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工程估价期末考试复习题一、单项选择题（每题1分，共10分）1. 工程估价中，下列哪项不是直接费用？A. 材料费B. 人工费C. 管理费D. 设备折旧费2. 在进行工程估价时，以下哪个因素不需要考虑？A. 工程量B. 工程质量C. 工程进度D. 工程地点3. 工程估价中，间接费用通常包括哪些内容？A. 材料费和人工费B. 设备使用费和管理费C. 利润和风险费D. 以上都是4. 工程估价中，以下哪个方法不是常用的估价方法？A. 定额法B. 工程量清单法C. 经验法D. 拍卖法5. 工程估价的最终目的是？A. 确定工程成本B. 确定工程利润C. 确定工程投标报价D. 确定工程投资回报率6. 工程估价过程中，以下哪个步骤不是必须进行的？A. 收集资料B. 确定估价方法C. 编制估价报告D. 进行市场调研7. 工程估价中，以下哪个因素对工程成本影响最大？A. 材料价格B. 人工工资C. 设备使用费用D. 管理费用8. 工程估价中，以下哪个不是风险评估的考虑因素？A. 政治风险B. 经济风险C. 技术风险D. 环境风险9. 工程估价中，以下哪个不是成本控制的方法？A. 预算控制B. 进度控制C. 质量控制D. 风险控制10. 工程估价中，以下哪个不是合同管理的内容？A. 合同签订B. 合同变更C. 合同执行D. 合同终止二、多项选择题（每题2分，共10分）11. 工程估价中，以下哪些属于直接费用？A. 材料费B. 人工费C. 设备使用费D. 管理费12. 工程估价中，以下哪些因素会影响工程成本？A. 工程规模B. 工程地点C. 工程质量要求D. 工程进度安排13. 工程估价中，以下哪些是常用的估价方法？A. 定额法B. 工程量清单法C. 经验法D. 市场比较法14. 工程估价中，以下哪些属于风险评估的内容？A. 政治风险B. 经济风险C. 技术风险D. 法律风险15. 工程估价中，以下哪些是成本控制的方法？A. 预算控制B. 进度控制C. 质量控制D. 风险控制三、简答题（每题5分，共20分）16. 简述工程估价的目的是什么？17. 请列举工程估价中常用的估价方法，并简要说明每种方法的特点。
《工程估价》期末考试复习题（新整理）《工程估价》一、单项选择题期末考试复习题1、根据“建筑安装工程费用项目组成”(建标[2003]206 号)文件的规定，夜间施工增加费应计入（ B ）。
A．直接工程费B．直接费C．间接费D．施工机械使用费2、劳动消耗定额的主要表现形式是（A）。
A．时间定额B．人工消耗定额C．预算定额D．施工定额3、我国现行建筑安装工程定额规定，管理人员工资应计入（ A ）。
A．企业管理费B．规费C．措施费D．直接费4、国外建筑安装工程费用构成中，（C）包括货物费、材料费、服务费、不可预见费。
A．各单项工程费用B．分包工程费用C．暂定金额D．单项工程开办费5、分部分项工程量清单应包括（ B ）。
A．工程量清单表和工程量清单说明B．项目编码，项目名称，项目特征，计量单位和工程数量C．工程量清单表，措施项目一览表和其他项目清单D．项目名称，项目特征，工程内容等6、初步设计阶段，影响造价的程度为（ A ）。
A．75% B．35%C．10% D．5%—10%7、在确定材料定额消耗量时，利用实验室试验法主要是为了编制（ B ）。
A．材料损耗定额C．材料消耗定额8、地坑的坑底面积应为不大于（A）平方米。
B．材料净用量定额D．劳动定额A．20 B．30C．40 D．159、挖沟槽长度，内墙按图示基础底面之间( D)长度计算。
A．实际B．外边线C．中心线D．净长线10、综合单价是完成工程量清单中一个规定计量单位项目所需的( B )、材料费、机械使用费、管理费和利润，并考虑风险因素。
A．规费B．人工费C．保险费D．税金11、为保证工程项目顺利实施，避免在难以预料的情况下造成投资不足而预先安排的费用是（ C ）。
A．流动资金B．建设期利息C．预备费D．建设单位管理费12、工程量清单计价模式下，企业定额是编制（C）的依据。
A．招标控制价B．招标文件C．投标报价D．清单工程量13、工人的工作时间中，准备相应的工具所消耗的时间属于（ C ）。
新安健脾通痹系列方治疗类风湿关节炎的药学研究进展1. 引言1.1 研究背景类风湿关节炎（RA）是一种常见的自身免疫性疾病，主要表现为关节炎和全身症状。
患者在发病早期通常表现为关节疼痛、肿胀和活动受限，严重影响生活质量。
RA的治疗一直是临床医学的难点，传统治疗方法如非甾体类抗炎药以及免疫抑制剂虽然能够缓解症状，但长期使用存在肝肾毒性、免疫抑制等副作用。
随着现代药学的发展，中药在治疗类风湿关节炎方面逐渐受到关注。
新安健脾通痹系列方是一种中药复方，据报道具有调节免疫反应、抗炎镇痛、改善微循环等功效。
关于新安健脾通痹系列方在治疗类风湿关节炎方面的药学研究还相对不足。
本研究旨在探讨新安健脾通痹系列方在治疗类风湿关节炎中的作用机制，评估其临床疗效及安全性，为临床提供更有效的治疗方案。
通过深入研究，希望能够为广大患者提供更好的治疗选择，促进类风湿关节炎的研究和治疗进步。
【研究背景】1.2 研究目的本研究的目的是评估新安健脾通痹系列方在治疗类风湿关节炎中的药效和安全性，并探讨其可能的作用机制。
通过对该药方的药理研究和临床研究进展进行综合分析，旨在为临床医生提供更具科学依据的治疗选择，为患者提供更安全、有效的治疗方案。
本研究旨在探讨新安健脾通痹系列方在治疗类风湿关节炎中的潜在机制，从而为将来的相关研究提供借鉴和启示。
通过对安全性和副作用研究的深入探讨，本研究还旨在全面评估该药方的临床应用价值和潜在风险，为临床实践提供更多的参考依据。
通过本研究的开展，我们希望为提高类风湿关节炎患者的生活质量和疾病预后做出贡献，为该领域的药学研究和临床实践提供新的思路和方法。
2. 正文2.1 类风湿关节炎概述类风湿关节炎（rheumatoid arthritis，RA）是一种慢性、全身性的自身免疫性疾病，主要表现为对称性多关节炎症、滑膜增生、软骨破坏和骨质破坏，最终导致关节畸形和功能障碍。
该病发病机制尚不完全清楚，但与免疫系统失调、遗传因素、环境因素等有关。
一房地产估价的概念房地产估价是指房地产估价师和房地产估价机构，根据估价目的,遵守估价原则，运用估价方法，按照估价程序，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判定并提供相关专业意见的活动。
二、房地产估价的本质（掌握）(一）房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格（二）房地产估价应是模拟市场定价而不是替代市场定价（三）房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证（四）房地产估价都有误差但误差应在合理范围内（五）房地产估价既是一门科学也是一门艺术第二节房地产估价的要素一、估价当事人（熟悉)二、估价目的（掌握）三、估价对象（掌握）四、估价时点（熟悉）五、价值类型（掌握）六、估价依据(熟悉）七、估价假设（熟悉)八、估价原则(熟悉）九、估价程序（熟悉)十、估价方法（熟悉)十一、估价结果（熟悉)房地产含义的总结□三部分■土地■建筑物■其它土地定着物□三位一体的综合体■实物■权益■区位第二节房地产的特性一、不可移动（掌握)二、独一无二（掌握)三、寿命长久（熟悉)四、供给有限（熟悉）五、价值量大(熟悉）六、用途多样（熟悉）七、相互影响（熟悉）八、易受限制（熟悉)九、难以变现十、保值增值(了解)第二节房地产价格的特征□房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金（买卖价格和租赁价格，广义价格和狭义价格)□房地产价格受区位影响很大□房地产价格实质上是房地产权益的价格□房地产价格形成的时间较长□房地产价格容易受交易者的个别情况的影响3. 市场价值、快速变现价值、谨慎价值、在用价值、清算价值和投资价值-——-按价值前提或评估价值的本质划分的价值种类3。
1 市场价值（5+3条件）□一般条件（5个）①交易双方自愿进行交易②交易双方是出于利己动机进行交易③交易双方是精明、谨慎行事的,并且了解交易交易对象，知晓市场行情④交易双方有充裕的时间进行交易⑤不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价□隐含条件(3个）①最高最佳使用②继续使用③市场参与者与集体观念和行为特例：征收房屋强制性而非自愿，但房屋征收估价应当采用市场价值标准3。
工程估价期末考试题及答案一、选择题（每题2分，共20分）1. 工程估价中，下列哪项不是直接费用？A. 材料费B. 人工费C. 设备购置费D. 管理费2. 工程估价中，间接费用通常包括哪些？A. 利润B. 风险费C. 管理费D. 所有上述选项3. 工程量清单计价法中，工程量清单的作用是什么？A. 确定工程的最终造价B. 作为投标和结算的依据C. 作为施工进度的安排D. 作为工程质量的保证4. 工程估价中，单位估价法的优点是什么？A. 计算简单B. 容易理解C. 便于控制成本D. 所有上述选项5. 工程估价中，下列哪项不是风险管理的一部分？A. 风险识别B. 风险评估C. 风险规避D. 风险接受二、判断题（每题1分，共10分）6. 工程估价的目的是为了确定工程的最低成本。
（）7. 工程估价中，所有费用都可以准确预测。
（）8. 工程量清单计价法是国际上最常用的工程估价方法之一。
（）9. 工程估价中，间接费用通常比直接费用更难预测。
（）10. 工程估价时，不考虑通货膨胀的影响。
（）三、简答题（每题10分，共30分）11. 简述工程估价中直接费用和间接费用的区别。
12. 描述工程量清单计价法的一般流程。
13. 解释单位估价法在工程估价中的作用。
四、计算题（每题15分，共30分）14. 某工程项目的直接费用为500万元，间接费用为直接费用的10%，利润为间接费用的20%，求该工程的总造价。
15. 假设某工程的工程量清单中包含以下项目：混凝土浇筑（单价为300元/m³），钢筋（单价为5000元/t），模板（单价为200元/m²）。
请根据以下工程量计算总造价：混凝土浇筑100m³，钢筋20t，模板500m²。
五、论述题（每题10分，共10分）16. 论述工程估价在项目管理中的重要性。
答案：一、选择题1. D2. D3. B4. D5. C二、判断题6. ×7. ×8. √9. √10. ×三、简答题11. 直接费用是指在工程施工过程中直接消耗在工程上的材料、人工和机械等费用。
房地产估价期末考试复习题一、选择题1. 房地产估价的基本方法有哪几种？A. 成本法B. 收益法C. 市场比较法D. 所有以上2. 以下哪项不是房地产估价中考虑的因素？A. 位置B. 土地使用权C. 建筑物结构D. 个人偏好3. 房地产估价中的成本法主要考虑哪些成本？A. 土地成本B. 建筑成本C. 销售成本D. 所有以上4. 收益法估价中，收益的计算通常不包括以下哪项？A. 租金收入B. 投资回报率C. 运营成本D. 折旧费用5. 市场比较法估价时，选择比较对象应遵循的原则是什么？A. 相似性原则B. 可比性原则C. 可替代性原则D. 所有以上二、简答题1. 简述房地产估价的目的和意义。
2. 描述成本法估价的基本步骤。
3. 收益法估价中，如何确定房地产的净收益？4. 市场比较法估价时，如何选择合适的比较对象？5. 房地产估价中的风险因素有哪些？三、案例分析题案例：某市一块商业用地，面积为1000平方米，土地使用权为40年，目前剩余使用年限为20年。
该地块周边类似商业用地的市场价格为每平方米5000元。
假设该地块的建筑成本为每平方米2000元，土地成本为每平方米3000元。
请使用成本法对该地块进行估价，并给出估价结果。
四、论述题1. 论述房地产估价中市场比较法的优势和局限性。
2. 分析房地产估价在房地产开发过程中的作用和影响。
五、计算题假设某房地产的年租金收入为100000元，运营成本为20000元，资本化率为8%。
请使用收益法对该房地产进行估价。
六、综合应用题某房地产估价师在对一处住宅进行估价时，发现该住宅周边有一处正在建设的地铁线路。
请分析这一因素如何影响住宅的估价，并给出你的估价建议。
七、开放性问题1. 房地产估价师在估价过程中应遵循哪些职业道德和规范？2. 在当前房地产市场环境下，你认为房地产估价师面临的最大挑战是什么？八、结束语通过本次复习题的练习，希望能够帮助同学们更好地掌握房地产估价的理论知识和实践技能，为期末考试做好充分的准备。
《房地产估价》复习题及答案一、单项选择题1、下列哪一项不是房地产估价的原则？A.公平原则B.诚信原则C.替代原则D.定期评估原则答案：D.定期评估原则。
2、对于一个待估价的房地产，下列哪一项不是房地产估价的程序之一？A.搜集相关资料B.现场勘察C.确定估价方法D.撰写估价报告书答案：D.撰写估价报告书。
3、下列哪一项不是房地产估价的方法？A.市场比较法B.收益还原法C.成本法D.银行贷款法答案：D.银行贷款法。
二、多项选择题1、下列哪些是房地产估价的影响因素？A.政策因素B.经济因素C.社会因素D.估价方法的选择因素E.时间因素答案：ABCDE。
2、下列哪些是房地产估价的必要性？A.为房地产交易提供合理的价格参考B.为房地产纠纷提供解决依据C.为房地产抵押提供评估值D.为土地使用权出让提供底价参考E.为拆迁补偿提供依据答案：ABCDE。
三、简答题1、请简述什么是房地产估价？其特点是什么？答：房地产估价是指专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判断的活动。
其特点包括：①公正性；②专业性；③复杂性；④系统性；⑤以价值为对象；⑥以科学的态度、专业的知识、严谨的作风进行评估。
《工程估价》期末考试复习题一、单项选择题1、以下哪一项不是工程估价的基本原则？A.实事求是B.公平合理C.量化细化D.灵活运用2、工程量清单是工程估价中非常重要的部分，以下哪一项不是其作用？A.提供详细的工程量数据B.为投标人提供公平竞争的条件C.作为工程变更的依据D.便于施工过程中的进度控制3、在进行土石方工程估价时，以下哪一项不是其计算方法？A.平均计算法B.体积比例法C.平均单价法D.直接测量法二、多项选择题1、工程估价在工程建设中的作用有？A.确定工程造价B.控制工程成本C.制定投资计划D.确定工程预算E.确定工程决算2、工程量清单的编制依据有？A.施工图纸及说明B.工程量计算规则C.施工组织设计及施工方案D.材料供应计划及价格E.其他相关资料和信息。
问答题1.房地产项目可行性有何现实意义可行性研究是在投资决策之前，对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测社会经济效益。
在此基础上，综合论证项目建设的必要性，财务的盈利性，经济上的合理性，技术上的先进性和适应性以及建设条件的可能性和可行性，从而为投资决策提供科学依据。
为公司对房地产项目建设决策提供依据；为向银行贷款提供依据；为向政府申请建设执照及有关单位或部门签订协议、合同提供依据。
2.房地产开发资金的主要来源渠道自有资金、财务拨款、银行贷款、社会集资、预售款、利用外资、承包商带资承包建设工程3.分析房地产市场三要素——时机、地段、质量。
（1）投资时机——是指房地产投资的最佳有利时间和房地产出售的最佳机会。
房地产投机它存在于房地产开发和经营的各个阶段。
一方面，房地产本身的特点、房地产市场特殊的供求关系以及房地产投资者的不同状况，都要求房地产投资者必须善于把握投资时机；另一方面，宏观经济的运行特点、经济的周期性波动决定了房地产业的周期性，也要求投资者抓住时机，顺势而动。
（2）投资地段——是指房地产投资对象所在的具体位置，包括地理位置和社会位置。
房地产具有增值性，这种增值性在很大程度上表现为土地的增值性。
土地增值性的大小、利用效果的好坏，都与地段有着密切的联系。
增值潜力大的地段是房地产投资获利的首要条件。
（3）投资质量——良好的投资效果要通过良好的房地产质量来实现。
房地产投资质量指房地产投资对象的优劣程度，它包括房地产本身的质量和管理质量。
4.为什么房地产开发商的第一信条是“永远不使用你自己的钱”从房地产的投资来看，房地产投资包括自有资金投资和非自有资金投资，通过银行贷款、客户定金、销售商押金、建造商垫资的方式实现不使用自己的钱。
土地款应付款的延付（土地卖方市场完全控制于政府手中，只要相关政府部门许可，本应以自有资金支付土地款可以延期到获得开发贷款甚至售房后支付）、“连坑都没有挖即可卖房”的期房销售制度、建设公司和材料商等层层垫资，使开发投资的实际杠杆率极高，也造就了大批房地产开发商白手起家的奇迹。
《房地产估价》复习资料一、房地产估价的基本概念房地产估价，简单来说，就是对房地产的价值进行评估和测算。
它是一个综合性的过程，需要考虑众多因素，以得出客观、合理的价值结论。
房地产作为一种特殊的商品，其价值受到多种因素的影响。
包括地理位置、房屋的建筑结构和质量、周边的配套设施（如学校、医院、商场等）、市场供求关系、政策法规等。
二、房地产估价的原则1、合法原则房地产估价必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提。
例如，对于违章建筑，就不能按照正常的房地产进行估价。
2、最高最佳使用原则要求在合法的前提下，评估房地产在最高最佳使用状态下的价值。
这意味着要考虑房地产的用途是否能够达到最优化，以实现最大的价值。
3、替代原则在同一市场上，相同或相似的房地产价格应该趋于一致。
通过比较类似房地产的价格，可以为估价提供参考。
4、估价时点原则房地产的价值会随着时间的变化而变化，因此估价结果对应的是特定的时间点。
5、公平原则估价人员应当保持中立、客观，不受利益相关方的影响，给出公平的估价结果。
三、房地产估价的方法1、市场比较法这是最常用的方法之一。
通过选取与估价对象在地理位置、用途、建筑结构等方面相似的房地产作为比较实例，对它们的成交价格进行修正，从而得出估价对象的价值。
在运用市场比较法时，需要收集大量的房地产交易实例，对比较实例与估价对象的差异进行分析和量化，如交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等。
2、收益法如果房地产能够带来持续的收益，如出租的房屋，就可以采用收益法进行估价。
其基本原理是将未来的收益折算为现值。
需要确定房地产的未来收益、收益期限和折现率等关键参数。
3、成本法以房地产的重新开发建设成本为基础，减去折旧来计算房地产价值。
主要包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润等。
4、假设开发法适用于具有开发或再开发潜力的房地产。
先预测房地产开发完成后的价值，再扣除开发成本、税费和利润等，得到估价对象的价值。
工程估价期末复习资料工程估价期末复习资料工程估价是指对建筑、土木、机电等工程项目进行成本估算和预算的过程。
在工程项目的规划和实施中，准确的估价是非常重要的。
本文将从估价基础知识、估价方法和实际案例三个方面进行论述，帮助读者复习工程估价的相关内容。
一、估价基础知识1.1 估价概述工程估价是指通过对工程项目的各项工作量、材料、人工、设备等进行计算和估算，得出项目的成本预算。
估价的准确性对于项目的顺利推进和预算的控制至关重要。
1.2 估价要素在进行工程估价时，需要考虑以下要素：- 工程量：根据项目的设计图纸和规范，计算出各项工程的具体工作量。
- 材料价格：根据市场行情和供需关系，确定各项材料的价格。
- 人工费用：根据工种和工时，计算出各项工程人工的费用。
- 设备费用：根据项目需要，估算出各项设备的租赁或购买费用。
1.3 估价方法常用的估价方法有：- 经验估价法：根据历史数据和经验，对工程项目进行估算。
适用于简单、常见的工程项目。
- 单价分析法：根据单位工程的成本，计算出整个项目的总成本。
适用于重复性较强的工程项目。
- 参数估价法：根据工程项目的特点和参数，建立数学模型，进行成本估算。
适用于复杂、大型的工程项目。
二、估价方法2.1 经验估价法经验估价法是根据历史数据和经验，对工程项目进行估算的方法。
通过分析类似项目的成本数据，结合当前市场行情，对工程量、材料、人工、设备等进行估算。
2.2 单价分析法单价分析法是根据单位工程的成本，计算出整个项目的总成本。
通过确定各项工程的单位工程成本，再根据工程量计算出总成本。
2.3 参数估价法参数估价法是根据工程项目的特点和参数，建立数学模型，进行成本估算。
通过对工程项目的各项参数进行分析和计算，得出项目的成本预算。
三、实际案例3.1 住宅楼项目以某住宅楼项目为例，使用经验估价法进行成本估算。
通过分析类似项目的历史数据，结合当前市场行情，对工程量、材料、人工、设备等进行估算，得出项目的总成本。
第一章一、房地产估价的需要（一）现实中的需要——显示各项活动中对于房地产估价的需要从大到小表现在多方面。
房地产估价的主要需求领域包括土地使用权出让，土地使用权转让；房地产买卖、租赁、交换、赠与；房地产抵押、典当、保险、课税；集体土地征用补偿、城市房屋拆迁补偿，房地产分割、合并；房地产纠纷、涉案、损害赔偿；企业以房地产合资、合作；企业合并、兼并、分立、改制、上市、破产清算；还包括由房地产估价引发的涉案纠纷中的房地产价格复估等（二）理论上的必要——房地产市场是不完全市场。
在普通商品市场，买者和卖者众多，买者可以通过卖者的明码标价充分了解市场的价格信息。
而房地产具有不可移动和独一无二的特性，买卖双方无法通过简单的比较去判断房地产价格的高低，再加上形成房地产价格的因素很复杂，即便是同一类型的房地产，甚至是同一宗房地产，其价格也会因时因地而异。
所以，没有专门的知识和经验便无法正确的把握房地产的合理市场价格，于是便构成了房地产价格进行专业评估的需要。
―第二章一、房地产概念1、定义——房地产是指土地及建筑物组成的物质实体和由它们衍生的各种物权。
包括：物质实体与权益, 是实物、权益、区位三者的结合。
实物-- 实体质量功能权益所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、空间利用权（地上权）、相邻关系区位-- 地理位置重要性：不仅是最基本的生产要素，也是最基本的生活资料2、房地产的三种形式------ 地产、房产、房地产二、土地1、定义：土地指地球表面的陆地，包含土地表面、地表下及垂直空间。
2、对一块土地的基本认识——坐落位置；面积大小；形状；四至；地势、地质、水文和气象条件；周围环境、景观；利用现状；土地权利状况；土地使用管制；生熟程度；其他三、房地产物权——所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地上权、地役权四、房地产特性1、位置固定性、地区性和个别性不可移动性2、长期使用性土地的不可毁灭性、建筑物的长期使用性3、大量投资性4、易受政策限制性政策限制和影响5、相互影响性周边环境6、保障性与增值性土地的稀缺性五、房地产的商业特性1、交易的本质实体+权利、权益的可分离性2、交易的形式实体的不可移动性、逐步性3、交易的价格前期性、多样性、同类房屋在不同地区有不同的价格六、房地产的类型1、按用途划分——居住用房地产、商业用房地产、办公用房地产、旅游用房地产、餐饮用房地产、娱乐用房地产、工业用房地产、农业用房地产、特殊目的用房地产和综合用房地产2、按开发程度划分——生地、毛地、熟地、在建工程、现房3、按是否产生收益划分——收益性房地产、非收益性房地产4、按经营方式划分——出售型房地产、出租型房地产、营业型房地产、自用房地产七、房地产价格的概念——房地产价格是指为获得他人房地产所必须付出的代价。
八、房地产价格的形成条件——有用性、稀缺性、有效需求九、地价与一般物品价格的不同--- 生产成本不同——不一定由劳动创造--- 折旧不同——无折旧有增值--- 价格差异不同——单一性--- 市场性质不同——不完全市场--- 形成时间不同——长期性--- 供求变化不同——弹性为零十、房地产价格的种类1、按实物形态分土地价格、建筑物价格、房地产价格2、按不同用途分买卖价格、租赁价格、抵押价格、典当价格、保险价格、课税价格和征用价格3、按形成基础分成交价格、市场价格、理论价格和评估价值（P26 详细看下）4、按表价方式分总价格、单位价格和楼面地价-- 总价格-- 单位价格单位土地价格单位建筑物面积价格-- 楼面地价单位建筑面积的土地价格楼面地价= 土地总价格/ 建筑物总面积= 土地单价/ 建筑物容积率5、实际价格和名义价格实际价格：在成交日期时一次付清的价格或相当于成交日期时一次付清的价格。
名义价格：在成交日期讲明，但不一定在成交日期时一次付清的价格。
6、所以权价格、使用权价格和其他权益的价格7、拍买价格、招标价格和协议价格8、补地价指需要补交给政府的一笔地价，主要原因1）更改原出让土地使用权时规定的用途2）增加原出让土地使用权时规定的容积率3）转让、出租、抵押划拨土地使用权时的房地产4）出让的土地使用权期满后续期十一、房地产价格的特征1、土地价格不由生产成本决定2、房地产的保值性与增值性3、房地产价格的个别性一般随交易的必要而个别形成4、房地产价格形成的复杂性是在长期考虑下形成的5、房地产价格的多因素制约性6、房地产价格表现形式的多样性交换的价格，使用和收益代价的租金7、房地产价格与物权的密切相关性实质上是权益的价格第三章影响房地产价格的因素（主要知道有哪些因素就可以了）影响房地产价格的主要因素：一一①一般因素、②区域因素、③个别因素；一、影响房地产价格的一般因素：1、人口因素——人口数量、人口素质、家庭人口规模2、经济因素——经济发展、物价、居民收入、3、社会因素——政治安定状况、社会治安程度、房地产投机、城市化4、行政因素（1）影响房地产价格的行政因素，是指那些影响房地产价格的制度、政策、法律法规、行政措施等方面的因素（2）主要有：房地产制度、房地产价格政策、行政隶属变更、特殊政策、城市发展战略、城市规划、土地利用规划、税收政策、交通管制等。
5、国际因素——世界经济状况、军事冲突状况、政治对立状况、国际竞争状况二、影响房地产价格的区域因素——特定区域内的自然条件、社会经济等因素等的影响1、位置因素2、环境因素——声觉环境、大气环境、水文环境、视觉环境、卫生环境3、土地面貌和形状4、地形、地势5、地质条件6、日照、风向、降水量、天然周期性灾害三、影响房地产价格的个别因素——具体影响某一房地产的因素建筑物本身、朝向和日照、楼层、公摊面积四、其他因素心理因素、商业服务繁华程度、交通条件、基本设施第四章一、房地产估价的含义1、定义——房地产估价是指以房地产为对象，由专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，结合估价经验以及对影响房地产价格因素的分析，就房地产的特定权益在特定时间最可能实现的合理价格所作出的判断与推测。
2、理解（1）专业估价人员——是指经房地产估计资格考试合格，由注册管理部门审定注册取得资格证书后，专门从事房地产估价业务的专业人员（2）估价目的——具体估价项目估价结果的期望用途。
1）估价目的不同，估价时点的选取，估价的依据，估价时考虑的因素，估价应采用的价值标准和估价方法会有所不同。
2）估价目的：土地使用权出让，房地产买卖、交换、赠与、抵押、租赁、典当、保险、课税、拆迁补偿、合资、合作、纠纷处理等。
二、估价原则合法原则、最高最佳使用原则、均衡原则、收益递增递减原则、收益与分配原则、贡献原则、适合原则、竞争原则、需求与供给原则、变动原则、预测原则、替代原则、公平原则、时点原则、谨慎原则三、房地产估价的特点1、房地产估价具有科学性2、房地产估价的艺术性3、房地产估价具有综合性四、合法原则1、房地产估价的对象必须是国家法律、法规确认和保障的合法使用的房地产。
——合法权益2、房地产估价必须依法进行，即符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定。
3、原因：1、房地产的交易主要是产权权益的交易2 、房地产产权是一束权利3 、房地产业的发展必须遵守国家及各级政府制定的各种限制4、包括——合法产权、合法使用、合法处分五、最高最佳使用原则 --- 最有效使用原则、最佳效益原则1、以委估房地产，主要是地产的区位、特征、等级等客观条件所决定的使用效益最大的使用方式为前提进行估价的原则。
2、原因：1、一宗土地有多种用途，但应有最优的用途2 、土地的不同用途会给土地权利人带来不同的收益3 、土地是稀确资源3、最高最佳使用：法律上许可，技术上可能，经济上可行，价值最大化六、替代原则1、在同一市场上具有相近效用的房地产，其价格是相近的。
2、在现实中理性的买者和卖者都会将拟买卖的房地产与相近的房地产进行比较，任何买卖者都不会接受与正常价格相差较大的价格。
3、替代原则是房地产估价的基本方法市场比较法的理论基础。
4、替代原要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
七、估价时点原则 --- 评估基准日、估价期日、评估时日1、估价时点：评估房地产价格的时间点。
2、估价时点原则：要求房地产估价结果是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。
原因：（1）同一宗房地产在不同时期有不同的价格（2）有关的法律、法规、标准、税收等均有一定的发布、变更、实施的日期。
（3）在估价中应特别注意估价目的、估价时点、估价对象状况和房地产市场状况的内在联系。
八、房地产估价方法1、基本方法——市场比较法、收益还原法、成本法2、延伸方法——假设开发法第五章市场比较法最重要、最常用的方法之一较为成熟的方法一、市场比较法的概念——比较法、交易实例比较法、买卖实例比较法、市场资料比较法、市场法1、概念——是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较, 对这些类似房地产的成交价格做适当的修正, 以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
2、类似房地产：用途、建筑结构、所处地区、交易实例、可比实例二、市场比较法的理论依据——替代原理、替代原则替代原理——通过类似房地产已经交易过的价格来比较求得估价对象房地产的未知价格用类似房地产的已知交易价格, 通过比较、修正来求取未知房地产的价格三、市场比较法的适用对象和条件1、适用对象——有足够多的交易实例、有修正用的各种参数或资料2、适用条件——有一个较完备的市场3、不适用的——古建筑物、纪念馆、寺庙、教堂、高尔夫球场等, 市场资料不足的四、市场比较法估价步骤1、搜集交易实例2、选取可比实例3、建立价格可比基础4、交易情况修正5、交易日期修正6、房地产状况修正——区域因素、个别因素7、比准价格的计算五、可比实例的选取1、选取符合一定条件的交易实例，一般要求选取3 个以上（含3 个）、10个以下（含10个）3、选取要求：（1）用途相同——大类用途（2）建筑结构相同——大类建筑结构（3）处于同一地区或同一市场供求范围（4）估价时点相接近——如果房地产市场比较平稳选近 3 年，如果房地产市场变化很快选近几个月（5）交易类型相吻合——土地使用权协议出让、一般买卖、租赁、征用等（6）权利性质相同——商品房经济适用住房（7）规模相当（8）应为正常交易或可修正为正常交易——公开、平等、自愿、市场公开、信息通畅、交易双方平等六、建立价格可比基础1、统一付款方式——成交日期时一次付清的价格2、统一采用单价通常为单位面积上的价格——土地单价、建筑物单价、房地单价、楼面地价3、统一币种和货币单位——在我国一般以人民币为标准，外币——按成交日期时的市场汇率进行换算、按估价时点的市场汇率进行换算4、统一面积内涵——建筑面积套内建筑面积使用面积换算:建筑面积下的价格=套内建筑面积下的价格X （套内建筑面积/建筑面积）= 使用面积下的价格X（使用面积/建筑面积）套内建筑面积下的价格=使用面积下的价格X （使用面积/套内建筑面积）七、交易情况修正——交易情况修正，是指排除交易行为中特殊因素所造成的交易价格偏差，将可比实例的实际但可能是不正常的价格修正为正常的价格。
