施，所以只能转让使用权。

根据国税发[2006]187号第四条第三款规定：房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的停车场(库)等公共设施，建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用，也就是说，公共设施的有偿转让应当计入土地增值税收入，与是否产权过户无关。

并且湖北省税务局于2021年《土地增值税征管工作指引(试行)》明确：转让地下车位永久使用权(20年以上)应当计入土地增值税收入;短期租赁(20年以下)不计入土地增值税收入。

销售无产权车位永久使用权是否计入土地增值税收入从法律层面，无产权的非人防地下车位未纳入地上可售面积公摊，系由房地产企业投资、建设，所以不属于小区的共有建筑面积，也不属于人防面积。

房地产企业转让永久使用权后，受让方对地下车位享有独立的所有权、使用权、收益权，转让使用权即便是超过20年，双方签订的《地下停车位使用权转让协议》未违反法律、法规等强制性规定，属于有效合同，至于转让有期限系因土地使用权有期限，故合同届满至土地使用权期限届满为止。

不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效合同的几种情形，合同在签订时已经明确为使用权转让合同而非租赁合同，其使用期限也是依据土地使用权的期限，不符合租赁合同的特征。

在增值税上，根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税【2016】36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》附《销售服务、无形资产、不动产注释》规定：“转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。

”由此可见，在增值税上，转让永久使用权虽然产权不发生转移，但应按照“销售不动产”缴纳增值税。

在土地增值税上，《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发【2006】187号）第四条第三款规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：……3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

另据2016年5月6日国家税务总局政策解答8.出售车位或储藏间，没有独立产权，是否按不动产出售处置？答：按照实质重于形式的原则，如果购买方取得了不动产的占有、使用、收益、分配等权力，仍应按照出售不动产处理。

销售无产权的地下车位如何纳税？作者：朱鱼翔自从上次写了《营改增后地下车位的增值税处理》一文后，不断接到关于地下车位的税务咨询，地下车位事儿确实挺多的，今天就与大家讨论一下“销售无产权地下车位”如何纳税的问题吧。

房地产开发企业销售无产权的地下车位，与业主签定《地下车位使用合同》，合同中明确约定:“该车位的使用期限为二十年……使用期限届满，甲方同意将该车位继续无偿提供给乙方使用至XX年XX月XX日（与土地使用权期限一致）。

该合同实质是将标的物的所有权进行永久性转让，不存在使用期限的问题。

同时合同约定，车位价为一次性支付，价格在10~20万元左右，与有产权的地下位销售价格相当。

购卖方拥有车位的使用权、处置权，可以出租、转让，不受房地产公司的管理、控制。

“销售无产权的地下车位如何纳税？目前有两种观点：一是按销售开发产品（或不动产）计算税金，二是按租赁不动产计算税金。

营改增之前各地税务机关多数以第一种方式征税观念，即：房地产企业预售地下车位时，按照预售收入计算并预缴营业税、土地增值税，按预计利润率计算未完工开发产品的预计利润，也就是说地下车位与地上商品房性质一样，作为销售开发产品处理。

营改增之后部分税务机关出现第二种征税观念，即：销售无产权的地下车位按照租赁服务缴纳相关税金，即：1、地下车位不并入土地增值税清算范围，收入、成本应该从中踢除；2、应该按租金收入缴纳房产税。

笔者认为，如果是销售地下车位（包括人防地下车位）永久性使用权（本文所指永久使用权是与土地使用权一致的使用年限），应该按照销售开发产品计税缴纳增值税（以前是营业税）、土地增值税、企业所得税，不按租赁服务征税。

本文不暂不讨论地下车位的法律权属，仅从税法层面进行分析，与各位大伽一起讨论。

1．土地增值税转让无产权的地下车位取得的收入，应该与销售商品房一起进行土地增值税清算，其收入、成本并入对应的项目类型，计算土地增值税。

政策依据如下：1、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。

转让无产权车位永久使用权收入未计入土地增值税清算收入的涉税风险解析1、开发商转让无产权车库永久使用权的三种合同交易形式。

无产权车位分为人防车位和其他无法办理产权书据的车位。

在实际车库的运营中，开发商与业主通过以下三种合同形式进行交易：第一种合同形式：开发商与业主签订车位永使用权久转让合同，一次性收取车库长期使用费。

第二种合同形式：开发商与业主签订长期租赁合同，该租赁合同有三个核心特征：一是销售价款一次性支付；二是销售价格与销售有产权车位相差无几；三是使用年限与土地使用权出让年限（70年）期限一致。

且该租赁合同约定：租赁期满后赠送使用权。

第三种合同形式：开发商与业主签到20年的车库租赁合同，租赁合同约定：合同到期后再无偿续租（一般租赁期限为50年）。

有些开发商对以上三种让渡无产权车位永久使用权收取高额租金，往往没有将车库使用费收入计入土地增值税清算收入。

2、地下人防设施的权属及收益权的确定根据《中华人民共和国人民防空法》第一章第五条：国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。

国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。

根据国家人防委、财政部《关于平时使用人防工程收费的暂行规定》第一条，凡使用人防工程的单位和个人，应向当地人防部门提出申请，经审批和履行立约手续后，方可使用。

已经使用人防工程而未履行立约手续的，应补办立约手续。

国家人防委、财政部《关于平时使用人防工程收费的暂行规定》第二条规定：人防工程及其设备、设施是国家财产，平时使用应本着有偿使用的原则，交纳使用费。

使用国家拨款或按国家规定地方筹集的人防经费修建的人防工程，由人防部门收费。

《中华人民共和国物权法》第五十二条国防资产属国家所有。

《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当满足业主的需要。

规划用于停放汽车的车位、车库的归属，当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

房地产开发项目无产证地下车位流转的业务实质及税收处理分析宁朝辉摘㊀要:房地产开发项目当中地下车位主要是指建筑物地下ꎬ根据车位实际情况设置相关规划指标ꎬ在对地面墙柱隔断以及地面画线基础上得出开放空间进行车辆停放ꎮ从技术层面来讲ꎬ停车间室内地平面与房屋室内地平面相比要低ꎬ位置约为净高的一半ꎮ但是当前相关法规中并没有针对地下车位实际权属问题做出明确规定ꎬ也没有对开发商出售进行制止ꎬ因此开发商倾向于将其转让ꎮ关键词:房地产开发项目ꎻ无产证ꎻ地下车位㊀㊀就无产证地下车位来讲ꎬ流转行为在实施过程中ꎬ主要分为租赁与转让两个方面ꎬ在此情况下便有涉税问题产生ꎬ对房产税还是土地增值税征收存在的争议较大ꎬ区域不同的税务机关在认识上也会不同ꎮ出现这一情况的主要原因在于对业务实质进行判断时缺乏一致性ꎮ近几年ꎬ在业主法律意识逐渐增强背景下ꎬ维权意识有所提升ꎬ开发商不能在对地下车库进行处理时不能同以往一样随意处置ꎮ受产权不同以及用途不同的影响ꎬ对地下车库开展土地增值税方面清算时ꎬ使财务人员产生了较大困惑ꎮ一㊁税收出现争议的主要原因(一)部分车位没有实现独立确权由于法律法规中相关规定比较模糊ꎬ因此国土㊁房管部门对于车库㊁车位权属以及证照登记在具体实践中会有所不同ꎬ车位权属在长期争议中悬而不决ꎬ以至于多数地方存在没有进行地下空间产权登记情况ꎬ并且地下车位实际建筑面积在测绘技术上的规范缺乏明确性ꎮ相关法规曾指出ꎬ房屋需具备永久固定界标ꎬ但是就当前社会发展现状来讲ꎬ在对地下车位进行界定时ꎬ往往会使用线段标明形式ꎬ范围上没有进行明确或者是固定标界ꎬ最终导致地下部分车位难以获得对应产权登记ꎮ(二)政策缺乏明确性相关政策在实施过程中ꎬ各地存在的不一致问题比较明显ꎬ其中主要表现在规定当中部分能够对预售许可证进行办理ꎬ部分能够对网签进行办理ꎬ部分能对产权证进行办理ꎬ但是大部分在实践中运用了回避态度ꎬ同时也有地方存在无法办理的问题ꎮ就开发商来讲ꎬ往往会将«中华人民共和国物权法»作为依据ꎬ将地下车位以产权或者是永久使用权的形式进行转让ꎬ转让时主要是运用一次性流转方式ꎬ但是由于地下车位实际流转性未能得到准确判断ꎬ上述转让在履约方面便出现了问题ꎬ在履约内容影响下使税收认识方面出现了较大差异ꎮ(三)难以明确解读政策受地下车位实际使用权向业主永久性流转行为缺乏统一定性的影响ꎬ出现了转让车位时征收土地增值税ꎬ或者是租赁状态下征收房产税的不同ꎮ部分省市在开展税收工作时是按照租赁征收房产税ꎬ这主要是由于相关法律中规定地下车位在使用权超出二十年时ꎬ在法律层面无效ꎬ仍然处于租赁范围ꎮ但是地下车库实际使用权以及收益权组合之后进行永久性转让中体现的租赁而非转让的实际依据是什么内容ꎬ这一问题难以得到清晰解释ꎮ二㊁车库类型(一)无产权车库车库产权在明确情况下能够很好地对流转问题和税收进行处理ꎬ但是往往在对其进行处理时ꎬ各地规定存在差异性ꎬ地方特色明显ꎬ无产权车位主要是指不能办理产权的地下车库ꎮ如黑龙江省规定: 凡建成后有偿转让产权的ꎬ应对成本费用㊁支出进行计算ꎮ 辽宁省规定: 无产权地下停车位取得的收入ꎬ不计入土地增值税收入ꎬ其成本费用地方税务机关在土地增值税清算中不允许扣除ꎮ(二)有产权车库针对有产权并且能够进行转让的车库ꎬ在对其进行核算时ꎬ可以将其视为与其他不动产相同ꎬ按土地增值税进行计算ꎮ但是与地下车库相关土地成本分摊问题并没有进行统一规定ꎬ一般情况下ꎬ计入容积率时ꎬ会对土地成本进行分摊ꎬ否则不进行分摊ꎮ三㊁租赁的主要概念与适用范围(一)概念就税法当中的概念来讲ꎬ土地使用税㊁房产税以及增值税没有详细解读租赁业务ꎬ企业所得税以及增值税文件当中将租赁服务主要划分为融资租赁以及经营租赁两种服务ꎬ在合同约定的有效租赁期内ꎬ出租人具有所有权ꎬ承租人具有使用权ꎮ不同之处在于增值税能够使售后回租相关业务以整体形式在租赁业务当中划出ꎬ然后在融资中并入ꎮ(二)转让与租赁之间存在的差异首先ꎬ融资租赁和转让的区别ꎮ将上述规定作为基础展开判断ꎬ开发商对地下车位进行永久转让的行为与融资租赁当中的类型并不相符ꎬ其中主要有转租㊁直租以及回租等ꎬ在租赁期间ꎬ交易过程对于融资租赁并不适用的关键之处主要体现在两个方面:首先ꎬ融资租赁最后达到租赁时间的状态下ꎬ承租人具有选择权ꎬ选择权为买断资产ꎬ但是转让在实施时不会有此类情况的发生ꎮ融资租赁产生的主要原因在于需运营资产ꎬ或者是针对业务相关承租人开展ꎬ在财力不足情况下或者是在其他因素影响下ꎬ难以根据资产对价进行直接支付ꎬ因此需运用额外支付的方式ꎬ进而使融资租赁获得所需财产或者是设施ꎮ对于车位永久性使用权来讲ꎬ如果选择进行购买时方式ꎬ就应具有给付相应对价的能力ꎮ就给付形式来讲ꎬ可以根据合同当中的具体约定运用按揭㊁一次性给付㊁分期给付等多种形式ꎬ开发商可以迅速获得经济利益ꎬ二者之间存在的差异性主要在于融资租赁在运用过程中ꎬ承租方需对时间价值进行加计ꎬ然后运用分期方式进行租金的０７财经论坛Һ㊀给付ꎬ实际给付现值与资产现值相比更高ꎬ但是运用融资租赁的方式使承租方难以在短期中使对价无力支付的现状得到改变ꎮ开发商不运用融资租赁的主要目的在于使资金可以得到尽快回收ꎮ其次ꎬ经营性租赁和转让之间的区别ꎬ在对地下车位实际使用权进行永久性转让过程中ꎬ业务属于经营性租赁ꎬ但是很多概念不能与之相符ꎬ其中主要体现在这几方面:①业务期限ꎮ租赁属于业务行为ꎬ是在一定期间中发生ꎬ对地下车位使用权进行永久性转让行为属于无限期流转ꎬ二者时间方面差异性明显ꎬ经营性租赁在到期之后ꎬ承租人在续租上具有选择权ꎬ可以对资产续租ꎬ在续租期间需包含续租选择权具体涵盖时间ꎬ但是流转业务在实施过程中ꎬ由于流转具有永久性ꎬ因此业主不具备续租方面的选择权ꎮ②报酬转移与风险转移ꎮ财会准则当中规定ꎬ租赁如果在实质上没有将资产所有权涉及报酬与风险进行转移ꎬ租赁便属于经营性租赁ꎮ但是在对地下车位进行流转时ꎬ将资产所有权涉及的报酬与风险ꎬ全部向业主进行了转移ꎬ在不对地产进行调控的情况下ꎬ地下车位会出现公允价值有所下降的问题ꎬ业主难以要求开发商和自己一同承担风险ꎮ在租赁为经营性情况下ꎬ承租者可以要求出租方将出租价格降低ꎮ在对地下车位使用权进行购买之后ꎬ没有进行特别约定的情况下ꎬ开发商不能对业主转让或者是出租的行为有所干涉ꎬ后续经营在实施过程中ꎬ车位在转让第三方情况下ꎬ开发商在之前实施的转让业务属于转让还是租赁尚不明确ꎮ如果将其视为转让ꎬ第二次转让中获得的收益归业主所有ꎬ开发商不能对其继续分享ꎬ如果将其视为租赁ꎬ开发商则属于实际拥有方ꎬ获得收益其应当享有ꎮ四㊁结束语总之ꎬ房地产开发项目中ꎬ针对无产证地下车位流转问题ꎬ开发商在符合规定㊁法规以及政策情况下ꎬ将车位向业主流转ꎬ并且获取了业主支付对价ꎬ业务和租赁业务具体概念㊁实际适用范围存在的差异性较大ꎬ流转实质更趋向于财产方面的权利流转ꎬ并非租赁ꎮ相关文件中指出ꎬ土地使用者抵押㊁转让或者是对土地进行置换ꎬ无论是否对使用权方面的证书有所取得ꎬ或者是针对登记手续进行了变更ꎬ在使用者具有使用㊁占有㊁处分以及收益土地权利的情况下ꎬ便需根据税法中规定进行契税以及土地增值税的缴纳ꎮ参考文献:[１]李贝妮.住宅小区车位权属问题研究[Ｊ].北京航空航天大学学报(社会科学版)ꎬ２０１８ꎬ３１(４):２０－２６. [２]赵舒婷.住宅小区地下停车位产权归属法律问题探究[Ｊ].法制与社会ꎬ２０１９(２０):３９－４０.[３]窦伯林.住宅小区地下停车位的物权问题探析[Ｊ].法制博览ꎬ２０１９(１６):１５１－１５２.[４]张翱.房地产开发项目招投标阶段的成本控制措施探讨[Ｊ].中国集体经济ꎬ２０１９(６):１４４－１４５.作者简介:宁朝辉ꎬ衡水星龙房地产开发有限公司ꎮ(上接第６９页)务和经济往来进行数据分析ꎬ加强财务成本㊁收入等各项关键指标的可预测性ꎮ(三)培养会计内控管理人才人才的发展是企业在发展中取得胜利的法宝ꎬ应加强会计风险防控人才培养成本的投入ꎬ着重培养会计内控管理人才ꎮ企业可通过引进专业的人才ꎬ完善企业内部薪酬激励措施等方式ꎬ做好人才长久培养计划ꎮ在内部培养方面ꎬ可使员工思想认识发生转变ꎬ通过对会计内控管理专业知识和技能的培训学习ꎬ实现会计人员的素质与能力的提升ꎮ在推行会计内控管理中ꎬ也应加强规范会计人员的相关行为ꎬ确保各工作人员严格遵守相关制度和管理标准ꎬ达到全面提高会计内控管理工作的质量以及提升人员的工作效率ꎬ使企业的整体管理效能得到全面提升ꎮ(四)强化会计内控管理的执行效果为了达到企业会计内控管理的效果ꎬ应对相关人员进行会计内控管理的提升培训ꎬ使其在熟悉主要业务的前提下ꎬ依托«会计准则»和内控管理制度ꎬ强化会计内控管理的执行力ꎬ有效提升内控工作质量和效率ꎮ另外ꎬ企业应根据各个工作岗位职责深化内控管理标准ꎬ加强内控相关管理条文的完善ꎬ规范会计人员内控管理的行为ꎬ使各会计工作人员严格遵守和执行ꎬ保证内控过程的合理性和完整性ꎬ间接提升企业的管理水平ꎬ对企业发展起到积极作用ꎮ(五)建立完善的会计内控管理监督机制在企业会计内控管理中ꎬ通过建立完善的内控管理监督机制ꎬ结合企业自身情况构建人员岗位的职能ꎬ具备会计㊁结算㊁监督和审计等各职能ꎬ以确保企业的各经济活动能保持顺畅运转ꎮ根据各个会计工作岗位职责深化管理标准ꎬ明确各岗位关于会计内控管理工作的责任与义务ꎬ不断完善会计内控管理制度ꎬ也应不断完善具体的会计内控管理工作措施ꎬ加强企业内相关部门的质量管理和监督ꎬ将使各部门按照统一的管理体系标准进行执行ꎬ并定期对其工作情况进行考核ꎬ并对考核结果进行统计和分析ꎬ使会计内控管理工作达到规范性ꎮ企业会计部门也需加强会计内控管理监督机制的改进和优化ꎬ要求遵循统一的指导标准进行工作ꎮ同时ꎬ会计内控管理有别于传统会计的工作ꎬ也应避免工作岗位和职能的混淆ꎬ达到会计部门间的相互协助和相互制衡ꎮ四㊁结语综上所述ꎬ我国企业会计内控管理中还存在很多不足之处ꎬ需通过采取有效措施对内控管理进行改进ꎮ文章提出树立会计内控意识ꎬ完善内控管理体系ꎬ培养会计内控管理人才ꎬ强化会计内控管理的执行效果ꎬ并建立完善的会计内控管理监督机制ꎬ来提升企业的会计内控管理力度ꎬ达到有效提升企业会计内控管理的水平ꎬ以期为会计行业提供借鉴和参考ꎮ参考文献:[１]吴勇州.基于会计信息化的企业内部控制探讨[Ｊ].大众投资指南ꎬ２０１９(２４):１４４＋１４６.[２]刁薇.企业会计内部控制中的不足及改进策略探析[Ｊ].财会学习ꎬ２０１８(１３):２３６－２３７.[３]李品.企业会计内部控制中的不足及改进策略探析[Ｊ].中国集体经济ꎬ２０１９(２６):１４３－１４４.作者简介:崔天怡ꎬ信达证券股份有限公司ꎮ１７。

无合同卖地下车位，不能确认收入无合同卖地下车位，确不确认收入？不久前，一房地产公司遇上一个少见的稽查难题，其中一个细节有点意思，蓝敏说税来说一说。

公司前年销售了一批有产权的地下车库，但因种种原因，并没有与客户签定《房地产销售合同》、客户也没有过户产权。

当然，公司依然确认了主营业务收入，并计缴了企业所得税。

税务稽查查账时，发现该公司的会计核算中，上述车库并没有留成本。

公司将地下车库作为公共配套设施，其成本全部结转进了开发产品成本之中，并已销售结转完毕。

稽查认为，此地下车库有产权，可以独立对外销售，所以不应该属于公共配套设施，应该像商品房一样保有成本，不应该把其成本计入商品房之中。

于是，稽查重新计算了其已销房产的成本，按建筑面积法，把车库应分摊的成本转回了车库之中，于是商品房成本下降。

嘿嘿，这就要补企业所得了税，关键是还有滞纳金和罚款呢。

企业觉得很冤，地下车库的成本，本就应该作为公共配套处理，税务总局国税发【2009】31号文也明确这样写的，为什么就必须要保留成本呢？稽查出具了本地一份文件，要求有产权的地车库必须保留成本。

该文件认为国税发【2009】31号文特指的是没有产权的地下车库才是公共配套设施。

稽查有理有据地说：你有产权、卖都卖给个人了，凭什么还认为是小区的公共配套设施呢？好像有道理。

关于是否应列公共配套这一点争议，说来话长，今天暂不讨论。

说说后面的事。

开发商争议不过，就说：“留成本也行，这样一来，虽然我商品房销售利润增加了，但我车库就卖亏了，盈亏一抵，不也一样吗？”慢来、慢来。

稽查说，你销售地下车库，因为没有签定正式的《房地产销售合同》，所以不能认为实现了销售，这是国税发【2009】31号文明确规定的。

这样，就不能形成亏损。

至于你自己将其作为收入纳税，是你自己犯的错误。

国税发【2009】31号第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认……没有签订《房地产销售合同》导致在税务上，销售没有实现，所以车库的成本应该继续在成本中挂着。