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五星级酒店可行性分析引言五星级酒店作为高端旅游业的代表，以其豪华的设施、优质的服务和卓越的品牌形象受到了越来越多游客的追捧。
然而，开设一家五星级酒店需要巨大的投资和管理能力，因此在决策投资前，进行可行性分析是至关重要的。
可行性分析的要点下面将从市场需求、投资成本、收入预测和竞争分析四个方面进行五星级酒店的可行性分析。
市场需求首先需要对酒店所在地的市场需求进行详细分析。
要考虑的因素包括：游客数量、游客的消费能力以及他们对五星级酒店的需求程度等。
通过市场调研和调查，我们可以获取相关数据，判断市场需求是否足够支撑一家五星级酒店的运营。
投资成本开设一家五星级酒店需要一定的投资成本，这些成本主要包括土地购买、建筑设计和施工、购买设备和家具、招聘和培训员工等。
此外，还需要考虑相关的法律规定和审批手续带来的费用。
通过综合考虑以上各项因素，得到投资成本的估算。
收入预测在进行收入预测时，需要考虑到酒店的客房收入、餐饮收入、度假活动和会议等其他收入来源。
同时，还需要分析市场上同类酒店的收费标准，以及其他相关酒店的市场份额。
根据市场需求和市场份额，决定合适的价格定位和收入预测。
竞争分析进行竞争分析，需要了解同地区已有的五星级酒店，他们的优势和劣势，以及市场份额。
还需要分析目标客户群体和他们对服务和设施的需求。
通过对竞争格局的分析，制定相应的市场策略，提高酒店的竞争力。
结论通过以上的可行性分析，可以得出是否开设一家五星级酒店的结论。
如果市场需求大，投资成本可以承受，收入预测良好，竞争优势较强，那么开设一家五星级酒店是可行的。
然而，需要注意的是，酒店行业竞争激烈，经营风险大，需要有强大的管理团队和合理的市场策略。
因此，在做出决策前，需要做进一步的研究和分析，确保投资的可行性。
注：以上是对五星级酒店可行性的一般分析，实际分析需要具体情况具体分析。
五星级酒店可行性研究报告一、引言五星级酒店作为高级商务酒店的代表，以其豪华独特的设施、高品质的服务和优越的地理位置，受到众多商务客人和旅游者的喜爱。
然而，五星级酒店的建设和运营需要高额的投资和复杂的管理，因此对其可行性进行研究是非常必要的。
本报告将对五星级酒店的市场前景、投资回报率、竞争环境等方面进行研究，以便对五星级酒店的可行性进行全面评估。
二、市场前景分析1.旅游市场的快速发展：旅游业是我国经济的重要支柱产业，随着国内和国际旅游需求的不断增加，五星级酒店的需求量也在增长。
2.商务活动的增加：随着经济全球化的不断深化，各种商务交流活动的频繁举行，对高档商务酒店的需求也在增加。
3.政府支持政策的出台：政府对旅游业的支持力度不断加大，鼓励投资者参与五星级酒店的建设和运营。
三、投资回报率分析1.酒店建设投资：五星级酒店的建设投资较高，包括土地购买、建筑施工、装修装饰、设备采购等方面。
但由于五星级酒店的市场需求量大且价格高，预计酒店运营收入能够覆盖这些投资。
2.运营成本：五星级酒店的运营成本相对较高，包括员工薪酬、房间清洁、维修保养、市场营销等方面。
然而，酒店的高价格和高入住率可以确保运营收入足够覆盖这些成本。
3.利润预测：酒店投资回报率主要体现在每年的利润上。
根据市场调研和预测，五星级酒店的平均利润率在10%左右，这意味着酒店每年的净利润相对可观。
四、竞争环境分析1.市场竞争：五星级酒店市场竞争激烈，已经存在许多知名品牌的酒店，它们在市场上拥有较高的知名度和较大的市场份额。
新进入的五星级酒店需要通过提供独特的服务和创新的设施，吸引客户。
2.价格竞争：在市场上，五星级酒店的价格水平较高，因此价格也是客户选择酒店的重要因素之一、新进入的五星级酒店需要制定合理的价格策略，以在激烈的市场竞争中获取优势。
3.设施和服务竞争：五星级酒店的设施和服务是吸引客户的关键。
新进入的酒店需要提供高品质的设施和个性化的服务，以与竞争对手形成差异化竞争。
五星级酒店开发项目全套可行性研究报告1.开发项目概况：1.1项目名称：五星级酒店开发项目1.2项目类型：酒店、办公、商业1.3建设单位：五星级房地产开发有限公司1.4项目选址：位于XX市朝阳区五星级新区的南湖畔，南湖大路中段.1.5项目建设内容和规模：本项目2010年10月1日动工建设，目前的形象进度为:主楼30层，裙楼5层的框架均已封顶。
结构体系为钢筋混凝土框架-核心筒结构，总建筑面积约 55332 平方米，塔楼建筑面积32413平方米，建筑总高度为123.4米，用地面积13217.06平方米，主楼地上 30 层，裙房地上 5 层，地下 2 层，拥有411间客房，西餐厅兼早餐厅一个，大餐厅一个，KTV包房30间，大小会议室15个，洗浴中心一个，地下车位50辆，地上车位40辆，绿化率为４０％。
现准备开发，功能为酒店+商业+办公。
五星级酒店开发项目功能分区情况1.6项目总投资：本项目总投资约26233万元（自有资金7314万元，贷款16754万元，建设期利息1235万元）2.开发项目所在地宏观概况2.1XX市概况XX市位于吉林中部，地处辽,黑两省结合部。
现辖XX市现辖朝阳、南关、宽城、绿园、二道、双阳6个区，榆树、九台、德惠、农安4个县(市)，及16个开发区。
其中，国家级开发区2个：XX经济技术开发区、XX高新技术产业开发区；省级开发区(工业集中区)14个：XX净月经济开发区（净月镇）、XX汽车产业开发区、XX长江路经济开发区、XX工业经济开发区、德惠经济开发区（德惠市）、XX双阳经济开发区（双阳区）、XX绿园经济开发区（绿园区）、XX东湖经济开发区、XX合隆经济开发区（合隆镇）、XX五棵树经济开发区（五棵树镇等）、XX二道经济开发区（二道区）、XX南关都市经济开发区（南关区）、榆树市环城工业集中区（环城乡）、农安工业集中区（农安县），有98个乡镇、办事处，1036个行政村，144个居委会，土地面积20604平方公里，人口745.9万。
五星级酒店开发项目可行性研究报告【摘要】本报告对五星级酒店开发项目进行可行性研究，主要从市场需求、竞争分析、技术可行性、经济效益等方面进行研究。
通过调查分析，该项目具有良好的市场前景和竞争优势，技术实施可行，预计能够获得可观的经济效益。
因此，该项目具备较高的可行性和发展潜力。
【1.引言】【2.市场需求】根据市场调查，消费者对高端酒店的需求逐年增长。
随着人们收入水平的提高和旅游消费需求的增加，五星级酒店的市场潜力不断释放。
同时，随着国际贸易和旅游业的发展，外国游客对五星级酒店的需求也在增长。
因此，该项目具备良好的市场需求。
【3.竞争分析】目前，五星级酒店市场竞争激烈，各大品牌酒店纷纷进军这个领域。
但考虑到该地区还没有五星级酒店开发项目，该项目将拥有先发优势。
同时，该项目在地理位置和服务质量方面具有独特优势，能够吸引更多的消费者选择入住，提高市场占有率。
【4.技术可行性】五星级酒店要求提供一流的设施和服务，因此技术支持至关重要。
通过对市场上先进的技术设备和管理系统的调研，发现目前有成熟的技术可供选择，能够满足酒店的各项需求。
同时，开发商具备相关技术开发和实施的能力，因此从技术上实施该项目是可行的。
【5.经济效益】该项目预计将耗资5000万，项目投资回报期为5年。
根据市场需求和价格预期，预计五星级酒店每年可实现5000万的营业收入。
考虑到各项成本开支，预计每年可实现3000万的净利润。
因此，该项目具备可观的经济效益。
【6.风险分析】在项目实施过程中，可能面临的风险包括市场竞争加剧、消费需求波动、成本上升等。
为了降低风险，开发商需要制定有效的市场营销策略、灵活应对需求变化、优化成本控制。
同时，建立良好的品牌形象和客户口碑，能够有效减少竞争带来的风险。
【7.结论】通过对五星级酒店开发项目的可行性研究，得出结论：该项目具有良好的市场前景和竞争优势，技术实施可行，预计能够获得可观的经济效益。
因此，该项目具备较高的可行性和发展潜力，值得开发商进一步投资和推进。
五星级酒店可行性研究报告一、项目概况1.1 项目背景随着人民生活水平的提高和旅游业的蓬勃发展，五星级酒店已经成为现代都市的标志性建筑之一。
五星级酒店具有高品质的服务设施和设备，以及优质的服务和高水准的管理，深受人们的欢迎。
1.2 项目名称及位置本项目拟定为“繁华都市五星级酒店”，地点位于市中心商业区，交通便利且人流量大，具有较好的市场前景。
1.3 项目规划及建设内容本项目拟建设一栋30层高的五星级酒店大楼，总建筑面积为5万平方米，包括客房、餐饮、会议、娱乐、健身和商务中心等配套设施。
1.4 建设目标及预期效益本项目的建设目标是成为当地繁华都市区域的旅游中心和商务会议中心，提供优质的服务和设施，为顾客提供舒适、便利和高品质的体验。
预期年营业额超过1亿元。
二、市场分析2.1 行业发展现状五星级酒店行业自上个世纪80年代进入中国市场以来，快速发展，成为国内旅游和商务产业的重要组成部分。
但目前市场上高品质的五星级酒店依然供不应求，市场需求仍然较大。
2.2 市场需求与前景随着人们生活水平的提高和国内旅游需求的爆发，五星级酒店市场需求量逐年增长。
特别是在繁华都市地区，商务会议和高端旅游需求持续增加，五星级酒店市场前景广阔。
2.3 竞争分析目前市场上五星级酒店竞争激烈，主要竞争对手为国际知名酒店品牌及当地高端酒店。
但繁华都市区域的市场需求远大于供应，且目前尚无国际知名五星级酒店进驻，因此本项目具有较为明显的优势和机遇。
2.4 营销策略本项目将采取差异化营销策略，强调品牌形象和服务质量，开发高端客户群体，同时注重提升客户体验和口碑推广。
通过多种营销渠道提升品牌知名度和市场份额。
三、技术可行性分析3.1 建设技术选择本项目将采用国际先进的酒店设计和建设技术，建造高品质、高效率、绿色环保的五星级酒店。
3.2 设备和设施投资为保证服务质量和设施配备的高水准，本项目将投资大量资金引进国际一流的设施和设备，如客房家具、餐饮厨房设备、健身器材等。
五星级酒店可行性研究报告一、引言五星级酒店一直以来都是旅行者们追求的高品质住宿选择。
在当今竞争激烈的酒店市场中，开设一家五星级酒店是一个具有挑战性的决定。
本文将对开设五星级酒店的可行性进行深入研究，从市场需求、竞争分析、财务预测等多个方面进行探讨。
二、市场需求分析1. 目标客群五星级酒店的目标客群主要包括高端商务客人、奢华旅行者、会议参与者等。
这部分客群对服务质量和环境要求极高，他们愿意为优质的住宿体验付出更高的价格。
2. 市场趋势随着人们生活水平的提高，对于旅行住宿的要求也越来越高。
五星级酒店在提供奢华、舒适、便利的服务方面具有明显优势，市场需求稳步增长。
三、竞争分析1. 竞争对手在当今五星级酒店市场，竞争对手众多。
各大国际连锁酒店品牌以及本土豪华酒店都是我们的竞争对手。
他们在品牌知名度、服务质量、市场份额等方面具有一定优势。
2. 竞争策略要在激烈的竞争中脱颖而出，我们需要制定有效的竞争策略。
可以通过提升服务品质、打造独特的酒店体验、积极开展市场营销等手段来提升竞争力。
四、财务预测1. 初始投资开设一家五星级酒店需要考虑到建筑物购置、装修、设备采购、员工培训等多个方面的成本。
初始投资将是一个较大的数字，需要谨慎评估。
2. 收入预测五星级酒店的房价较高，且客房入住率通常较高，因此收入预测相对可观。
除客房收入外，还可以通过餐饮、会议服务等额外渠道获取收入。
3. 成本控制在经营过程中，成本控制是至关重要的一环。
要合理控制运营成本，提高经营效率，确保酒店的盈利能力。
五、风险分析在开设五星级酒店的过程中，会面临诸多风险挑战，如市场竞争激烈、经营风险、政策变化等。
需要建立完善的风险管理机制，及时应对各类风险事件，保障酒店的稳健经营。
六、结论通过对五星级酒店可行性的深入研究，我们可以得出结论：在当前市场环境下，开设一家五星级酒店具有一定的商业前景。
但需要充分考虑市场需求、竞争情况、财务预测等多方面因素，制定有效的经营策略，降低风险，以确保项目的可持续发展。
酒店项目可行性分析报告酒店项目可行性分析报告一、项目背景随着人们生活水平和旅游需求的提高，酒店业迎来了前所未有的发展机遇。
为了满足市场需求，本项目计划在市中心建设一座五星级酒店，以提供安全、舒适、高品质的住宿服务为主要宗旨。
二、市场分析据调研数据显示，目前本市酒店业正处于快速发展阶段，房间入住率高企。
而五星级酒店则因服务质量稳定、设施设备先进而受到消费者青睐，同时也成为商务活动和高端旅游的首选。
因此，本项目具有广阔的市场前景。
三、资源分析本项目预计在市中心选址，距离公共交通站点和景点较近，周边商圈和商务区也比较繁荣，具有优良的区位资源。
同时，项目实施过程中，将充分利用现有区域的人力、物力、财力等资源，确保项目建设进度。
四、财务分析本项目总投资额为1.2亿，其中包括土地购置、建筑物修建、设备购置、员工招聘等各项开支，预计可为当地税收带来约2000万元的增量。
同时，本项目预计初始投入资金将在运营初期得到回报，具有较高的经济效益。
五、法律分析本项目所涉及的土地购置、建筑物修建、设备购置等环节均需遵守当地相关法律法规，同时必须取得相应的建设许可证等权证。
本项目将严格遵守法律法规，规范管理。
六、风险分析本项目所面临的主要风险因素包括市场环境变化、经济景气度不佳、运营预算超支等。
但通过合理制定风险预测和控制措施，缓解风险。
同时，本项目将在运营管理期间加强市场调研，监测风险预警。
七、结论与建议综合上述分析，本项目将有较好的市场前景、充足的资源保障、可实现合理经济效益。
建议该项目可继续推进实施，同时应对项目实施过程中可能的风险进行充分预判和应对。
五星级酒店可行性研究报告概述本报告旨在对五星级酒店的可行性进行研究和评估。
通过对目标市场、竞争环境、投资回报率等方面的分析，为决策者提供决策支持。
背景五星级酒店是高端酒店市场中的顶级产品，以其豪华的设计、优质的服务和丰富的设施而著称。
随着旅游业的迅速发展和人们对休闲度假的需求增加，五星级酒店业已成为一个高利润的行业。
然而，在投资之前，对可行性进行全面研究和评估至关重要。
目标市场分析五星级酒店的目标市场主要是高收入人群和商务旅客。
首先，高收入人群对于豪华和高品质的服务有较高需求，并且他们的消费能力较强。
其次，商务旅客需要一个舒适、便捷且具有商务设施的住宿场所。
通过对目标市场的分析，我们可以了解到潜在客户的需求和偏好。
竞争环境分析当前，五星级酒店市场竞争激烈，已经存在许多知名品牌。
竞争对手的分析可以帮助我们了解竞争者的优势和劣势，进而制定出相应的竞争策略。
酒店地理位置选择酒店地理位置是决定其可行性的重要因素之一。
我们需要选择位于繁华地段、交通便利并且容易被客户发现的地理位置。
此外，附近的旅游景点、商务中心和交通枢纽也是考虑的重点。
服务设施与设备五星级酒店需要提供一系列的豪华服务设施和设备，以吸引客户。
这包括豪华客房、会议室、健身中心、游泳池、餐厅等。
我们需要详细列出所需设施和设备，并评估其对投资回报率的影响。
酒店管理团队与员工培训五星级酒店需要高素质的管理团队和员工，以确保提供卓越的服务质量。
在可行性研究中，我们需要分析招聘、培训和管理团队组建等方面的成本，并考虑如何保持员工的稳定性和激励机制。
投资回报率评估投资回报率是评估酒店项目可行性的关键指标。
我们需要对投资成本、运营费用和预期收益进行综合分析，以评估投资回报率。
在分析中，我们将考虑市场需求、竞争环境和风险因素等。
风险分析开设五星级酒店涉及到一定的风险，如市场需求的不稳定、竞争加剧和运营成本的不断增加等。
我们需要识别并分析可能的风险，并制定风险管理策略来降低风险。
五星级酒店可行性研究报告五星级酒店可行性研究报告一、背景介绍五星级酒店是指设施完善、服务一流的高端酒店，通常具有豪华客房、多种餐饮选择、会议设施、健身中心等配套设施。
随着旅游业的发展和人们对生活品质要求的提高，五星级酒店在全球范围内的需求逐渐增加。
本报告旨在研究五星级酒店的可行性，为投资者提供决策参考。
二、目标市场分析1.国内旅游市场：中国是全球最大的旅游市场之一，国内旅游市场潜力巨大。
随着人民生活水平的提高，越来越多的人选择在国内旅游，五星级酒店具备吸引力。
2.国际旅游市场：中国是重要的国际旅游目的地，吸引了大量外国游客。
这些游客通常倾向于选择高端酒店，其中五星级酒店是最理想的选择之一。
三、竞争分析1.现有五星级酒店：目前，国内已经有一些著名的五星级酒店，如希尔顿、洲际、万豪等国际知名品牌。
这些酒店凭借其品牌优势和完善的服务体系，在市场上竞争优势明显。
2.其他酒店类型：除了五星级酒店，还有四星级及以下的酒店竞争对手。
这些酒店通常价格较低，但服务水平和设施可能存在一定差距。
四、市场调查与调研通过市场调查和调研，我们了解到以下情况：1.旅游消费的增加：人们对旅游的消费趋势呈增长态势，其中部分人对高端度假体验的需求也在不断提高。
2.高端客户定位：五星级酒店的核心客户通常是高收入人群和商务旅行者。
这些客户在选择酒店时注重舒适度、品牌信誉和服务质量。
3.服务创新和差异化：五星级酒店需要不断提高服务水平，创新业务模式，以满足客户特殊的需求和追求独特的体验。
五、可行性分析1.市场需求：通过对目标市场的分析，我们可以得出五星级酒店的市场需求相对稳定，具备一定增长空间。
2.竞争优势：考虑到现有五星级酒店的市场地位和知名度，新设五星级酒店需要注重提供独特的服务和体验，以树立品牌形象。
3.投资回报：投入建设五星级酒店的成本较高，但通过提供高品质的服务和吸引力的设施，可以实现更高的价格收入，从而带来更好的投资回报。
六、风险评估1.经济形势：全球经济波动可能影响国际旅游市场的需求，对五星级酒店的经营产生影响。
五星酒店可行性报告摘要本文将对五星级酒店的可行性进行分析和评估。
首先，我们将介绍五星级酒店的特点和市场需求。
接着，我们会对五星级酒店的投资成本进行分析，并考虑其盈利模式和未来发展趋势。
最后，我们会就五星级酒店的风险和挑战进行讨论和总结。
介绍五星级酒店是一种高档的酒店类型，其服务质量、设施和装潢都达到了极高的水准，因此备受消费者青睐。
五星级酒店通常位于城市中心或旅游景区等地，为宾客提供高品质的住宿和休闲服务。
但是，五星级酒店也面临着高昂的投资成本和经营风险等问题，需要进行充分的可行性分析和评估。
市场需求随着社会经济的快速发展和人们消费观念的变化，五星级酒店的市场需求正在逐年增长。
尤其是在中国这个人口大国和旅游大国，五星级酒店的发展前景更是不可限量。
据统计，目前中国五星级酒店数量已经超过2000家，但市场仍然存在巨大的空间和潜力。
五星级酒店通常服务于高端消费者，他们对住宿环境、服务质量和个性化体验都有较高的要求。
因此，五星级酒店需要提供豪华的客房、高品质的餐饮、健身、娱乐等多种服务，并通过创新和差异化来提升竞争力。
投资成本五星级酒店的投资成本较高，通常需要考虑以下几个方面： - 土地成本：五星级酒店通常需要选址在城市中心或旅游景区等地，土地成本较高。
- 建筑成本：五星级酒店需要建造高档的建筑和豪华的内部装修，建筑成本也相应较高。
- 设备和物资成本：五星级酒店需要购买高品质的设备和物资，如豪华床品、高档餐具、智能化系统等。
- 运营成本：五星级酒店需要雇佣高素质的员工，并提供培训和福利等多种支出。
综合考虑以上各项成本，五星级酒店的投资成本通常在数千万元以上。
因此，需要充分考虑市场需求和盈利模式等因素，确保投资的可行性和风险可控性。
盈利模式五星级酒店通常采用以下几种盈利模式： - 房间收益：五星级酒店通过出租客房来获得收益，房间价格通常较高。
- 餐饮收益：五星级酒店提供高品质的餐饮服务，通过销售美食来获得收益。
3.4普陀区五星级酒店分析本文中所指的五星级酒店包括上海所有已持五星级牌照的酒店及已开业的准五星级酒店。
3.4.1五星级酒店市场分析供应量：上海市五星级酒店的供应量呈现平稳上升趋势，截至目前,上海市共有五星级酒店19家，累计客房总数9453间。
平均每座酒店拥有472间客房。
01、02年五星级酒店入住率分析：60%65%70%75%80%85%90%从整体上看，在过去两年中，本市五星级酒店的入住率基本呈上升趋势（除个别淡季，如春节期间），2002年平均入住率达到78.91%。
01、02年平均客房价（实际价格）20406080100120140J-01F-01M-01A-01M-01J-01J-01A-01S-01O-01N-01D-01J-02F-02M-02A-02M-02J-02J-02A-02S-02O-02N-02D-02U S D /n i g h t线性（房价走势）从过去两年酒店价格水平来看，本市五星级酒店的价格均相对比较稳定； 从具体数据分析，本市五星级酒店标房的平均价格维持在100美元~130美元/日之间，五星级的价格要比四星级的价格高出50%以上需求分析境外客人（含港澳台）为五星级酒店的主要客源，境外客人比例超过80%，有些高达90%以上，如喜来登豪达太平洋酒店。
境外来沪的人数变动情况直接影响对高级酒店的实际需求量。
自1990年以来，来沪旅游的境外人数快速增长，1995年为136.79万，2001年超过200万，2002年达到272万，比上年增长36%。
501001502002503001978年1980年1990年1995年2000年2001年2002年入境境外旅游者人数(万人次)近年来海内外客源对五星级酒店的需求比例走势稳中有升，其中，海外客源平均达到20.40%，2002年有20.75%抵沪海外客人住宿五星级酒店。
区域市场分析五星级酒店的主要分布区域主要位市中心六个区，普陀区只拥有四星级酒店两座，没有五星级酒店。
高档酒店及客房数量都相对较少。
这与普陀区的发展定位不相称，未来将是区域市场消费与供给的主要矛盾点之一。
市场潜力分析我行根据上海市历年的统计数据，对未来五年内五星级酒店的潜在需求和市场供应量进行预测。
其预测主要数据包括：1) 上海的海外游客入境人次预测–根据上海历年海外游客入境人次平均的几何增长率进行预测；2) 国内其它省市来沪商务、旅游、探亲访友人次的预测 – 根据上海历年国内其它省市来沪商务、旅游、探亲访友人次的平均几何增长率；3) 未来五星级酒店的客房供应量预测 – 根据已知的未来可能新增酒店供应量来测算。
如下图所示，预测结果如下：五星级酒店未来供求预测500010000150002000025000300001994199519961997199819992000200120022003F 2004F 2005F 2006F 2007F客房数0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%实际客房利用量平均出租率未来五年内，整个市场的供应量和需求量基本保持在平行向上增长的态势。
其中，市场供应量的平均增长率为8.36%，略高于潜在需求量8.08%的增长。
由于需求量的预测是基于对过去10年的平均几何增长率，而在此期间，上海的高档酒店业因亚洲金融危机的影响而经历了一段低靡期，需求量一度下滑至负增长。
因此，我行所预计的未来需求量是基于一个较为保守的增长率。
未来供应量：未来五年内每年会有一至两个新增五星级酒店。
预计在2005、2006年，将有三家大型五星级酒店开业，市场会有一定的竞争压力，因此，预计客房出租率会略有下调。
但是，在潜在需求保持稳步上升的情况下，未来五年的客房出租率预计基本能保持在70%的理想水平，整个市场不会有太大的波动。
到2007年年底之前，本市已知将建的五星级酒店将有12座 浦东：环球金融中心、中古酒店、新鸿基项目；静安区：静安香格里拉项目、大仲里项目、昌辉项目（可能）； 黄浦：世茂国际广场、明天广场、世福汇； 徐汇：万都项目； 卢湾：金玉兰广场；虹口：北外滩项目；这些酒店提供的总套数将超过5000间，占目前存量的近50％；发展前景：虽然上半年受到非典等因素的影响，但国内外入沪人数增长势头不会因此而受到遏制。
专家预测，第四季度的旅游接待量有望接近和达到去年同期水平。
普陀区新一轮的发展建设已经启动，苏州河沿岸凭借其地理与历史文化优势，未来必将逐渐成为上海新的商务旅游区。
上海已经成为外资企业在中国投资的热土，具备了发展商务旅游市场的基础，另一方面上海举办国际性会展活动的软硬件环境日趋完善，会展旅游业将会是上海旅游事业的主要增长点。
会展旅游由于计划性强，没有季节性，因此能给酒店带来稳定的收入，据上海市旅游事业管理局的统计资料显示，入住高星级酒店的国际商务客中，60%以上是来参加国际会议和展览的。
另外，世博会申办成功，将极大地促动上海旅游业的发展。
鉴于此，我行认为普陀五星级酒店仍具有较强的长远发展潜力。
3.4.2消费者分析我行对上海五星级酒店进行了抽样调查，结果显示：客户来源地：目前，入住五星级酒店的客人有80%为境外客人，有些酒店境外客源的比例数甚至高达90%，如太平洋酒店。
这一方面是由于五星级酒店的价格非一般国内客人所能承受，同时，由于五星级酒店多由国际管理集团管理，因此其很大一部分客源来自其全球预定系统。
客户需求：入住五星级酒店的主要客户群为商务客源，五星级酒店的商务客人占其全部客源80%左右。
未来发展：上海的五星级酒店所针对的主要客人依旧会是境外商务客人。
针对商务客人的需求，酒店服务主要功能为会议、展览和商务，其次才为旅游、观光、购物休闲等消费者特征分析：根据客户的需求偏好，地段是客户选择酒店的主要考虑因素。
考虑因素因素含义重要性地理位置 地理位置是访谈对象一致认为最重要的考虑因素。
客户理想的居住酒店为：位于市中心，但能闹中取静；同时购物、娱乐、商务活动方便，这对不熟悉上海环境的客户尤其重要。
A管理和服务 客户认为，优质的酒店管理和完善的服务是促使他们选择某一酒店的基础。
B周边环境 周边环境主要指酒店的环境状况：如绿化、景观小品、喷泉等。
C酒店风格 酒店风格包括房间大小，房型设计和酒店整体的建筑风格等。
D3.4.3竞争项目案例分析 图表——竞争对手比较金茂君悦酒店浦东香格里拉波特曼丽嘉酒店独特的建筑造型，且地处浦西高档商业中心。
形象特色 上海标志性建筑，世界最高的酒店。
目前浦东唯一靠滨江的酒店，且正对浦西外滩万国博览建筑群品牌美誉度高-世界顶级豪华酒店之一。
设施配备 设施配备完善、齐全。
设施配备完善、齐全。
设施配备完善，齐全。
管理机构 美国凯悦集团香港香格里拉集团美国丽嘉集团服务理念 为所有客人提供迅捷、创新的酒店产品。
“顾客的世外桃源”- “由体贴入微的员工提供的亚洲式接待”“黄金准则”（“GoldenStandards”）；“三步式服务”。
特有客房 7层的嘉宾轩行政楼有82套客房/套房，为客人提供私人化的贴心服务。
香格里拉套房54间丽嘉特色客房为客人提供豪华的服务。
客房数555612 564 出租客房年平均房价（2002年）USD 181.1 USD 130.2USD155出租率（2002年）77.73%84.30% 81.49%上述所列三家酒店为目前上海顶级酒店成功案例之代表，其2000年的营位收入在上海市所有酒店中位列前三位。
从上表可知，此三家酒店均由国际知名管理集团管理。
他们之所以能有如此好的经营业绩，不仅在于其先进硬件设施的配备及高水准的服务，更在于其各自独特且深入人心的鲜明形象和多年建立之品牌的保证。
因此，作为一家顶级五星级，必须有先进的软硬件设施，同时还要建立鲜明之形象，具有自身特色之服务。
3.4.4本项目SWOT分析优势：1)区位条件优越，周边环境逐步改善。
2)该地块为综合开发项目，各种物业类型可相互取长补短，发挥互动效应。
3)综合型商务酒店设计，商务配套先进齐备。
劣势：1)较之与目前其他星级酒店所处位置相对集中的特点，该地块的位置较为独立，积聚性较差，难以引起注意。
机会：1)苏州河沿岸成片开发，将进一步完善沿岸的基础设施建设，未来交通更便捷，这必将带动商务、旅游的全面发展，从而促进客源的增长。
2)会展业在上海的蓬勃发展，必将吸引更多商务客源的入住。
3)普陀区四星级以上酒店偏少。
作为整体规划为大型物流中心的普陀区，缺少中高档酒店，未来将是区域市场消费与供给的主要矛盾点之一，这也是本项目进入的最佳时机。
挑战：1)随着其他五星级酒店的推出，将对本项目的商务、旅游客源造成一定的冲击。
3.4.5战略定位及建议目标客户：根据上海目前五星级酒店客源特征以及未来苏州河沿岸作为上海新的旅游、商务中心的区位优势，该酒店的目标客户应以商务、旅游客源为主。
本项目产品方向：生态精品超五星级酒店项目定位建议：苏州河边的地标型建筑物，融生态和国际超高标准为一体的超五星级酒店。
利用其不受建筑高度的限制，为本项目地块，同时也是普陀区发展的标志性建筑，可以提高整个地块区域的整体品质与形象。
景观设计强调使之与周围的自然水景、绿景融合在一起，防止噪音、空气污染，将苏州河沿岸独特的文化、艺术展现出来，使酒店不只是过夜休憩之处，更是享受旅游休闲氛围的场所。
经营模式建议：由于高档酒店的投资耗费庞大，许多企业无法独立承担，而旅游市场的国际化又使得有财力的业主不见得有能力经营，因此，出现了所有权和经营权分离的现象。
据统计，本市2/3以上五星级酒店为国外酒店管理公司管理。
从上海目前高档酒店的经营来看,国内管理公司无论在管理水平、规模以及品牌知名度上均远远落后于国际知名的管理集团。
酒店管理公司的好坏对整个酒店品质非常重要，国际著名酒店管理公司管理的四、五星级酒店的客房价格要比国内公司管理的同级别酒店的客房价格高出30％以上，部分甚至超过100％。
因此，针对本项目之豪华五星级酒店定位，建议开发商寻求与国际知名管理的合作，引进其下属的顶级品牌。
上海五星级酒店的合作经营方式主要有：1. 委托经营方式（如红塔瑞吉）这一方式是目前上海采用最多的合作方式。
委托和约期限一般在10年以上。
其不足之处是管理公司借助其国际知名度在签定和约之初，往往先提出对其自身较为有利的条件，而在经营期间，业主对自己所拥有的资产无百分之百的自主权。
2. 合资经营方式（如四季酒店）此方式与委托经营的不同之处仅在于国际管理集团以入股的形式构成合作关系，使其与集团业绩直接相关。
3．出让土地使用权（如花园饭店）中方出让土地使用权，由一家外资集团全权投资管理，在土地使用期到期之时，中方可收回酒店。
这一方式的好处在于中方无投资经营之风险。
上市时间2005-2006年预计大量酒店进入市场，因此，为降低风险，应推迟进入市场。
