房地产文档苏州奥特莱斯

基本情况：张家港香港城SHOPPING MALL商业中心，是苏州市政府、张家港市政府十大服务业重点项目之一，委托国家商务部、中国商业联合会、中国商业研究中心的领导、专家根据中国商业规划的要求，并结合我市人口数量、经济收入、消费状况和商业现况，以及传统商业升级换代的需要而规划设计的一站式集购物、餐饮、休闲娱乐、养生、度假、住宿等为一体的大型商业中心。

该项目位于张家港市东二环路与乘航西路交叉口，现有商业开发用地200余亩，预计总投资11.8亿人民币。

已成功开发一期项目：奥特莱斯购物中心、欧尚超市、东方威尼斯、麦当劳“得来速”餐厅，目前这几个项目均已投入使用。

成功引进世界零售业巨头法国欧尚连锁超市。

法国欧尚集团成立于1961年，是以经营大型综合超市为主的国际连锁商业集团，是目前法国第二、欧洲第六的大型跨国商业集团。

2007年2月8日，世界500强企业法国欧尚超市与我公司成功签约。

目前，名列世界五百强卖场工程35000平方米已于去年11月26日正式对外营业，每天营业额达100万元以上。

香港城奥特莱斯购物中心汇集国际一流精品服饰、百货，与大卖场实施错位经营。

该项目建筑面积3万平方米，招商进驻率达100%。

它的运作是由中国商业研究中心、中国总商会进行策划、指导，利用中国大型商业北京恒基燕莎商业中心的进货渠道和经营模式，引进众多国际知名品牌，打造香港城精品购物亮点，带来商气。

奥特莱斯是当代欧美社会中最为流行的一种商业业态，货源由国内外厂家直销，质量绝对过硬，并在价格方面具有无可比拟的竞争优势。

“名品+折扣”，香港城奥特莱斯购物中心为广大品牌爱好者提供了一个“淘金”的好地方。

自去年8月28日试营业以来，营运状况尚好，吸引了苏州、无锡、江阴、常熟、南通等地的顾客。

世界五百强企业麦当劳，它是世界上最大的餐饮集团。

目前，麦当劳“得来速”餐厅也是香港城的一大特色亮点，它于2006年8月8日在张家港成功签约，面积达600平方米。

常熟奥特莱斯答客问奥特莱斯基本项目概括篇开盘日期？售楼处地址？答：9.27号开盘仪式和周年庆典活动同步进行售楼处经理—134 **** **** 焦经理1、本项目是哪家开发公司开发的？答：常熟中泰置业开发有限公司。

2、开发公司属于什么性质公司？答：股份制。

3、土地的取得方式是什么形式？答：国有土地出让。

4、由哪家承建公承建？答：沙家浜建设公司。

5、项目总占地面积？答：5.6万平方米。

6、总建筑面积？答：8.4万平方米。

7、项目的容积率是多少？答：1.5。

8、项目的绿化率是多少？答：21%。

9、本项目的建筑密度是多少？答：45%。

10、主体结构采用什么样的建筑结构？答：框架结构。

11、项目墙采用什么样的颜色和什么建筑材料？答：玻璃幕墙和高级图料。

12、项目共分几区？几栋？几层？答：A、B、C （A：14栋B：4栋C：2栋）A区：名品折扣直销区A1：6（局部3层）A2：6（局部3层）A3：6（局部3层）A5：4层A6：6（局部3层）A7：3层A8：3层A9：4层（局部2层）A10：3层A11：3层A12：4层（局部2层）A13：2层A15：3层（局部2层）A16：2层B区：时尚信息研发展示区B1：3层B2：3层（局部2层）B3：4层（局部3层）地下1层B4：3层（局部2层）C区：男装品牌区C1：3层（局部2层）3层（局部2层）13、本项目可供多少个停车位？答：本项目可供1000多个停车位，同时政府预留了4000平米停车空间。

14、物业管理由哪家物业公司管理？答：常熟奥特莱斯经营管理公司联合国际先进的运营管理经验进行管理。

15、水、电、有线是否收开户费？答：按照国家相关规定收取。

16、物业管理费多少？答：由经营者经营，购房者无需缴纳。

17、配套设施使用后发生的费用接什么样标准收费？答：按照相关规定。

18、项目周边的交通怎样？答：详见（常熟辐射周边线路）。

19、租金多少？答：未定。

20、回报率是多少？答：年回报率8%前五年一次性返还。

房地产微学院：MSO行业：商业地产奥特莱斯模式分析导读:奥特莱斯（Outlets）这个舶来品在国外发展了几十年，在中国仅有十来年的历史。

自2023年北京燕莎奥特莱斯购物中心开业，中国首个正式的奥特莱斯开始诞生，至今已经发展到拥有200多家已经开业的奥特莱斯项目。

奥特莱斯在中国高速发展的同时，也面临着各种运营困境，货源不稳定、折扣有限、体量过大、选址布局不合理等问题。

国内已开业奥特莱斯200余家为什么经营陷入困境？近年来，奥特莱斯因其成熟的商业模式，受到国内业界的广泛认可，一个个奥特莱斯如雨后春笋般在全国各地不断涌现。

奥特莱斯如何应对消费淡季: 提高、谋变、整合商场橱窗内款式不一的长裙，似乎正在讲述着裙边理论：女人们的裙子越长，经济形势越差。

今年将成市场消费低谷期已是不争的事实，而七八月又是零售商一年一度的消费淡季。

在“金九银十”到来之前，奥特莱斯应如何应对销售谷底。

一、奥特莱斯发展历程:诞生奥特莱斯（Outlets）最早诞生于美国，迄今已有近一百年的历史。

Outlets最早就是“工厂直销店”专门解决工厂尾货。

后来逐渐汇集，慢慢形成类似Shopping Mall的大型Outlets购物中心，并逐渐发展成为一个独立的零售业态。

虽然Factory Outlet这种业态在美国已有12023的历史，但真正有规模的发展是从1970年左右开始的。

阶段一1970年-1987年：一些大型服装工厂和日用品加工公司运用工厂的仓库销售订单尾货开始在他们的仓库建立起Outlet Store，基本上是一家工厂一个Outlet Store，所集商品既是优质品牌又价格低廉，所以吸引了大批顾客。

阶段二1988年-1996年：Factory Outlet开始繁荣起来并有大的发展，去工厂直销店购买商品的顾客越来越多，因此，很多工厂就把直销店集中在一起开设，这时的购物中心一般都是真正的“工厂直销”，虽然以名牌和低价吸引顾客，但没有形成规模销售。

大湖城邦商业街业态定位一、商业分析商铺6套，2层商铺5套，3层商铺15套，3层还设有棋盘室、钢琴教室，2层设有乒乓、桌球室，1楼设有会所大堂。

二、附近主要商业分析1、苏州奥特莱斯休闲购物广场苏州奥特莱斯(OUTLETS)营业总面积达50000平方米，坐落于园区金鸡湖西南岸的”水巷邻里”商业区，与国际风情水街李公堤相毗邻。

由园区中新置地有限公司投资、台湾太平洋集团负责经营管理。

OUTLETS是欧美最为流行的零售业态之一，专指名牌商品的折扣销售业态，也称为”工厂直销购物中心”、”品牌折扣中心”、”名品折扣店”。

奥特莱斯休闲购物广场尽管为苏州唯一的国际品牌折扣广场，但目前经营状况不佳，品牌商家只有阿迪达斯、耐克、李宁、DUNHILL，HUGO BOSS,VERSACE，BUEBERRY、ZARA，但由于款式较临近的上海奥特莱斯落后，对高端服饰需求客户吸引力不足。

2、圆融时代广场圆融时代广场占地面积21万平方米，51万平方米的城市级商业综合体，为苏州新城市域CBD商业中心，包括商务办公区、圆融天幕街区、滨河餐饮区、生活休闲区以及中国最大单体百货17万平方米的久光百货区，涵盖购物、餐饮、休闲、娱乐、商务、文化、旅游等主题，倡导精致生活方式，满足“一站式”消费需求。

设计500米巨型神奇天幕、4000多个地下车位、6个地铁出口、水上巴士、空中连廊、超大广场、泊车系统、主题景观、时尚夜景。

主力品牌包括久光百货，超大型“一站式”百货公司，汇集了众多国际一线品牌，为苏州注入了时尚都会魅力。

ToysRUs玩具反斗城：来自美国享誉全球的玩具店，最多、最全的热门玩具和礼品，是小朋友梦寐以求的至爱。

卡通尼乐园：来自台湾的亲子主题游乐园，它把过山车、碰碰车、海盗船等大型设备全部搬进了室内，在这里不仅有超多小朋友游玩的项目，很多项目成人也可以玩哦，不愧称为“飞梦玩国”。

圆融广场上中外驰名的各个餐馆咖啡店在这里都设有分店，而且每家店铺的设计风格都与整个圆融广场的风格相配合，让圆融广场不但成为苏州园区商业经济的中心地带，也让圆融广场成了休闲娱乐放松的场所，将商业与景观能够结合在一起是圆融时代广场最大的创意。

苏州某房地产地块营销策划报告【摘要】本文以苏州某房地产地块为对象，总结了商品房市场的竞争特点，分析了目标消费群体的需求，并结合市场调研数据和地块的特点，制定了相应的营销策划方案。

通过以人为本的理念、多渠道宣传、合理定价、差异化产品策略和优质服务等手段，旨在提高销售收入，树立品牌形象，拓展市场份额。

【1. 引言】近年来，苏州房地产市场竞争日益激烈，如何通过科学合理的营销策划，提高销售业绩成为开发商亟需解决的问题。

本文将结合市场特点和地块的实际情况，制定一套具有针对性的营销策划方案，以期达到预期目标。

【2. 市场概况及竞争分析】苏州作为经济发达的城市，房地产市场潜力巨大。

然而，随着房地产市场的过热和竞争的加剧，开发商不得不面对消费者需求变化、市场竞争加剧等问题。

因此，我们需要深入研究消费者需求和竞争对手策略，制定出符合市场潜力和消费者需求的营销策划。

【3. 目标消费群体及需求分析】根据市场调研数据，我们可以确定该房地产地块的目标消费群体为年轻白领和中产阶级家庭。

他们对产品质量和配套设施要求较高，追求品质生活，同时对房产投资有着较高的期望值。

【4. 营销策划方案】（1）以人为本的理念：重视客户需求，提供个性化的服务和解决方案，以培养忠诚度和口碑。

（2）多渠道宣传：通过线上、线下等多种渠道，提升品牌知名度和曝光度，吸引潜在购房者。

（3）合理定价：根据地块特点、市场需求和竞争情况，制定合理的定价策略，使产品具有竞争力。

（4）差异化产品策略：根据目标消费群体的需求，设计差异化的产品，提供更多高品质的生活体验。

（5）优质服务：帮助购房者解决问题，提供便捷的售后服务，增加客户满意度，提高口碑。

【5. 预期效果】通过以上的营销策划方案，我们预期能够实现以下目标：（1）提高销售收入：通过多渠道宣传和差异化产品策略，吸引更多购房者，提高销售业绩。

（2）树立品牌形象：通过合理定价和优质服务，树立公司的品牌形象和口碑，提升市场认可度。

Outlets模式——奥特莱斯，商业市场模式研究奥特莱斯是英文outlets的中文音译，又名工厂直销中心，是遍布欧美发达国家的一种新兴商业零售业态，其最大的特点是由众多销售世界知名品牌过季，下架，断码商品的工厂直销店（outlet）组成。

其经营场所往往坐落于大城市边缘或近郊，交通便捷，具有优美的购物环境，并注重休闲、购物一体化。

这种模式最早起源于欧洲的服装工厂的仓库边上。

那时众多平时从不打折的大牌服装会时常打开仓库折扣处理过季、断码商品，深受消费者亲睐。

后来众多品牌的尾货处理中心集中到一起，就形成了具有一定规模的工厂直销中心，后来这种模式被美国人发扬光大，他们在离市中心50公里外的高速公路旁开起了大量的奥特莱斯，并辅之以舒适、清新的购物环境，加上一定的餐饮、娱乐设施，以延长顾客逗留时间。

据统计，全美目前已经拥有300多家大型奥特莱斯，成为连锁超市、百货商场外不可忽视的一种零售业态。

上海奥特莱斯副总经理陈仪仿告诉记者，在国外，耐克和阿玛尼等品牌厂商甚至会专门为奥特莱斯生产一批停产的货品供其折扣销售，目前，这部分商品已经占到了国外奥特莱斯销量的相当比重，并成为其充足的进货来源。

“像阿玛尼这样的要求苛刻的厂商是不会用06年的面料来生产07年的新品的，所以对于这样的顶级品牌来说，不仅会出现成品的尾货，也会出现原料的积压，当这些原料达到一定数量时，他们就会专门为奥特莱斯再生产一部分过期商品。

”陈仪仿说。

经过多次出国考察，百联股份（600631SH）决定在上海市郊开办一家奥特莱斯。

5.7个亿砸进去，建起了一组西班牙小镇风格的购物广场，辅之于瀑布、河道、喷泉等景观，让从市区远道而来的人们眼前一亮。

星巴克、肯德基、避风塘等连锁餐饮品牌也闻风入住，使这里变成了一个休闲场所。

上海周边的南通、杭州等地甚至有多家旅行社将奥特莱斯作为一个旅游景点，许多人都是坐着轮椅、拄着拐杖过来。

对于开车大老远来一趟奥特莱斯的上海白领们来说，折后5000元一件的过季阿玛尼单西，600元一条的李维斯牛仔裤，已经比市区当季货便宜了一半，走时不拎上几个购物袋，对不起的是自己。

奥特莱斯地产的市场空间近年来，伴随着消费升级和人们对品质生活的不断追求，奥特莱斯购物中心已然成为了消费者们购物、休闲、娱乐的重要场所，更是购物中心行业内的“标杆”，在市场中具有极其广泛的市场空间。

奥特莱斯地产所处的市场空间主要表现在以下几个方面：一、奥特莱斯地产所在地区的消费升级需求奥特莱斯购物中心由于其品牌特色秉持“国际大牌，优质特价”的原则，因此能够持续地吸引一批具有较高消费能力的目标顾客。

而且，伴随着中国经济的不断发展，消费者也不断升级其消费需求，开始倾向于购买更加高端的产品。

而奥特莱斯购物中心不仅有美观大气的大型购物环境、优质的服务体验，而且还提供了大量国内外顶级品牌商品，能够满足消费者不断扩大及升级的需求。

二、奥特莱斯的优质特价经营模式受到欢迎奥特莱斯购物中心以“优质特价”为经营理念，将高端品牌与优质特价相结合，给消费者带来了多重消费体验。

这种经营模式受到了消费者的追捧，是因为他们可以在购买高端品牌商品的同时享受到实惠的价格。

尤其是在当前国内经济大变革的形势下，人们更加追求物有所值的消费方式和自己的购物决策。

因此奥特莱斯购物中心所采用的经营模式值得我们注意，在市场中具有较大的市场潜力。

三、奥特莱斯购物中心的地域特色从奥特莱斯购物中心所在的城市区域特点来看，奥特莱斯购物中心所提供的商品能够满足该区域更加知名、高素质的消费需求。

这也是其在该区域内得以刺激消费市场、提升消费质量的理由之一。

随着城市化进程的不断深入，城市消费市场也日益成长。

借助于其所处的地区的人口密度以及消费市场的活力，奥特莱斯购物中心在未来也有足够的市场开发潜力。

四、奥特莱斯购物中心的品牌溢出效应奥特莱斯购物中心所提供的高端品牌商品，其本身的品牌影响力也能够辐射到各个层次的消费者。

这种品牌溢出的效应对于提升奥特莱斯品牌的知名度和美誉度有着重要的意义。

通过不断优化奥特莱斯购物中心所提供的商品和服务，进一步提升品牌效能，能够更好地吸引消费者，提高消费者的忠诚度。