新加坡房地产业发展模式对我国的启示与借鉴

２０１２．　１８５经济观察

近几年以来，房价飞涨成了社会的一大热议现象，近日以来，房价出

现“拐点”的说法也渐渐为更多人所相信。然而对于我国这样尚不

成熟的房地产市场，大起大落无疑是百害而无一利的。所以，在发展房

地产业时，零几年时的价格涨幅和群众心理预期都是不可取的，房地产

业不可能被“催熟”，居高不下抑或饱受打压的房价都不利于产业的

成长和成熟。所以，我国需要借鉴他国的经验，新加坡是一个房地产业

的典范，也许可以在一定程度上带来启示和借鉴。

新加坡是一个地幅精致的岛国，城市很小，居住人员却在政策引导

下日益增多。对于岛国来说，除非有特殊优势，经常处于资源缺乏，发展

空间局限性大的劣势地位。而土地资源的匮乏是新加坡广纳移民和

本土人口发展上的一大掣肘。随着人口的不断增长和人口收入的不

均等，高收入人士和低收入人群的两极分化需求给土地资源缺乏的岛

国新加坡带来很多问题，与此同时，国家经济的增长也面临着有限的资

源和持续发展之间的矛盾所带来的挑战。新加坡政府用几十年的时

间，科学规划决策出了一套理性有序的解决办法，使国家经济保持高速

发展，同时保证人人有所居，更促进了房地产业的强劲发展。下面，将从

三个方面分别分析新加坡房地产发展模式对于我国切实实践是否具

有指导意义。

一、政府牵头组织行而有效的房地产组织架构

在新加坡房地产的有序同步发展中，政府扮演着重要的后盾和监

督人。具体地说，国家发展部主管形态发展和规划，　城市重建局担任

具体的职能部门，特别需要指出的是，新加坡的地区政府不具有规划职

能。政府颁布的规划法中，授权国家发展部部长行使与规划有关的各

种职责，包括制定规划法的实施条例和细则、任命规划机构的主管官

员以及审批总体规划等。其城市重建局除了各个职能部门之外，特别

设置了两个委员会，分别是总体规划委员会和开发控制委员会。其中，

总体规划委员会协调各项公共建设计划的用地要求，并使之尽快得以

落实，其成员包括主要公共建设部门的代表。开发控制委员会专门负

责非公共部门的重大开发项目，其成员包括有关专业组织和公用事业

局、环境部等政府部门的代表。［２］

对于我国而言，这一条有一定的借鉴意义。首先，我国房地产之所

以涨价过高引起“怨声载道”，其中有部分原因是政府调控不到位，如

果加大政府决策的力量，能够更加平衡各个利益层次的需求；其次，我国

房地产尚未成熟，市场力量并不具有成熟的均衡功能，应该由政府多加

辅助以助其成长，保证稳定；最后，我国房地产投机跟风现象过于严重，

并且妨碍到购买第一套住房的刚性需求者，政府如果能发挥一些作用，

会有所裨益。

二、大力发展租屋成功实现居者有其屋计划

新加坡房地产发展早期，政府大力推行了一系列的计划促进基本

住房保障。１９５９年新加坡共有人口１５８万，其中约４７％的人没有住

房。为了解决居民住房问题，新加坡于１９６０年颁布了《建屋与发展

法》，并根据该法令设立了建屋发展局，制定了“五年建屋计划”。值

得一提的是，其效率和质量之高不得不令人敬佩和学习。制定计划后，

新加坡的建房速度从原来每年平均建设１０００　多套提高到１００００　多

套，得以到１９６４　年底，全国已有４０　万人住进公共组屋。新加坡没有

满足于短暂安民，在１９６４年又推出“居者有其屋”计划，鼓励中低收入

家庭购买组屋；１９６５　年创办了中央公积金制度，成立中央公积金局，政

府调控经济的主要工具公积金缴费率登上舞台，随经济和房地产业状

况不断调整。［３］在这一系列政策推动下，新加坡的房屋供给继续大量

增加，使房地产业发展资金逐步得到了解决。

经过近５０年的发展，新加坡如今已形成了以公共住房为主、商品

房为辅的房地产市场格局。而新加坡政府在住房政策上所秉持的

“居者有其屋”的核心理念，也成为亚洲各国解决住房问题的典范。

在过去５０年中，新加坡政府建造了近１００万套公共住房，解决了８２％人口

的住房问题。新加坡的组屋制度的特殊之处是，它将房地产分成相对

独立的两块，一块是完全的商业性住房市场，一块是组屋市场。因为新

加坡８２％的人都有政府提供的组屋，所以新加坡楼市价格不像香港楼

市价格大起大落，新加坡楼市价格虽然屡创新高，也并没有引起人民的

强烈不满。

对比我国，最近几年来，楼市屡创新高导致大量中低收入者购房困难，买不起房已然不是新鲜话题。在此背景下，新加坡的租屋制度非常

值得我国借鉴。首先，租屋制度的市场分割功能十分有效，对于我国购

房难的现状，基本着手点就是把投机者和居住需求的购买者分割开来；

其次，租屋制度是由政府来提供基本的住房供给，而剩下的追求利润的

高档次商品房则针对高收入富翁人群，由政府来主导带有福利和国家

支持性质的租屋，就不会出现像全部由房地产开发企业提供所有住房

时出现的尴尬的现象：政府保护中低收入人群的目的和企业追求利润

的客观本性的冲突。而现在，我国推出的住房保障——廉租房和经济

适用房将我国的房地产推向了良好有序发展的方向，其中廉租房只租

不售，出租给城镇居民中最低收入者；经济适用住房是指已经列入国家

计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利

价向城镇中低收入家庭出售的住房，是具有社会保障性质的商品住宅，

具有经济性和适用性的特点。可以看到，这项措施类似于租屋制度，由

政府将市场分割成两个部分，并且针对中低收入者的住房困难问题的

解决。我们也相信，随着这项措施的落实，能够在一定程度上缓解住房

难问题，但是个人认为，这只是个开始，其后一系列的阻碍和利益阶层冲

突必定不可避免，这有待我国房地产在政府的更多关注和直接干涉下

进一步成长。

三、大力推进“劫富济贫”式房地产税收以调节

贫富差距

新加坡房地产税收政策具有鲜明的特点，其明显倾向于保护弱

势群体。从具体税收政策来看主要有四项：一是不动产税。税率为

２３％，计价以不动产每年所能获得的租金总收入不同分为：空置土地按

估计成本的５％计，旅馆客房按年总收入的１５％计，旅馆餐饮按年总收

入的５％计。二是印花税和律师费。税率按差价不同分以下几档：不

动产转让差价９万元以下为１％，９－１５万元为２％，超过１５　万元为３％。

律师费的收取按律师费用条例，收费根据不动产的价值视不同种类，

分别为０．１５％－０．２０％，标的价值在２０００　万元及以上者，可协商确定。三

是开发收益费。如需变更使用分区、增加密集率或规划比率等而使

土地增值时，须缴纳增值部分５０％的开发收益费。四是遗产税。税率按

遗留不动产市价估定。不足５０万元免税，１０００万元（扣除一切许可费

用，许可费扣除上限为３００万元。）以内５％，以上部分为１０％。对低收入

者政府会提供更多的补贴。一般而言，一对无房的新婚夫妇第一次购

房，如为二手房，　政府会给予折合人民币１５万元的经济一次性补贴；如

购新房，政府会以低于市场价的折扣价格出售。这些住宅５年内不得转

让，如果需要５年内出售的，必须通过政府机构，不能直接在市场上出

售。对于新加坡高收入的居民，国家不包其住房，购置住宅完全实行商

品化，虽然新加坡的房价较高，但由于新加坡人均年收入为２万美元，所

以有钱一族对高额的房价也完全可以接受。

我国可以借鉴这种“区别待遇”的房地产税，有选择的加以应用

或变相适用，以保护中低收入人群，调控房地产市场，甚至还可以收到抑

制投机者蓄意炒作楼市的效果。虽然近日以来楼市出现“拐点”的

呼声日益高涨，但是不可否认的是，我国房地产房价推手中有相当部分

是投机者炒作，新加坡这种税率可以在一定程度上抑制投机现象，有助

于改善中央政府想要调控房价却一直力不从心的现状。并且，这个措

施可以配合廉租房和经济适用房并行使用，因为廉租房和经济适用房

的保护层面十分有限，把很大一部分买不起房的所谓“非中低收入

者”隔离在外，加以此项房地产税改革，可以从市场宏观层面对价格哄

起现象有所抑制，防止房价再次反弹并一路高起。参考北京数据，廉租

房申请标准是：　１人户家庭年收入须在６９６０元及以下，家庭总资产净值

须在１５万元及以下；　２人户家庭年收入须在１３９２０元及以下，家庭总资

产净值须在２３万元及以下；３人户家庭年收入须在２０８８０元及以下，家庭

总资产净值须在３０万元及以下；４人户家庭年收入须在２７８４０元及以下，

家庭总资产净值须在３８万元及以下；５人户家庭年收入须在３４８００元及

以下，家庭总资产净值须在４０万元及以下。经适房申购标准：１人户家

庭年收入须在２２７００元及以下，家庭总资产净值须在２４万元及以下；２人

户家庭年收入须在３６３００元及以下，家庭总资产净值须在２７万元及以

下；３人户家庭年收入须在４５３００元及以下，家庭总资产净值须在３６万元

及以下；４人户家庭年收入须在５２９００元及以下，家庭总资产净值须在４５

万元及以下；５人户家庭年收入须在６００００元及以下，家庭总资产净值须新加坡房地产业发展模式对我国的启示与借鉴

何泽源 靳晓婷南开大学经济学院 天津 ３０００７１

（下转第８６页）２０１２．　１８６经济观察

２０１１年，国家提出投入１．３万亿资金建设１０００万套保障性住房和

进行棚户区改造。“十二五”期间，每年都将开工建设一定规模的保

障性住房和进行棚户区改造，“十二五”末，住房保障面积达到２０％。

今后几年，保障性住房建设任务将十分艰巨，最大困难就是资金缺口。

有专家提出，通过完善住房公积金制度，在优先保证缴存职工提取和个

人住房贷款前提下，利用部分结余住房公积金直接投资公共租赁住房

建设，这既有利住房公积金发挥住房保障功能，又可以增加公共租赁住

房建设资金供应，对于更好解决城市“夹心层”群体住房问题，促进人

才、劳动力有序流动及社会和谐稳定具有重要意义。

一、住房公积金投资公共租赁住房建设的意义

（一）有利于完善住房公积金制度，提升行业功能

住房公积金制度的产生缘于我国住房制度改革。１９９８年后，国家停

止实物分房，百姓通过市场实现住有所居。住房公积金以其互助、低息

贷款为广大缴交职工购建住房提供了资金支持。　截至２００８年末，全国

共发放公积金贷款１０６０１．８３亿元，使９６１．１７万个家庭圆了住房梦。近年，

随着国家房地产调控政策紧缩，住房公积金的使用率也随之下降，其地

位呈现边缘化趋势。如果住房公积金直接参与公共租赁住房建设，既充

分发挥住房公积金制度的住房保障功能，使买不起商品房的中低收入群

体住有所居，又将闲置资金利用起来，提升了行业功能和地位。

（二）缓解了公共租赁住房建设资金不足问题、降低公共

租赁住房建设成本，稳定商品住房价格

当前，国内绝大多数城市的公共租赁住房供应数量都难以满足实

际需求，资金不足是重要的制约因素。住房公积金作为政策性资金，贷

款利率低于商业银行贷款，具有“低进低出”的特点。住房公积金投

资公共租赁住房建设，不仅开辟了一个新的、稳定的融资渠道，解决了

政府燃眉之急，而且可以大大降低公共租赁住房融资成本及价格。公

共租赁住房的大量供应，可以减少市场对商品房的需求，缓解了住房供

需矛盾，稳定了住房价格。

（三）有利于促进社会和谐稳定

我国住房供应体系的目标是“低端有保障、中端有支持、高端

有市场”，目前最薄弱的就是“中端有支持”。而在当前的住房需求

结构中，中等收入和中低收入家庭，恰恰是住房需求最庞大的一个群体，

也是受高房价影响最大、对高房价抱怨最多的群体。大力建设公共

租赁住房，可以弥补住房供应体系的重要一环，为城市“夹心层”群体

解决住房问题开辟了一条新的重要途径，促进民生改善及社会和谐。